 |
Аренда земельных участков.
|
|
|
|
Договор аренды ЗУ – гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) ЗУ за плату во временное владение и пользование.
Порядок заключения договоров аренды ЗУ регулируется ГК РФ, который предусматривает общие требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды ЗУ урегулированы ст. 22 ЗК РФ.
Законодатель требует четкого определения предмета в договоре аренды (существенные условия).
· Кадастровый номер
· Местоположение, адрес
· Площадь
· Категория земли
· Ограничение в использовании (разрешенное условие)
· Обременение третьими лицами
· Описание границ ЗУ
· Кадастровый паспорт
· Описание поворотных точек границ ЗУ
По договору аренды может быть передан ЗУ если он не изъят из оборота.
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В качестве таковых могут выступать граждане, юридические лица, государственные органы РФ и ее субъектов, органы местного самоуправления.
Договор аренды ЗУ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами.
Размер арендной платы (ст.65 ЗК РФ) является существенным условием договора аренды ЗУ.
Срок договора аренды, согласно ст.610 ГК РФ определяется сторонами договора, однако законом могут устанавливаться максимальные и минимальные сроки. Так, согласно п.7 ст.22 ЗК РФ ЗУ может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд или для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. Причем в пределах этого срока договора аренды арендатор обязан по требованию арендодателя привести ЗУ в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды.
|
|
|
Такие продолжительность договора аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, ограничивается сроком резервирования таких земель.
Пролонгация – продление договора сверх предусмотренного при его заключении срока действия. Условия о возможности пролонгирования договора и порядке пролонгации может содержаться в самом тексте договора.
Арендатор земельного участка по истечении срока договора аренды при надлежащем исполнении своих обязанностей имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением:
а) если на этом участке находится здание, строение, сооружение, то именно их собственник имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка (ч.3 ст. 35; ч.1 ст. 36 ЗК РФ)
б) случаев, когда договор аренды подлежит прекращению (к ним относятся, в частности, случаи нарушения арендатором своих обязанностей по использования земельного участка; изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд; реквизиции участка)
Арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьим лицам, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого вклада в производственный кооператив в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако при заключении договора аренды можно предусмотреть необходимость согласия такого согласия.
|
|
|
Залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления только при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, в остальных случаях в залог право аренды допускается только с согласия собственника земельного участка.
Более широкий объем предоставлен арендатору при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более чем пять лет. Арендатор по такому договору имеет право, если иное не установлено ФЗ, в пределах срока договора аренды земельного участка передать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу (в том числе права и обязанности, сказанные выше) без согласия собственника участка при условии его уведомления, и ограничение такого права арендатора в договоре аренды не допускается. Кроме того в ЗК РФ подчеркивается, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора, ограничение и досрочное расторжение договора сроком свыше пяти лет по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки, за исключением тех случаев, когда на участке находится объект недвижимости (здание, строение, сооружение), принадлежащих на вещном праве другому лицу ч.1 ст. 36 ЗК РФ.
Также ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено право арендатора на приобретение арендуемого земельного участка в собственность по его рыночной цене при условии надлежащего использования по истечении 3 лет с момента заключения договора».
Федеральным законом от 24.07.2002 года №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливаются особенности предоставления в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного пользования.
|
|
|
Так, согласно ст. 9 Закона в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки находящиеся в долевой собственности. Договор заключается с участниками долевой собственности либо с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.
Договор аренды земельного участка из земель сельхоз назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Договор, заключенный на срок, превышающий, установленный настоящим ФЗ предельный срок (в том числе договор аренды, заключенный до вступления в силу закона), считается заключенным на срок, равный предыдущему сроку.
По общему правилу, установленному ГК РФ, договор аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации. Однако есть исключения, если договор аренды заключен на срок менее одного года, то государственной регистрации не подлежит.
Основания прекращения договора:
· соглашением сторон;
· истечением срока договора;
· судебное решение о расторжении договора;
· требование одной из сторон о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Процедура расторжения договора различна для срочного договора аренды и договора аренды с неопределенным сроком.
Если срок договора не определен, то предупредив другую сторону за три месяца (законом или договором может быть установлен иной срок), можно договор расторгнуть.
Досрочное расторжение договора аренды осуществляется по инициативе одной из сторон только в судебном порядке. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
Основания досрочного расторжения договора аренды земельного участка установлены в ст. 619, 620 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ, а также могут быть предусмотрены договором.
Так, согласно нормам ГК РФ арендатор может требовать расторжение договора, если:
а) Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользования имуществом;
б) Земельный участок в силу обязательств, за которые арендатор не отвечает, окажется в непригодном для использования состоянии и др;
в) Арендатор ухудшает качество земельного участка;
г) Более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.
Нормы ЗК РФ предусматривают дополнительное основание прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя.
|
|
|
