Понятие и признаки недвижимого имущества

 

В науке гражданского права в течение достаточно долгого времени ведутся споры о понятии «недвижимого имущества».

Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имуще­ства. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущест­во, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособлен­ные водные объемы и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, пере­мещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плава­ния, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Само по себе данное определение недвижимого имущества развернутое и объемное. Однако не все его положения понимаются однозначно, что порождает научные споры.

Представители таких отраслей науки, как философия, экономика и др., предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики. Так, ученый-финансист, Балабанов И.Т. рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также зданиями и сооружениями27. По его мнению, недвижимость - это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок28. В данном случае неясно, что же такое «территория»? В словаре Ожегова С.И. дается определение: «Территория - это земельное пространство с определенными границами»29. Получается, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что лишено логики.

Профессор Горемыкин В.А. считает, что недвижимость - это товар и называет лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость30. Думается, что это определение не отражает специфику недвижимого имущества.

Весьма противоречивую и спорную точку зрения по данной проблеме высказывает правовед Иващенко С. Б., который предлагает закрепить в УК РФ определение недвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения, поскольку оно, по его мнению, сформулировано недостаточно четко31. Критерием разграничения движимого и недвижимого имущества предлагается считать степень общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество. Данный подход к определению недвижимости вызывает серьезные возражения многих ученых, т. к. предложения Иващенко С. Б. по совершенствованию законодательства не позволяют определить четкие признаки (границы) понятия недвижимости, а напротив, размывают эти границы и делая «недвижимость» весьма абстрактной категорией.

Большинство ученых-цивилистов полагает, что статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: 1)недвижимая вещь; 2)недвижимое имущество; 3) недвижимость. Но в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку, и было бы не совсем правильно их отождествлять.

Использование в определении категории «недвижимая вещь" вполне закономерно, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности. Профессор Суханов Е.А. указывает, что объектами вещных прав в российском праве не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п.32

Щенникова Л.В. предлагает понимать вещь в широком и узком смысле. Широким понятием охватываются не только вещи материальных предметов внешнего мира, но также юридические отношения и права. В узком, собственном смысле слова, под вещами понимают предметы внешнего мира, как созданные трудом человека, так и находящиеся в естественном состоянии. Однако далее она отмечает, что по поводу вещей в узком смысле в первую очередь складываются общественные отношения, регулируемые гражданским правом33.

Гумаров И. полагает, что «общеупотребительное значение слова «вещь» не совпадает с ее юридическим, более широким пониманием. Он приводит определение, где под вещью понимается "предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественных отношениях"34. На основании анализа ст. 132 ГК РФ, предусматривающей, что предприятие как имущественный комплекс включает в себя не только здания, сооружения и другие вещи, но и права требования, долги, исключительные права, И.Гумаров делает весьма своеобразный вывод, что закон, помимо вещей, как предметов материального мира, параллельно допускает существование нематериальных вещей35. С такой позицией согласиться трудно, поскольку в законе не содержится достаточно четких критериев, позволяющих выделить те вещные права, которые при определенных условиях могут приобретать вещную оболочку, то есть стать «вещью».

В данном контексте становится понятно употребление законодателем в понятии недвижимости наряду с категорией «вещь» категории «имущество». Тем самым законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому в ст. 132 ГК РФ «предприятие» обозначено как имущественный комплекс, а не совокупность вещей.

Одновременно возникает вопрос о необходимости использования понятия «имущество» в легитимном определении недвижимости. О.М. Козырь отмечает, что российский законодатель использует термин «недвижимое имущество» в качестве синонима «недвижимых вещей» лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами36. Употребление в статье 132 ГК РФ третьего термина – «недвижимость» совершенно излишне, считает О.М. Козырь, поскольку и «вещь», и «имущество» в принципе охватывают названное явление целиком. Этим подчеркивается особое отношение российского законодателя к тем видам объектов, которые перечислены в ст. 130 ГК РФ, выражающееся в установлении более жесткого правового режима, в частности, государственной регистрации.

