Нормативно – правовая база

В РФ не так много нормативно-правовых источников, регламентирующих определение арендной стоимости.

К таким относятся: [1, 2, 3, 4, 5, 6]

1) ГК РФ регламентирует общие положения об аренде:

Формы и содержание договора аренды, объекты аренды, государственная регистрация договора аренды, срок договора аренды, права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, порядок начисления арендной платы, пользование арендованным имуществом, обязанности сторон по содержанию арендованного имущества и тд.

2) Земельный кодекс Российской Федерации рассматривает случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

3) Описывает основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

4) Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков.

5) Согласно п. 1 ст. 402 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.

6) Основным документом, регулирующим оценочную деятельность является Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» который определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам для целей совершенствования сделок с объектами оценки, а также для иных целей; вводит понятие субъектов оценочной деятельности и объектов оценки; устанавливает случаи обязательности проведения оценки объектов.

Анализ данных

Анализируя все вышеупомянутые литературные источники, следует сделать вывод, что для определения арендной стоимости земельного участка можно использовать, как кадастровую стоимость, так и рыночную стоимость. У каждого способа есть свои недостатки.

Рыночная стоимость имеет свои минусы, относительно кадастровой стоимости она более непостоянна (результат можно использовать не более 6 месяцев), т.к. она подвержена изменениям в связи со спросом и предложением, временем, влиянием физических и социальных факторов, а на основе кадастровой оценки мы можем делать более длительные прогнозы. (например, по окупаемости) т.к. кадастровая стоимость не подвержена скачкам курса валюты и прочему.

При правильной методике определения кадастровой стоимости, наиболее рационально использовать ее. Так как она является по сути рыночной стоимостью, но без внесенных поправок (коэффициентов) на его отличие от других земельных участков. Этот вариант будет являться и наиболее дешевым для заказчика, так как в таком случае кадастровая стоимость уже имеется, нужно лишь внести поправки, учитывая индивидуальные характеристики земельного участка.

В последнее время результаты кадастровой оценки – кадастровая стоимость, чаще всего, превышает рыночную, чего ни в коем случае быть не должно. В связи с этим, гражданам приходится оспаривать кадастровую стоимость в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а в случае неудовлетворения их спора, обращаться в суд.

Российские законотворческие органы при разработке кадастровой и налоговой политики пошли путем, устраивающим только государство. Совершенно не учтены интересы российских граждан и бизнеса, которые должны тратить время и деньги на установление кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости недвижимости.

Все эти проблемы с определением кадастровой стоимости вызваны несовершенной нормативно-правовой базой [1,2,3,4,5,6], которая остается таковой уже долгий период. Хотя, нельзя сказать, что в Российской Федерации ничего не меняется и не предпринимается. В стране разработана, внедрена и постоянно совершенствуется нормативно-правовая база по проведению кадастровой оценке земельных участков. Но, к сожалению, проблемы как были, так и остаются. К примеру, принятый приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358. Новый закон направлен на совершенствование процедур определения кадастровой стоимости. Теперь, кадастровая стоимость будет определяться по единой методике, что повысит качество и обеспечит единообразие определения кадастровой стоимости. Разработанная новая методика определения стоимости предполaгает унификацию и стaндартизацию процесса, но она ещё не aпробирована в должной мере на прaктике; ведь известно, что достоверное определение стоимости зависит от полноты информации, которой влaдеет оценщик.

При расчете стоимости 1 кв метра земельного участка, нужно учитывать и вид разрешенного использования, и категорию земель, находящихся в кадастровом квартале. Нельзя не упомянуть и экологическую составляющую при расчете стоимости. Анализ показывает, что в настоящее время при кадастровой оценке городских земель необходимость учета экологической составляющей продекларирована, однако единой полноценной утвержденной методики не существует. Очевидно, что адекватная оценка экологического состояния позволит получать более корректные экономические показатели при создании кадастра городских земель. Данные об экологическом состоянии земель населенных пунктов положены в основу создания системы оценочных показателей для последующей корректировки кадастровой стоимости городских земель на основе учета экологических факторов. Предлагаемая система диагностических показателей включает наиболее важные характеристики качества городских земель, отражающих в значительной степени состояние городских почв: микроклиматические, инженерно-геологические, химические, биоиндикационные, уровень запечатанности и озелененности городских территорий. [32].

Так же, относительно к НК РФ можно рекомендовать разработать методику применения кадастровой стоимости при использовании в целях налогообложения с "плавающей составляющей", когда исчисление налога будет проводиться на основе кадастровой стоимости, приравненной к рыночной стоимости недвижимости.

В противном случае собственникам недвижимости придется каждый год оспаривать кадастровую стоимость в связи с переплатами по налогам, что выльется не только в дополнительные расходы для граждан, но и в дополнительные объемы работ для судебных органов.

Сложно даже представить себе, что будет, если наступит экономический кризис, и цены на недвижимость существенно упадут, но при этом кадастровая стоимость останется на старом уровне.

В связи с рассмотренным проектом Федерального закона "О внесении изменений в главу 23 части второй Налогового кодекса РФ" можно обязать государство взять на себя расходы при начислении налогов за перепродажу недвижимости по проведению оценки проданного имущества, если оно продано по стоимости ниже кадастровой. В противном случае, если уж государство будет использовать кадастровую цену для начисления налогов, граждане, на доход которых начислен налог, вправе взыскивать с государства неустойку, если в суде граждане смогут доказать, что налог начислен незаконно.

В целом, использование кадастровой стоимости, в том числе налоговыми органами, прежде всего негативным образом сказывается на достатке российских граждан, которым приходится не только платить дополнительные налоги, но и оспаривать кадастровую стоимость с целью уравнять ее с рыночной стоимостью