Продажа недвижимости по Российскому дореволюционному гражданскому праву

Введение

 

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств. И на наш взгляд договор купли-продажи недвижимости занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи.

В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и к купле-продаже торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна. недвижимость купля продажа сделка

Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение.

Обращение к тематике особенности оформления сделок купли-продажи с недвижимостью вызвано практической необходимостью. Произошедшие в российском праве изменения требуют также теоретического изучения с целью выявления необходимых дальнейших изменений законодательства, а также прогнозирования в развитии сложных явлений в рассматриваемой области отношений. Таким образом, актуальность темы «Договоры купли-продажи недвижимости» обусловлена следующими причинами.

Во-первых, сложностью института государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, что предопределяет необходимость комплексной оценки государственной регистрации сделок с недвижимостью. Государство, запустив в действие систему учреждений государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, многого не предусмотрело, так, например, не разработана по России единая методическая база, регламентирующая порядок проведения регистрации ряда прав и сделок, в связи, с чем практика применения законодательства о государственной регистрации во всех регионах разная. Во-вторых, закон о регистрации четко не определил, какое же место в структуре органов государственной власти занимают регистрирующие органы. Это обстоятельство порождает много споров и конфликтных ситуаций между государственными органами, что снижает эффективность и качество их работы. До сих пор не могут найти общий язык регистраторы, представители нотариального сообщества, работники органов технической инвентаризации и земельных комитетов. В-третьих, недостаточно наработана судебная практика обжалования действий учреждений юстиции. Обобщение судебной практики на федеральном уровне и доведение ее до регионов должно привести регистрационную деятельность регистрирующих органов России в единую систему.

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновения, переход и прекращение, а также сделки с недвижимостью подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Кроме того, гражданам и организациям в большинстве случаев предоставлено право, самостоятельно решать, обращаться ли к услугам нотариуса и нести дополнительные расходы в зависимости от цены отчуждаемой недвижимости, либо заключать договоры в простой письменной форме.

Надо заметить, что государственная регистрация сделок с недвижимостью имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение, она призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость.1

Регистрация прав дает человеку право собственности или «титул собственности» который определяет не только права владельца недвижимости, но и его обязанности.2 В связи, с чем можно с определенной уверенностью сказать, что знание законодательства о регистрации прав на недвижимость и сделок с ней необходимо каждому предпринимателю, руководителю того или иного юридического лица, различным специалистам и просто гражданам.

Цель настоящей работы заключается в изучении и анализе существующих правовых проблем, возникающих при оформлении договоров купли-продажи недвижимости и путей их решения.

Указанная цель требует решения следующих задач:

исследовать понятие недвижимости;

проследить развитие правового регулирования оборота недвижимости в РФ;

выявить особенности оформление сделок с недвижимостью; - изучить формы договора купли-продажи недвижимости;

проанализировать процедуру государственной регистрации сделок с недвижимостью; - исследовать проблемы судебной практики по сделкам с недвижимостью;

проанализировать проблемы обеспечения прав участников сделок с недвижимостью.

Объектом исследования выступают отношения, возникающие в ходе оформления договоров купли-продажи недвижимости. Предметом исследования является действующее законодательство, литература, судебная практика по данному вопросу.

Среди основных законов, регулирующих имущественные отношения необходимо выделить первую часть Гражданского кодекса Российской Федерации, введенного в действие с 1 января 1995 г., который положил начало формированию нового правового института - государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, что внесло кардинальные изменения в процедуру оформления сделок с недвижимостью. Последующим шагом, к созданию цивилизованной системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, явился Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), вступивший в силу 31 января 1998 г. Основная его идея состоит в обеспечении гласности и публичности оборота недвижимого имущества для обеспечения «прозрачности» рынка недвижимости в целях защиты конституционных прав собственников и иных правообладателей на объекты недвижимости. В соответствии с Законом о регистрации во всех регионах Российской Федерации были созданы новые государственные органы - учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящее время их заменили Управления Федеральной регистрационной службы.