Таким образом, в доктрине нет однозначного понимания по исследуемому вопросу. Наиболее распространенной является точка зрения, что следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимом имуществе» и «недвижимости», усложняющее определение недвижимости, и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь», подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму37.

Анализ любого понятия производится путем выделения его существенных признаков.

Из определения, данного в ст. 130 ГК РФ, усматрива­ется, что понятие «недвижимость» включает в себя определенную группу вещей. Недвижимое имущество составляют вещи, то есть «предметы ма­териального мира, способные к удовлетворению потребностей и могущие быть в обладании человека».38

Содержание определения и основные подходы к правовому анализу понятия «вещь» и, в том числе, «вещь недвижимая» таковы.

Во-первых, это материальный субстрат. Профессор Суха­нов Е.А. раскрывает материальность через способность к физическому осязанию вещи.39

Во-вторых, вещь является предметом. Это значит, что в течение определенного продолжительного промежутка времени вещь способна иметь свои пространственные рамки и устойчивую структуру. В отношении недвижимости пространственная ог­раниченность проявляется в том, что к недвижимому имуществу относятся не земля, недра или воды в целом, а земельные участи, участки недр и обособленные водные объекты.

В-третьих, применительно к юридическому понятию - способность находиться в обладании человека. Исключением являются, например, космические тела, владение которыми пока невозможно, не могут как таковые быть предметом господства (отношение статики), а, следовательно, и предметом оборота (отношение динамики) и поэтому не нуждаются в правовом опосредовании.

И, в-четвертых, объект должен иметь свойст­ва, удовлетворяющие какие-либо человеческие потребности. В экономи­ческой плоскости данный объект трансформируется в товар, по поводу которого и складываются имущественные отношения. В противном слу­чае объект исключается из сферы действия имущественных отношений, и рассматриваться в качестве вещи в юридическом смысле не может.

Болтанова Е.С. в качестве необходимых признаков недвижимого имущества называет: индивидуальный характер (или неповторимость), неподвижность (или стационарность); в качестве побочных - многократное использование в процессе производства, сохранение первоначального вида (формы) в течение длительного периода, полезность, фундаментальность, тенденция к росту стоимости, необходимость постоянного управления, низкий уровень ликвидности, значительная ценность (существенная значимость)40.

При рас­смотрении легального определения недвижимости обращают на себя особое вни­мание такие признаки как прочная связь с землей и неделимость недвижимого имущества.

Признак прочной связи недвижимости с землей использовался еще в римском частном праве41. Часто данный признак именуют «естественным».

«Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности... Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости»⁴², - в какой-то мере данные строки обусловили границы дальнейших догматических исследований в этом аспекте сущности недвижимого имущества. Правоведы рассматривали понятие «прочная связь с землей» исключительно как соединение (соединенность)⁴³ объекта с грунтом (почвой). В настоящее время механические критерии прочности связи строения с землей заметно утрачивают свое значение⁴⁴, уступая зависимости (прочности) юридической.⁴⁵

Но и юридическая связь здания (сооружения) с земельным участком (землей) рассматривалась преимущественно как соотношение правовых режимов этих в определенной мере самостоятельных объектов недвижимости. Юридическая связь в упрощенном виде представляет совпадение (или возможность «сосуществования») вещных прав владельца как на земельный участок, так и на строение. В классическом виде (здание есть принадлежность земельного участка), действительно, такая связь не только имеется, она необходима.⁴⁶ В современном же российском гражданском законодательстве, как уже отмечалось, упомянутая юридическая «сцепка» при поверхностном рассмотрении может отсутствовать. Это дало основание современным исследователям полагать, что, поскольку «лицо, не имеющее право собственности на земельный участок, по действующему законодательству может стать первичным собственником здания или сооружения как объекта недвижимости», то «требование прочной связи с землей просматривается только в контексте физического соединения с земельным участком, при отсутствии, как правило, общего правового режима».⁴⁷

