 |
Анализ рынка недвижимости: цели и этапы
|
|
|
|
ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ О РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ.
Недвижимость (недвижимое имущество) - земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (Real estate, Realty).
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и др. имущество.
Вещи, не относящиеся к недвижимым, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на них не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Рынок недвижимости - это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому; свободное формирование цен; перераспределение инвестиционных потоков и территорий между конкурирующими видами объектов и использования земель.
СТРУКТУРА РЫНКА
Объекты недвижимости (сегменты рынка недвижимости) - это
1)жилье (жилые помещения):
квартиры в многоквартирных жилых домах;
индивидуальные жилые дома (старого типа - домовладения и нового типа - коттеджи);
помещения постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах.
2)коммерческая недвижимость:
гостиницы, мотели, дома отдыха;
бизнес-центры, офисные помещения;
торговые центры, магазины;
|
|
|
рестораны;
пункты сервиса;
3)промышленная недвижимость:
заводские помещения;
паркинги, гаражи;
офисы-склады;
помещения научно-исследовательских организаций;
4)недвижимость социально-культурного назначения:
больницы,поликлиники;
школы;
здания правительственных и административных учреждений;
церкви, монастыри и др. культовые сооружения;
5)земля (земельные участки).
Субъекты рынка недвижимости:
· продавец (арендодатель);
· покупатель(арендатор);
· профессиональные участники рынка недвижимости (ПУРН).
Профессиональные участники рынка недвижимости (ПУРН):
А. Институциональные участники рынка:
1)Специалисты по инвентаризации земли и строений.
2)Нотариусы и органы регистрации имущественных прав.
3)Институциональные участники градостроительного развития (территориальные органы поутверждению и согласованию генеральных планов застройки, строительных проектов, оформлению замлеотводов, выдаче разрешений на строительство и надзору за строительством.
4)Проектировщики.
5)Строители. Заказчик строительства, генеральный подрядчик, субподрядчики.
6)Специалисты по технической эксплуатации объектов.
Б. Неинституциональные участники рынка:
1)Риэлторы - ПУРН, занимающиеся любыми легальными операциями на рынке.
2)Брокеры - ПУРН, занимающиеся организацией сделок между продавцом и покупателем и получающий комиссионное вознаграждение.
3) Агенты - помощники брокера, выполняющие его поручения.
4)Оценщики недвижимости - ПУРН, занимающийся оценочной деятельностью (в том числе независимые оценщики).
5)Финансисты (банкиры), ипотечные кредиторы - ПУРН, занимающиеся финансированием (банкингом) операций с недвижимостью, включая ипотечное кредитование.
6)Девелоперы - ПУРН, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости и осуществляющие несколько видов деятельности на рынке (например, организация и финансирование инвестиционного проекта, привлечение проектировщиков и строителей, поиск инвесторов, продажа объекта полностью или по частям или сдача в аренду).
|
|
|
7)Управляющие недвижимостью (менеджеры по недвижимости) - ПУРН, занимающиеся организацией эксплуатации объекта с целью обеспечения максимальной его доходности.
8)Аналитики - ПУРН, занимающиеся исследованиями рынка недвижимости и финансовым анализом объектов.
9)Специалисты по маркетингу, по связям с общественностью (паблик релейшнз), по рекламе.
10)Юристы.
11)Страховщики.
12)Участники фондового рынка недвижимости.
13)Члены национальных и международных профессиональных объединений участников рынка недвижимости.
ВИДЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, СВЯЗАННЫЕ С АНАЛИЗОМ РЫНКА
Оценочная деятельность - деятельность по установлению в отношении объекта оценки рыночной или иной стоимости (инвестиционной, ликвидационной и другой).
Маркетинг недвижимости - вид деятельности, имеющий целью определение потребностей рынка в конкретных видах объектов недвижимости и включающий в себя анализ рынка, выработку и осуществление мероприятий по повышению ликвидности конкретных объектов и доходности бизнеса, поиску покупателей, продвижению объектов и услуг.
Анализ рынка недвижимости - вид деятельности, имеющий целью обеспечения объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке, и включающий в себя следующие частные цели: анализ и прогноз состояния рынка, ценовой ситуации, доступности и ликвидности объектов, эффективности инвестиций.
АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: ЦЕЛИ И ЭТАПЫ
Каждая из выделенных в определении 7 - частных целей анализа рынка является самостоятельным направлением деятельности, включающим свой ряд задач, показанных на схеме. В то же время некоторые из задач являются общими для нескольких направлений. Кроме того, одни направления используют результаты, полученные другими. В этом проявляется взаимосвязь и единство целей анализа рынка.
