 |
Этапы м-да ст-сти чист.активов.
|
|
|
|
1. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества.
2. Определение рыночной стоимости машин и оборудования.
3. Выявление и оценка нематериальных активов.
4. Определение рыночной стоимости финансовых вложений.
5. Определение текущей стоимости товарно-материальных запасов.
6. Оценка дебиторской задолженности.
7. Оценка расходов будущих периодов.
8. Определение текущей стоимости обязательств.
9. Определение стоимости собственного капитала.
1. Определ-е рын.ст-сти недвижимого имущ-ва п/п
Для оц-ки недвиж-ти (земли, зданий и сооружений) используются 3 подхода:
1.Доходный включ.:
- метод капитализации дохода (доходы от владения недвиж-тью могут п.с. тек. и буд. поступления от сдачи ее в аренду, дох. от возможного прироста ст-сти недвижимости при ее продаже в будущем);
- метод дисконтированных денежных потоков. Его этапы:
1) Составление прогноза потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.
2) Расчет ст-сти оценив-го об-та на конец периода владения, т.е. ст-сть предполаг. продажи (реверсии).
3) Вывод ставки дисконта.
4) Определение текущей стоимости доходов в период владения и реверсии.
2. Сравнительный (рыночный) подход включает:
- метод валового рентного мультипликатора. Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цена или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Этапы:
1) Оценка рыночного рентного дохода от оцениваемой недвижимости;
2) Расчет валового рентного мультипликатора для сопоставимых объектов – аналогов;
3) Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
- метод сравнения продаж (сравнит. а/з продаж). М-д основан на сопоставлении и а/зе инф. о продаже аналог. об-тов недвиж-ти, как правило, за последние 3-6 месяцев. Он явл. объективным в случае наличия достаточного кол-ва сопоставимой и достоверной инф. по недавно прошедшим сделкам. Выбор об-та в кач-ве аналога необх. производить на том же сегменте рынка, к кот. отн-ся оценив-ый объект.
|
|
|
Этапы: 1.Выбор объектов-аналогов;.2.Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами аналогами; 3.Оц-ка поправок и расчет скорректированной стоимости.
3. Затратный подход предполагает:
1) Опред-е ст-сти зем. уч-ка,на кот.нах-ся здания, сооруж-я (опред.рын.ст-ть права долгоср.аренды).
2) Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения здания и сооружения (м-ды: сравнительной единицы; поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений (разбивки на компоненты); Индексный способ оценки).
3) Расчет всех видов износа зданий и сооружений (Износ в оценке – это утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по различным причинам. Износ м.б.: физич., функцион., экономич или внешний)
4) Определение остаточной стоимости зданий и сооружений (п. 2 – п. 3).
5) Расчет полной стоимости объекта недвижимости (п. 1 + п. 4).
2. Оц-ка рын.ст-ти машин и оборуд-я
Затратный подход в оценке машин и оборудования. Этапы:
1. Опред-е ст-сти восстан-ния или замещ-я (ст-ть восстан-я машин и оборуд-я – ст-ть воспр-ва из полной копии в тек. ценах на дату оц-ки, либо ст-ть приобрет-я нов. об-та, полн. идентичн. дан.по всем хар-кам, в тек. ценах. Ст-ть замещ-я – это миним-ая ст-ть приобрет-я аналогичн. нового об-та, максимально близкого к оцениваемому по всем функцион., конструктивным и эксплуатационным характеристикам..
2. Расчет всех видов износа: физич., функцион.,внешнего.
3. Опред-е рын. ст-ти машин и оборуд-я как остаточной.
Сравнительный (рыночный) подход. Исп-ся метод прямого сравнения продаж: 1.Нахождение объекта-аналога. 2.Внесение корректировок в цену аналога.
|
|
|
Доходный подход.
1. Расчет операц-ого дохода от функционир-я производствен. Си (всего п/п, либо цеха или участка).
2. Определение части дохода, относимой к машинному парку этой системы, методом остатка.
3. Определение стоимости машинного парка методом дисконтирования или методом капитализации.
4. Оценка ст-ти нематер.активов (НМА)
К НМА отн-ся:
1) Активы, не имеющ. матер.-веществ. формы, либо матер.-веществ. Форма кот. не имеет существен.знач-я для их использов-я в хоз.д-ти; 2)Активы, способные приносить доход в теч. длит. периода времени; 3) Активы, использ-ся в течение длительного срока
Выд-ют 4группы НМА:1. Интеллект.собствен-ть(тов.знаки, автор. и смежн. права); 2.Имущ.права или права пользов-я зем.уч-ками, прир.рес-сами, подтверждением кот.служит лицензия; 3.Гудвил-делов.репутация. Для расчета оц-ки НМА исп-ся 3 подхода:
Доходный подход
1.Метод избыточных прибылей (для гудвилла). (избыточные прибыли приносят п/п не отраженные в балансе НМА, обеспечивающие доходность на активы и на СК выше среднеотраслевого уровня).
2.Метод дисконтированных денежных потоков
3.Метод освобождения от роялти (патенты, лицензии).Роялти - это вознаграждение (в процентах от выручки, получен.от продажи тов., произведен. с использование патентованного средства), кот. получает владелец патента за предоставл-е др. лицу права на использ-е об-та интеллект. собственности.
4.Метод преимущ-ва в прибылях(изобретения). Преимущ-во прибыли–это доп. прибыль, обусловленная оцениваемым НМА. Опред-ся это преимущ-во как разность между прибылью, полученной при использовании изобретения, и той прибыли, кот. получают от реализации прод. без использов. изобретения. Это преимущ-во дисконтируется с учетом предполагаемого периода его получения.
Затратный подход
1).Метод стоимости создания;2).Метод выигрыша в себестоимости. Ст-ть НМА измер-ся как экономия на затратах в результате его использования.
Сранительный подход к оц-ке НМА основан на сравнении дан.о сделках с об-тами НМА аналогичн-х оцениваемому.
5. Оценка рын.ст-ти финансовых влож-й.
Фин.влож-я п/п включают:
1. ДЗ п/п (осущ-ся ее анализ и разделение на безнадежную (они спишется) и ту, кот. п/п еще надеется получить. Несписанная ДЗ оценив-ся дисконтированием буд. основных сумм и выплат процентов).
|
|
|
2.Инв-ции в цен.бум. и УК др. орг. (оц-ка облигации с купоном с постоянным уровнем выплат
Текущая стоимость облигации = (Текущая стоимость полученных до даты погашения процентных платежей) + (Текущая стоимость выплаты номинала при наступлении срока погашения облигации); Оц-ка облигации с плавающим купоном; Оц-ка бессрочных облигаций и оц-ка акций).
3.Займы, предоставлен. др. орг-ям.
4.Ден.средства (рублевая статья не корректир-ся, валютн. ден.ср-ва пересчитыв-ся в руб.на дату оц-ки).
|
|
|