Вместе с тем данное обстоятельство представляется недостаточным, чтобы сделать однозначный вывод об отсутствии юридической «прочной связанности» объектов недвижимости, в рассматриваемом случае - земельного участка и строения, по следующим соображениям. Во-первых, возможно, отсутствующее на момент

приобретения строения право на земельный участок под ним возникает впоследствии либо путем передачи его бывшим собственником строения, либо возникновением вещного права на данный участок или участок, необходимый для пользования строением (ст. 552 ГК РФ). Во-вторых, объект недвижимого имущества фактически и юридически закреплен на конкретном, индивидуально-определенном участке земли, что необходимо для адресности и публичности этого объекта, на земельном участке, не просто выделенном в натуре, а юридическими средствами обозначенном в специальных учетных технических и регистрационных документах. В литературе такая пространственная и правовая обособленность объекта недвижимости от иных объектов гражданских прав признается его (объекта недвижимости) дискретностью.⁴⁸ Юридическое обозначение недвижимости первоначально всегда опережает возникновение вещных прав на него. Вещные права на определенный объект недвижимости вовсе не могут быть зарегистрированы (например, при самовольной постройке), но это не может означать, что недвижимое имущество не становится предметом правового, в том числе гражданско-правового, регулирования. В частности, градостроительное законодательство устанавливает, что объектами градостроительной деятельности, подлежащими государственному техническому учету и технической инвентаризации, являются:

а) объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;

б) самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);

в) объекты, не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;

г) бесхозяйные объекты. Сведения об этих объектах (уже признаваемых недвижимыми) являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведения государственного статистического учета, определения размера налога на имущество, ведения земельного, градостроительного кадастров, а также реестра федерального имущества.⁴⁹

Кроме того, «прочная» юридическая связь здания или сооружения с землей при отсутствии единых вещных прав на строение и земельный участок под ним проявляется и во взаимном правовом влиянии правовых режимов друг на друга, а при отсутствии на строение каких-либо вещных прав (например, самовольная постройка) можно говорить о "несанкционированном качественном изменении" объекта недвижимости, которым является земельный участок.⁵⁰Следует отметить, что прочная связь с землей недвижимого объекта, по существу, сокращает ограниченный пространственный ресурс землевладельца, нарушает территориальную неприкосновенность публичного собственника, ограничивает доступ к недрам и т.д.

48. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Юридический центр Пресс, 2002. С. 140.

49. Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921.

 

Рассматриваемые положения о прочной связи недвижимого объекта с землей не могут не быть обусловлены временным фактором этой связи. Позитивная норма ГК РФ о недвижимом имуществе, к сожалению, не содержит указания на временной характер прочной связи. Именно по этой причине в правоприменительной практике в решении вопроса об отнесении прочно (и физически, и юридически) связанного с землей объекта к недвижимости превалируют нормы публичного права, однозначно не признающие временные сооружения объектами недвижимого имущества независимо ни от прочности связи объекта с землей, ни от его неперемещаемости.

Это обстоятельство в целом разделяется отдельными правоведами: Представляется сомнительной обоснованность признания объектов, сооруженных на время, недвижимостью ввиду отсутствия признака прочной связи с землей, постоянства, бессрочности, их предназначенности для удовлетворения постоянной, а не временной только хозяйственной цели. Независимо от наличия фундамента они не обладают свойствами неперемещаемости ввиду запрограммированного сноса или переноса. Данный вывод не представляется бесспорно доказанным. Временное здание или сооружение, имеющее физическую прочную связь с землей, по логике должно иметь и определенную юридическую связь с занимаемым участком (предоставление того или иного права землепользования, адресность и т.д.). Норма ГК РФ не содержит привязки здания или сооружения к временному критерию. Рукотворные объекты недвижимого имущества по существу своему временные, построенные в 60-е годы многочисленные блочные пятиэтажные дома уже в ближайшее время потребуют демонтажа. В связи с этим в буквальном значении временный (или постоянный) характер объекта не может быть положен в основу деления вещей на недвижимые и движимые. Не только временный или постоянный характер строения в настоящее время предопределяет отнесение объекта к недвижимому или движимому имуществу. В не меньшей степени правоприменительная практика ориентируется на другой, также не установленный гражданским законодательством критерий: капитальность или некапитальность сооружения. Иллюстрацией такого сугубо технического подхода может быть одно из многочисленных дел, рассмотренное высшей судебной инстанцией (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1

50. Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения. Общее понятие. Актуальные вопросы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского; Исследовательский центр частного права; Российская школа частного права. М.: Статут, 1998. С. 109 - 160.

