Методология определения рыночной стоимости земельного участка

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель: земли поселений (к которому относится и наш объект оценки), земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, энергетики, транспорта. Связи, обороны и иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий, земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.

Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями:

· земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

· при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли: как основного средства производства и как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;

· в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем, как правило, увеличивается.

Оценка земли подразделяется на

– массовую кадастровую оценку земельных участков – одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований по оценочным зонам на определённую дату;

– рыночную оценку единичного земельного участка - определение рыночной и какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Доходный подход применяется для определения стоимости участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки. Доходный подход основывается на принципе ожидания – разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Данный подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно применить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного объекта уровень этой категории доходов.

Арендная плата отражает величину земельной ренты, так как устанавливается с учетом основных ценообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям функциональной деятельности. Таким образом, стоимость земельного участка представляет дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического использования объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования расчетных показателей как коэффициент капитализации, ставка дисконтирования и др.

В рамках доходного подхода для оценки земли обычно используются:

• Метод капитализации земельной ренты;
• Метод остатка для земли;
• Метод предполагаемого использования.

Сравнительный подход базируется на информации о недавно прошедших сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемого участка с аналогами. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по земельных участков, сходных с оцениваемым. Предполагается, что благоразумный покупатель не заплатит за продаваемый объект больше, чем стоит на рынке самый дешевый объект аналогичного качества и полезности. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми земельными участками, которые были недавно проданы или включены в листинг на продажу, с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированные цены аналогов дают возможность оценщику сделать выбор о наиболее вероятной цене продажи оцениваемого объекта.

В рамках сравнительного подхода для оценки земли обычно используются:

• метод сравнительного анализа продаж;
• метод выделения и метод распределения.

Метод сравнительного анализа продаж наиболее действенен для объектов оценки, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи.

Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков при условии наличия информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.

Затратный подход. В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение (или аренда) соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности.

Определение стоимости земельного участка основывается на принципе остатка. Когда рассчитывается рыночная стоимость собственно земельного участка с улучшениями и из этой стоимости вычитается стоимость нового строительства строений за вычетом их износа.

Затратный подход к оценке земельного участка для самостоятельной оценки земельного участка не применяется и предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерными коммуникациями.

Основным документом при оценке стоимости земельных участков являются Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. №568-р, в которых подробно описана техника применения каждого метода расчета.

Таблица 6.1. Условия применимости методов оценки земельных участков [2]