Долевое участие граждан в инвестировании строительства жилья

 

Вот уже более 10 лет как на рынке недвижимости в России появилась и обретает крупные масштабы такая форма приобретения недвижимости, как долевое участие в инвестировании строительства. Долевыми инвесторами могут выступать как физические, так и юридические лица. Документом, регулирующим эти правовые отношения, является договор о долевом участии в инвестировании строительства. Правовую базу до 1 апреля 2005 г. составляли Закон об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, а также Закон об инвестиционной деятельности.

В ГК РФ такого договора, как договор о долевом участии в инвестировании строительства жилья, нет. Законы, регулирующие инвестиционную деятельность, также не раскрывают содержание такого договора. В ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности было только указано, что "основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними. Заключение договоров (контрактов), выбор партнеров, определение обязательств, любых других условий хозяйственных взаимоотношений, не противоречащих законодательству РСФСР и республик в составе РСФСР, является исключительной компетенцией субъектов инвестиционной деятельности...".

В Законе об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений имеется общая ссылка, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

Пробел в правовом регулировании давал повод для толкования договора об инвестировании как одного из гражданско-правовых договоров, предусмотренных ч. 2 ГК РФ.

Так, договор о долевом участии в инвестировании в строительство относили к разряду договоров возмездного оказания услуг, строительного подряда, предварительных, купли-продажи недвижимости, простого товарищества.

До последнего времени наиболее распространенной точкой зрения было отождествление договора об участии в инвестировании с договором простого товарищества.

Президиум ВАС РФ опубликовал обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве, и направил для руководства Информационное письмо от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве"*(187). В нем предлагается договор долевого участия в строительстве рассматривать как договор о совместной деятельности (п. 1, 2 информационного письма).

Пенсионный фонд РФ в письме от 1 октября 2001 г. N ВП-09-25/7938 "О существенных условиях договоров долевого участия в строительстве"*(188) также указал, что договор долевого участия в строительстве следует квалифицировать как договор простого товарищества. Приводятся два аргумента: вклады сторон и наличие у них по договору общей цели. По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону, цели. Стороны по договору долевого участия в целях осуществления совместной деятельности также вносят и объединяют свои вклады.

Существенным условием договора простого товарищества является наличие у сторон по договору общей цели. Наличие общей цели означает на практике, что ни одна из сторон не покупает у другой стороны товары, работы или услуги и ни одна из сторон не вправе извлекать прибыль и обогащаться за счет другой стороны. Это, по мнению Пенсионного фонда РФ, также присуще и договору долевого участия в строительстве.

Л.Н. Мошкина, не соглашаясь с данной позицией, выдвигает в качестве контраргументов следующие доводы*(189).

В соответствии с ч. 1 ст. 1041 ГК РФ "по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону, цели".

Участники договора простого товарищества, таким образом, должны как внести вклады, так и принимать непосредственное участие в деятельности товарищества. В договоре о долевом участии в инвестировании никто не обязывает долевого инвестора к участию в строительстве, его единственной обязанностью является обязанность оплатить свою долю в строительстве (деньгами или иным имуществом). Цель договора простого товарищества - извлечение прибыли всеми его участниками или достижение иной, не противоречащей закону, цели.

Что касается получения прибыли, то долевой инвестор по договору об инвестировании ни при каких обстоятельствах не может получить прибыль, так как он лишь финансирует строительство, инвестирует в будущую свою квартиру. Прибыль он может получить, если продаст свою готовую квартиру (по завершении строительства и оформления ее в собственность) по цене, превышающей сумму внесенных инвестиций.

В то же время основной инвестор (инвестиционная компания) всегда получает прибыль от такой деятельности, иначе бы она ею не занималась.

Из этого следует, что цели сторон договора о долевом участии в инвестировании различны. Долевой инвестор по итогам строительства имеет цель получить жилье в собственность для проживания в нем самому с членами своей семьи, а основной инвестор (инвестиционная компания) инвестирует в строительство денежные средства не для проживания, а исключительно для извлечения прибыли.

Долевые инвесторы заключают договор только с основным инвестором (инвестиционной компанией), а друг с другом - нет. То есть этот договор является, как правило, двусторонним. Многосторонняя связь между всеми долевыми инвесторами и основным инвестором отсутствует. Поэтому достижение цели договора - строительство объекта недвижимости - не является условием договоренности сторон.