 

февраля 2000 г. N 3280/99). Исследуя заявление истца о праве на недвижимую вещь, в подтверждение чего истец представил регистрационные документы бюро технической инвентаризации, Высший Арбитражный Суд РФ указал, что этот факт (регистрация в БТИ) не свидетельствует о приобретении объекта недвижимости. Кроме того, указано, что в процессе рассмотрения спора судом не исследован вопрос о том, построен ли прежним владельцем временный павильон либо капитальное строение, была ли получена на его сооружение необходимая разрешительная документация. После выяснения этих обстоятельств суд должен дать правовую оценку регистрационному удостоверению БТИ. Суд, следует далее, должен оценить значение регистрации в БТИ договора купли-продажи, выяснив, порождала ли такая регистрация право собственности на объект у истца либо путем регистрации осуществлялся только технический учет предмета договора.⁵¹

Подмена правовых понятий техническими деталями (капитальность, наличие или отсутствие коммуникаций) не поможет, естественно, правильно дать юридическую оценку объекта: является он недвижимым или нет. Технико-архитектурная характеристика, безусловно, необходима суду для оценки, но в качестве не более чем одного из многих обоснований. Признание понятия «прочная связь с землей» исключительно как физическое, таким образом, вручает право решения одного из важнейших вопросов гражданско-правового регулирования экономического оборота не правоведам, а инженерам со всеми вытекающими отсюда последствиями. Суды должны принимать решения о признании объекта недвижимым, исследовав весь комплекс юридических проблем, не сводя их к капитальности или к временности.

Отсутствие в приведенном определении критериев, определяющего сущность и отнесение того или иного имущества к недвижимому восполняется достаточно развернутым перечнем конкретных недвижимых объектов. Этот перечень тем не менее безальтернативно свидетельствует об использовании и международно-правовыми актами исключительно цивилистической конструкции этих объектов (прочная связь с земельным участком и невозможность переноса без ущерба назначению).

Не менее важным в определении недвижимости объекта является второй критерий, как известно, применяемый в совокупности с первым - прочной связью с землей. Речь идет о невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. В литературе данный критерий лишь констатировался, судебная практика при отнесении или неотнесении объекта к недвижимости также основной упор делала на прочную связь с землей. Прочная связь с землей (как физическая, так и юридическая) теряет смысл, если объект может быть незатруднительно перемещен в любое другое место. Если редкая недвижимая вещь в современном мире не может быть перемещена в пространстве, то какой смысл следует вкладывать в одно из понятий, определяющих недвижимость объекта, а именно в его неперемещаемость?

51. Текст Постановления опубликован: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. N 5.

 

Причем законодатель не ставит в условие затратность возможного перемещения, стоимость объекта, его сохранность и т.д. Критерий заключается именно в причинении несоразмерного ущерба назначению объекта. Буквальное толкование нормы ГК РФ (ст. 130) не может дать ясное однозначное понимание ряда весьма существенных аспектов, а именно:

1. Несоразмерный ущерб. Понятие несоразмерности нуждается хотя бы в сравнительной мере. Несоразмерности относительно чего? Есть ли мера этой «соразмерности»?

2. Ущерб назначению. Гражданское законодательство, как и любое иное, оперирует (должно оперировать) четкими, формально определенными понятиями. В чем должен выражаться ущерб? В денежных суммах? Каждый ли объект имеет назначение? В частичной невозможности нести (отправлять, выполнять) назначение?

3. Несоразмерный ущерб назначению. Означает ли это оценочное понятие, что пространственное перемещение объекта может повлечь большее или меньшее затруднение в исполнении функциональных задач (если они имеются)?

Эти и многие другие вопросы не нашли пока решения ни в науке гражданского права, ни в законодательстве, ни в судебной практике. Если речь в данной плоскости идет не о зданиях и сооружениях, то проблема применения анализируемых критериев деления имуществ на движимые или недвижимые вовсе не ставится, следовательно, можно предположить, что прочная связь с землей и неперемещаемостью может иметь значение исключительно для рукотворных строений. Для зданий и сооружений первоначальная стадия юридического существования - либо землеотвод, разрешение на строительство, приемка в эксплуатацию и т.д., либо снос или узаконивание самовольной постройки, причем в последнем варианте опять же предоставление земельного участка, строительная экспертиза (на предмет безопасности) и т.д.

Следует сделать вывод, что легальный критерий отнесения объектов к недвижимому имуществу, указанный в ст. 130 ГК РФ, не столько свидетельствует о физической связанности с землей (она также весьма и весьма важна), сколько предполагает юридическую плоскость такой соединенности, свидетельствующей о более тесном правовом взаимодействии и наличии структурных построений и системных связей. Более подробно здания и сооружения будут рассмотрены в с другими объектами недвижимого имущества в следующих главах. В данном параграфе акцентируется внимание на неминуемых правовых связях недвижимых объектов, которые, не исключая их природной соединенности, объективно необходимы и наличествуют в недвижимости.

Как было указано ранее, на ряду с таким признаком недвижимости как прочная связь с землей, особое внимание следует уделить такому признаку, как неделимость недвижимого имущества.

Известно, что недвижимые вещи по своей правовой природе не потребляемы, индивидуально определенны и, как всякая вещь, в юридическом значении неделимы. Безусловно, в имущественном обороте участвуют сложные вещи, вещи с принадлежностями (ст. ст. 134, 135 ГК РФ). ⁵² Но даже эти юридические конструкции, признавая в определенных случаях отдельные «составные» части вещей самостоятельными объектами, объединяют их в единое целое. Только объединенная таким образом вещь выступает в обороте, подчиняя своей правовой судьбе вошедшие в ее состав и юридически «растворившиеся» в ней (вещи) иные предметы материального мира, которые в прочих условиях могут выступать в качестве самостоятельных объектов (пресловутый сервиз). Бесспорно, сложная вещь может быть разделена на отдельные вещи - объекты, ранее выступающие единым целым, и каждая из составных частей способна быть предметом экономического интереса. Но выделение из сложной вещи ее составной части как самостоятельного объекта ведет к юридическому «исчезновению»сложной вещи либо к ее качественным изменениям, позволяющим говорить о появлении новой вещи. Возникновение же новой вещи «из части другой вещи» невозможно без юридического исчезновения предшествующего материального объекта и появления нового.

Иными словами, в данных обстоятельствах можно говорить исключительно о разделении вещи на две новых, самостоятельных. Делимость вещей как сущностный признак в значительной степени характерна для объектов, определяемых родовыми признаками.

Весьма показательным в связи с изложенным является Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 июля 2002 г. N 3531/00.⁵³ В арбитражный суд подан иск о признании недействительным договора от 14 января 1998 г. N 3 о купле-продаже скважины минеральной воды N 1-Б и не завершенного строительством здания насосной станции и о применении последствий недействительности этих сделок. Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод, что по составу и назначению скважина и насосная станция, согласно ст. 135 ГК РФ, должны рассматриваться соответственно как главная вещь и принадлежность. Скважина являлась объектом федеральной собственности и не находилась в законном владении предприятия «Полет». Поэтому наложение на нее ареста как на имущество должника, согласно Временному положению о порядке обращения взыскания на имущество организаций, утвержденному Указом Президента РФ от 14 февраля 1996 г. N 199, и последующая ее реализация противоречат законодательству. Насосная станция аресту не подвергалась, поэтому оснований для ее реализации не имелось.

52. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2002; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Рук. авт. кол. и отв. ред. д-р юрид. наук, проф. О.Н. Садиков. 3-е изд., испр. и доп. М.: Юридическая фирма "Контракт"; Инфра-М, 1998.

53. Текст Постановления опубликован: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. N 10.

 

Суд кассационной инстанции обоснованно признал, что эти выводы не соответствуют материальному и процессуальному праву. Из материалов дела следует, что скважина и насосная станция являются совокупностью вещей, образующей единое целое, и используются по общему назначению. Насосная станция строилась предприятием «Полет» применительно к скважине, и в дальнейшем скважина и насосная станция эксплуатировались как единый имущественный комплекс - гидротехническое сооружение (ст. 134 ГК РФ).

Об этих обстоятельствах, а также о том, что скважина и насосная станция на момент наложения ареста и обращения взыскания на имущество находились в законном владении предприятия «Полет», свидетельствуют документы Омского городского бюро технической инвентаризации - технические паспорта названных объектов, договор от 14 октября 1994 г. N 023 о закреплении за предприятием «Полет» государственного имущества на праве хозяйственного ведения. Эти документы не исследованы судами первой и апелляционной инстанций, и им не дано надлежащей оценки. На необходимость оценки скважины и насосной станции как единой (сложной) вещи, а также установления законного владельца этого имущественного комплекса было указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 сентября 2000 г. по настоящему делу.

Изложенное позволяет сделать вывод, что данное принципиальное положение о неделимости можно, а в некоторых случаях следует распространить на вещи недвижимые. Традиционное деление недвижимых вещей на недвижимость по природе, на недвижимость по назначению и на недвижимость по закону исходит в том числе и из исключительной неделимости этих объектов (см., например, Французский гражданский кодекс). В первую очередь это относится к объектам недвижимости по природе: участкам недр, земельным участкам.

Понятие «участок» уже означает часть целого. Условное, исключительно правовое вычленение из этого единого целого индивидуально-определенного участка исчерпывает механизм включения этого объекта в предпринимательский оборот (в противном случае понятие дискретности объектов гражданских прав как необходимого условия оборота теряет смысл). Участок недр, земельный участок неделим по своей юридической природе; выделение же в натуре "части" земельного участка означает прекращение первоначального объекта и появление двух новых, которые только суммарно (территориально, пространственно) соответствуют предшествующему объекту. В этой связи известное положение, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок (ст. 273 ГК РФ), естественным образом вплетается в регулирование отношений по поводу недвижимого имущества. Если изначально в рассматриваемой статье законодатель справедливо обозначает собственно земельный участок, то в дальнейшем включает в состав объектов недвижимого имущества новое, несколько неожиданное понятие: "часть земельного участка". Является ли в этом случае часть земельного участка самостоятельным объектом гражданских прав или мы имеем дело с простой законодательной небрежностью? Ответ естествен: «часть» земельного участка (любого другого недвижимого имущества) - собственно земельный участок.

Представляется, что появление категории «часть» в объектах гражданских прав нельзя отнести к элементарной законотворческой оплошности, поскольку в отношении иного объекта недвижимого имущества также и неоднократно применяется подобное понятие: предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок (ст. 132 ГК РФ). Кроме того, в гражданском законодательстве как объекты прав встречаются: части земельных участков (ст. ст. 340, 552, 553 ГК РФ), части участков недр (ст. 26 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), части помещений (ст. 26 того же Закона), а также части зданий, части жилых домов и т.д.

