 |
Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ).
|
|
|
|
При определении НЭИ движимого имущества определяется использование имущества, при котором его стоимость будет наибольшей. Для определения НЭИ имущества учитываются:
1. Юридическая правомочность: характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственников объекта, и соответствует требованиям производственной безопасности.
2. Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования, а также возможности наиболее эффективного отраслевого использования имущества с целью его максимальной загрузки и получения прибыли.
3. Экономическая приемлемость: рассмотрение варианта, при котором физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход собственнику имущества.
4. Максимальная эффективность: кроме получения чистого дохода как такового, НЭИ подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости объекта.
Для имущества, не подлежащего восстановлению, утратившему возможность выполнения предназначенных функций, НЭИ является сдача его в металлолом. Для такого имущества рыночная стоимость совпадает с рыночной стоимостью материалов, которые он в себя включает, с учётом затрат на утилизацию. В крайнем случае, для имущества, использовать которое как вторсырьё нецелесообразно (представляющее собой ″хлам″), величина стоимости приравнивается к минимуму денежной единицы, не округляемой до «ноля». Учитывая функциональное назначение и текущее состояние оцениваемого имущества, целесообразным и единственно возможным вариантом его использования будет использование имущества по прямому функциональному назначению.
|
|
|
Анализ рынка объекта оценки.
В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
Для определения ценообразующих факторов для объекта оценки произведена выборка рейсумосовых станков:
| Рейсмусовые станки | |||
| № | Модель | Характеристики | Цена, руб. с НДС |
| 1. | СР-6-10 | ШР-640мм, мощность 9000Вт, кол-во ножей - 4 | 190 000-00 |
| 2. | СР6-8 | ШР-630мм, мощность 8600Вт, кол-во ножей- 4, оснащен литой станиной коробчатого типа | 300 330-00 |
| 3. | СР8-2 | ШР-800мм, мощность 13070Вт, вал закрыт звукоизолирующим кожухом | 492 168-00 |
| 4. | СПЕЦ СРМ-2000 | ШР-330мм, мощность 2000Вт, кол-во ножей - 2, с механической подачей | 20 592-00 |
| 5. | PROMA T-600P | ШР-630мм, мощность 7000Вт, кол-во ножей - 4 | 577 500-00 |
| 6. | JET JWP-209HH | ШР-500мм, мощность 7200Вт, кол-во ножей - 132 | 308 000-00 |
| 7. | JET JWP-208-3 | ШР-500мм, мощность 7200Вт, кол-во ножей - 4 | 196 000-00 |
| 8. | JET JWP-16 OS | ШР-405мм, мощность 2300Вт, кол-во ножей - 3 | 119 000-00 |
| 9. | JET JPM-13CSX | ШР-330мм, мощность 2800Вт, кол-во ножей - 3 | 94 500-00 |
| 10. | DeWALT DW733 | ШР-317мм, мощность 1800Вт, кол-во ножей - 2 | 53739-00 |
| 11. | Metabo DH 330 | ШР-330мм, мощность 1800Вт, кол-во ножей - 2 | 44 299-00 |
| 12. | Makita 2012NB | ШР-304мм, мощность 1650Вт, кол-во ножей - 2 | 39 140-00 |
| 13. | PROMA T-600J | ШР-630мм, мощность 7500Вт, кол-во ножей - 4 | 235 000-00 |
| 14. | PROMAT-500J | ШР-500мм, мощность 4000Вт, кол-во ножей - 4 | 225 000-00 |
| 15. | CР 3-6 | ШР-310мм, мощность 6480Вт, кол-во ножей - 4 | 75 000-00 |
| 16. | СР-4(К) | ШР-400мм, мощность 7500Вт, кол-во ножей - 4 | 90 000-00 |
| 17. | СР6-9 | ШР-630мм, мощность 8600Вт, кол-во ножей - 4 | 65 000-00 |
| 18. | СР6-10 | ШР-630мм, мощность 6870Вт, кол-во ножей - 4 | 110 000-00 |
| 19. | СР 6-9 | ШР-630мм, мощность 8600Вт, кол-во ножей - 4 | 105 000-00 |
| 20. | СР 6.15 | ШР-600мм, мощность 5500Вт, кол-во ножей - 4 | 60 000-00 |
Как видно из представленной выборки основными потребительскими свойствами рейсмусовых станков являются ширина рейсмусования (ШР), количество ножей и потребляемая мощность. Эти параметры и являются ценообразующими. Диапазон ценообразующих факторов: ШР – 310-640мм; количество ножей - 2-132 шт, мощность – 1800-13070Вт.
|
|
|
Источниками информации являются электронные ресурсы www.avito.ru и www.electrictool.ru.
9. Описание объекта оценки.
Объектом оценки является деревообрабатывающее оборудование, принадлежащее ОАО «Стройград». Осмотр объекта оценки проводился по внешнему состоянию и не ставил перед собой задачу углублённого исследования его узлов и агрегатов. На момент оценки объект оценки используется по прямому назначению. Износ и устаревания объекта оценки соответствуют его возрасту и техническому состоянию (определение величин износа и устареваний представлен ниже в тексте отчёта). Обременения прав на объект оценки не зарегистрированы.
Идентификация объекта оценки
(по данным предоставленным заказчиком оценки и результатам осмотра).
Рейсмусовый станок модели РС-6-10:
- местонахождение – 428311, г. Нефтеюганск, ул. Сургутская, дом 48;
- год выпуска – 1995;
- инвентарный номер – 902;
- заводской номер – 2005;
- комплектация – стандартная, т.е. имеется вся оснастка в соответствии с паспортом на станок;
- техническое состояние – удовлетворительное;
- капитальные ремонты – 2;
- режим работы – односменный;
- предприятие-изготовитель – Металл-деталь, г. Санкт-Петербург.
Назначение и область применения объекта оценки.
Рейсмусовый станок — деревообрабатывающий станок; разновидность строгальных станков; предназначен для простругивания заготовок в размер по толщине.
. Основные технические характеристики объекта оценки.
Количество ножей, шт. – 4;
Ширина рейсмусования, мм – 640;
Толщина обрабатываемого материала, мм - 5 – 290;
Потребляемая мощность, кВт – 9;
Габариты, мм – 1100 × 1 400 × 1 300;
Масса, кг – 2 100.
Примечание: информация о назначении и технич. характеристиках получена из паспорта на объект оценки.
Определение рыночной стоимости объекта оценки.
Доходный подход.
Подход с точки зрения дохода основывается на определении текущей стоимости объекта оценки как совокупности всех будущих доходов от его использования. Так как доходы даёт только конкретное производство, то доходный подход при оценке отдельных видов средств труда, являющихся элементами производства, применить крайне сложно. Доходный подход в основном используется только для оценки предприятий, производственных комплексов и других объектов бизнеса. По этой причине определить долю дохода, приносимого отдельно взятыми средствами труда, в общей прибыли предприятия-собственника не представляется возможным.
|
|
|
Поэтому рыночная стоимость объекта оценки методами доходного подхода не рассчитывается.
Затратный подход.
Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учётом износа и устареваний. Расчёт выполняется по формуле:
Со = Зв(з) × (1 – ИΣ / 100%), (1)
где:
Зв(з) – затраты на воспроизводство (замещение), руб.;
ИΣ – суммарный износ, % (физический износ, функциональное и экономическое устаревание).
Определение затрат на воспроизводство (замещение).
Наличие исходной информации позволяет использовать метод замещения [9, 10] для определения затрат на воспроизводство (замещение) объекта оценки. Данный метод основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, идентичных или аналогичных оцениваемому объекту. Этот метод позволяет рассчитать стоимость оцениваемого объекта на основе известных стоимостей и технико-экономических характеристик сравниваемых объектов, то есть на основании зависимостей существующих между ценами и параметрами объектов. Метод замещения базируется на предположении, что улучшение параметров машин и оборудования, а следовательно, их потребительских свойств, связано с увеличением затрат, т. е. стоимости.
Если оцениваемый объект отличается от аналога хотя бы одним параметром, то за базу оценки берутся затраты на замещение (Зз), определяемые по формуле:
Зз = За × (Хо / Ха), (2)
где:
За – затраты на воспроизводство аналога, руб.;
|
|
|
Хо и Ха – количественное значение параметра (характеристики) оцениваемого объекта и аналога соответственно.
Данная формула справедлива, если параметры у объекта оценки и аналога различаются не более чем на 20%. При больших различиях расчёт производится по формуле:
Зз = За × (Хо / Ха) n, (3)
где:
n – коэффициент торможения, учитывающий силу влияния параметра "Х" на затраты.
Если промышленностью выпускается оборудование, являющееся полным аналогом (идентичный объект) оцениваемому объекту, тогда за базу оценки берутся затраты на воспроизводство этого идентичного оборудования и формула примет вид:
Зв = За (4)
В качестве аналога был выбран рейсмусовый станок СР-6-10 (ШР-640мм, мощность 9000Вт, кол-во ножей - 4). Затраты на воспроизводство объекта-аналога составляют 190 000 рублей (www.avito.ru).
Для определения ″n″ используем формулу Уильямса:
Ц1 / Ц2 = (Х1 / Х2) n (5)
где:
Ц1 и Ц2 – цены новых аналогов объекта оценки;
Х1 и Х2 – характеристики аналогов (в данной работе это ШР).
Логарифмируя выражение (5), получим формулу для определения ″n″:
n = ln (Ц1 / Ц2) / ln (Х1 / Х2) (6)
В качестве аналогов принимаем станки: СР-6-8 (ШР = 630мм, цена = 300 330 руб.) и СР-8-2 (ШР = 800мм, цена = 492 168 руб.)
n = ln (300 330/ 492 168) / ln (630 / 800) = -0,494 /(-0,236)= 2,09
Затраты на замещение объекта оценки определены по формуле (3):
Зз = 190 000 × (640 / 640) 2,09= 190 000 (руб.)
Определение видов износа.
Применительно к вопросам оценки износ означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации или длительного хранения, научно-технического прогресса и экономической ситуации в целом. В зависимости от причин, вызвавших износ имущества, различают: физический износ, функциональное и экономическое устаревание. При определении стоимости подержанного имущества с применением различных подходов не всегда приходится рассчитывать износ и устаревания. При использовании доходного подхода вообще не требуется специальный учёт износа и устареваний, т. к. влияние каждого из них проявится в величине дохода, создаваемого объектом оценки. При использовании сравнительного подхода определение физического износа часто требуется для корректировки цен близких аналогов по степени износа. При этом функциональное и экономическое устаревание может учитываться косвенно, через цены близких аналогов или идентичных объектов, у которых они одинаковы с объектом оценки. Лишь при использовании затратного подхода процесс определения стоимости объекта оценки сводится к определению затрат на воспроизводство (замещение) с последующим учётом обесценения вследствие действия износа и устареваний.
|
|
|
Наличие исходной информации позволяет использовать «Метод экспертизы технического состояния» [11] для определения физического износа объекта оценки. Данный метод предполагет проведение технической экспертизы. Результаты исследований и анализа представлены в таблице:
Коэффициент физического износа
| Оценка состояния | Характеристика физического состояния | Физический износ |
| Новое | Новое, установленное или еще не эксплуатировавшееся оборудование в отличном состоянии | 0-5 |
| Очень хорошее | Практически новое оборудование, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо частей | 6-15 |
| Хорошее | Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии | 16-35 |
| Удовлетворительное | Бывшее в эксплуатации оборудование, требующего некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей, таких как подшипники, веладыши и др. | 36-60 |
| Условно пригодное | Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких как двигатель и др.узлов. | 61-80 |
| Неудовлетворительное | Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого как замена рабочих органов основных агрегатов | 81-90 |
| Негодное к применение или лом | Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь | 91-100 |
Из таблицы принимаем физический износ Иф = 57%.
Если оборудованию больше 5 лет, то функциональное устаревание (УФ) рассчитывается по следующей приближённой формуле [15]:
УФ = (0,1 + 0,02 × (Вхр – 5)) × 100% (7)
УФ = (0,1 + 0,02 × (21 – 5)) × 100% = 42%
Экономическое устаревание не установлено (УЭ = 0).
Суммарный износ определяется по формуле:
ИΣ = (1 – (1 – Иф / 100%) × (1 – УФ / 100%) × (1 – УЭ / 100%)) × 100%, (8)
ИΣ = (1 – (1 – 57% / 100%) × (1 – 42% / 100%) × (1 – 0 / 100%)) × 100% = 75,06%
Определение стоимости.
Расчёт стоимости объекта оценки по затратному подходу выполнен по формуле (1):
Со = 190 000 × (1 – 75,06% / 100%) = 142 614 (руб.)
Сравнительный подход.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Учитывая тот факт, что вторичный рынок продаж (предложений) аналогичных или идентичных объектов достаточно развит, для определения стоимости оцениваемого имущества применяем метод прямого (аналогового) сравнения продаж. Данный метод основывается на определении стоимости объекта оценки на основе анализа цен предложений идентичных или аналогичных объектов и корректировки стоимости аналогов на все отличия от объекта оценки по элементам сравнения.
Прежде чем рассчитать стоимость оцениваемого имущества, необходимо проверить выборку (цены идентичных или аналогичных объектов) по относительному показателю (коэффициент вариации), характеризующему степень однородности выборки.
Коэффициент вариации (недолжен превышать 0,33 (или 33%), что подтверждает гипотезу о нормальности распределения выборки) определяется по формуле:
υ = ЦСР.КВ / ЦСР,
где:
ЦСР.КВ – среднеквадратичное отклонение цены аналогов;
ЦСР – среднее значение цены аналогов.
ЦСР.КВ = [(∑(Цi – ЦСР)2) / n] ½ = D ½
где:
Цi – цена i-го аналога;
D – дисперсия (программа Excel функция ДИСПР).
Результаты расчётов представлены в таблице:
| Показатели | Объект оценки | Объекты сравнения (аналоги) | |||||
| Марка, модель | СР-6-10 | СР-6-10 | СР-6-9 | СР-6-8 | |||
| Источник информации (смотри приложение) | акт осмотра и паспорт | www.avito.ru www.electrictool.ru. | |||||
| ШР | |||||||
| Тех. состояние | удовл. | хорошее | хорошее | отличное | |||
| Год выпуска | |||||||
| Физ. износ, % | |||||||
| Цена предложения, руб. | определяется | 110 000 | 105 000 | 300 330 | |||
| Коэффициент вариации (υ≤0,33) | - | 0,28 | |||||
| Корректировки: | Величина | Стоимость | Величина | Стоимость | Величина | Стоимость | |
| - на торг, % | - | - 5,0 | 104 500 | - 5,0 | 99 750 | - 5,0 | 285 314 |
| - по году, % | - | + 4,98 | 109 704 | +44,82 | 144 458 | - 94,62 | 15 350 |
| - на ШР | - | - | 109 704 | × 1 | 144 458 | × 1 | |
| - на тех. состояние (физ. износ) | - | × 0,89 | 97 637 | × 0,89 | 128 568 | × 0,89 | |
| - весовые коэффициенты | - | × 0,4 | 39 054 | × 0,5 | 64 284 | × 0,8 | 10 929 |
| Стоимость объекта оценки, руб. | 114 267 |
Примечание: физический износ аналогов определён по методологии изложенной в затратном подходе.
Корректировки.
На торг. Корректировка на торг учитывает возможные скидки с цены предложения. В большинстве случаев скидка на торг не превышает 5-10%. Принимаем 5%.
По году. Корректировка по году учитывает различие в возрасте объекта оценки и аналогов. Для определения величины корректировки используем «Единые нормы амортизационных отчислений» [4], где для металлорежущих станков с ручным управлением (шифр 44502) износ при двух сменном режиме работы составляет 8,3% в год. Следовательно, при односменном режиме работы износ составляет [10]:
8,3% × 0,6 = 4,98%.
На ШР. Методология определения корректировки на ширину рейсмусованияи (К) представлена в затратном подходе. Формула для расчёта корректировки имеет вид:
К = ШРо / ШРа) n = (640 / 640) 2,09 = 1
где:
ШРо и ШРа – ширина рейсмусования объекта оценки и аналога соответственно, мм;
n – коэффициент торможения.
По техническому состоянию. При определении корректировки по техническому состоянию исходим из следующего. Если затраты на воспроизводство объекта оценки (Зв.о) равны затратам на воспроизводство аналога (Зв.а), то стоимость объекта оценки (Со) с учётом физического износа (Иф.о) составит: Со = Зв.о × (1 – Иф.о), а стоимость аналога (Са) с учётом физического износа (Иф.а) составит: Са = Зв.а × (1 – Иф.а). Соотношение стоимостей Со и Са даст величину характеризующую различие в значениях физического износа и её влияние на стоимость объекта оценки в зависимости от стоимости аналога:
Со / Са = [Зв.о × (1 – Иф.о)] / [Зв.а × (1 – Иф.а)]
Со / Са = (1 – Иф.о) / (1 – Иф.а), так как Зв.о = Зв.а
следовательно:
Со = Са × [(1 – Иф.о) / (1 – Иф.а)] или Со = Са × К,
где:
К = (1 – Иф.о.) / (1 – Иф.а.) – корректировка на техническое состояние.
Физический износ объекта оценки определён в затратном подходе и составляет 52%. Физический износ объектов-аналогов определён по той же методологии расчёта физического износа и составляет 39%.
Расчёт величины корректировки на техническое состояние (К) представлен в таблице:
| Физ. износ объекта оценки, % | Физ. износ объекта-аналога, % | Величина корректировки (К) |
| (1 – 0,57) / (1 – 0,52) = 0,89 |
Весовые коэффициенты. При назначении весовых коэффициентов учитывалось количество корректировок (поправок) применяемых к объектам-аналогам (больше поправок – меньше вес).
|
|
|
