 |
Разграничение функций управления недвижимостью между различными иерархическими уровнями управления.
|
|
|
|
Управление недвижимым имуществом - это комплексный подход к развитию и управлению недвижимости. В рамках управления недвижимым имуществом происходит разграничение функций собственника и управляющего, т. е. собственник передает в доверительное управление объекты недвижимого имущества, при этом управляющий действует от собственного имени и за счет собственника. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством исполнения. Функции оперативного управления делегируются доверительному управляющему. Такой подход позволяет решать задачи, связанные с созданием, развитием, оценкой и управлением недвижимости в целях реализации интересов собственников.
Управление недвижимостью охватывает следующие направления:
- экономическое - управление доходами и затратами, распределение финансовых потоков, позиционирование объекта на рынке
- техническое - содержание и развитие объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и установленными требованиями
- правовое - комплексное юридическое сопровождение управления недвижимостью
Задачи управления недвижимостью определяет собственник, в зависимости от целей - максимизация дохода, увеличение ликвидности объекта недвижимости, увеличение его стоимости или иные.
Экономические задачи управления недвижимостью:
- планирование и бюджетирование доходов и расходов по недвижимости
- привлечение инвестиций
- маркетинг и реклама объекта, привлечение арендаторов
- анализ эксплуатационных расходов и их снижение
- контроль за поступлением арендных платежей
- поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем
- •создание прозрачных для собственника финансовых отношений
|
|
|
Технические задачи управления недвижимостью:
- техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости
- отношения с коммунальными службами
- организация охраны объекта недвижимости
- клининг - профессиональная уборка
- отношения с субподрядчиками по эксплуатации
- согласование перепланировок и реконструкций
Правовые задачи управления недвижимостью:
подготовка и заключение договоров с арендаторами, подрядчиками
представление интересов в государственных и муниципальных органах
разрешение спорных вопросов, защита интересов в суде
Управление недвижимостью включает
- Сдача объекта недвижимости в аренду
- Привлечение арендаторов на свободные площади
- Определение стратегии для сдачи объекта недвижимости
- Разработка маркетинговой программы по сдаче объекта в аренду
- Разработка стандартного договора аренды
- Проведение переговоров с потенциальными арендаторами по согласованию условий стандартного договора аренды и доработка его под каждого конкретного арендатора
- Координация процесса заключения договоров аренды
- Формирование пакета документов для государственной регистрации договоров аренды и взаимодействие с регистрирующими органами
14. Особенности управления различными видами недвижимого имущества.
Управление жилой недвижимостью
Реформа жилищно-коммунального хозяйства образовала новые формы управления жилой недвижимостью. Самыми известными из них являются товарищество собственников жилья – ТСЖ и жилищно-строительный кооператив – ЖСК.
Жилищно-строительный кооператив образуется и существует на период строительства дома и реорганизуется по его окончании в товарищество собственников жилья.
ТСЖ является организацией, которая образуется самими собственниками с целью совместного управления имуществом. Собственники жилья на общем собрании могут решать все организационные вопросы. Управляющей ячейкой ТСЖ являются председатель и члены правления. В обязанности ТСЖ входит взаимодействие с организациями-поставщиками необходимых ресурсов для предоставления собственникам качественных коммунальных услуг, обслуживание инженерных сетей и систем внутренними силами или с привлечением сторонних организаций. ТСЖ обязано вести «прозрачную» бухгалтерию, вести расчет и начисления платежей за коммунальные услуги, следить за изменениями тарифов и своевременно вносить коррективы.
|
|
|
ТСЖ формирует собственный фонд за счет таких источников доходов, как коммунальные платежи, взносы членов товарищества, государственные субсидии на ремонт и эксплуатацию дома, доходов от предпринимательской деятельности товарищества. Предпринимательская деятельность ТСЖ может заключаться в предоставлении услуг по обслуживанию и ремонту недвижимого имущества, а также посредством строительства дополнительных помещений и сдаче в аренду площадей общего имущества с согласия собственников.
Управление недвижимостью товариществами собственников жилья имеет много преимуществ. В первую очередь, это возможность выбора собственниками надежных обслуживающих компаний и отказ от них в случае несоблюдения договорных условий. Это положительно влияет на качество предоставляемых коммунальных услуг. Члены ТСЖ самостоятельно планируют ремонтные и прочие работы, график которых обсуждается на общем собрании. Общее имущество собственников ТСЖ может использовать в коммерческих целях и приносить значительную прибыль его членам. За счет этой прибыли производится благоустройство недвижимости и прилегающей к ней территории. Товарищества освобождены государством от уплаты земельного налога.
Управление коммерческой недвижимостью
Управление нежилой или коммерческой недвижимостью осуществляется районными комитетами по управлению городским имуществом - КУГИ. Управление и работа с объектом коммерческой недвижимости - процесс достаточно сложный и включает нескольких этапов. Основными задачами доверительного управления являются: определение стратегии коммерческого использования объекта недвижимости с целью повышения ликвидности и роста доходов; проведение финансового анализа и отчетности; оформление технического паспорта содержания объекта недвижимости.
|
|
|
Отношения между собственником и управляющим заверяются правовым документом, который исключает возможность распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных договором. Как правило, доход управляющего коммерческой недвижимости составляет 15% от дохода предприятия, но может колебаться в меньшую или большую сторону, вплоть до 50%, в зависимости от доходности управляемого объекта.
15. Актуальные проблемы управления и распоряжения недвижимостью .
В настоящий момент проблема повышения эффективности управления объектами недвижимости является наиболее острой. Управление недвижимостью может осуществляться в различных формах:
- сдача в аренду хозяйствующим субъектам;
- продажа;
- передача в хозяйственное ведение или оперативное управление государственным и муниципальным унитарным предприятиям, учреждениям, казенным предприятиям;
- передача в доверительное управление профессиональным управляющим;
- передача в безвозмездное пользование, лизинг и т. п.
Непосредственное управление недвижимостью в России осуществляют либо государственные органы, либо частные компании, либо, что является довольно распространенным примером, сами собственники. Доля частных управляющих компаний на этом рынке пока невелика, хотя управлять недвижимостью на профессиональном уровне становится все более выгодно.
При государственном управлении отдача объекта минимальна: пустуют огромные помещения, а те, которые все же заняты, используются нерационально, не принося такой прибыли, которую можно получить при их грамотном использовании. Без профессионального подхода к эксплуатации, реальные доходы от недвижимости можно получать, лишь выжимая из объектов последние соки, что не может не сказаться на дальнейшей судьбе данного здания. Государство не является "эффективным собственником".
|
|
|
Собственник зачастую выполняет функции управляющего. А это не всегда оправданно. Так как после 5-10 лет такого управления здание становится непригодным или, как минимум, слабо пригодным для дальнейшей эксплуатации. Естественно, что арендаторы начинают высказывать претензии, требовать снижения тарифов на аренду, а впоследствии могут и покинуть данное помещение.
Управление недвижимостью включает в себя вопросы финансового анализа и прогноза, элементы антикризисного управления, финансового учета, маркетинга, консалтинга, оценки, а также брокерские услуги, если это необходимо. Собственник не в силах выполнять все эти функции самостоятельно без привлечения управляющей компании.
Профессиональное управление позволяет решить вопрос рационального использования объекта недвижимости с целью получения определенных выгод от его использования. В чем будет выражаться эта выгода, определяет собственник, а задачей управляющего является поиск и оптимизация всех ресурсов объекта и построение схемы их использования с максимальной отдачей.
Управляющая компания проводит всестороннее и детальное исследование объекта, включающее физическую и техническую экспертизу состояния объекта, оценку рыночной стоимости объекта, проводит анализ рынка, разрабатывает несколько вариантов возможного и наиболее эффективного использования объекта и просчитывает их с финансовой точки зрения, оценивает и предлагает наиболее успешные схемы финансирования объекта.
Эффективное управление объектами недвижимости позволяет извлекать наибольшую выгоду от их использования, однако существующие модели управления этими объектами не способствуют повышению доходности от их использования, т. к. не в полной мере соответствуют сложившимся рыночным отношениям.
Проблемы, препятствующие развитию рынка управления недвижимостью:
Ø Неподготовленность собственника. Как правило, собственник не представляет, что возможно более эффективно использовать его недвижимость и применять технологии управления, позволяющие повысить ее доходность и рыночную стоимость.
Ø Отсутствие нормативной правовой базы. На Западе все процедуры воздействия на собственность определены в рамках гражданского законодательства. У нас же практически любое управленческое решение необходимо подкреплять разработкой правовой модели.
Ø Отсутствие единых стандартов ведения бизнеса в российских управляющих компаниях, закрытость информации, нежелание управляющих компанией делиться информацией, опытом, наработками. Это особенно актуально для Москвы, Санкт-Петербург в этом вопросе больше придерживается политики "открытых дверей" (проведение круглых столов и семинаров, коллективных обсуждений, работа Гильдии управляющих и девелоперов).
|
|
|
http://b-news.narod.ru/other/invest_nnsra.htm
http://www.russianrealty.ru/theme/84704.phtml
|
|
|
