 |
Формирование расходов и доходов от объекта недвижимости.
|
|
|
|
Доходы и расходы, формирующиеся при управлении объектами недвижимости, отражаются рядом показателей, каждый из которых имеет свое значение для понимания основных направлений деятельности управляющего.
Из показателей, отражающих формирование доходов и расходов при управлении недвижимостью выделяют следующие:
а) потенциальный валовой доход;
б) эффективный валовой доход;
в) операционные расходы;
г) чистый операционный доход.
Потенциальный валовой доход (PTR) - суммарная арендная плата, которая может быть получена от постоянной и полной, т. е. 100%-ой сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов. Нужно иметь в виду, что при определении размера арендной платы все площади могут быть разделены на полезные и вспомогательные, так что арендная плата для арендатора определяется как плата за полезную площадь плюс доля в оплате арендной платы за вспомогательные площади - либо через прямое установление доли (пропорционально полезной площади), либо через оплату вспомогательных площадей по пониженной ставке, (по практике доля полезной площади в общей площади офисных центров составляет около 65%, по объектам производственного назначения эта величина сильно зависит от конструктивных особенностей объектов).
Очевидно, что реально полученный доход от объекта отличается от PTR. Эти отличия связаны с факторами двух видов. Факторы, ведущие к снижению валового дохода.
Периоды времени, когда объект оказывается временно незанятым по причине смены арендаторов. Поэтому необходимо внесение корректировок с учетом высвобождения сдаваемых в аренду помещений.
Среднегодовая оборачиваемость помещений на офисном рынке составляет от 15 до 30%, а срок экспозиции (простаивания помещений) для офисного рынка равен 2 месяцам. Соответственно Коэффициент незанятости помещений равен произведению среднегодового показателя свободных помещений и срока экспозиции.
|
|
|
Часть помещений сдается в аренду по льготным расценкам. Коэффициент льготных помещений рассчитывается как произведение доли льготных площадей и величины льгот от базовой арендной ставки
Таким образом, PTR должен быть уменьшен при расчете дохода от объекта недвижимости: на величину потерь от незанятости помещений, льгот по арендной плате и потерь от недобросовестных арендаторов. Факторы, увеличивающие величину доходов от недвижимости.
К числу таких факторов относятся оказание услуг по автомобильной парковке, предоставление услуг связи (например, подключение к информационным сетям), предоставление в прокат мебели, офисной техники и пр., предоставление услуг по охране помещений и пр. Управляющий может существенно снизить потери от незанятости помещений или неоплаты аренды за счет тщательной договорной работы.
Так, если в договорах аренды предусмотрено предупреждение арендатором о прекращении арендных отношений за определенное время до съезда, то это дает возможность управляющему заранее начать работу по привлечению других арендаторов, что сокращает сроки незанятости помещений. В договоре аренды может быть также предусмотрено, что арендатор вносит в качестве задатка арендную плату за определенный срок и эта сумма засчитывается ему при оплате, например, за последний месяц аренды или возвращается при освобождении помещений.
Эффективный валовой доход (ETR) от объекта недвижимости представляет собой потенциальный валовой доход, скорректированный с учетом незанятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости. За счет эффективного валового дохода должны быть, прежде всего, возмещены операционные расходы.
|
|
|
Операционные расходы (ОС) - расходы на обеспечение нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением. Главное отличие операционных расходов от понятия "себестоимость" состоит в отсутствии в операционных расходах такой важной статьи, как "амортизационные отчисления".
Операционные расходы, так же как и расходы любого предприятия, могут быть разделены на постоянные и переменные. Под постоянными расходами понимаются расходы, не зависящие от степени загрузки (занятости) объекта. К их числу традиционно относят налоги на недвижимое имущество, расходы по страхованию имущества. Кроме того, к постоянным расходам относится часть эксплуатационных расходов.
Переменные расходы - расходы, величина которых непосредственно зависит от степени загрузки объекта. Состав переменных расходов зависит от функционального назначения здания, его класса, традиционного набора услуг, предоставляемых арендаторам. Типичный перечень переменных операционных расходов включает:
· основную часть расходов по управлению;
· коммунальные услуги;
· расходы на заработную плату обслуживающего персонала (с налогами и начислениями);
· расходы по привлечению арендаторов и заключению договоров аренды (реклама, оплата юридических услуг);
· расходы по содержанию и косметическому ремонту помещений;
· расходы по обеспечению безопасности;
· расходы на содержание территории;
· резерв на замещение.
Резерв на замещение - это резерв на расходы, связанные с заменой тех элементов здания и оборудования, принадлежащих к зданию, которые служат относительно короткие сроки и потому должны периодически замещаться. Это:
· кровля, напольные покрытия, элементы отделки;
· сантехника, электрооборудование и арматура;
· мебель и пр.
Величина расходов на замещение прямо влияет на уровень чистого операционного дохода. Однако, ее сокращение, не обусловленное объективными факторами, влечет за собой фактическое увеличение расходов в будущем и снижает привлекательность объекта недвижимости для арендаторов. В связи с этим обоснованная политика в области расходов на замещение является важным условием получения стабильного чистого операционного дохода.
|
|
|
В операционные расходы не включаются расходы управляющего или собственника, не связанные непосредственно с функционированием недвижимости, например налоги с его доходов, расходы по его личному страхованию и пр.
Точная оценка потенциального валового дохода, действительного валового дохода и операционных расходов исключительно важна, так как доходность актива является, при прочих равных обстоятельствах критерием для принятия решения об инвестировании в актив.
Общий принцип включения или не включения тех или иных фактических расходов, которые несет собственник или управляющий объекта, в состав операционных расходов состоит в том, относятся ли они к объекту как таковому или связаны с конкретным собственником, конкретными условиями приобретения им объекта. Например, расходы по обслуживанию ипотечного кредита относятся именно к конкретным обстоятельствам приобретения недвижимости данным собственником и не имеют отношения к объекту недвижимости как таковому.
Таким образом, Чистый операционный доход (NOR) есть разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости. Чистый операционный доход - действительный валовой доход за минусом операционных расходов и отчислений на замещение элементов здания и оборудования, срок службы которых менее срока экономической жизни здания.
Уровень операционных расходов прямо влияет на величину чистого операционного дохода, а, следовательно, и прибыли от объекта недвижимости. Однако вместе с тем уровень и качество операционных расходов прямо влияют на привлекательность помещений для пользователей, а следовательно, и уровень доходов от их эксплуатации.
|
|
|
