 |
Перспективы развития Западного административного округа г. Москвы
|
|
|
|
Согласно городской программе, до 2010 года здесь должно быть ликвидировано 1136 тыс. кв. м площадей и примерно столько же построено вновь. А к 2020 году тут предполагают освоить 12 млн. кв. м жилья. В планах на 2009 год у муниципальных властей снос 52 хрущевок. Эту программу реализуют на инвестиционной основе, без вложения бюджетных средств. Вместе со сносом пятиэтажек в округе решают многие другие задачи, касающиеся, например, прокладки современных инженерных коммуникаций и нового строительства.
Инвесторы предпочитают возводить на территории ЗАО жилье бизнес-класса: монолитно-кирпичные дома составляют около 80% от всех новостроек округа. Поэтому новым зданиям нельзя отказать в оригинальности архитектурных и конструктивных решений.
Решением дефицита земельных ресурсов в последнее время стали программы реконструкции ветхого жилого фонда. Компания-застройщик, приобретая право возведения зданий на определенном участке, получает обременение в виде необходимости сноса ветхого жилья. Безусловно, решение проблем реновации коммуникаций, вопрос об увеличении электрических мощностей, непосредственно процесс сноса, а также проблема расселения жителей ветхих домов ложатся на застройщика (это требует как временных, так и материальных затрат).
Программа реконструкции жилых кварталов предполагает еще и комплексное обустройство и модернизацию территории: работы по перекладке и ремонту подземных коммуникаций, озеленению и общему обустройству. К 2010 году - моменту окончания реконструкции - тут будет современный благоустроенный жилой микрорайон, представленный комплексом монолитно-кирпичных зданий высокой и средней (переменной) этажности, а также реконструированными объектами социального значения. На месте снесенных хрущевок серий К-7 и П-32 появится современное жилье.
|
|
|
Высотное строительство в престижных районах, отдаленных от центра, долго было приоритетным. Но в последние несколько лет наблюдается тенденция изменения спроса в сегменте жилья элитного и бизнес-класса в сторону среднеэтажной застройки. Так, результаты двух этапов анкетирования в рамках программы мониторинга в области потребительских предпочтений, проведенного среди настоящих клиентов компании и потенциальных покупателей этого вида недвижимости, продемонстрировали плавное снижение интереса к "видовым" (с панорамным обзором) квартирам на верхних этажах зданий. Тенденция связана как с преобладанием практического, рационального подхода покупателя к приобретаемому жилью (зачем переплачивать за обзорный вид из окна, если нет времени пользоваться этой привилегией и гораздо важнее функциональные характеристики квартиры?), так и с влиянием факторов психологического порядка (уровень психологического комфорта в отношении высоты для городского жителя колеблется в пределах 5-15 этажей). А поскольку современный застройщик достаточно быстро реагирует на изменения спроса, появление домов средней этажности не заставило себя ждать.
В 2009 года сохранилась тенденция роста цен, которая наблюдалась на протяжении прошлого года. Рост цен объясняется прежде всего снижением объемов предложения на рынке первичной жилой недвижимости. В настоящий момент количество новых объектов, выставленных на продажу, сократилось, а некоторые были временно сняты с продажи и выставлены только в мае. Например, в ЗАО в январе на рынок был представлен 21 объект, а в марте только 16. Дефицит предложения и постоянно высокий спрос стимулируют увеличение стоимости квадратного метра. В ближайшие три месяца цены будут повышаться, но темп роста замедлится, что, возможно, приведет к затишью рынка. Впоследствии подорожание возобновится, но, вероятно, будет не таким стремительным, поскольку на рынке появятся новые объекты.
|
|
|
После того, как нами была предоставлена исчерпывающая информация относительно района, микрорайона, улицы застройки, необходимо приступить к анализу ССВО по всем трём вариантам строительства.
Анализ ССВО проекта «Многоэтажное блокированное жилое здание» по улице Ленинский проспект района проспект Вернадского (вариант №7)
| Слабые стороны: | Сильные стороны: |
| Отсутствует возможность строительства детских площадок, игровых зон, зон рекреации для детей и взрослых; | Развитая транспортная инфраструктура (метро, трамвай, троллейбус, трамвай) |
| Недостаточное количество детских дошкольных учреждений и отсутствие перспективы их строительства; | Наличие кафе, ресторанов, баров, торговых центров и прочих развлекательных заведений в шаговой доступности |
| Высокая стоимость машино-места, т.е. цена определяется сложность конструктивных решений возводимого здания; | Хорошо развитая социальная инфраструктура по следующим направлениям: медицина, образование; |
| Загазованность воздуха | Системы безопасности (незадымляемые лестницы, незадымляемые лифтовые шахты, наличие путей эвакуации, противопожарные системы) соответствуют высоким мировых стандартам |
| Невозможность перепланировки квартир с учетом требований конкретного покупателя; | |
| Угрозы: | Возможности: |
| Здание по своих фасадным профилям не соответствует архитектурному облику района | Сотрудничество с Кредит Европа Банком и ВТБ24 по ипотечным программам расширяет круг потенциальных покупателей |
| Генеральный план развития Москвы не предполагает строительство в данном районе домов без архитектурной выразительностистиля | Уникальность компоновочных решений делает для коммерческих площадей данный сегмент недвижимость неэластичном по цене, т.к. продавец имеет возможность диктовать цену кв. метра |
| Близость 3-го транспортного кольца ухудшает экологическую обстановку района | Увеличивающийся платежеспособный спрос, в т.ч. за счет иностранных граждан постоянно проживающих в Москве (сотрудники крупным международных компаний) |
| Строительство 4 транспортного кольца может отпугнуть потенциальных покупателей | Эффективная реализация проекта позволит предприятию впоследствии позиционировать себя как застройщика, предлагающего доступные квартиры эконом класса |
| Плохая экологическая ситуация может существенно снизить цену для жилых помещений, т.к. постоянные московские пробки негативно влияют на здоровье вследствие концентрации в воздухе вредных веществ | Успешная реализация проекта позволит предприятию получить и наладить связи с властями административного округа и района Москвы, что впоследствии сделает процесс получения очередного заказа более реальным благодаря качественной реализации проекта |
| Трудность в подведении коммуникаций (водоснабжение, водоотведение, тепло – газо снабжение) |
|
|
|
Анализ ССВО проекта «Коммерческо-жилое здание» по улице Ленинский проспект района проспект Вернадского (вариант №7)
| Слабые стороны: | Сильные стороны: |
| Соседство коммерческих и жилых помещений существенно сужает емкость целевого сегмента | Уникальность компоновочных решений коммерческих помещений |
| Соседство коммерческих и жилых помещений существенно снижает цену кв. м | Функционалльность коммерческих помещений |
| Высокая стоимость подземных гаражей увеличивает цену кв. метра | Неограниченные возможности планировки офисных помещений |
| Отсутствие машино-мест, предназначенных для владельцев квартир, т.е. все машино-места предназначены для коммерческой части | Развитая транспортная инфраструктура (метро, трамвай, троллейбус, трамвай) |
| Отсутствие рекреационной зоны перед домом | Весь комплекс будет выдержан в одном стиле, что еще больше увеличивает его привлекательность с точки зрения инвесторов |
| Отсутствие уникальных объемно-планировочных (для жилых помещений) решений делает данный сегмент таким, что продавец не имеет возможность диктовать цену кв. метра (цена не может быть установлена выше среднерыночной) | Системы безопасности (незадымляемые лестницы, незадымляемые лифтовые шахты, наличие путей эвакуации, противопожарные системы) соответствуют высоким мировых стандартам |
| Угрозы: | Возможности: |
| Наличие «пробок» ограничивает возможность использования коммерческих площадей фирмами, ведущими свою деятельность напрямую с клиентом | Сотрудничество с Кредит Европа Банком и ВТБ24 по ипотечным программам расширяет круг потенциальных покупателей |
| Реализация данного проекта не получит одобрение правительства Москвы, т.к. фасад здания не вписывается в общий архитектурный стиль | При успешной реализации проекта фирма имеет возможность получить заказ на возведение торгового центра, обладающего архитектурной выразительностью |
| Стесненные условия строительства не позволят применять высокоэффективную строительную технику вследствие чего снижается рентабельность проекта | Реализация проекта позволит фирме реализовать коммерческую недвижимость иностранным компаниям, а жилые помещения сотрудникам иностранных компаний |
| Имеются ограничения по подведению коммуникаций к зданию (электроснабжение – недостаточная мощность электроподстанций) | Близость 3-го транспортного кольца и строительство 4-го существенно улучшает месторасположение коммерческих площадей |
| На фоне мирового кризиса снижается арендная ставка на коммерческие помещения вследствие того, что компании арендуют офисы на окраине Москвы | Реализация проекта позволит фирме занять сразу 2 сегмента: сегмент жилой недвижимости и сегмент коммерческой недвижимости |
|
|
|
Анализ ССВО проекта «Офисно-коммерческое здание» по улице Ленинский проспект района проспект Вернадского (вариант №7)
| Слабые стороны: | Сильные стороны: |
| Наличие транспортной инфраструктуры не обеспечивает потребностей имеющих поток (людских и транспортных) | Возможность перепланировки с учетом требований конкретного арендатора (например, создание офиса типа «open-plane») |
| Высокая стоимость систем безопасности (незадымляемые лестницы, незадымляемые лифтовые шахты, наличие путей эвакуации, противопожарные системы) | Развитая транспортная инфраструктура (метро, трамвай, троллейбус, трамвай) – возможность сотрудником компаний добираться до рабочего места общественным транспортом |
| Наличие кафе, ресторанов, баров, торговых центров и прочих развлекательных заведений в шаговой доступности | Высокая функциональность помещений |
| Системы безопасности (незадымляемые лестницы, незадымляемые лифтовые шахты, наличие путей эвакуации, противопожарные системы) соответствуют высоким мировых стандартам | |
| Эффективные конструктивные решения снижают стоимость эксплуатация комплекса | |
| Угрозы: | Возможности: |
| Реализация данного проекта не получит одобрение правительства Москвы, т.к. фасад здания не вписывается в общий архитектурный стиль | Сотрудничество с Кредит Европа Банком и ВТБ24 по ипотечным программам расширяет круг потенциальных покупателей |
| Имеются однозначные высказывания, что строительство офисных помещений в данном районе нежелательно (выступление мэра Москвы Лужкова М.Ю. на канале ТВЦ) | Реализация проекта позволит фирме занять сегмент коммерческой недвижимости |
| Стесненные условия строительства не позволят применять высокоэффективную строительную технику вследствие чего снижается рентабельность проекта | Захват рынка позволит позиционировать себя последующим как застройщика коммерческих помещений класса В- |
| На фоне мирового кризиса снижается арендная ставка на коммерческие помещения вследствие того, что компании арендуют офисы на окраине Москвы | Близость 3-го транспортного кольца и строительство 4-го существенно улучшает месторасположение коммерческих площадей |
| Близость расположение кредитно-денежных учреждений увеличивает мультиатрибутивные показатели недвижимости | |
| Увеличение числа иностранных фирм (крупных) позволяет «снимать сливки» с недвижимости как при ее реализации, там и при сдачи в аренду |
3. Экономическая оценка вариантов использования объекта
|
|
|
|
|
|
