Факторы, определяющие стоимость объекта недвижимости
Следует выделять следующие факторы, определяющие стоимость объектов недвижимости: · физические: природные (земля, климат, природные ресурсы); искусственные (созданные человеком различные объекты, инфраструктура города); · социальные: размер семьи; уровень жизни; окружение; · экономические: уровень дохода; налоговая политика; финансово-кредитная система; уровень цен; уровень занятости населения и пр.; · политические (институциональные): зонирование (целевое назначение) земель города; защита окружающей среды; культура; образование; налоговая политика. Кроме этого, факторы следует разделять пообъекту исследования: единичный объект или совокупность объектов района, города, региона. · Стоимость единичного объекта изменяется в зависимости от трех групп факторов, определяющих: качество объекта (например, тип дома, материал стен, этаж, наличие лифта, состояние квартиры и т.п.); местоположение объекта (удаление от центра города, станций метро, танспортные связи, экологическая обстановка, престижность и т.д.); размеры объекта (общая и жилая площадь, число комнат и т.п.). ФАКТОРЫ, ИЗМЕНЯЮЩИЕ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ ВО ВРЕМЕНИ
Понятно, что стоимость единичного объекта изменяется в некоторых пределах относительно характерного для данного города (среднего) уровня. Поэтому остальные факторы следует сгруппировать по характеру их влияния на средний по совокупности объектов уровень. Во-первых, выделятся группа факторов, связанная со степенью развития рынка в данном городе. Во-вторых, экономические факторы необходимо разделелить на региональные (состояние экономики города) и федеральные (макроэкономические параметры). В третьих, все факторы дифференциируются на группы по признаку быстродействия: долговременные, медленно меняющиеся, определяющие некий более или менее стабильный уровень цен, и кратковременные, средне или быстро меняющиеся, определяющие тенденции изменения цен.
В результате все факторы объединяются в 4 группы: · факторы, зависящие от стадии развития рынка жилья; · факторы, зависящие от специфических особенностей города, региона (физические факторы); · факторы, зависящие от социально-экономических условий региона; · факторы, зависящие от макроэкономических условий в стране. Анализируя стадии развития рынка жилья, рекомендуется акцентировать внимание на росте цен, их стабильном состоянии или снижение. Ценовая ситуация на рынке недвижимости, подтверждается основными закономерностями развития рынка жилья. В городах, продвинутого рынка недвижимости - цены стабилизируются. В городах со слабым рынком – цены колеблются Продолжается рост цен в городах, находящихся на стартовой и переходной стадиях развития рынка недвижимости. Снижаются цены прежде всего в городах с депрессивным состоянием экономики: остановка крупных производств, снижение эффективности бизнеса в торговле, сфере обслуживания вследствие взаимных неплатежей предприятий и организаций, задержке выплат населению. Интересно отметить, что практически во всех городах отмечается существенное превышение предложения жилья над спросом. Этот фактор, считающийся определяющим в ценообразовании. Анализируя специфические особенности рассматриваемого региона, города, рекомендуется оценить: · Масштаб города, характер его промышленного развития. · Структура и состояние жилищного фонда · Удаление от столиц, других крупных центров, соседних государств. · Характер транспортных связей с другими регионами, соседними государствами. · Природные условия.
· Экологические условия. Эта группа факторов является достаточно стабильной во времени. В столицах, крупных административных, промышленных, транспортных, курортных центрах, с высоким уровнем финансовых потоков, высокоприбыльными инвестициями, хорошими перспективами развития, благоприятными природными и экологическими условиями, уровень цен достаточно высок. В малых городах с отсутствием промышленности или монопромышленной экономикой (города- шахты, города- заводы, города- полигоны), низким уровнем финансовых потоков, отсутствием инвестиций и перспектив развития, удаленных от крупных центров и столиц, транспортных узлов и артерий, с плохими природными условиями, а также экологией, рынок развивается медленно и формируется (после стабилизации) достаточно низкий уровень цен. Анализируя социально-экономические условия в регионе в перечень факторов этой группы рекомендуется включить: · Социально- демографические характеристики населения (средний размер семьи, уровень образования, профессиональный состав, подвижность населения, уровень миграционных потоков). · Политика и ориентация местных властей · Уровень доходов населения · Расслоение населения по доходам · Уровень преступности · Удаление от зон конфликтов, "горячих точек" · Темпы строительства нового жилья · Уровень спроса на жилье · Уровень предложения жилья Пассивная политика местных властей, низкий уровень доходов населения, при сравнительно невысоком их расслоении, низкие темпы строительства определяют низкий спрос и низкое предложение, угнетают цены на жильё, приводят к их снижению, либо (на фоне других тенденций) сдерживают рост цен. В городах, близких к зонам конфликтов, со статичным (либо усиленно эмигрирующим) населением формируется тенденция снижения в ценах на жильё. Активная рыночная политика местных властей, быстрый рост уровня доходов отдельных групп населения приводят к повышению спроса и росту цен на жильё, а в случае снижения темпов строительства и предложения жилья - к быстрому росту цен. В городах, привлекательных для состоятельных имигрантов, жилищный рынок активно развивается и формируется повышательная тенденция в ценах на жильё. Активная политика и социальная ориентация властей, высокий общий уровень доходов, формирование мощного среднего класса, высокие темпы строительства создают благоприятные условия для развития рынка, при этом растет и спрос, и предложение, цены на жильё стабилизируются на высоком уровне или умеренно растут. Экономические условия для формирования цен на жилье во многом определяются общей экономической обстановкой в стране, но состояние экономики в конкретных регионах и городах накладывает свои особенности на уровень перечисленных факторов. Как и предыдущая группа, эти факторы действуют достаточно стабильно во времени, но все же от года к году их состояние и воздействие может меняться. Это изменение может иметь колебательный, циклический характер. В результате на ранних стадиях развития рынка темпы роста цен могут увеличиваться или уменьшаться вплоть до прекращения роста и даже временного снижения, а при развитом рынке - создается колебательный характер изменения цен.
Анализируя макроэкономические условия в стране рекомендуется оценить темпы роста ВВП, промышленного и аграрного производства, уровень и динамика банковской ставки процента, доходности ценных бумаг и т.д. Однако, с точки зрения анализа динамики цен на жилье, в условиях инфляции, следует определить связь индексов роста цен на жилье с индексами инфляции. Характер влияния каждого из макроэкономических факторов на темпы роста цен на жилье существенно зависит от применяемых на рынке данного города вида цен (долларовые, рублевые, смешанные). В городах с устойчиво долларовыми ценами отмечается связь между сезонными колебаниями цен и соответствующими изменениями темпов девальвации рубля к доллару. В городах с рублевыми ценами наблюдается аналогичная связь между изменением темпов роста цен на жилье и темпов инфляции. Наиболее интересно рассмотреть влияние инфляции и девальвации в городах со смешанными ценами.
Воспользуйтесь поиском по сайту: ©2015 - 2025 megalektsii.ru Все авторские права принадлежат авторам лекционных материалов. Обратная связь с нами...
|