Форма сделок с недвижимостью

Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п.1 ст.160 ГК РФ) и о письменной форме договора (п.2 ст.434 ГК РФ) имеют серьезные отличия. В первом случае законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (то есть договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Требования же к форме договора продажи недвижимости сводится к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ).

Т.о., суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора (п.2 ст. 434 ГК РФ), и может быть выражена формулой «исключение исключения». Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым письменной форме сделки (п.1 ст.160 ГК РФ), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.

Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

При заключении договора продажи недвижимости, важное, значение для его действительности имеет «фигура» продавца. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимости, а обладатель иного, ограниченного вещного права на недвижимость, значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимостью. В частности, государственное или муниципальное предприятие - как субъект права хозяйственного ведения (п.2 ст.295 ГК РФ), так и субъект права оперативного управления (казенное предприятие) (п.1 ст.297 ГК РФ) - не вправе продавать принадлежащую ему недвижимость без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного требования влечет недействительность договора продажи недвижимости. Примером может служить разъяснение, содержащееся в постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».1 Согласно разъяснению, при разрешении с осуществлением споров, связанных государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные ст.295, 296 ГК РФ ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные.

Что касается учреждений, финансируемых собственником, то они вообще не вправе совершать договоры продажи в отношении имущества, закрепленного за ними либо приобретенного за счет средств, выделенных им по смете (п.1 ст.298 ГК РФ).

Как известно, всякий гражданско-правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к ним относятся предмет договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст.432 ГК РФ).

Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемая недвижимость; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате. В Земельном кодексе РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ отмечено, что «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами». Итак, в тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода, а именно: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости. Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства». ВАС РФ поясняет, что по ст. 37 Земельного кодекса, при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком. При этом выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

В соответствии с указанной статьей Земельного кодекса, а также статьей 552 ГК РФ покупатель приобретает право пользования не всем земельным участком, а только той его частью, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Из приведенного выше письма можно сделать следующие выводы. Что касается договора продажи недвижимости, то в нем, должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре, условие о недвижимости, подлежащей передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи незаключенным.

Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В том случае если продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором она расположена, то передача покупателю прав на земельный участок считается существенным условием такого договора.

В случаях, когда предметом договора купли - продажи недвижимости, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для пользования, ею.

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст.555 ГК РФ).

Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой, при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст.424, 485 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменное форме условия о цене недвижимости договор, о ее продаже признается, незаключенным. Во-вторых, как считает Сергеев А. П., цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемой недвижимости, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданной покупателю недвижимости (п.3 ст.555 ГК РФ).

Надо отметить, что для договора купли-продажи недвижимости нормы ГК РФ прямо не требуют государственной регистрации. Такое положение позволило ряду авторов высказать мнение, что государственная регистрация сделок предметом, которых является недвижимое имущество необходимо только в случаях прямо определенных в законе, а поэтому для указанного договора (купли-продажи) недвижимости, такая регистрация не требуется.1 Известно и иное суждение, в соответствии с которым, все сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации.2

Последняя точка зрения обосновывается ссылкой на ст. 131, 164 ГК РФ. В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 и Законом о регистрации. Ст. 131 ГК РФ закрепляет: «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав органами осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней». Отсюда сделан вывод, что «сделки с недвижимостью подлежат во всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимость, т.е. с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГК РФ как на случаи, при которых необходима государственная регистрация». Но из анализа содержания ст. 131 и 164 ГК РФ и отдельных статей части второй ГК РФ, с нашей точки зрения, следует иное. Норма ст. 131 ГК РФ, на которую делается ссылка в ст. 164 ГК РФ, не предусматривает случаи регистрации сделок с недвижимостью, а определяет лишь права, подлежащие государственной регистрации. Закон о регистрации, также не устанавливает, в каких случаях сделки подлежат регистрации. Во второй части ГК РФ четко определено, какие договоры необходимо регистрировать. Это означает, что государственная регистрация требуется только для тех сделок с недвижимостью, для которых она прямо предусмотрена законом. По этому пути идет и судебная практика. Так, пунктом 3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (приложение к Информационному письму ВАС РФ от 13.11.1997 № 21) дано разъяснение, что договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания. Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору продажи недвижимости (ст. 551 ГК РФ).

Т.о. момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п.1 ст.425 и п.1 ст.433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.

Однако в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней (особенно за жилыми помещениями), законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. Если законом предусмотрено, что та или иная сделка подлежит государственной регистрации, то до момента государственной регистрации сделка не считается облаченной в требуемую законом форму, а, следовательно, и заключенной.

Несоблюдение правил о государственной регистрации, влечет за собой недействительность сделки, при этом она также считается ничтожной. Во всех случаях, когда договор признан недействительным вследствие нарушения формы или требований государственной регистрации, последствием такого признания в силу п.2 ст.167 ГК РФ служит обычно двусторонняя реституция. Соответственно каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности сделать это в натуре - возместить стоимость имущества в деньгах.

Сделки с недвижимостью подлежащие регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ (п.1 ст.164), в отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п.2 ст.163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную регистрацию сделки в соответствии с условиями договора. Об этом указано и в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С введением в действие Закона о регистрации не требуется обязательного «нотариального удостоверения договоров купли-продажи, мены, дарения жилых домов, их частей и дач и долей в праве общей собственности, а также договоров купли-продажи земельных участков».

Отмена обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью породило множество проблемных вопросов и мнений по взаимодействию нотариусов и регистраторов. Например, М. Сазонова (президент Санкт - Петербургской нотариальной палаты) считает, что «… нотариат играет значительную роль в защите прав участников оборота недвижимости. Значимость правового сопровождения сделок нотариусами - в проверке правового содержания удостоверяемых документов и установлении правоспособности сторон. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью гарантирует бесспорность доказательств, при возникновении судебного спора, освобождает наши перегруженные суды от дополнительных усилий по установлению подлинности и добровольности договора. Устранение нотариуса от операций с недвижимостью ухудшает положение граждан и юридических лиц».

По мнению А. Бегичева, специалиста Департамента по вопросам правовой помощи Минюста РФ, «нотариат обеспечивает гражданам право на получение квалифицированной юридической помощи путем совершения нотариусами нотариальных действия. Положения части второй ГК РФ, связанные с отказом от обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, существенно сужает гарантии, обеспечивающие предусмотренный Конституцией РФ (ст. ст. 8, 35, 45, 48) принцип охраны прав и свобод гражданина, включая право частной собственности».

Кроме того, нотариус осуществляет контроль за недопустимостью заключения договора, противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребление доверием сведущего лица по отношению к несведущему, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариус вместе с тем в соответствии со ст.17 Основ законодательства о нотариате несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделок. Государство бремя сделки берет на себя. Однако всем известно, что в случае ошибки с государства гораздо труднее взыскать причиненный ущерб, нежели с частнопрактикующего нотариуса, чья деятельность застрахована.

В качестве еще одного негативного последствия замены обязательного нотариального удостоверения сделок регистрацией можно назвать и необходимость создания специальной службы, обеспечивающей проведение правовой экспертизы и проверки законности сделки, что потребует, помимо высокого уровня юридической и профессиональной подготовки персонала, дополнительных расходов из федерального бюджета.

Т.о. ст. 131 ГК РФ и ст. 8 Вводного закона к части первой ГК РФ разграничивают регистрацию сделок и их форму, сделав явный упор на государственную регистрацию сделок регистрирующими органами. Государственная регистрация, которая ранее служила придатком к форме, теперь приобрела самостоятельное значение способа фиксации соответствующей сделки. Расширение сферы применения государственной регистрации непосредственно выражает расширение проникновения публичного начала в сферу частного оборота.