До введения в действие Закона о регистрации действовавшая система регистрации характеризовалась: отсутствием единой системы органов, осуществляющих регистрацию (различные БТИ, земельные комитеты, и пр.); отсутствием единых принципов, правил и методов государственной регистрации; смешением двух систем регистрации - регистрацией документов и регистрацией прав на недвижимость. Этот сложившийся порядок приводил к противоречивому ведомственному нормотворчеству, установлению своих правил регистрации. Не было единого органа, осуществляющего контроль, за государственной политикой в области регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Все это порождало не только произвол отдельных чиновников, но и запутывало единую сеть государственной регистрации, что, безусловно, создавало благотворную почву для роста экономических преступлений именно в сфере недвижимости.

Указанные особенности действовавшей системы не способствовали формированию эффективного механизма управления рынком недвижимости со стороны государства, по причине отсутствия консолидированного банка данных о правах на недвижимость, их переходе от одного правообладателя к другому, об ограничениях (обременениях) прав и сделках с недвижимостью. Как следствие, у государства не было в достаточной степени эффективного механизма предоставления гарантий зарегистрированных прав и сделок с недвижимостью, что влекло за собой при осуществлении сделок с недвижимостью увеличение риска ее добросовестных приобретателей. Поэтому принятие Закона о регистрации должно стабилизировать положение в сфере купли-продажи недвижимости, ее залога, аренды и других сделок с нею, а также стимулировать бизнесменов, предпринимателей и других участников гражданского оборота к реализации этих видов сделок. Закон о регистрации имеет еще одну важнейшую особенность - отменено обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью жилого назначения: квартирами, комнатами, жилыми домами, а также с земельными участками. После вступления в действие 1 марта 1996 г. ГК РФ (часть вторая) не требуется обязательного нотариального удостоверения также сделок с недвижимостью нежилого назначения (гаражами, садовыми и дачными домами, хозяйственными строениями и пр.) независимо от того, кто их заключает - граждане или организации.

Продажа недвижимости по Российскому дореволюционному гражданскому праву

 

Российским гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.

Причины такого особого отношения к недвижимому имуществу хорошо объяснил И.А. Покровский: «Конечно, в условиях нынешнего децентрализованного хозяйства земельный капитал народа (за исключением земель государственных) находится в руках отдельных частных лиц. <...> Мы говорили о том, что система децентрализации и частной собственности в высокой степени стимулирует личную инициативу и личную энергию и что именно поэтому принцип свободной индивидуальной собственности восторжествовал в истории над принципами первобытного коллективизма. Но в то же время не может исчезать из виду и другая сторона вопроса, именно общественное, общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций».

Применительно к купле-продаже недвижимости особый подход законодателя состоял в том, что специальным образом регулировались отношения, связанные с передачей приобретенной недвижимости, которая рассматривалась в качестве особого способа приобретения права собственности. Передача недвижимого имущества по российскому законодательству требовала совершения специальных действий, которые охватывались понятием «ввод во владение».

Д.И. Мейер описывал ввод во владение недвижимостью следующим образом. Лицо, которое приобрело право на передачу известного имущества, должно было представить окружному суду по месту нахождения имущества акт укрепления и просить о вводе во владение. Суд, удостоверившись, что акт совершен по правилам, предписанным законом, и в том, что отсутствуют запрет на переход имущества к другому владельцу, а также спор о самом акте, «постановлял решение» о вводе приобретателя во владение; приобретатель мог ходатайствовать перед судом также о выдаче исполнительного листа. На основании этого исполнительного листа приобретатель имущества обращался к судебному приставу или к мировому судье, земскому начальнику, которые, прибыв на место нахождения имущества, совершали акт ввода во владение: в присутствии нового владельца и приглашенных смежных (соседних) владельцев, местного старосты и свидетелей, преимущественно из живущих в имении лиц, возвещали о новом владельце имения, прочитывали акт укрепления и составляли так называемый вводный лист, который подписывался всеми присутствовавшими. О совершенном вводе во владение лицо, его производившее, учиняло отметку на акте укрепления и сообщало о том старшему нотариусу, который делал отметку об этом в реестре крепостных дел. День совершения старшим нотариусом указанной отметки и считался днем передачи и укрепления права на имущество.

Чрезвычайно важное значение, придаваемое российским законодательством акту передачи недвижимости, породило в гражданско-правовой доктрине и судебной практике взгляд, согласно которому купля-продажа недвижимости относится не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Например, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, «Победоносцев, основываясь на словах Сперанского, считавшего купчую за traditio symbolica, утверждал, что у нас купля-продажа - не договор, а действие, которым одна сторона передает другой вещь за определенную цену. Поводом к такому заключению служит то обстоятельство, что купля-продажа отнесена у нас не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество».