Инвесторы также не договариваются и о соединении вкладов, свои средства они вносят в инвестиционную компанию.

В договоре о долевом участии в инвестировании строительства нельзя определить общую цель деятельности сторон; ею не может быть строительство части объекта, так как ее достичь можно только при создании всего объекта в целом. Но строительство объекта в целом также не может являться общей целью деятельности основного инвестора и долевого инвестора, так как размер вкладов каждого из них дает возможность создать лишь часть (долю) объекта недвижимости.

Еще одно очень важное отличие состоит в следующем. В соответствии со ст. 1048 ГК РФ прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно.

Если придерживаться позиции отождествления договора простого товарищества и договора о долевом участии в инвестировании в строительство, то предполагается, что построенный объект недвижимости поступает в общую собственность долевого и основного инвесторов. Однако на практике в договорах о долевом участии собственником доли (квартиры) становится долевой инвестор. Весь объект по долям переходит в собственность долевых инвесторов. Основной инвестор не получает права собственности на готовый объект. Его выгода состоит в получении разницы между суммой инвестиционных взносов долевых инвесторов и суммой фактических затрат (себестоимости) строительства объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 2 ст. 1043 ГК РФ ведение бухгалтерского учета общего имущества товарищей может быть поручено ими одному из участвующих в договоре простого товарищества юридических лиц.

Норма п. 2 ст. 1043 ГК РФ является императивной и должна обязательно применяться во всех договорах простого товарищества. По этому поводу даются разъяснения в утвержденных Приказом Минфина России от 24 декабря 1998 г. N 68н Указаниях об отражении в бухгалтерском учете операций, связанных с осуществлением договора простого товарищества*(190).

В соответствии с этим документом имущество, внесенное участниками договора простого товарищества, учитывается на отдельном балансе у того его товарища, которому в соответствии с договором поручено ведение общих дел участников договора. Данные отдельного баланса в баланс организации - товарища, ведущего общие дела, - не включаются. При организации бухгалтерского учета товарищ, ведущий общие дела в соответствии с договором простого товарищества, обеспечивает обособленный учет операций по каждому договору простого товарищества и операций, связанных с выполнением своей обычной деятельности. Кроме того, для расчетов по деятельности, связанной с осуществлением договора простого товарищества, открывается отдельный банковский счет. Для каждого договора простого товарищества открывается отдельный субсчет, внутри которого ведется аналитический учет по каждому из участников договора.

В договоре долевого участия в инвестировании ведение совместного бухгалтерского учета и составление единого баланса не предусмотрено. Стороны (юридические лица и предприниматели) самостоятельно ведут бухгалтерию по своей деятельности; деятельность по инвестированию, строительству объекта недвижимости учитывается основным инвестором в общем для всей его хозяйственной деятельности бухгалтерском учете. Граждан (долевых инвесторов) вообще все это мало волнует. Им важно лишь, чтобы строительство было завершено к намеченному сроку, с надлежащим качеством, без повышения стоимости.

Серьезным аргументом в обоснование отличия договора простого товарищества от договора в долевом участии в инвестировании является определение ответственности по этим договорам.

В соответствии со ст. 1047 ГК РФ: "1. Если договор простого товарищества не связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, каждый товарищ отвечает по общим договорным обязательствам всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в общее дело.

По общим обязательствам, возникшим не из договора, товарищи отвечают солидарно.

2. Если договор простого товарищества связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам, независимо от оснований их возникновения".

По договору о долевом участии в инвестировании строительства единственной обязанностью долевого инвестора является внесение инвестиций за свою долю в полном объеме и в указанные сроки. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения этой обязанности он подвергается штрафным санкциям и (или) договор с ним расторгается. Но сам процесс строительства объекта недвижимости не зависит от нарушения условий договора долевым инвестором в связи с незначительностью размера инвестиций в долю по сравнению с масштабами всего строительства. А вот если основной инвестор начнет работать кое-как, тогда дом просто перестанет строиться и превратится в долгострой или так и останется незавершенкой. Именно поэтому вся ответственность лежит на основном инвесторе, который отвечает за весь ход строительства, включая выбор площадки, получение правоустанавливающих документов, заключение договоров на проектирование, подряд, привлечение инвестиций, сдачу объекта и помощь в оформлении права собственности на квартиры или другую недвижимость. Исполнение условий договора надлежащим образом для основного инвестора важно и по той причине, что от разумного вложения инвестиций зависит в конечном итоге размер его прибыли, которая до начала строительства просчитывается лишь приблизительно, пусть и с большим процентом вероятности.

При этом позиция ВАС РФ к данному договору как договору простого товарищества остается неизменной. Так, в п. 11 Информационного письма от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" при рассмотрении конкретного дела было отмечено, что на основании гл. 55 ГК РФ стороны предусматривают порядок покрытия расходов и убытков по созданию совместной собственности, финансирования строительства, порядок раздела построенных квартир. Поскольку жилой дом должен быть построен по договору о совместной деятельности, в нем не могут устанавливаться сроки выделения доли в этом доме. Следовательно, не может устанавливаться ответственность за несвоевременную передачу в натуре квартир.

Такая позиция ВАС РФ весьма спорна. Как известно, любой инвестиционный контракт предусматривает срок ввода дома в эксплуатацию. Без его установления ни один инвестор не сможет планировать свою деятельность. Для инвестора очень важно наличие информации об объекте инвестирования. В данном случае это строительство жилого дома. Он имеет право знать, когда будет закончено строительство. Наиболее распространенной категорией инвесторов являются физические лица, вкладывающие свои денежные средства. Инвестор ставит перед собой цель, которую он стремится решить, вкладывая средства в долевое строительство. Такой целью является получение в новом доме квартиры.

Кроме того, по договору простого товарищества важен личностный фактор непосредственного участия в договоре каждого из товарищей. Так, в соответствии со ст. 1050 ГК РФ договор простого товарищества прекращается вследствие невозможности по предусмотренным в этой статье причинам принимать участие в договоре, за исключением случаев, если договором простого товарищества или последующим соглашением не предусмотрено сохранение договора в отношениях между остальными товарищами.

В договоре долевого участия такого фактора нет. Долевой инвестор может как сам инвестировать, так и за него это может сделать любое другое лицо, физическое или юридическое, и даже государство, например, выдавая ему жилищную субсидию. На любом этапе реализации договора долевой инвестор может уступить свое право требования к основному инвестору другому лицу, заключив соответствующий договор.

В связи с вышеизложенным можно сделать вывод, что договор о долевом участии в инвестировании строительства жилья и договор простого товарищества - это два совершенно различных по своей правовой природе договора.

Л.Н. Мошкина*(191) предлагает определение договора о долевом участии в инвестировании строительства как сделки, по которой одна сторона - основной инвестор (юридическое или физическое лицо) направляет собственные и (или) привлеченные средства на строительство объекта недвижимости, а другая сторона - долевой инвестор принимает участие в процессе инвестирования строительства в части стоимости определенной доли в объекте недвижимости, на которую он по завершении строительства приобретает право собственности.

П.В. Сокол инвестиционный договор определяет как договор, по которому одна сторона (заказчик) обязуется осуществить вложение инвестиций другой стороны (инвестора) в строительство объекта недвижимости и по окончании передать результат последнему, а инвестор обязуется передать инвестиции заказчику и оплатить его услуги*(192).

Эти определения имеют один существенный недостаток: в них никак не отражена роль строительной организации-застройщика, которая осуществляет строительство объекта недвижимости. Тем более что договор инвестирования - родовое понятие, объединяющее в себе договоры, направленные как на объединение, так и на предоставление денежных средств для финансирования строительства жилого дома, по окончании которого инвестор приобретает право на получение в нем в собственность жилого помещения.

Объединение ресурсов происходит на начальной стадии, когда инвесторы оговаривают основные условия реализации инвестиционного проекта, в том числе определяют, кто сможет выступить в роли застройщика и заказчика строительства.

Предоставление денежных средств характерно для последующей стадии, когда граждане и юридические лица (долевые инвесторы) вступают в договорные отношения с основным инвестором либо иным лицом, несущим бремя финансирования строительства и выступающим, как правило, его организатором. Долевые инвесторы в соответствии с договором передают денежные средства, приобретая при этом право требования на жилые помещения по окончании строительства.

