Методика расчета выкупной цены земельного участка

 

1. Методика расчета выкупной цены земельного участка (далее - Методика) разработана в соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

2. Настоящая Методика применяется для расчета выкупной цены земли при продаже земельных участков, находящихся в государственной собственности, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, в том числе имущественных комплексов, на территории Костромской области.

3. Выкупная цена земельного участка определяется на дату подачи заявления о продаже земельного участка путем умножения ставки земельного налога на площадь земельного участка, коэффициент кратности и поправочный коэффициент по следующей формуле:

 

Ц = СЗН х S х К х ПК, где

Ц - выкупная цена земельного участка,

СЗН - ставка земельного налога,

S - площадь земельного участка, определяемая в соответствии с данными государственного земельного кадастра,

К - коэффициент кратности, определяемый в соответствии с постановлением губернатора области "О выкупной цене земли на территории Костромской области" от 13 мая 2002 г. N 192 (графа 5 приложения к постановлению),

ПК - поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений, в том числе имущественных комплексов, утверждаемый Правительством Российской Федерации.

4. Информация о ставке земельного налога, уплачиваемого за единицу площади выкупаемого земельного участка, предоставляется органами местного самоуправления продавцу земельного участка.

5. До утверждения Правительством Российской Федерации поправочных коэффициентов, учитывающих основной вид использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений, в том числе имущественных комплексов, выкупная цена земельного участка рассчитывается без применения поправочных коэффициентов.

 

Вопрос 63

 

Земельный массив должен быть освоен еще до его разбивки и про­дажи отдельными участками. Поэтому, помимо затрат на приобретение самой земли, новый собственник (первичный застройщик) несет ряд других издержек. Некоторые из этих издержек обусловлены ресурсным качеством земли, другие — местными правилами, определяющими по­рядок разбивки, или законодательством по охране окружающей среды. Затраты, понесенные еще до начала физического освоения, получили название "предварительных" затрат.

На этапе, предваряющем разбивку земли, следует ознакомиться с ме­стными правилами, регламентирующими данный процесс. Последние определяют, какие улучшения должны быть сделаны на земле, какие сле­дует получить разрешения, наконец, какие должны быть произведены до­полнительные затраты. Обычно для составления плана землепользова­ния, который предусматривал бы разбивку массива на максимальное чис­ло подлежащих застройке участков (лотов), приглашаются земельные плановики или архитекторы. Может возникнуть необходимость в полу­чении консультаций у специалистов по различным инженерным вопро­сам. В смету должны быть включены все платежи за получение различ­ных разрешений. Учитываются также плата за страхование гражданской ответственности, по закладным, комиссия за финансирование. Проводят­ся расчистка земли, съемка и межевание будущих участков и дорог, раз­личные плановые и топографические изыскания. Подобная деятельность требует дополнительных затрат еще до продажи первого лота (участка).

Помимо предварительных затрат, первичный застройщик должен также затратить деньги по каждому из продаваемых участков. Многие из этих расходов производятся в течение того года, когда лот передает­ся новому владельцу. Они включают затраты на прокладку дополни­тельных улиц, дренажные работы, создание канализационных и комму­нальных сетей, на продажу участков. Кроме того, первичный застрой­щик должен правильно распределить накладные расходы, косвенные расходы и необходимую прибыль.

Площадь обследуемого массива составляет 30 акров. "Предвари­тельные" затраты оцениваются в 50 000 долл. Проведенные изыскания показали, что на каждом акре могут быть разбиты три лота. Каждый лот может быть продан за 10 000 долл. Переменные затраты на освое­ние каждого лота, продажные расходы и прибыль оцениваются в 4667 долл. Ежегодно может продаваться 30 лотов. С учетом стоимости капи­тала и ожидаемого риска ставка дисконта определена в 10%. Исходя из этих допущений, определяющих стоимость освоения земли, максимальная цена, которую первичный застройщик может заплатить за землю, составляет 347 996 долл., или примерно 11 600 долл. за акр.

 

При анализе подобных проблем независимый оценщик должен сопоставить все свои допущения с условиями и тенденциями, существующими на рын­ке. При этом следует оценить ряд факторов. Например, возрастут ли затраты и валовые поступления вследствие инфляции? Будет ли предо­ставлена скидка тем застройщикам, которые покупают одновременно большое число участков? Останутся ли неизменными затраты на финан­сирование или же они должны колебаться?

 

 

Вопрос 64

 

В оценочной деятельности износ это основной фактор, влияющий на определение текущей стоимости объекта. При затратном подходе износ используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости.

 

Учёт износа представляет собой своеобразную корректировку стоимости вновь воспроизводимого здания. Таким образом, износ – это утрата полезности его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора.

 

Понятие износа и связанное с ним понятие амортизации позволяет определить величину износа.

С точки зрения экономики процесс начисления износа осуществляется в следующем порядке:

1. Определяется изнашивание средств производства

2. Перенесение стоимости на производимые работы или услуги и создание фонда амортизации отчислений на равные стоимости износа, это не относится к земельным участкам и животным

3. Возобновление изношенных средств

 

В соответствии с методическими рекомендациями сумму амортизации и её учёт определяют согласно бух учёту и поэтому амортизационный фонд формируется на определённом счёте предприятия.

В зависимости от того какие причины вызывают обесценивание объекта выделяют и соответствующие виды износа:

1. Физический

2. Функциональный

3. Экономический

Они могут быть:

1. Устранимыми

2. Неустранимыми

Устранимый износ – устранение, которого возможно и целесообразно.

Неустранимый износ – это такой, когда затраты на его устранение больше, чем на восстановление.

Физический износ – не позволяет выполнять функции объекта. Его определяют экспертным путём и выявляют необходимость восстановления работоспособности объекта.

Функциональный (моральный) износ – это несоответствие объекта современным стандартам, утеря привлекательности. Как правило, он устраним, и проявляется в качестве дополнительных затрат.

Экономический (внешний) износ – он характерен только для объектов недвижимости. Такой износ происходит под воздействием политических, демографических, экологических и других внешних факторов.

 

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

 

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта.

 

Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель:

 

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

 

 

Вопрос 65

Какая ожидается чистая выручка от продажи собственности по истечении периода владения?

Одной из наиболее сложных задач для аналитика, составляющего прогноз, является точная оценка чистой выручки, ожидаемой от продажи оцениваемой собственности по окончании периода владения. Во внимание следует принять следующие факторы.

 

1. Возможное повышение стоимости земли.

В зависимости от изменений в системе землепользования в районе расположения оцениваемой собственности стоимость земли может расти или снижаться. Например, если местные органы власти планируют создать вблизи от оцениваемого участка станцию скоростной автострады, то вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования станет, вероятно, иным и соответственно изменится его стоимость. Будущий дефицит участков под застройку со сходным местоположением может также рассматриваться как признак возможного повышения стоимости земли. Вместе с тем, если перспективы использования участка ухудшаются, то его стоимость может упасть. Также, стоит учитывать наличие рядом с объектом недвижимость объектов элитной недвижимости. В Российской практике цена недвижимости мало зависит от того, кто проживает по соседству или гуляет в соседнем парке, но, например, в американской практике это играет важную роль. Так, стоимость объекта недвижимости может возрасти, если в соседнем таунхаусе живет голливудская звезда или знаменитая личность.

 

2. Износ зданий и сооружений.

В реальных экономических условиях стоимость сооружений должна со временем снижаться. Степень износа может быть определена путем анализа износа по другим сопоставимым объектам.

Также большое значение имеет вид износа. При сильном физическом износе стоимость здания может резко снизиться, так как оно перестанет выполнять свои основные функции. Моральный износ может оттолкнуть покупателя, но также и привлечь. Если вы продаете старый ретро-бар, который утерял свою моральную ценность в далекие годы, то такая покупка может стать выгодной для определенных слоев предпринимателей, нацеленных на модную молодежь, предпочитающую предметы старины современным фаст-фудам.

 

3. Амортизация.

В том случае, если собственность обременена ипотечной задолженностью, аналитику следует определить, какая часть основной суммы долга будет погашена в конце периода владения. Это повлияет на конечную суммарную выручку, которую владелец получит от ожидаемой перепродажи.

 

 

Вопрос 66

При капитализации дохода техника остатка используется для оценки стоимости застроенной недвижимости в тех случаях, когда известна стоимость и требования к доходности здания или земли. Остаточный доход – это сумма, оставшаяся после удовлетворения известных требований к доходу от одного элемента, которая затем может быть капитализирована для оценки стоимости другого элемента.

Теория остатка для земли:

Весь доход, приписываемый земле должен быть рассмотрен как остаточный. Стоимость земли определяется этим остаточным доходом.

ПРИМЕР:

1 акр земли дает урожай на 100 долларов. Для получения урожая необходимо правильно сочетать труд, землю, капитал и предпринимательскую способность.

Предположим, что оптимум найден:

Труд – 50$, капитал – 25$, предпринимательские способности – 10$. Итого – 85$.

Так как цена урожая = 100 долларов, а суммарные затраты = 85 долларов, то 15 долларов – остаточный доход, который приписывают земле (земельная рента).

Если ожидается, что данный доход – ежегодный и не ограничен по времени, а коэффициент капитализации = 10%, то стоимость акра земли составит 15 долларов/10% =150 долларов.

Стоимость земли зависит также от ее плодородности.

Техника остатка для недвижимости, приносящей доход:

Имеет три вида: техника остатка для земли, для зданий и для собственности в целом. При применении техники остатка для земли необходимо знать стоимость зданий и сооружений. Тогда доход, приходящийся на землю – остаточный доход после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений. Техника остатка для зданий используется, когда известна стоимость земли. Техника остатка для всего объекта используется тогда, когда известна суммарная оценочная стоимость потока доходов, а также выручка от перепродажи объекта.

⇐ Предыдущая1234Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: