 |
Покупная цена: 97 тысяч долларов
|
|
|
|
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $9700
Расходы на оформление, оплаченные нами $2910
Расходы на ремонт, оплаченные нами $18 000
Итого $30 610
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход $1600
- потери от простоя (5%) $80
Общий доход: $1520
Ежемесячные расходы:
- налоги (на имущество) и страховка $192
- ремонт и эксплуатация $96
- резерв $50
- уборка двора $25
- комиссия за управление (10% от ренты) $160
- погашение кредита (на 30 лет под 7%) $580,81
Итого: $1103,81
Чистый месячных доход: $416,19
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($41,19 × 12): $4994,28
÷
Капитал, вложенный в собственность $30 610
Прибыль на вложенный капитал: 16,32%
На сегодняшний день эта собственность оценивается в 159 тысяч долларов.
Что касается флип - сделок, т. е. домов, приобретаемых для продажи, то мы покупаем их за наличные, выплачивая от 50 до 60 процентов рыночной стоимости. В основном это дома, требующие косметического ремонта, но не имеющие конструктивных проблем. Мы продаем их без первого взноса и оплачиваем расходы на оформление сделки. Они полностью финансируются банком, поэтому нам не приходится брать ссуды под вторую закладную. После продажи домов у нас не остается никаких обязательств.
Финансовые раскладки сделок с домами на продажу отличаются от раскладок покупки домов для сдачи внаем. Вот пример флип - сделки с одноквартирным домом (жилая площадь 76 м2, с двумя спальнями и одной ванной):
Покупная цена: 48 тысяч долларов
Первоначальный платеж: $48000
Расходы на оформление, оплаченные нами
(оплатил продавец, в данном случае - банк): $0
Ремонт: $250
(Это был дом, конфискованный у инвестора, который провел в нем ремонт, но обанкротился раньше, чем успел его продать. Все - от коврового покрытия до шкафчиков на кухне - было новеньким и нетронутым.)
|
|
|
Ежемесячные расходы:
- Налоги (на имущество) и страховка: —
- Комиссия за управление: —
- Погашение кредита: —
- Рентный доход: —
Ежемесячные расходы: включены в стоимость ремонта:
Чистый доход: —
Капиталовложения $48 250
Оценочная цена $95 000
Прибыль на вложенный капитал —
Общая сумма удорожания собственности: 47 000
Мы продали этот дом за 94 300 долларов. Покупательница получила от городских властей субсидию на оформление сделки, поэтому мы за это не платили
Наши суммарные затраты $48 250
Продажная цена: $94 300
- Сумма затрат $48 250
Чистый доход / прирост капитала $46 050
До и после
Мы занялись покупкой домов в начале апреля 2002 года. Вот каким было наше финансовое положение до покупки первой недвижимости:
Расходы Расходы
* Гражданские: $400 Помощь от матери $250
Кредитные карточки: 253
** COBRA 285
** Медицина 100
* Мобильный телефон $80
Квартплата $400
Постоянные расходы:
* Питание: $300
* Газ $100
* Прочие $200
Расходы: $2 118
- Доходы $250
Итого расходов: - $1 868
* С учётом налоговых льгот
* С учётом частичных налоговых льгот
| Активы | Пассивы |
| Текущие счета: Мерсед $230 Джефф $524 Итого: $754 Сбережения: Мерсед$440 Джефф $80 Итого: $520 Общая сумма активов: $1274 | Кредит на машину $6397 Кредитные карточки $12 478 Мобильный телефон $240 $19 115 Итого: - $17 841 |
Баланс за январь 2003 года
Активы Пассивы
Сбережения $65 000 Кредитные карточки $1 500
Инвестиционный портфель
Акции: $2700 Кредиты на машины: $25 000
Расчётный счёт $18 500 Ссуды на образование: $0
Недвижимость: $890 500 Закладные: $324 000
Промежуточная сумма активов: $976 700
Безделушки:
Машины $36 000
Драгоценности: $12 000
Прочие: $15 000
Промежуточная сумма безделушек: $63 000
Общая сумма активов с точки зрения банкира (промежуточная сумма активов + безделушки)
|
|
|
$1 039 700
Общая сумма активов с точки зрения Богатого Папы (только промежуточная сумма активов, безделушки не считаются) $976 700
Общая сумма пассивов $350 500
Собственные средства с точки зрения банкира (общая сумма активов с точки зрения банкира за вычетом общей суммы пассивов) $689 200
Собственные средства с точки зрения Богатого Папы (общая сумма активов с точки зрения Богатого Папы за вычетом общей суммы пассивов) $626 200
Отчёт о доходах за январь 2003 года
Ежемесячный трудовой доход
Комиссия свободного брокера по ипотекам: $10 000
Флип – сделки с домами (средний месячный доход) $17 500
Ежемесячный пассивный доход
Доход от недвижимости (чистый): $2900
Ежемесячный портфельный доход
Ежемесячная прибыль от операций с ценными бумагами $2000
Общий месячный доход: $32 400
Ежемесячные расходы
Налоги: $4860
Выплаты по кредитным карточкам $150
Квартплата $500
Взносы за машину $800
Продукты и одежда $500
Страховка $500
Мобильный телефон $200
Общая сумма расходов: $7510
Чистый месячный доход: $24 890
К чему мы пришли
Мы все еще занимаем промежуточное положение между левой и правой сторонами Квадранта денежного потока. Скупку домов для продажи следует отнести к квадранту «С» (так как весь процесс осуществляется нами лично). В настоящее время мы работаем над моделью, которая позволит перевести такие сделки в разряд «Б». Однако тот факт, что мы сдаем часть купленных нами домов, позволяет считать нас представителями квадранта «Б», так как эти дома приносят нам пассивный доход.
Каждый из нас троих принимает самое деятельное участие во всем, чем мы занимаемся. Кроме того, я решила прислушаться к словам Богатого Папы Роберта Кийосаки о том, что «богатые не работают ради денег», и посчитала, что раз нашим основным бизнесом является недвижимость, то мне следует узнать как можно больше об ипотеке. Я получила лицензию независимого брокера по ипотекам и теперь заключаю сделки с различными банками. Мне очень нравится эта работа, и я узнаю много такого, что обязательно принесет пользу нашему бизнесу. Что удивительно, брокерская деятельность начала приносить очень приличные деньги, а лишний доход никогда не помешает. Я не собираюсь оставаться оформителем ссуд до конца своих дней и брошу это занятие, как только смогу нанять самого лучшего советника по ипотекам, какого только смогу отыскать. Стремление знать как можно больше свойственно любому умному человеку.
|
|
|
Кийосаки советует не слишком увлекаться конкретными видами инвестиций. Поэтому, несмотря на то что мы начали свою инвестиционную деятельность с недвижимости, мы не намерены себя ограничивать. Мы хотим заниматься всеми видами коммерческих операций, которые приносят хороший доход.
Наша цель состоит в том, чтобы покупать во владение крупные объекты недвижимости, такие как многоэтажные жилые комплексы и коммерческие здания, но не только в Соединенных Штатах, а по всему миру. Так как Джефф с Джоном свободно говорят, читают и пишут по-японски, мы хотели бы заняться (бизнесом в Японии. Кроме того, Джон знает тайский, так что Таиланд тоже фигурирует в нашем списке. Оба брата умеют разбирать китайские иероглифы, поэтому хотят расширить нашу деятельность и на эту страну (тем более что Китай обладает громадным потенциалом для развития бизнеса). Мы с Джеффом творим по-испански и не против поучаствовать в развитии коммерческих предприятий в Латинской Америке.
Я начала претворять принципы Кийосаки в жизнь, когда мне было 24 года. На данный момент мне двадцать пять. Мы начинали, не имея в балансе ни единого актива, одни пассивы. В нашем отчете о доходах было больше статей, связанных с оттоком денег, чем с притоком. Большая их часть уходила на безделушки. Единственным источником дохода была зарплата.
Всего за год мы купили недвижимости больше чем па 1,25 миллиона долларов и оставили себе большую се часть, которая сегодня оценивается в 890 тысяч долларов. Теперь наши доходы делятся на пассивные, портфельные и трудовые. Мы стараемся следовать формуле Роберта и Ким (когда они только начинали) и тратить не больше 70 процентов наших доходов, оставляя 10 процентов на инвестиции, 10 процентов - на сбережения и 10 процентов — на благотворительность. Мы больше не тратим денег на безделушки. Пока строится наш бизнес, приходится экономить, но как только мы станем соответствовать сформулированному Богатым Папой определению богатых людей, необходимость в такой экономии исчезнет. Мы все еще гадаем, как будем чувствовать себя, отойдя от дел, но, по моим расчетам, через пять лет сможем испытать это ощущение.
|
|
|
|
|
|
