 |
Особенности рынка недвижимости
|
|
|
|
Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями, которые определяются особенностями самой недвижимостью:
1. Локальный характер рынка, т.к. недвижимость привязана к земле. Это определяет цены на недвижимость, а также спрос и предложение объектов недвижимости.
2. Невысокая взаимозаменяемость объектов, обусловленная их уникальностью, в первую очередь, местоположением.
3. Частный характер сделок. Уникальность каждого объекта приводит к частному характеру сделки, требует личных встреч, индивидуальных переговоров.
4. Сложность получения информации по сделкам купли продажи. Это обусловлено частным характером сделок, желание уйти от налогов, и т.п.
5. Конкурентоспособность во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства, индивидуальными предпочтениями покупателей.
6. Риск и неопределенность при совершении сделок. Покупка недвижимости требует ревизии как самого объекта (его состояния и окружающей среды), так и экспертизы достоверности документов на объект и сделку с ним.
7. Низкая эластичность предложений на рынке недвижимости. Предложение, т.е. новые объекты не могут появляться на рынке сразу же вслед за спросом, на их создание требуется время, наличие капитала, свободные участки земли и т.п.
8. Ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости.
9. Высокой степенью регулирующего государственного воздействия (регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права) Основными властными полномочиями государства являются:
а) правовое регулирование рынка недвижимости в интересах физических и юридических лиц, а также безопасности, здоровья, благосостояния общества;
|
|
|
б) принудительное изъятие недвижимости в интересах общества со справедливой компенсацией ее владельцу;
в) налогообложение недвижимости для реализации общественных услуг и государственных программ;
г) передача недвижимости во временное ведение – пожизненное владение, оперативное управление, хозяйственное ведение, аренду и т.п.;
д) строительные ограничения, системы зонирования территорий, законодательство по застройке и развитию, контроль за окружающей средой и т.д.
10. Цикличность. Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики.
Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.
|
Рис. 1.1. Цикличность развития рынка недвижимости
1 — спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя;
2 — поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости;
3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца;
4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.
Таким образом, сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов экономического рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынок недвижимости (РН) отличается от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по следующим наиболее существенным параметрам.
|
|
|
1. Взаимозаменяемость: высокоорганизованные рынки характеризуются высокой (абсолютной) взаимозаменяемостью, рынок недвижимости (РН) – низкой.
2. Стандартизированность: очень низкая на РН и абсолютная на прочих рынках.
3. Число покупателей и продавцов: большое на прочих рынках и на РН небольшое.
4. Доступность информации о стоимости товара: очень высокая и очень низкая.
5. Характер сделки: прочие рынки –публичные (биржевые) и частные сделки.
6. Правовое регулирование сделки: прочие рынки – минимальное, на РН – значительное.
7. Транспортабельность товара: прочие – высокая, на РН – отсутствует.
8. Влияние местоположения товара: прочие рынки – незначительное, на РН – очень высокое.
|
|
|
