 |
Определение накопленного износа и стоимости воспроизводства
|
|
|
|
Накопленный износ определяется величиной денежных средств, на которую должна быть снижена стоимость нового строительства оцениваемого здания в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или их комбинаций.
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию. Кроме того, на стоимость недвижимости оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.
В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.
В практике оценки применяются несколько методов определения износа зданий и сооружений:
· метод срока жизни;
· метод разбиения.
Метод разбивки на виды износа заключается в рассмотрении и учете всех видов износа. Для физического и функционального типов износа необходимо различать исправимый и неисправимый износ. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И наоборот, износ относится к неисправимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость объекта.
Метод срока жизни используется как для расчета совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа. Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы.
|
|
|
Физический износ
Под физическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования издания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-экономических качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и определяется путем суммирования устранимого и неустранимого износа.
Исправимый физический износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. Исправимый физический износ обычно относят на счет плохой эксплуатации. В денежном выражении определен как "стоимость отложенного ремонта", т.е. затраты по доведению объекта до состояния, "эквивалентного" первоначальному. Обычными позициями отложенного ремонта являются визуально фиксируемые повреждения строительных элементов и конструкций.
Величина устранимого физического износа оцениваемого объекта определяется нормативным методом на основании визуального осмотра, а также по соответствующим справочным материалам по ремонту и эксплуатации зданий и сооружений различного назначения и определяется по формуле:
ОРз = 
Скi x Di
Где: ОРз – затраты на ремонт здания (отложенный ремонт), руб.;
Скi – стоимость нового строительства отдельной конструкции, элемента или системы по состоянию на дату оценки, руб.;
Di – доля элементов, подлежащих ремонту или замене в % от стоимости нового строительства этих элементов.
n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.
Неисправимый физический износ - вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкция и инженерного оборудования. Теоретической основой для расчета неисправимого физического износа является предположение о линейном уменьшении потребительских качеств строительных элементов и конструкций в течение их срока службы. Для определения неисправимого физического износа используется метод срока жизни по следующей формуле:
|
|
|
| Ифиз., %= | ЭВ |
| ТСЭЖ х 100 |
где: Ифиз. - физический износ;
ЭВ - эффективный возраст;
ТСЭЖ - типичный (нормативный) срок экономической жизни;
Нормативные сроки эксплуатации короткоживущих элементов принимаются по соответствующим справочным материалам по ремонту и эксплуатации зданий и сооружений различного назначения. Нормативный срок эксплуатации принимался в соответствии с рекомендациями "Методики оценки износа и остаточного срока эксплуатации строения"[12], Постановления СМ СССР от 22 октября 1990 г. N 1072 "О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР".
Типичные сроки эксплуатации строительных конструкций могут отличаться от нормативных в большую или меньшую сторону – это зависит от конкретных условий эксплуатации и назначения зданий и сооружений.
Эффективный возраст - основан на оценке внешнего вида и технического состояния объекта. В случае, когда объект находится в хорошем техническом состоянии и условия его эксплуатации соответствуют техническим условиям, в качестве эффективного возраста в формуле расчета износа можно использовать хронологический возраст.
При определении физического износа учитывались также рекомендации "Правил оценки физического износа" ВСН 53-86(р) Госгражданстрой (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОе СССР, Москва, 1990), Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р).
В существующей практике оценки элементы здания, имеющие неисправимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.
При определении физического износа использовались показатели "Методика определения аварийности строений" МГСН 301.03-97 (табл.3), где физические износы определены методом срока жизни.
|
|
|
Таблица 7.8. Методика определения аварийности строений [13]
| № п/п | Физи-ческий износ, % | Оценка технического состояния | Общая характеристика технического состояния | Примерная стоимость капремонта в % от восстано-вительной стоимости |
| 0…20 | хорошее | Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт производится лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ | 0…11 | |
| 21…40 | удовлетворительное | Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии | 12…36 | |
| 41…60 | неудовлетворительное | Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта | 37…90 | |
| 61…80 | ветхое | Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента | 91…120 | |
| 81…100 | негодное | Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы | - |
У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения (например, фундамент, несущие стены, перекрытия и т.д.). Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение, поэтому в течение срока эксплуатации предусматривается их периодическая замена.
Неисправимый физический износ в короткоживущих элементах определяется по каждому короткоживущему конструктивному элементу строения в следующем порядке:
- рассчитывается степень неисправимого физического износа как отношение эффективного возраста короткоживущих элементов к их общей физической жизни (типичному сроку эксплуатации);
|
|
|
- рассчитывается база начисления износа как разность между стоимостью нового строительства элемента и величиной его исправимого физического износа;
- рассчитывается величина неисправимого физического износа как произведение степени износа на базу начисления износа.
Таблица 7.9. Расчет исправимого физического износа и неисправимого физического износа в короткоживущих элементах
| Наименование элементов | Удель-ный вес конст-рукции, эле-мента в соответ-ствии со спра-вочни-ком, % | Стоимость нового строи-тельства с учетом прибыли предпри-нимателя, тыс.руб. | Кор-рек-ти-ров-ка, % | Скорректи-рованная стоимость нового строи-тельства, тыс.руб. | Исправимый | Неисправимый в короткоживущих элементах | ||||
| Доля элементов, подлежащая ремонту (замене) в % от стоимости нового строи-тельства этих элементов | Затраты на ремонт, тыс.руб. | Восстано-вительная стоимость неиспра-вимого физии-ческого износа, тыс.руб. | Эффек-тивный срок, лет | Норма-тивный срок, лет | Сумма, тыс.руб. | |||||
| Основное строение, садовый дом, лит.А, а | ||||||||||
| Фундаменты | 58,1 | 58,1 | 0% | 0,0 | ||||||
| Стены | 63,4 | 63,4 | 0% | 0,0 | ||||||
| Перегородки | 7,9 | 7,9 | 0% | 0,0 | ||||||
| Перекрытия | 29,0 | 29,0 | 0% | 0,0 | ||||||
| Кровля | 31,7 | 31,7 | 0% | 0,0 | 31,7 | 12,7 | ||||
| Проемы | 18,5 | 18,5 | 0% | 0,0 | 18,5 | 9,3 | ||||
| Полы | 21,1 | 21,1 | 0% | 0,0 | 21,1 | 10,6 | ||||
| Отделочные работы | 26,4 | 26,4 | 20% | 5,3 | 21,1 | 10,6 | ||||
| Отопление | 1,4 | 3,7 | 0,0 | 0% | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |||
| Электроснабжение | 0,6 | 1,6 | 1,6 | 0% | 0,0 | 1,6 | 1,0 | |||
| Прочие работы | 2,6 | 2,6 | 0% | 0,0 | ||||||
| Итого | 264,0 | 260,3 | 5,3 | 94,0 | 44,2 | |||||
| С прибылью предпринимателя | 296,5 | |||||||||
| Хоздвор, лит.Г | ||||||||||
| Фундаменты | 35,5 | 35,5 | 0% | 0,0 | ||||||
| Стены | 49,1 | 49,1 | 0% | 0,0 | ||||||
| Перегородки | 6,8 | 6,8 | 0% | 0,0 | ||||||
| Перекрытия | 15,2 | 15,2 | 0% | 0,0 | ||||||
| Кровля | 16,9 | 16,9 | 0% | 0,0 | 16,9 | 5,6 | ||||
| Проемы | 10,2 | 10,2 | 0% | 0,0 | 10,2 | 7,7 | ||||
| Полы | 11,8 | 11,8 | 0% | 0,0 | 11,8 | 3,9 | ||||
| Отделочные работы | 16,9 | 16,9 | 0% | 0,0 | 16,9 | 14,1 | ||||
| Отопление | 1,4 | 2,4 | 0,0 | 0% | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |||
| Электроснабжение | 0,6 | 1,0 | 1,0 | 0% | 0,0 | 1,0 | 0,6 | |||
| Прочие работы | 3,4 | 3,4 | 0% | 0,0 | ||||||
| Итого | 169,2 | 166,8 | 0,0 | 56,8 | 31,9 | |||||
| С прибылью предпринимателя | 190,0 |
Неисправимый физический износ в долгоживущих элементах определяется в следующей последовательности:
- рассчитывается степень неисправимого физического износа как отношение действительного возраста здания (сооружения) к его общей физической жизни (нормативному сроку службы в зависимости от группы капитальности, функционального назначения и условий эксплуатации);
|
|
|
- рассчитывается база начисления износа как разность между стоимостью нового строительства здания (сооружения) и суммой его исправимого физического износа и стоимости нового строительства короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом;
- рассчитывается величина неисправимого физического износа как произведение степени износа на базу начисления износа.
Таблица 7.10. Расчет неисправимого физического износа в долгоживущих элементах
| Показатель | Значение |
| Основное строение, садовый дом, лит.А, а | |
| Стоимость нового строительства объекта, тыс.руб. | 260,3 |
| Исправимый физический износ, тыс.руб. | 5,3 |
| Стоимость нового строительства неисправимого физического износа в короткоживущих, тыс.руб. | 94,0 |
| Итого | 161,0 |
| Эффективный возраст, лет | |
| Общая физическая жизнь, лет | |
| Неисправимый физический износ в долгоживущих элементах, тыс.руб. | 53,7 |
| Хоздвор, лит.Г | |
| Стоимость нового строительства объекта, тыс.руб. | 166,8 |
| Исправимый физический износ, тыс.руб. | 0,0 |
| Стоимость нового строительства неисправимого физического износа в короткоживущих, тыс.руб. | 56,8 |
| Итого | 110,0 |
| Эффективный возраст, лет | |
| Общая физическая жизнь, лет | |
| Неисправимый физический износ в долгоживущих элементах, тыс.руб. | 36,7 |
Функциональный износ
Функциональный износ в оценочной практике означает потерю стоимости объекта оценки, связанную с частичной невозможностью выполнять функции, для которых он предназначался, в результате технических нововведений или изменения рыночных стандартов. Наличие устаревших объемно-планировочных или конструктивных решений оцениваемого объекта недвижимости приводит к снижению стоимости объекта вследствие недостатков в эксплуатационных и функциональных качествах объекта недвижимости.
Объект оценки соответствует своему назначению, требованиям, предъявляемым зданиям рассматриваемого назначения, поэтому функциональный износ принят равный нулю.
|
|
|