Вместе с тем на примере такого, казалось бы, стремящегося к постоянному изменению собственного состава объекта гражданских прав, каким является предприятие, можно уяснить следующее. Собственник полномочен, например, отчуждать предприятие не только как единый объект, но и «частями", предварительно «расчленив» имущественный комплекс. Таким образом отдельно могут быть проданы или отчуждены иным способом и по отдельным самостоятельным договорам разным лицам вещи, права на результаты интеллектуальной деятельности, права, обязанности и т.д. В таком случае предприятие - имущественный комплекс - уже не выступает как прежний недвижимый объект гражданских правоотношений, юридически он прекращает свое существование. Основным критерием, определяющим юридические рамки предприятия как имущественного комплекса, является ранее сложившаяся и сохраняемая им на момент отчуждения первоначальная гражданско-правовая оборотоспособность как единого объекта, способность и далее, и аналогичным образом участвовать в предпринимательской деятельности. Изъятие из состава имущественного комплекса, предопределенного его местом в экономическом обороте и стоящими перед ним производственно-хозяйственными задачами, какого-либо существенного элемента (вещи, права и т.д.) влечет прекращение имущественного комплекса как единого объекта и появление ряда иных объектов - самостоятельных вещей, прав, результатов интеллектуальной деятельности.

Приведенный вывод находит подтверждение и в практике Высшего Арбитражного Суда РФ. При рассмотрении судебного дела о купле-продаже предприятия на условиях конкурса было установлено, что опубликованный состав отчуждаемого торгового имущественного комплекса в качестве долгов предприятия содержал определенную кредиторскую задолженность. После совершения сделки и ее соответствующего оформления новый собственник установил, что фактическая задолженность предприятия значительно превышает публично указанную продавцом. Это обстоятельство послужило основанием иска покупателя о включении в договор купли-продажи предприятия условия о правопреемственности только в части обязательств (заранее ему известных), то есть новый собственник предложил ограничить содержание (состав) имущественного комплекса. Арбитражный суд, отказав собственнику в иске, сослался на положения ГК РФ (ст. ст. 132, 559) о переходе в собственность покупателя предприятия в целом как имущественного комплекса, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.⁵⁴

Безусловно, нельзя ставить знак равенства между предметами и явлениями окружающей действительности и интерпретацией этих предметов и явлений в законодательстве, которое естественным образом позволяет себе подчинять физические, социальные, психологические и иные объективные свойства нуждам наиболее эффективного правового регулирования. Юридическая наука оперирует в качестве исходного, базового материала, по существу, производными, правовыми категориями: нормами, юридическими фактами и т.д., - однако в доктрине есть понятия базового, основополагающего характера, разрушение которых может привести к отрицанию всей цивилистической науки как таковой. Ввиду этого не может быть оправданием включение в оборот части недвижимой вещи только на основании того обстоятельства, «что это законом не запрещается». Нельзя полностью согласиться и со следующим, бесспорно экономически обоснованным положением, что "при формальном толковании данных норм получается, что при необходимости передать в пользование не весь объект целиком, а только его часть собственник должен сначала разделить объект на новые объекты права собственности, а только потом передавать один из них в пользование. Исполнение таких требований привело бы к неоправданному усложнению имущественного оборота. А что делать после прекращения аренды части недвижимости, выделенной в виде самостоятельного объекта права собственности? Объединять, а в случае необходимости передачи в пользование других частей опять "делить"? К счастью, на практике собственники делимых объектов недвижимости передают в пользование помещения и части земельных участков без «раздела» здания или участка. При этом согласно п. 2 ст. 26

54. Пункт 4 приложения к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости».

 

Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок к ним» к договору аренды, представляемому на регистрацию, прилагается план участка или здания, на которых обозначены сдаваемые в аренду части участка или арендуемые помещения».⁵⁵ Некоторые дополнительные формальности в совершении сделок с недвижимостью с запасом компенсируют возможные необратимые и губительные потери в становлении цивилизованной практики гласного оборота недвижимого имущества, в регистрации прав на него.

 ГК РФ (ст. ст. 128, 130), определяя объекты гражданских прав, достаточно четко ограничивает эти объекты невозможностью их дальнейшего юридического «дробления»: участок недр, земельный участок, здание (сооружение) и т.д. Казалось бы, «окончательность» этого уровня не соблюдается сначала самим ГК РФ, затем другими федеральными законами и иными правовыми актами. Речь идет в первую очередь о гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», которая вводит в качестве отдельного объекта гражданских

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: