Особенности коллективного участия в инвестировании в жилищном строительстве на примере жилищных накопительных кооперативов

Новый Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"*(209) (далее - Закон о жилищних накопительных кооперативах), вступивший в силу с 1 апреля 2005 г., устанавливает правила привлечения денежных средств для целевого использования денежных средств граждан - своих членов на приобретение или строительство жилых помещений на территории Российской Федерации в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам жилищных накопительных кооперативов, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов граждан - членов жилищных накопительных кооперативов.

Согласно ст. 2 этого закона жилищный накопительный потребительский кооператив - это юридическое лицо, созданное как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Физическое лицо-инвестор, вступающее в кооператив, несет юридические обязанности по уплате двух видов взносов: паевого и членского.

Используя категории понятийного аппарата инвестиционного права физические лица - члены кооператива выступают дольщиками, долевыми инвесторами. Кооператив как самостоятельный субъект инвестиционного процесса вправе согласно ст. 16 Закона о жилищных накопительных кооперативах участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства, т.е. как основной инвестор, или застройщик.

Паевой взнос вносится членом кооператива на приобретение кооперативом жилых помещений, которые уже построены либо находятся в стадии строительства.

Член кооператива вносит денежные средства - инвестиции. В законе они рассматриваются как взносы. Членские взносы подразделяются на вступительные, под которыми понимаются денежные средства, единовременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием в члены кооператива, и ежемесячные, периодически вносимые членом кооператива на покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной его уставом деятельности. Вступительные членские взносы и членские взносы не подлежат возврату при прекращении членства в кооперативе, если иное не предусмотрено уставом кооператива. Сумма паевых взносов составляет пай, т.е. долю паенакопления члена кооператива в паевом фонде кооператива. Паевой фонд кооператива составляет сумму паенакоплений членов кооператива.

Членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста 16 лет. Прием гражданина в члены кооператива осуществляется на основании его заявления в письменной форме. Кооператив ведет реестр членов кооператива. Число членов кооператива не может быть менее чем 50 человек и более чем 5000 человек. Членство в кооперативе возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц в порядке, предусмотренном Законом о жилищных накопительных кооперативах и Законом о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей со дня внесения гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса.

Кооператив привлекает и использует денежные средства граждан на приобретение жилых помещений, вкладывает имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвует в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства, приобретает жилые помещения. Для расчетов по операциям, связанным с деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, кооперативом открывается отдельный банковский счет. Паевые взносы членов кооператива направляются на осуществление деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. Паевой взнос члена кооператива определяется с учетом необходимости обеспечения погашения затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. Примерная стоимость приобретаемого или строящегося кооперативом для члена кооператива жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости жилья, аналогичного жилому помещению, указанному в заявлении гражданина о приеме в члены кооператива. Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива о приеме гражданина в члены кооператива. После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа управления, согласованном с членом кооператива.

Для члена кооператива, который в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива в установленные сроки внес определенную часть паевого взноса и периодически вносит соответствующие платежи в порядке очередности, кооператив обязан приобрести жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива, либо приобрести право на строящееся жилое помещение, или построить жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива.

В кооперативе устанавливается очередность приобретения жилого помещения, права на строящееся жилое помещение или очередность строительства жилого помещения для члена кооператива. Для получения квартиры ее члену необходимо выполнить следующие требования:

- внести часть паевого взноса, который согласно ст. 47 Закона о жилищных накопительных кооперативах, устанавливается уставом кооператива, но не может быть менее 30% от размера паевого взноса члена кооператива;

- должен истечь установленный выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива срок внесения указанной части паевого взноса. Минимальный срок определяется уставом кооператива, при этом он не может быть менее двух лет.

Передача жилого помещения в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение. Решение о передаче жилого помещения в пользование члену кооператива принимается органом кооператива, определенным уставом кооператива. Выписка из такого решения или его копия выдается члену кооператива по его требованию в течение одного рабочего дня.

После внесения в полном размере паевого взноса за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование, член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.

При прекращении членства в кооперативе, за исключением случая внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере, член кооператива, которому кооператив передал в пользование жилое помещение, и проживающие совместно с ним лица утрачивают право пользования жилым помещением и обязаны его освободить в течение двух месяцев со дня прекращения членства в кооперативе, а в случае ликвидации кооператива - со дня принятия решения о ликвидации кооператива.

Таким образом, схема инвестиционных правоотношений в сфере жилищного строительства имеет два уровня. Первый уровень составляют правоотношения кооператива как самостоятельного юридического лица, который выступает институциональным инвестором, управляющим средствами членов кооператива (так называемый инвестиционный портфель), с подрядчиком, застройщиком в сфере строительства либо собственником жилого помещения в случае уже построенного жилого дома или квартиры. Отношения опосредуются различными договорами: строительного подряда, долевого участия в строительстве, купли-продажи, ипотеки. Второй уровень представлен отношениями между членами кооператива и самим кооперативом в лице его органов управления: правлением кооператива и другими органами.

Законом о жилищных накопительных кооперативах установлен запрет совершать ряд действий органами управления без согласования с общим собранием членов кооператива. Так, ст. 48 этого закона устанавливает, что кооператив без предварительного решения общего собрания членов кооператива не вправе совершать сделки по отчуждению находящихся в собственности кооператива жилых помещений, в том числе по обмену жилых помещений, переданных в пользование членам кооператива, другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества кооператива, а также сделки по сдаче жилых помещений внаем или в аренду либо в залог (ипотеку). Согласно ч. 3 ст. 34 каждый член кооператива имеет на общем собрании членов кооператива один голос. кооперативу запрещено выдавать займы физическим или юридическим лицам, дарить жилые помещения. Необходимо также отметить, что Федеральным законом от 24 декабря 2002 г. N 179-ФЗ "О внесении изменений в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)"*(210) внесены изменения в Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"*(211), с 1 апреля 2005 г. установлено, что жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в таком жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи (бывших членов семьи) при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо юридическим лицом на приобретение или строительство таких жилого дома или квартиры.

Жилое помещение, приобретаемое или строящееся кооперативом, может передаваться в залог (ипотеку) только для обеспечения требований по обязательству о возврате кредита либо целевого займа на приобретение или строительство этого жилого помещения. При этом срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом указанного жилого помещения, не может превышать предусмотренный формой участия в деятельности кооператива срок исполнения членом кооператива обязательства о внесении паевого взноса в полном размере.

Таким образом, инвестиции в жилищной сфере охватывают полный цикл строительства, начиная со стадии подготовки проектной документации до сдачи дома и ввода его в эксплуатацию. Новое законодательство устанавливает обязательный регистрационный учет всех сделок в данной сфере - как договора на участие в долевом строительстве, уступки права требования, так и членство в жилищно-накопительных кооперативах.

Все это, безусловно, позволяет говорить об усилении роли государства в контроле инвестиционного процесса и, как следствие, - усилении защиты прав рядового инвестора.