Взгляд на куплю-продажу недвижимости как на способ перехода прав на имущество повлиял, в свою очередь, на формирование представления о том, что сам договор купли-продажи представляет собой одностороннее обязательство покупателя. Вот как об этом писал Г.Ф. Шершеневич: «...практика наша, отвергнув сомнения в договорном характере, признала куплю-продажу односторонним договором, по которому одно лицо обязывается уплатить другому известную сумму денег за вещь, приобретенную от него в собственность».

Следует отметить, что ранее прямо противоположная точка зрения была высказана Д.И. Мейером, который утверждал: «Но купля-продажа недвижимого имущества представляет особенности только относительно совершения договора: установлены особые формальности для приобретения права на передачу недвижимого имущества, требуются при этом некоторые пожертвования в пользу казны, но само значение договора точно такое же, как и значение купли-продажи движимого имущества». Такой же позиции придерживался и Г.Ф. Шершеневич, который полагал, что «купля-продажа должна быть признана по нашему законодательству двусторонним договором, как это обнаруживается уже из самого названия».

При подготовке проекта Гражданского уложения в его текст была включена норма (ст. 1724), согласно которой «по договору продажи продавец передает или обязуется передать недвижимое или движимое имущество в собственность покупщику за условленную денежную сумму (покупную цену)». В материалах же Редакционной комиссии, подготовившей проект Гражданского уложения, объяснялось, что в отступление от действовавшего в то время законодательства проектируемые правила о купле-продаже (в том числе недвижимости) помещаются в раздел о договорах, ибо продажа заключает в себе все признаки такового и входит непосредственно в область договорных отношений; а из самого понятия этого договора видно, что продажа есть договор двусторонний.

Проект Гражданского уложения не рассматривал договор продажи недвижимости в качестве отдельного вида договора купли-продажи. Вместе с тем специфика договоров купли-продажи, объектом которых являлась недвижимость, учитывалась в полной мере. Достигалось это различными путями.

Во-первых, при формулировании ряда норм прямо исключалась возможность их применения к отношениям, связанным с продажей недвижимости. К примеру, исключительно в отношении движимого имущества были сформулированы правила принятия покупателем проданного имущества. В частности, согласно одной из норм (ст. 1749), «принятие покупщиком проданного движимого имущества без оговорки лишает его права ссылаться на недостатки, за исключением таких, которые не могли быть усмотрены при обыкновенном способе приема или были умышленно скрыты продавцом. Но и на означенные недостатки покупщик может ссылаться лишь в том случае, если сообщил о них продавцу немедленно по их обнаружении».

Во-вторых, некоторые статьи проекта включают в себя нормы, обеспечивающие одновременно различное регулирование тождественных отношений, связанных с продажей соответственно движимого и недвижимого имущества. Таковы, например, правила о моменте передачи риска за случайную гибель или случайное повреждение проданного имущества (ст. 1371): «При продаже движимого имущества продавец несет страх за случайную гибель или случайное повреждение проданного имущества до передачи его покупщику. Страх за случайную гибель или случайное повреждение недвижимости переходит на покупщика со времени внесения его в вотчинную книгу». Таким же образом определяется момент перехода к покупателю права на получение плодов и доходов от проданного имущества, о чем свидетельствует следующая норма: «При продаже недвижимости право на приращения, плоды и иные доходы принадлежит покупщику со времени внесения его в вотчинную книгу, хотя бы и имение не было ему передано, а при продаже движимого имущества - с того времени, когда имущество передано покупщику или должно было быть передано, если передача не состоялась в срок по вине продавца» (ст. 1730).

В-третьих, ряд статей проекта содержат нормы, регулирующие исключительно отношения, связанные с продажей недвижимого имущества путем установления специальных правил. Например, проектом специально регулируются отношения, связанные с «недостатком пространства» проданного недвижимого имения (т. е. когда территория проданного имения оказалась меньшей или большей, чем предусматривалось договором и купчей крепостью). Суть указанных норм состоит в том, что «оказавшийся в проданном имении недостаток в пространстве против показанного в акте продажи дает покупщику право требовать соразмерного уменьшения покупной цены или даже отмены продажи, если есть основания предполагать, что покупщик, зная о действительном пространстве, не купил бы имения. Правило это не применяется к тому случаю, когда из акта продажи видно, что стороны не придавали значения пространству имения» (ст. 1754).