Наиболее характерный пример общей задачи - оценка и прогнозирование стоимости объектов недвижимости. Она является ключевой во всем анализе рынка и выделена во второе направление. В то же время при прогнозировании стоимости необходимо знать тенденции изменения состояния рынка, т. е. воспользоваться результатами первого направления.
|
|
|
Прогнозирование стоимости, как и прогнозирование состояния рынка, доступности и ликвидности объектов, эффективности инвестиций, является конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа. Поэтому эти задачи расположены в конце каждого ряда задач, а предшествующие - выстроены в необходимой последовательности их решения, т.е. отражают этапы анализа на пути к прогнозу.
Анализ состояния рынка включает следующие этапы:
Изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов недвижимости города (по видам)
Изучение состава и состояния приватизированного фонда, стоимости и темпов приватизации
Изучение состава строящегося фонда и темпов строительства
Анализ законодательной и нормативной базы
Анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подготовка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодействие с банками, органами управления)
Анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос/предложение
Анализ объема и структуры сделок, отношения сделки/спрос, сделки/предложение, сделки/фонд
Анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке
Прогнозирование конъюнктуры рынка
Анализ ценовой ситуации включает следующие этапы:
Типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории)
Исследование влияния параметров качества и размеров на цену
Исследование влияния расположения на цену
Оперативная оценка стоимости
Анализ состояния рынка
Изучение экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране
Прогнозирование стоимости
Анализ доступности и ликвидности включает:
Анализ характера развития и состояния экономики региона
Анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов
Оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недвижимости
|
|
|
Анализ ценовой ситуации
Изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребности на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них
Оперативная оценка доступности и ликвидности объектов
Прогнозирование доступности и ликвидности
Анализ эффективности инвестиций включает:
Анализ цен на объекты-аналоги Прогнозирование цен на объекты инвестиций
Изучение макроэкономических параметров (ставка рефинансирования ЦБ, доходность ценных бумаг, темпы инфляции и девальвации рубля) и прогнозов их изменения
Оценка и прогнозирование затрат на проект
Расчет потока доходов Расчет налогов и отчислений
Прогнозирование эффективности инвестиционного проекта.
СТОИМОСТЬ,ЦЕНА. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА
ПОНЯТИЕ О СТОИМОСТИ И О КАТЕГОРИЯХ ЦЕНЫ
Стоимость объекта недвижимости - это цена, которая сложилась бы на свободном, открытом, конкурентном рынке на определенную дату, при равновесии спроса и предложения, при соблюдении всех условий справедливой сделки (компетентность, информированность, добровольность сторон)
Ниже приведены варианты определения стоимости из различных источников, отличающиеся по форме и частично – по ньюансам содержания.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - наиболее вероятная цена, за которую имущество будет продано на определенную дату на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, требуемых для заключения справедливой сделки между покупателем и продавцом, при том, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют дополнительные стимулы..
Рыночная стоимость объекта недвижимости- цена, на которую согласятся готовые к сделке покупатель и продавец, причем ни один из них не находится в стесненных обстоятельствах, оба обладают типичной мотивацией, достаточно информированы и действуют без давления, в своих наилучших интересах.
Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за данный объект на определенную дату. Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку объекта. Термин "цена" также используется в американской практике для обозначения "запрашиваемой цены" продавца.
Рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
|
|
|
мотивы продавца и покупателя являются типичными;
обе стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки находится на открытом рынке достаточно продолжительное время;
цена представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и каких-либо скидок и уступок с чьей-либо стороны не было;
платеж осуществляется в денежной форме.
Из приведенных определений следует, что в мировой практике до продажи объекта речь может идти об оценке его стоимости, а понятие цены объекта недвижимости возникает только после его продажи, как свершившийся факт.
У нас первое чаще всего называют "оценочная стоимость" (или просто стоимость), второе - "цена сделки", а стоимость, по которой объект выставлен на продажу, именуют "ценой предложения".
При этом, в зависимости от включения или не включения в цену комиссионного вознаграждения брокера и других расходов покупателя, цена предложения может разделяться на цену предложения владельца объекта недвижимости (продавца) и цену агентства, а цена сделки - на цену продажи и цену покупки объекта.
Кроме приведенных категорий цен, при анализе ценовой ситуации необходимо пользоваться не только ценами на конкретные объекты недвижимости, но и средними ценами на определенный вид и тип объектов в определенном районе, а также средними ценами по всей совокупности объектов города.
При анализе динамики цен средние цены сделок должны определяться по совокупности сделок, совершенных за определенный период (неделя, месяц, квартал). Средние цены предложений в зависимости от решаемой задачи могут определяться по состоянию на конкретную дату (например, путем осреднения цен на все объекты, выставленные на продажу и находящиеся в базе данных на 01.01.200_ г.), либо аналогично средним ценам сделок (по всем объектам, выставленным на продажу за определенный период).
Кроме того, при анализе будущих сделок необходимо пользоваться понятием прогнозируемой цены объекта или прогнозируемой средней цены.
|
|
|