Возвращаясь к вопросу о правовой природе данного договора, необходимо отметить, что эту сделку нельзя отнести к группе сделок, связанных с отчуждением жилых помещений. На момент заключения договора инвестирования жилого помещения как объекта недвижимости еще не существует.

Договор инвестирования заключается с целью установления гражданских прав и обязанностей. "Результат, на который направлена сделка, обязательно должен быть правовым (передача вещи в собственность, в пользование и т.д.)"*(193).

Строительство, в ходе которого создается объект недвижимости, можно отнести к созданию объекта, что является одним из оснований возникновения права собственности, традиционно раскрываемого с помощью трех правомочий: владения, пользования и распоряжения (ст. 209, п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ). Соответственно, цель договора инвестирования образуется из двух элементов - материального (окончание строительства жилого дома) и правового (возникновение у заказчика либо инвестора вещного права на возводимый объект).

Долевые инвесторы стремятся приобрести в собственность имущество путем финансирования (предоставления денежных средств) инвестиционного проекта по возведению жилого дома. В результате они удовлетворяют разные потребности, например, извлекают прибыль либо улучшают свои жилищные условия.

Основной инвестор нацелен на окончание строительства жилого дома, т.е. на исполнение договора инвестирования и связанного с ним подрядного обязательства. В итоге основной инвестор удовлетворяет, как правило, одну потребность - извлекает прибыль.

Необходимо согласиться с позицией некоторых авторов, утверждающих, что жилищное законодательство не распространяется на отношения, складывающиеся в связи со строительством и реконструкцией жилых домов*(194). Как отмечает П.В. Крашенинников, сделки с жилыми помещениями в рамках экономического оборота, в том числе строительства и реконструкции, регулируются гражданским, но не жилищным законом*(195). Однако есть и противоположная точка зрения, сторонники которой полагают, что "в настоящее время к сфере жилищных правоотношений отнесены строительство и реконструкция жилища"*(196).

Авторы стоят на позиции, что жилищное законодательство основано на регулировании отношений, предметом которых является жилое помещение, законченное строительством, принятое в эксплуатацию и, главным образом, переданное в пользование гражданам.

Модели взаимоотношений по поводу строительства жилища определены гражданским законодательством, в первую очередь, подрядным и инвестиционным, на основании которого возникают две группы обязательств: инвестиционные и подрядные. Оба возникают по поводу строительства жилого дома, но приоритет принадлежит инвестиционному договору*(197).

Основное значение договора инвестирования подчеркнуто в работе Б.В. Муравьева: "Именно потребность инвестора в приобретении объекта недвижимости инициирует все последующие действия (...заключение и исполнение договора строительного подряда)"*(198).

Договор инвестирования предопределяет такие важные условия по созданию вещи, как аккумулирование и (или) передача финансовых ресурсов для выполнения строительных работ, и служит основанием для возникновения в последующем права собственности на жилье.

Таким образом, в инвестиционном строительстве и при реализации построенного жилья, как правило, используются следующие виды договоров:

- инвестиционный договор (контракт);

- договор долевого участия в строительстве (договор инвестирования строительства, договор привлечения финансовых средств в строительство, уступки прав инвестирования строительства);

- договор уступки права требования жилья;

- договор подряда.

В 2005 г. вступил в силу ряд законодательных актов, существенно улучшающих качество правового регулирования в данной сфере. К их числу можно отнести Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"*(199), Градостроительный кодекс РФ*(200), Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"*(201), Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"*(202) (далее - Закон об участии в долевом строительстве), Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(203), Жилищный кодекс РФ*(204).

Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" и Закон об участии в долевом строительстве прямо направлены на регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства. В данных законах устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Перейдем к рассмотрению Закона об участии в долевом строительстве. Предмет его регулирования - отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - дольщики) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства (п. 1 ст. 1 закона). В ином порядке денежные средства у дольщиков могут привлекаться только в случаях, установленных законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах (п. 2 ст. 1 закона). Это означает, что многим застройщикам при привлечении средств дольщиков придется отказаться от применяемых ими схем привлечения инвестиций - посредством договоров простого товарищества (совместной деятельности), посредством создания коммандитных товариществ (дольщик становился членом товарищества, вносил взнос и при выходе из товарищества получал в собственность квартиру). Закон об участии в долевом строительстве будет применяться ко всем строящимся объектам недвижимости, разрешения на строительство которых будут получены после 31 марта 2005 г. (п. 2 ст. 27 закона). То есть указанный закон будет применяться к отношениям, связанным со строительством объектов, разрешение на строительство которых получены после вступления в силу закона. Если разрешение на строительство получено ранее, то на данные отношения закон не распространяется. В Законе об участии в долевом строительстве определены следующие основные понятия:

- застройщик - юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения;

- объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Для привлечения денежных средств участников долевого строительства в целях строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, необходимо соблюдение следующих условий:

- получение разрешения на строительство;

- официальное опубликование проектной декларации;

- наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Таким образом, застройщик вправе заключать с дольщиками (соинвесторами) договоры долевого строительства и принимать деньги только после того, как оформит в собственность или аренду земельный участок и получит разрешение на строительство дома (ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве).

Нарушение застройщиком требований Закона об участии в долевом строительстве, предъявляемых к проектной декларации, дает основание дольщику для обращения в суд с иском о признании сделки, совершенной с застройщиком, недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. При этом застройщик обязан вернуть полученные от дольщика денежные средства и уплатить на них проценты в повышенном размере - фактически в размере двойной ставки рефинансирования (п. 2 ст. 9 и п. 7 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве).

В законе дается определение договора участия в долевом строительстве, под которым понимается соглашение, согласно которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Закон определяет стороны договора: застройщик и участник долевого строительства, которые вступают в обязательственные отношения с момента подписания ими договора в простой письменной форме и регистрации его в регистрационной палате. Предметом договора является совместная деятельность по инвестированию и строительству для долевика части объекта. Долевой инвестор в данном законе понимается как участник строительства, физическое или юридическое лицо, вкладывающее денежные средства в одну или несколько квартир. Основной инвестор - это организация, с которой застройщик заключил договор генерального подряда на строительство объектов недвижимости. При этом как основной, так и долевой инвестор финансируют строительство объекта недвижимости, а застройщик ведет строительство и после сдачи объекта в эксплуатацию передает предусмотренный договором объект (часть объекта) долевику по передаточному акту.

Этот договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В законе определяются существенные условия, без наличия которых договор не может считаться заключенным.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе как существенные или необходимые для договоров данного вида. Пункт 4 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве устанавливает следующие обязательные условия:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цену договора, сроки и порядок уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных законом, такой договор считается незаключенным.

Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Необходимо также отметить, что без государственной регистрации прав застройщика на земельный участок государственная регистрация договора участия в долевом строительстве невозможна.

С учетом данного требования в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(205) (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество) внесены изменения. Теперь в выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования юридических лиц - участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц - участников долевого строительства. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество дополнен ст. 25.1 "Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве". В соответствии с данной статьей государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, в соответствии с настоящим федеральным законом, представляются:

- разрешение на строительство;

- проектная декларация;

- план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства (дольщиком) осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создании) многоквартирного дома в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

В передаточном акте четко идентифицируется объект (его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий.

После завершения строительства инвестор получает право оформить построенный объект в собственность.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, если застройщик передает участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого не соответствует условиям договора либо проектной документации и градостроительным регламентам, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

В случае смерти гражданина - участника долевого строительства - его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

В законе дополнительно установлены гарантии для граждан, которые приобретают квартиры для себя лично. Согласно установленным им предписаниям к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства - исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим федеральным законом.

Закон предъявляет требования к финансовой устойчивости застройщика, открытости информации о нем и государственному контролю в области долевого строительства:

- во исполнение п. 3 ст. 23 закона Правительством РФ будут установлены требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета размера этих средств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика. Несоответствие финансовых показателей застройщика указанным требованиям является основанием для приостановления по решению арбитражного суда на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств дольщиков (пп. 2, 3 и 6 ст. 23 закона). Это обстоятельство еще раз подтверждает вывод о том, что застройщиками смогут стать только те лица, которые имеют значительные активы;

- при оформлении проектной декларации застройщик обязан представить информацию о величине собственных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации (пп. 6 п. 1 ст. 20 закона), а также обязан указать о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства (пп. 9 п. 1 ст. 21 закона).

- в ближайшее время Правительством РФ будет определен федеральный орг

⇐ Предыдущая25262728293031323334Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: