 |
Обзор литературных источников
|
|
|
|
Введение
Цель курсовой работы состоит в определении стоимости объекта оценки, чтобы впоследствии определить арендную плату.
Достижение указанной цели обусловлено постановкой и решением следующих задач:
- рассмотреть использование результатов государственной кадастровой оценки в целях расчета арендной стоимости;
- описать использование рыночной стоимости при расчете арендной платы;
- обозначить различные точки зрения на методики вычисления арендной платы земельного участка;
- проанализировать преимущества и недостатки того или иного методологического подхода, по результатам анализа сформулировать рекомендации по определению стоимости земельного участка для дальнейшего расчета арендной платы.
Общие сведения
Обзор литературных источников
Итак, под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости [7].
Земельные участки являются базовой составляющей недвижимости, позволяющей в определенных условиях приносить дополнительные выгоды и преимущества ее владельцу, т.е. доход. Поэтому проведение оценки земли становится необходимостью [8].
Оценку земли подразделяют на массовую кадастровую оценку земель и рыночную оценку единичного земельного участка.
Цель массовой кадастровой оценки - определение кадастровой стоимости земель в границах административно-территориальных образований (РФ, субъектов РФ, муниципальных образований).
Цель рыночной оценки - определение рыночной стоимости конкретного земельного участка. При этом предполагают, что указанная стоимость соответствует тем ценам, по которым на открытом рынке данного региона продавали или покупали другие земельные участки сопоставимого качества, месторасположения и аналогичного назначения. [9]
|
|
|
Что касается земельных участков, предоставляемых в аренду, то при заключении договора аренды, оговаривается арендная стоимость. Последняя определяется исходя из рыночной и кадастровой стоимости объекта.
Существует ряд точек зрения, как должна исчисляться арендная плата.
В работах [10, 11] рыночная стоимости арендной платы на незастроенный земельный участок определяется, как капитализированный доход арендатора, отнесённый к ЗУ. А при определении арендной платы на застроенный земельный участок важное значение приобретает увязка ее с изменениями на рынке земли. Он рассматривает метод соотнесения, а в последнем при расчете арендной стоимости используется рыночная стоимость.
В статье [13] показано, что нет хорошо проработанного и методически обоснованного подхода к оценке прав аренды и рассматривают модель определения стоимости объектов недвижимости, сданных или полученных в аренду, предложенной Егеревым И.А. в своей статье, где при расчете используется инвестиционная и ликвидационная стоимости.
Рассмотрено определение арендной стоимости, как и с помощью кадастровой стоимости, так и с помощью рыночной в статье [14]. Но автор сделал акцент, что при использовании рыночной стоимости, можно определить доход, который в будущем принесет земельный участок. Что позволит, в дальнейшем, точнее определить арендную стоимость.
Рассматриваются методические положения формирования арендной платы в диссертации [15]. Первое, на основании кадастровой стоимости земельных участков, но подмечает, что земельные участки являются различными и поэтому при расчете арендной платы предлагает учесть это через введение коэффициента рентной эффективности используемых земель. Второе, по результатам торгов (конкурсов, аукционов), но если данные об аукционных торгах прав аренды отсутствуют, то арендная плата за земельный участок может рассчитываться на основании его рыночной стоимости. Третье, арендные платежи для оформления аренды с земельными долями, а именно если доли не поставлены на кадастровый учет, важно определить размер арендной платы с учетом содержания гумуса в почве, а также системой сложившейся инфраструктуры.
|
|
|
Так же, в диссертации [16], рассматривается несколько методических подходов, но предпочтение отдается использованию результатов государственной кадастровой оценки, учитывая виды разрешенного использования земельных участков, что позволяет определить наиболее продуктивный с точки зрения рентоспособности участок для сдачи в аренду.
Многообразие методик определения арендной платы основанных на трех общих подходах, которые имеют различную основу показаны в статье [17]. Один из них заключается в установлении четких фиксированных ставок в рублях за один квадратный метр, которые, как правило, взаимосвязаны с рыночной стоимостью арендной платы. Второй основан на ставке земельного налога, что предусматривает использование кадастровой стоимости. И третий подход предусматривает определение или выбор арендооблагаемой базы и корректирующих коэффициентов, устанавливаемых в зависимости от факторов, характеризующих объект недвижимости, и порядка их определения. Так же рассматривает использование кадастровой стоимости или удельного показателя кадастровой стоимости.
В статьях [18, 19] рассматривают методику определения арендной стоимости только с использованием рыночной стоимости, но также подмечает недостатки методов, используемых в ней. И в свою очередь, предлагает определять стоимость прав на земельный участок в соответствии с его наиболее эффективным использованием и с учетом его износа.
При использовании кадастровой стоимости земель и ее актуализации должны быть актуализированы и базовые ставки арендной платы. Практическая реализация актуализации базовых ставок арендной платы обеспечит максимальное поступление в бюджет города арендных платежей при соблюдении экономически справедливого баланса интересов собственника земельного участка и его арендатора, а также упростит и оптимизирует работу по определению арендной платы за земельные участки. Они предлагают внедрить данную методику в результате этого будет достигнуто максимальное поступление в бюджет муниципального образования арендных платежей и обеспечен экономически справедливый баланс интересов собственника земельного участка и его арендатора [20].
|
|
|
В диссертации [21] и статье [22] освещается точка зрения, что результаты кадастровой оценки необходимы для расчета суммы налога на недвижимость или для определения арендной стоимости, а рыночная стоимость необходима для проведения операций с недвижимостью, связанных с переходом права на земельные участки. Чаще всего стоимости эти различаются, а чаще всего кадастровая превышает рыночную, чего быть не должно. Автор предлагает и решение этой проблемы – совершенствовать методологию массовой оценки путем внесения корректировок полученных результатов, можно перейти к системе налогообложения объекта недвижимости, которая отвечала бы принципам справедливости. Кроме того, полученная в результате массовой оценки кадастровая стоимость не превысит реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, что позволит избежать большого количества судебных споров. Так же Иванченко говорит о таком недостатке рыночной стоимости, как актуальность результатов на момент оценки, то есть применение данного результата для долгосрочного прогноза может привести к последующим проблемам.
Кадастровая оценка очень важна для государства, она используется в целях налогообложения, а в некоторых случаях является базой для расчета арендных ставок. Неверный расчет данной стоимости, по мнению автора, обусловлен не некомпетентностью оценщиков, а отсутствие надежной методологии, развитого рынка объектов недвижимости и достоверных источников информации – данное положение показано в статье [23].
|
|
|
Авторы статьи [24] и диссертации [25] отмечают важность определения кадастровой стоимости в системе налогообложения и для определения арендной платы и считает, чтобы избежать таких ошибок при расчете кадастровой стоимости, то прежде всего нужно начать решение проблемы с пересмотра нормативно-правового регулирования этого вопроса.
Оценка рыночной стоимости рассчитывается для целей арендной платы. В статье [26] рассмотрены подробно все три подхода определения рыночной стоимости, где описано какая информация и данные нужны при расчете тем или иным методам.
В диссертации [27] поставлен акцент на важность учета экологического фактора месторасположения земельного участка при использовании любой методики оценки что позволит более точно рассчитать стоимость, а в последствии используя последнюю и арендную плату. Такие же убеждения представлены и в другой диссертации [28].
Еще одна позиция значимости кадастровой стоимости выражена в диссертации [29]. Она нужна для целей налогообложения, для определения ставки арендной платы и для других целей государства. Но очень часто кадастровая стоимость не соответствует рыночной ситуации, поэтому автором был предложен метод определения кадастровой стоимости указанных земель с учетом дифференциации территории по престижности и выполнено моделирование кадастровой стоимости для трёх зон престижности.
О важности кадастровой оценки земли, о том, что земельный рынок в РФ развит слабо рассказано в статье [30]. Кадастровая оценка влияет на ставку земельного налога, арендную плату, величину ипотечного кредита. И ввиду преобразований в Налоговом кодексе РФ, совершенствование методики кадастровой оценки земли имеет огромное значение. Так как исходя из кадастровой стоимости исчисляются налоги, аренда и это может вызвать противоречия.
Как и некоторые вышеупомянутые авторы, В.В. Лебедев, считает, что при оценке очень важны нормативно –правовые документы. При оценке земельных участков оценивается не собственно земля, а регулируемые земельным законодательством права собственности, аренды, сервитута земельных участков. Земельные участки и права на них являются объектами оценки. Для верного составления отчета об оценке, удовлетворяющий требованиям стандартов и закона об оценочной деятельности, оценщик должен правильно поработать на этапе, предваряющем заключение договора об оценке. Такая работа требует познаний не только в области оценки, но и в смежной с оценкой области – юриспруденции. Помимо этого, автор отмечает, что при определении рыночной стоимости очень важно учитывать степень влияния обременения в виде договора аренды на рыночную стоимость объектов недвижимости в различных ситуациях [31].
|
|
|
