 |
Правовое регулирование недвижимости
|
|
|
|
Оглавление
Введение............................................................................................................................................. 4
Глава 1. Общие положения о недвижимости................................................................................. 6
1.1 Понятие недвижимости.............................................................................................................. 6
1.2 Правовое регулирование недвижимости.................................................................................. 7
1.3 Классификация недвижимости.................................................................................................. 9
Глава 2. Субъекты прав на недвижимость.................................................................................... 26
2.1 Права на недвижимость физических лиц............................................................................... 26
2.2 Права на недвижимость юридических лиц............................................................................ 30
2.3 Права на недвижимость государства и муниципальных образований............................... 32
Глава 3. Оформление прав на недвижимость............................................................................... 40
3.1 Сделки с недвижимостью......................................................................................................... 40
3.2 Государственная регистрация продажи недвижимости........................................................ 52
Глава 4. Защита прав на недвижимость........................................................................................ 59
Заключение....................................................................................................................................... 65
Список использованных источников............................................................................................ 70
Введение
Рынок недвижимости, как и любой иной, чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В 1992 - 1994 годах, в условиях смены социально-зкономической формации и обвального падения производства, вложенная в офисные и жилые помещения были одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции. Минувший год характеризовался политической нестабильностью, что в совокупности с постоянно снижающимся платежеспособным потенциалом населения оказало негативное влияние на привлекательность риэлторских операций.
|
|
|
Отрицательные процессы, происходящие на рынке недвижимости в первую очередь обусловлены политической нестабильностью. Наиболее ощутимо это сказалось на компаниях, работающих с нежилыми помещениями, земельными участками и дорогим жильем. Обилие заявлений о переделе собственности, пересмотре итогов приватизации привело к существенному снижению спроса на подобные об”екты собственности.
Основными факторами, негативно влияющими на рынок недвижимости являются:
1. Политическая нестабильность.
2. Нестабильность финансового сектора.
3. Политика властей на первичном рынке.
4. Криминогенная обстановка на рынке.
5. Несовершенство механизма лицензирования.
6. Несовершенство законодательства.
Во исполнение норм Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации недвижимости Президентом РФ 21 июля 1997 года подписан Федеральный закон N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон), который имеет исключительно важное значение для упорядочения и цивилизованного развития рынка недвижимости и, главное, для обеспечения гарантий прав собственников недвижимого имущества.
Отсутствие Закона делало неработающими целый ряд норм нового гражданского законодательства, что позволяло криминальным элементам незаконно извлекать немалую выгоду от совершения сделок с недвижимым имуществом, прежде всего с жильем.
Естественно, что последовательное осуществление столь масштабного Закона потребует принятия дополнительных нормативно-правовых актов - постановлений, инструкций, методик и других документов, обеспечивающих установленное Законом создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, введение Единого государственного реестра прав, фиксирующего навечно все данные на объекты недвижимого имущества и его правоустанавливающие документы. Эта работа должна быть завершена к 2000 году, и сфера действия Закона будет касаться практически всех граждан Российской Федерации.
|
|
|
Необходимо особо отметить, что государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставлять содержащиеся в Едином государственном реестре прав сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (для юридического лица - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).
Учреждение юстиции по регистрации прав несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Ответственность за точность данных об объектах недвижимого имущества, за своевременность их представления несут органы по учету соответствующих объектов.
В данной работе подробно рассматривается понятие недвижимости, дается характеристика современного российского рынка недвижимости и приводится ее классификация. Во второй главе отдельно рассмотрены права на недвижимость и услови их возникновения у физических, юридических лиц и у государства как субъекта гражданского права. Третья глава посвящена оформлению прав на недвижимость, при этом имеются ввиду не только право собственности, но иные права возникающие при заключении сделок с недвижимостью.
Глава 1. Общие положения о недвижимости
Понятие недвижимости
Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом[1].
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутркннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).
|
|
|
В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.
Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Ст. 131 ГК РФ в императивной форме установлен открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных прав на об”екты недвижимости любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.
|
|
|
Правовое регулирование недвижимости
К недвижимым вещам (иначе именуются недвижимым имуществом или недвижимостью) ст. 130 ГК относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, а также все, что прочно связано с землей (в частности, леса, многолетние насаждения, здания и сооружения). Их объединяет то, что они не могут перемещаться без несоразмерного ущерба своему назначению.
Кодекс (та же ст. 130) отнес к недвижимости ряд других объектов, которым заведомо не присущ указанный выше признак. Это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законодатель объединил их с естественно недвижимыми вещами, поскольку и те, и другие подлежат государственной регистрации.
Кодекс допускает возможность отнесения законом к недвижимости или, точнее, к режиму, установленному для недвижимости, и любого иного имущества.
Движимыми признаются вещи (включая деньги и ценные бумаги), которые не были включены в число недвижимых. Пункт 2 ст. 130 устанавливает, что в отличие от прав на недвижимые вещи, которые во всех случаях подлежат государственной регистрации, права на движимость необходимо регистрировать только в случаях, прямо предусмотренных в законе. В частности, можно указать на постановление Правительства РФ от 12 августа 1994 года "О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации".
Деление вещей, о котором идет речь, учитывается различными нормами. Вот несколько примеров. Залог недвижимости (ипотека) подчинен специальным правилам. Одно из них связано с особым, отличным от используемого при залоге движимости порядком обращения взыскания на заложенное имущество (ср. пп. 1 и 2 ст. 349 ГК). Отличаются друг от друга также нормы, регулирующие порядок возникновения права собственности на вновь созданную недвижимость, с одной стороны, и движимость - с другой (ср. ст. 219 и 220 ГК). Государственные, а равно муниципальные унитарные предприятия наделены различным объемом прав на принадлежащее им движимое и соответственно недвижимое имущество. Так, в частности, ст. 295 запрещает указанным предприятиям продавать принадлежащее им недвижимое имущество, сдавать его в аренду, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества, а также иным способом распоряжаться им без согласия собственника. В отличие от этого для распоряжения движимым имуществом те же субъекты в согласии собственника не нуждаются.
Как уже отмечалось, составной частью более строгого режима недвижимого имущества является обязательная его государственная регистрация. Государственная регистрация состоит во внесении соответствующих записей в единый государственный реестр, который в соответствии с ГК будут вести учреждения юстиции[2]. Указанный реестр должен охватить широкий круг прав, включая право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотеки, сервитута, а в случаях, предусмотренных Кодексом или иными законами, также и иные права (п. 1 ст. 131 ГК).
|
|
|
В реестре должна фиксироваться принадлежность определенному лицу соответствующих прав, прекращение либо переход их к другим лицам. Государственная регистрация носит публичный характер. Соответственно орган, который ее осуществляет, обязан предоставлять любому лицу информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных им правах. По ходатайству лица, которому принадлежит недвижимость, этот орган обязан удостоверить произведенную регистрацию и выдать документ о зарегистрированном праве (сделке) либо совершить надпись на представленном ему для регистрации документе (п. 3 ст. 131 ГК).
Отказ соответствующего органа в регистрации либо уклонение от нее могут быть обжалованы в суд. Даже в общих нормах Кодекса о защите гражданских прав закреплена возможность для любого заинтересованного лица оспорить совершенную в реестре запись, защищая принадлежащие ему права (п. 5 ст. 131).
В статье 131 (п. 6) ГК предусмотрено, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации должны устанавливаться законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. До принятия этого закона необходимо руководствоваться действующим порядком регистрации (указание на этот счет содержится в ст. 8 Вводного закона). Соответствующий порядок установлен различными правовыми актами применительно к разным объектам (земля, транспортные средства, здания, сооружения в городах и др.). Один из таких актов - Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 года "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость".
В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной может производиться и специальная регистрация либо учет отдельных видов недвижимого имущества (п. 2 ст. 131 ГК). Например, ст. 24 КТМ установила необходимость внесения в Государственный судовой реестр всех судов, технический надзор за которыми ведется Регистром.
ГК предусматривает, что законом может быть введена обязательная регистрация и движимости. Это относится, например, к тракторам, прицепам к тракторам, самоходным дорожностроительным, иным машинам, которые необходимо регистрировать в инспекциях Государственного технического надзора, либо к автомототранспортным средствам, подлежащим регистрации в ГАИ МВД РФ.
|
|
|