И наконец, в-четвертых, проект Гражданского уложения включал в себя отдельную главу, состоящую из пяти статей, которая была посвящена договору запродажи, регулирующему исключительно отношения, связанные с продажей недвижимого имущества.

Под договором запродажи разумелся договор, согласно которому одна сторона обязуется продать, а другая - купить к назначенному в договоре сроку определенное недвижимое имение за условленную цену (ст. 1776).

В материалах Редакционной комиссии сохранение договора запродажи в отношении недвижимого имущества объясняется как историческими традициями, так и чисто экономическими причинами того времени. В частности, отмечается, что в истории русского права запродажа недвижимых имений развивалась как необходимое дополнение крепостного порядка их продажи и в период, когда готовился проект, составляло одну из самых известных и широко распространенных сделок. Купчая крепость до выдачи ее покупщику (покупателю) в старом крепостном порядке и до окончательного совершения и выдачи покупщику или утверждения старшим нотариусом считалась лишь проектом акта передачи имущества. Между тем продажа недвижимых имуществ была связана не только с издержками и хлопотами для сторон, но и с переменой их оседлости и хозяйства и весьма часто являлась длительным фактом или договорным отношением, продолжавшимся до тех пор, пока не оканчивались все расчеты по постепенной уплате покупной цены и необходимые для сторон подготовительные хозяйственные меры и распоряжения. Во всех таких случаях проект акта передачи имущества недостаточно ограждал интересы сторон, чем и объяснялась признанная законом потребность в допущении предварительной сделки продажи недвижимых имений, т. е. договора запродажи.

Существенными условиями договора запродажи недвижимого имущества считались условия об объекте договора (продаваемая недвижимость), о сроке, к которому стороны обязуются соответственно продать и купить имение, а также о покупной цене. При этом подчеркивалось, что указанные условия необходимы для надлежащей определенности предмета договора.

Специальные правила, призванные регулировать договор запродажи, сводились к установлению требований, касающихся формы договора, определению последствий его неисполнения, а также к ограничению прав продавца на распоряжение недвижимым имуществом, в отношении которого заключен договор запродажи.

Требования к форме договора запродажи состояли в том, что запродажа на всякую сумму должна была удостоверяться на письме (ст. 1777). Однако это не означало, что любой договор запродажи мог быть заключен в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Данный вопрос решался в проекте путем определения различных последствий неисполнения договора запродажи, соответственно заключенного в простой письменной форме или удостоверенного у нотариуса.

Дело в том, что проектом предусматривались два вида договора запродажи: 1) запродажа, влекущая за собой, в случае нарушения договора, лишь право требовать возмещения убытков (ст. 1778); 2) запродажа, дающая покупщику (покупателю) право требовать по суду запроданного имения по вотчинной книге (ст. 1779). В первом случае проект ограничивается требованием удостоверения запродажи на письме. Во втором случае обязательным, по проекту, был нотариальный порядок совершения запродажи.

В материалах Редакционной комиссии такой подход к форме договора запродажи объясняется следующим образом: «Насколько нежелательно было бы обставлять стеснительными формальностями запродажу, неисполнение по которой имеет последствием лишь взыскание убытков с неисправной стороны, - настолько, напротив, было бы опасно допускать отобрание по суду имения от продавца в силу запродажной записи, совершенной без всяких формальностей, а просто домашним порядком. В пользу необходимости в этом последнем случае нотариальной формы говорят те же соображения, по которым признано нужным установить строгие формы для отчуждения имений и вотчинных прав в оных. Как здесь, так и там, ввиду важных последствий сделки, необходимо официальное удостоверение дееспособности и действительной воли сторон, необходимо затем придание сделке надлежащей бесспорности и официальной достоверности, наконец, необходима известная гарантия в том, что стороны приступили к заключению сделки обдуманно и серьезно. Все это может быть достигнуто лишь при обязательном совершении таких запродаж у нотариуса...».

