 |
Ипотечный договор и закладная
|
|
|
|
| Условия | Ипотечный договор | Закладная |
| Статус | Официальный документ, имеющий юридическую силу | Ценная бумага, которая может участвовать в межбанковских операциях |
| Внесение изменений | Возможно с согласия обеих сторон | Невозможно, требуется оформление новой закладной |
| Кем подписывается | Кредитором и заемщиком | Залогодателем и заемщиком |
| Где регистрируется | Нотариусом | В регистрационной службе |
| Залог | Упоминание объекта залога | Детальное описание объекта залога |
| Внутреннее содержание | Описывает правоотношения, связанные с выдачей и погашением кредит | Гарантирует исполнение обязательств сторон |
согласия заемщика закладную, как ценную бумагу, банк не имеет права передавать кому-то ещё.
Таким образом, заполнение стандартной закладной при оформлении ипотечного займа – процедура, которая является дополнительной гарантией точного исполнения условий сделки.
Положительной характеристикой закладной является то, что закладная сама может быть предметом залога.
Модели ипотечного кредитования
Система ипотечного кредитованиявключает два основных направления: непосредственную выдачу ипотечной ссуды и продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.
Первым направлением, как правило, занимаются ипотечные банки, вторым – финансовые компании и инвестиционные фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). По их обязательствам гарантом может выступать государство, что повышает их ликвидность.
|
|
|
Различают 2 основные модели ипотечного кредитования:
1. Двухуровневая открытая («американская») модель;
2. Закрытая сбалансированная («немецкая») модель.
Все остальные модели имеют лишь разновидности от этих моделей.
Американская модель ипотечного кредитования – «расширенная открытая модель», или двухуровневая модель. Здесь основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Наибольшее распространение она получила в США, поэтому ее часто называют американской моделью ипотеки.
Сущность американской модели состоит в том, что ссудозаемщик, имея небольшую сумму наличными, вносит их, покупая готовое жилье, а на оставшуюся часть его стоимости получает кредит под залог приобретаемой недвижимости. Данная схема предполагает следующую модель взаимоотношений участников:
– клиент обращается за кредитом в ипотечный банк. Эти учреждения создают первичный рынок закладных;
– кредитор может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или продать их инвесторам. Эти инвесторы создают вторичный рынок закладных;
– покупая закладные, инвесторы обеспечивают кредиторов дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов;
– эмиссионно-финансовая корпорация также может сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле, альтернативным вариантом является формирование пакетов закладных и выпуск на этой основе ценных бумаг (облигаций), обеспеченных закладными, имеющими однородные параметры (условия выпуска и погашения). Эмитент таких ценных бумаг гарантирует их держателям своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга.
Назначение американской схемы ипотечного кредитования – обеспечение долгосрочными ресурсами кредиторов с целью увеличения объемов кредитования. Развитая ипотечная система представляет собой самодостаточный механизм, с одной стороны, доступный разным имущественным слоям населения, а с другой стороны – прибыльный для всех взаимодействующих звеньев. Ключевую роль в этом процессе играет формирование и развитие вторичного рынка.
|
|
|
Вторая модель – «сбалансированная автономия». Отличительным признаком этой модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. При таком принципе портфель кредитных ресурсов формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. Наибольший успех в использовании данной модели достигнут в Германии.
В России разрабатывался закон о сберкассах еще в 2006 г., но реально не используется в чистом виде ни американская, так как не развит рынок закладных, ни немецкая модель.
Конкретные расчеты, учитывающие специфику каждого вида ипотеки, составляют содержание ипотечно-инвестиционного анализа.
РАЗДЕЛ 2. ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Содержание оценочной деятельности
Оценочная деятельность - это исключительно сложный и трудоемкий процесс, обусловленный чертами недвижимости как особого вида товара, а также особенностями рынка недвижимости, который в нашей стране находится в стадии формирования.
К характеристикам недвижимости, затрудняющим процесс оценки, следует отнести уникальность каждого объекта недвижимости, большое количество его индивидуальных черт. Практически не существует полностью идентичных объектов недвижимости. Даже в том случае, когда объекты построены по одному проекту, они находятся на различных земельных участках, имеют различный накопленный износ, различную внешнюю окружающую среду, а также могут различаться совокупностью имущественных прав на них.
Все это обуславливает индивидуальный подход к оценке каждого объекта.
2.1.1. Этапы процесса оценки недвижимости
В целом процесс оценки можно разделить на несколько самостоятельных этапов, определяющих последовательность действий в ходе расчета рыночной стоимости объекта недвижимости.
1-ый этап. Определение задачи оценки
|
|
|
1.1. Идентификация объекта - наименование объекта, его основные реквизиты и характеристики.
1.2. Цель оценки - вид стоимости и имущественные права, которые требуется определить.
1.3. Дата оценки.
1.4. Функция оценки - сфера ее последующего использования.
2-ой этап. Составление плана работ и договора на проведение оценки.
2.1. График работ по оценке.
2.2. Источники информации.
2.3. Выбор методов оценки.
2.4. Затраты на проведение оценки.
2.5. Денежное вознаграждение за проведение оценки.
2.6. Составление договора на оценку.
3-ий этап. Сбор и анализ информации.
3.1. Осмотр объекта и прилегающей территории.
3.2. Юридическое описание объекта недвижимости.
3.3. Физические характеристики и местоположение.
3.4. Экономическая информация.
3.5. Проверка достоверности собранной информации.
3.6. Анализ и обработка информации.
4-ый этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.
4.1. Правовая обоснованность выбранного варианта использования.
4.2. Физическая осуществимость.
4.3. Финансовая целесообразность.
4.4. Наивысшая стоимость недвижимости.
5-ый этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.
5.1. Оценка стоимости на основе затратного подхода.
5.2. Оценка стоимости на основе доходного подхода.
5.3. Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.
6-ой этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.
6.1. Проверка полученных данных о величине стоимости.
6.2. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью информации.
6.3. Окончательное заключение об оценочной стоимости.
7-ой этап. Составление отчета об оценке в соответствии с требованиями заказчика.
2.1.2. Основные методические подходы к оценке недвижимости
В рыночных условиях хозяйствования используются три общепринятых подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и сравнительный (или рыночный). Они отличаются тем, что базируются на различных видах стоимости объекта - восстановительной стоимости замещения, инвестиционной, рыночной и т.д. Каждый из этих подходов имеет свои преимущества и недостатки, поэтому ориентирован на определенную сферу применения и зависит от цели оценки.
|
|
|
Так, затратный подход применяется на «пассивных» секторах рынка недвижимости, когда нет достаточной рыночной информации о сделках купли-продажи аналогичных объектов. Он применим и когда оценка не требует учета извлечения дохода от использования объекта недвижимости, не является основой для инвестиций (больницы, правительственные здания и т.п.).
Если недвижимость используется для целей инвестирования, ее рыночная стоимость должна зависеть от получения будущих доходов в результате ее использования. В этом случае при оценке недвижимости необходимо учитывать возможные доходы инвесторов от других направлений инвестиций. Все эти требования позволяют учесть доходный подход к определению рыночной стоимости объекта недвижимости.
Кроме этого расчет рыночной стоимости недвижимости должен учитывать особенности самого рынка недвижимости, его конъюнктуру, т.е. сложившееся соотношение спроса и предложения на соответствующие виды объектов недвижимости. Учесть эти факторы позволяет сравнительный подход, базирующийся на корректировке продажных цен объектов, аналогичных оцениваемому.
Существующая на сегодняшний день практика оценки объектов недвижимости предполагает использование всех трех подходов. Полученные результаты расчетов по трем подходам согласовываются между собой методов взвешивания результатов по весам значимости и достоверности каждого из подходов исходя из целей и условий проведения оценки.
Преимущества каждого из методов в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются по следующим критериям:
- возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца (цель оценки);
- тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится оценка;
- способность параметров используемых методов учитывать динамику рыночных условий;
- учет специфических особенностей оцениваемого объекта, влияющих на его стоимость, таких как местоположение, размер, потенциальная доходность и т.п.
|
|
|