Более того, при совершении договора запродажи в нотариальном порядке в обеспечение прав покупщика (покупателя) допускалось, по соглашению сторон, внесение в вотчинную книгу отметки, ограничивающей продавца в праве отчуждать и обременять запроданное имение. Отметка эта погашалась не позже двух лет со дня ее внесения, если в течение этого срока покупщик не предъявит иск о записи за ним имения по вотчинной книге (ст. 1780 проекта).

С современных позиций договор запродажи, совершенный в простой письменной форме без соблюдения нотариального порядка, представляется обычным предварительным договором купли-продажи недвижимости.

Что касается договора запродажи недвижимости, совершенного в нотариальном порядке, то, действительно, имеются серьезные основания рассматривать его в качестве самостоятельного договора, поскольку предварительный договор купли-продажи недвижимости не может обременять право собственности продавца, а его неисполнение никак не может повлечь за собой принудительный (по суду) переход права собственности от продавца к покупателю.

Во всяком случае, анализ дореволюционного законодательства, проекта Гражданского уложения и трудов ученых-правоведов того времени свидетельствует о совершенно особом подходе к договорам продажи недвижимости, в полной мере учитывающем специфические черты и значение такого объекта гражданских прав, как недвижимое имущество.

Для характеристики дальнейшего развития событий в области правового регулирования продажи недвижимого имущества в России поистине пророческий смысл имели слова, сказанные И.А. Покровским: «Дойдет ли когда-нибудь право... до «национализации земли», т. е. до возведения мысли о недвижимости как о национальном достоянии в юридический принцип и до низведения права собственности на нее на степень зависимого пользования чужой (государственной) вещью, сказать, разумеется, нельзя. Но не подлежит сомнению, что все... ограничения права собственности носят в себе уже зерно этой мысли и что дальнейшее развитие общественного благоустройства будет требовать все новых и новых шагов в этом направлении».

Как теперь уже очень хорошо известно, в советский период право «дошло» до национализации земли и иных основных объектов недвижимости. В этот период договор купли-продажи недвижимости применялся лишь в отношении крайне ограниченного круга объектов: индивидуальных жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, кооперативных квартир да некоторых объектов так называемой колхозно-кооперативной собственности.

Земля находилась в исключительной государственной собственности. Что же касается зданий, строений и сооружений, принадлежащих государству, то подзаконными актами регулировался специальный порядок их передачи с баланса на баланс различных государственных предприятий и учреждений по воле министерств и ведомств с сохранением на них права государственной собственности. Акты передачи являлись скорее бухгалтерскими операциями, нежели юридическими сделками.

С позиции права анализ советского периода «развития» правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества не представляет никакого интереса.

Общие положения об обороте недвижимости по современному российскому гражданскому праву

Понятие недвижимости

 

Понятие недвижимости дается в п.1 ст.130 ГК РФ. К недвижимому имуществу (недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество, определенное Законом.

Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс РФ не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его «букву», но и дух. Наличием указанного перечня как бы «задается планка», разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью не признается.

В статье 130 ГК РФ определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимости, они могут быть разделены на три группы.

К первой относятся объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты.

Следует отметить, что законы о природных ресурсах по-иному определяют эти объекты применительно к праву собственности. Например: ст. 32 Водного кодекса РФ предусматривает, что предметом права собственности на водные объекты выступает водный объект в целом. В ст.34 Водного кодекса РФ определено на каком праве собственности могут выступать те или иные водные объекты, а именно: Водные объекты находятся в собственности Российской Федерации, но обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) могут находиться в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и в частной собственности в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

Критерием отнесения объектов ко второй группе является прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимися недвижимостью по физическим свойствам, относятся, например, леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными, от нее, они становятся движимыми вещами. Здания и сооружения - это недвижимые вещи, отвечающие техническим признакам фундаментальности, прочности, относительной долговечности и непотребляемости.

Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они являются недвижимостью по закону, п.1 ст.130 ГК РФ относит к недвижимости воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, подлежащие государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль, за этими объектами. Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимости не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но также и потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией РФ.

Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов - в международных конвенциях (договорах, соглашениях).1

Однако, в ст.1 Закона о регистрации термин «недвижимое имущество» раскрывается как, право, на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с этим Законом, - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы.

Из вышесказанного ясно, что понятие недвижимости, закрепленное в ст.130 ГК РФ, по объему шире одноименного понятия, сформулированного в ст.1 Закона о регистрации.

Во-первых, в Законе о регистрации, умалчивается о судах и космических объектах. Во-вторых, здесь не упоминается возможность отнесения федеральными законами к недвижимости иного имущества. Из этого не следует, что ст.1 Закона о регистрации противоречит положениям ст.130 ГК РФ, т.к. в ней, по сути, идет речь об определении сферы действия Закона. Он устанавливает порядок и условия, на которых производится регистрация не всех объектов недвижимости, а лишь перечисленных в нем. В отношении иных недвижимых вещей ч.2 п.1 ст.33 Закона о регистрации предусматривает, впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п.1 ст.131 ГК РФ, применение действующего порядка регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Особым объектом недвижимости, в соответствии со ст.132 ГК РФ, является предприятие, как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав его входят: все виды имущества, предназначенного для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию; права требования, долги, права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), а также другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Также одним из видов недвижимости является жилое помещение. Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан (ч.2 ст.15). К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры, жилые комнаты в квартирах или домах (ч. 1 ст. 16). В правоприменительной практике Закона о регистрации возникают вопросы неоднозначного толкования понятий, относящихся к недвижимому имуществу: «жилое помещения», «нежилое помещение», «часть нежилого помещения», «часть квартиры», «комната». Одна из проблем - это вопрос о возможности признания объектами недвижимости части помещений. Решение этого вопроса весьма различно в разных субъектах РФ. Так, в двух крупнейших городах страны, в Москве и Санкт-Петербурге, существует различная практика в отношении квартир и их частей, т.е. комнат. Если в Москве комната признается самостоятельным объектом недвижимости и может быть предметом сделок, то в Санкт-Петербурге комната самостоятельным объектом недвижимости не признается, а предметом сделок, связанных с комнатами, выступает соответствующая доля в праве собственности на квартиру. Квартира должна рассматриваться на основании ст.133 ГК РФ как неделимая вещь, ее раздел в натуре невозможен без изменения и назначения как жилого помещения, пригодного для постоянного или временного проживания. Так, понятия «часть жилого дома», «раздел жилого дома в натуре» неоднократно исследовались Верховными Судами СССР и Российской Федерации, которые в своих постановлениях давали им разъяснения. В отличие от квартиры, нежилое помещение как объект, должно отвечать только одному признаку - представлять собой единое пространство с замкнутым контуром. Поэтому комната может быть выделена в нежилом помещении в качестве самостоятельного объекта при наличии соответствующего собственника, тогда помещение в прежних границах перестает существовать, и возникает, по крайней мере, два новых объекта на базе этого помещения.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Например, ранее в соответствии с п.2 ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»1 недвижимостью в жилищной сфере, среди прочих объектов, выделяли «… элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы и так далее».

В юридической литературе, имеют место дискуссии о разделении недвижимости на две категории: - первая, прочно связанное с землей (здания, сооружения и т.д.) и - вторая, прочно связанные со зданиями жилые и нежилые помещения.2

Несмотря на кажущуюся простоту, понятие недвижимости подвергается неустанной критике специалистов. Критика законодательного определения понятия «недвижимость» связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Далеко не все перечисленные в ст.130 ГК РФ в качестве недвижимости вещи обладают обязательными признаками прочности, непотребляемости и функциональной связи с землей. Так, согласно ст.132 ГК РФ предприятие, будучи имущественным комплексом, признается объектом недвижимости. Таким образом, в отношении движимых вещей и прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, законодательством устанавливается правовой режим недвижимости, что в дальнейшем может создать определенные сложности при заключении и оформлении сделок с предприятиями, включающими в себя, например, объекты интеллектуальной собственности.

К разряду «недвижимых» законом также отнесены и многолетние насаждения. Однако, по мнению практиков, «рассмотрение любых многолетних насаждений в качестве недвижимости просто абсурдно». Ведь при этом возникают вполне справедливые вопросы, касающиеся оборота данного объекта: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями? Что может служить в качестве право устанавливающего документа на данный объект? И ряд других.

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов.

Пожалуй, единственным классическим объектом недвижимости может быть признан участок земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой (по крайней мере, относительно себя самой имеет фиксированное положение). Признаки, долгое время считавшиеся объективно необходимыми для характеристики недвижимости, таковыми на самом деле не являются. Фактически понятие «недвижимость» достаточно условно,

1234Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: