 |
Пример из судебной практики.
|
|
|
|
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации г. Нальчика о признании недействительным отказа в переводе жилого помещения в нежилое и об обязании администрации перевести жилое помещение квартиру в нежилое в целях использования под офис с устройством отдельного входа путем разборки подоконной части капитальной наружной стены с учетом проекта (уточненные требования). Решением от 22 мая 2006 г., оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 14 июля 2006 г., в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что общество при обращении с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое не предоставило надлежаще оформленный и утвержденный проект перепланировки помещения, предусмотренный п. 2 ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, в связи с чем отказ в переводе помещения обоснован.
В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт. Заявитель указывал, что при подаче заявления о переводе помещения в нежилое им представлены все необходимые документы, указанные в ст. 23 ЖК РФ. Проект перепланировки не является проектной документацией в смысле Постановления Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2000 г. N 1008, поэтому не подлежит государственной экспертизе. Кроме того, проект согласован в установленном порядке. Администрация возражала против удовлетворения кассационной жалобы, считая судебные акты законными и обоснованными. В судебном заседании представитель администрации пояснил, что жильцы смежных квартир жилого дома не дали согласия на перепланировку жилого помещения в нежилое, в связи с чем администрация лишена возможности принять соответствующее постановление.
|
|
|
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, изложенные в кассационной жалобе доводы и выслушав представителей сторон, посчитал, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям. Как видно из материалов дела, по договору купли-продажи общество приобрело в собственность квартиру в многоквартирном доме, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права. Письмом общество обратилось в администрацию с просьбой перевести жилое помещение в нежилое, с указанием, что предполагается использование неиспользуемого жильцами сквозного прохода и соответствующая перепланировка жилого помещения. Согласно письмам управления для рассмотрения вопроса о переоборудовании квартиры под офис общество представило письмо на имя главы администрации; технический паспорт на квартиру (копия); эскизный проект переоборудования квартиры под офис; согласие соседей на переоборудование квартиры под офис; заключение Управления Госпожнадзора МЧС РФ по КБР; поэтажный план здания; согласование перепланировки с Управлением государственной жилищной инспекции.
Письмом от 28 ноября 2005 г. администрация отказала в выдаче разрешения на переоборудование квартиры под офис - диспетчерский пункт такси, сообщив, что комиссия по градостроительству и земельным отношениям не дала положительного заключения в связи с нарушением градостроительных норм и многочисленными жалобами жильцов дома. Считая отказ незаконным, общество обратилось с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.
При рассмотрении спора суд правомерно руководствовался нормами материального права, регламентирующими отношения жильцов многоквартирного здания. В соответствии с ч. 1, 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Такой перевод не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.
|
|
|
Согласно ч. 2, 3 ст. 23 указанного Кодекса и п. 8, 9 Положения о порядке переустройства и (или) перепланировки жилых помещений и переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые в г. Нальчике, утвержденного решением Нальчикского городского совета местного самоуправления от 21 апреля 2006 г., для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в уполномоченный орган представляет в числе прочих документов подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
В силу ч. 8 ст. 23 ЖК РФ решение уполномоченного органа о переводе помещения в нежилое является основанием проведения такого переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки.
В соответствии с п. 1.7.1 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" перепланировкой жилых помещений являются: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров <1>.
--------------------------------
<1> Российская газета. 2003. 23 октября (дополнительный выпуск).
Как установили суды, для перевода спорного помещения в нежилое необходима организация отдельного доступа в него, т.е. перепланировка с отдельным входом. В этой связи суд первой инстанции обоснованно указал на необходимость применения ст. 26 ЖК РФ, предусматривающей основания и порядок перепланировки жилого помещения.
|
|
|
Как следует из материалов дела, при обращении в администрацию с просьбой о переводе жилого помещения в нежилое общество не поднимало вопроса о необходимости переустройства спорного помещения. Между тем заявитель обязан был подать заявление в форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266, с приложением необходимых документов. На момент обращения общества к администрации с заявлением действовало Положение о порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Нальчика, утвержденное решением Нальчикского городского совета местного самоуправления 10 августа 2004 г. В разделе 2 указанного Положения определен порядок оформления переустройства помещений, соблюдение которого общество не доказало. В связи с этим кассационная жалоба была оставлена без удовлетворения.
По сути, проблемными являются вопросы, связанные с получением согласия собственников помещения в многоквартирном доме на организацию отдельного входа с изменением в связи с этим режима пользования частью земельного участка, занимаемого таким домом, т.е. получением согласия на реконструкцию многоквартирного дома с уменьшением размера общего имущества <1>.
--------------------------------
<1> См.: Макеев П.В. О проблемах реализации положений ЖК РФ при переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. 2009. N 12. С. 71; Сорокина Ю. Особенности перевода жилых помещений в нежилые: подводные камни // Жилищное право. 2014. N 2. С. 21 - 39.
К сожалению, ЖК РФ данные вопросы решает крайне противоречиво. Так, например, в соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только по решению собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
|
|
|
В то же время в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме; решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Как видно из данных норм, для принятия решения практически по одному и тому же вопросу требуется разный процент голосов собственников: в первом случае 100%, во втором - 67%.
В юридической литературе данная ситуация, вызванная несовершенством норм ЖК РФ, справедливо критикуется. Так, С.Г. Певницкий и Е.А. Чефранова отмечают, что "трудно предположить, чем руководствовался законодатель, допуская принятие решения о реконструкции всего многоквартирного дома квалифицированным большинством в 2/3 голосов от общего числа голосов собственником помещений, тогда как принятие решения о любом уменьшении общего имущества в результате реконструкции, перепланировки и (или) переустройства связывается с достижением консенсуса. Такое законодательное регулирование заведомо неэффективное. Даже с учетом того, что ЖК РФ допускает в качестве формы проведения общего собрания заочное голосование, практически недостижимо с учетом всего многообразия жизненных реалий получить согласие абсолютно всех собственником помещений многоквартирного дома" <1>.
--------------------------------
<1> Певницкий С.Г. и Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 486.
В целях устранения противоречий п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 и п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ предлагается внести в ЖК РФ следующие изменения:
- ч. 3 ст. 36 изложить в новой редакции: "3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только по решению собственников помещений в данном доме, принятому на общем собрании таких собственников, путем его реконструкции";
|
|
|
- ч. 2 ст. 40: "2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то такие реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений возможны только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятом на общем собрании таких собственников";
- п. 1 ч. 2 ст. 44: "1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), реконструкции, переустройстве и (или) перепланировке помещений с присоединением к ним части общего имущества в многоквартирном доме, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме" <1>.
--------------------------------
<1> См. подробнее, например: Макеев П.В. О проблемах реализации положений ЖК РФ при переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. 2009. N 12. С. 71.
В отношении нежилого помещения действует запрет на его перевод в жилой фонд, если:
1) оно не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
2) право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Пункт 2 ст. 24 ЖК РФ обязал органы местного самоуправления при принятии решения об отказе в переводе помещения мотивировать свой отказ с обязательной ссылкой на одно из указанных оснований отказа.
Согласно п. 3 ст. 24 ЖК РФ органы местного самоуправления обязаны выдавать (направлять по почте) заявителям решения об отказе в переводе помещений. Данные решения должны выдаваться (направляться) не позднее трех рабочих дней со дня их принятия. Наконец, собственник помещения, получивший отказ в переводе, вправе обжаловать решение об отказе в судебном порядке.
Кроме того, основанием для отказа в переводе может быть несоблюдение требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности, например, если:
- в разряд нежилых переводятся жилые помещения (жилые дома), занимаемые гражданами по договору социального найма;
- жилая площадь в результате перевода помещения в нежилое уменьшается до уровня ниже нормы предоставления жилья с учетом проживающих на данной жилой площади граждан;
- будут нарушены права несовершеннолетних детей, проживающих в переводимом жилом помещении;
- жилые помещения (жилые дома) признаны в установленном порядке аварийными.
Последнее основание для отказа - несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства - п. 3 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. Например, собственник (или лицо им уполномоченное) представил проект по переустройству, по которому кухня жилого помещения переносится таким образом, что после совершения переустройства она будет располагаться над жилой комнатой квартиры, расположенной ниже. Совершение такого вида переустройства недопустимо, так как после этого такая квартира может быть признана непригодной для проживания. Также следует обратить внимание на то, что проект делается организацией, имеющей лицензию. И при разработке проекта специалисты должны учитывать все требования к помещению (технические, противопожарные), материалам, которые будут применяться. И несоответствие проекта предъявляемым законодательством требованиям может служить основанием лишения лицензии специалистов, выполняющих такой проект.
Ссылки на основания для отказа в переводе помещения должны быть отражены в решении об отказе. Такое решение может быть обжаловано в суд в соответствии с главой 25 ГПК РФ и главой 24 АПК РФ. Заявление о признании решения об отказе в переводе помещения незаконным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину или организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
ЗАДАЧИ
1. Гражданин Карасев А.В. являлся собственником трехкомнатной квартиры, расположенной на первом этаже многоэтажного дома. Карасев А.В. решил перевести ее в нежилое помещение и открыть стоматологическую клинку с отдельным входом и парковкой для клиентов клиники. Специализированная организация изготовила проект. Карасев А.В. обратился в администрацию района, где указали, что необходимо помимо собранных им документов согласие собственников всех жилых помещений многоквартирного дома. Карасев сослался на ст. 23 ЖК РФ, в которой не предусмотрено в качестве необходимого условия перевода согласие остальных собственников многоквартирного дома. Кто прав в данном споре?
2. Предпринимателю на праве собственности принадлежит квартира N 2, расположенная на 1-м этаже многоквартирного дома N 53 по Среднеохтинскому пр. в городе Санкт-Петербурге, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19 ноября 2012 г. Предприниматель обратился в районную межведомственную комиссию администрации с заявлением о согласовании проекта перепланировки квартиры.
Проектными решениями на изменение функционального назначения спорной квартиры предусмотрено обустройство двух отдельных входов (со стороны двора и со стороны лицевого фасада здания) и замена оконного заполнения на витринное с понижением нижней отметки со стороны лицевого фасада здания. Наружная стена дома, в котором обустраивается дверной проем на месте оконного за счет демонтажа подоконного пространства, не является несущей конструкцией, так как является навесной и самонесущей, предназначенной для обслуживания только одного спорного помещения, в связи с чем согласия всех собственников помещений многоквартирного дома не требуется.
Администрация своим письмом от 18 сентября 2013 г. N 178 уведомила предпринимателя об отказе в переводе жилого помещения в нежилое в связи с отсутствием согласия органов государственной власти города Санкт-Петербурга, так как земельный участок, на котором планируется обустройство отдельного входа, является государственной собственностью и относится к землям общего пользования. Разрешите данный спор.
3. Гражданин К. вместе с женой и двумя несовершеннолетними детьми проживает в одноэтажном жилом доме в пределах городской черты. Жилой дом состоит из трех комнат, площадью 14, 17 и 21. Супруги К. решили создать семейное частное предприятие и открыть магазин в части жилого дома. Разъясните гражданину К. порядок его дальнейших действий.
ТЕСТЫ
1. Выберите правильный ответ:
1.1. Что не является ограничением для перевода нежилых помещений в жилые:
а) помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям;
б) отсутствует возможность обеспечить соответствие нежилого помещения санитарным и техническим правилам;
в) нежилое помещение находится в аренде;
г) нежилое помещение является предметом ипотеки;
д) отсутствует согласие членов семьи нанимателя.
1.2. Какие лица не могут выступить с инициативой о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое:
а) собственник помещения;
б) органы, осуществляющие полномочия по управлению государственной и муниципальной собственностью;
в) администрация муниципального образования;
г) ЖСК или ЖК в случае освобождения жилого помещения их членами;
д) ТСЖ в случае освобождения помещения в многоквартирном доме.
1.3. Какие документы не представляются в уполномоченный орган для решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое и наоборот:
а) заявление о переводе помещения;
б) план переводимого помещения с его техническим описанием;
в) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
г) проект переустройства;
д) правоустанавливающие документы на жилое посещение;
е) заключение организации, обслуживающей данное помещение.
ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ
1. В каких случаях и при каких условиях допускается перевод жилого помещения в нежилое и наоборот?
2. Каковы особенности перевода в нежилое помещение квартиры в многоквартирном доме?
3. Предусмотрена ли жилищным законодательством возможность перевода в нежилое помещение части жилого дома?
4 Какой орган принимает решение о переводе жилого помещения в нежилое и наоборот?
5. Какие документы должны быть представлены для перевода жилого помещения в нежилое и наоборот? Могут ли органы самоуправления требовать дополнительные документы, не указанные федеральным законодательством?
6. В каких случаях может быть отказано в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот? Опишите порядок, в котором заявитель может обжаловать отказ.
7. Необходимо ли получать согласие собственников жилых помещений многоквартирного дома на организацию отдельного входа в помещение, переводимое в нежилое? Обоснуйте свой ответ.
8. Какие основания предусмотрены законом для признания жилого помещения непригодным для проживания? Назовите последствия признания жилого помещения непригодным для проживания.
Глава 7. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
В результате освоения данной темы студент должен:
знать:
- понятие "переустройство" и основные виды работ по переустройству жилых помещений;
- понятие "перепланировка" и основные виды работ по перепланировке жилого помещения;
- основания и порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
уметь:
- отличать перепланировку жилого помещения от реконструкции жилого помещения;
- правильно составлять и оформлять юридические документы, необходимые для осуществления перепланировки и реконструкции жилого помещения;
- взаимодействовать с муниципальными органами государственной власти по вопросам перепланировки и реконструкции жилого помещения;
- анализировать нестандартные ситуации при проведении переустройства и перепланировки жилого помещения, а также вырабатывать различные варианты их решения;
- корректировать правоприменительную деятельность в соответствии с изменениями в действующем жилищном законодательстве, посвященном вопросам перепланировки и реконструкции жилого помещения;
владеть:
- техникой составления локальных правовых документов, направленных на регулирование отношений по переустройству и перепланировке жилого помещения;
- навыками системного толкования правовых актов в области жилищного права, посвященных вопросам перепланировки и реконструкции жилого помещения.
§ 1. ПОНЯТИЕ "ПЕРЕУСТРОЙСТВО" И "ПЕРЕПЛАНИРОВКА"
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Следует отметить, что регулирование вопросов переустройства и перепланировки жилых помещений, так же как и вопросов перевода помещений из одной категории в другую, качественно улучшилось по сравнению с ЖК РСФСР. Так, ст. 84 ранее действующего Жилищного кодекса была посвящена переустройству или перепланировке жилых квартир, используемых на основании договора социального найма жилого помещения. Однако вопросы переустройства или перепланировки жилых помещений других видов в ЖК РСФСР отражения не нашли <1>.
--------------------------------
<1> См.: Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В. Переустройство и перепланировка жилых помещений: Практическое пособие / Под ред. М.Ю. Тихомирова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2015. С. 7.
Действующий ЖК РФ установил общий для всех жилых помещений порядок проведения этих действий. Глава 4 ЖК РФ должна применяться во всех случаях переустройства (перепланировки) жилых помещений, в том числе используемых на основании договора социального найма, находящихся в собственности граждан, либо на ином законном основании.
Кроме того, ст. 84 ЖК РСФСР содержала норму, в соответствии с которой переустройство или перепланировка жилого помещения могли проводиться только с определенной целью, а именно с целью повышения благоустройства квартиры. В ЖК РФ цели переустройства (перепланировки) жилых помещений нормативно не ограничены, из чего следует, что для проведения этих действий необходимы собственная воля граждан и наличие условий, предусмотренных законодательством.
Существенным отличием норм нового Жилищного кодекса РФ от ранее действующего является также тот факт, что ЖК РФ установил административный порядок действий заинтересованных лиц и уполномоченных органов при проведении перепланировки (переустройства) жилых помещений. ЖК РСФСР такого порядка не содержал, что так же, как и в случае с переводом жилых помещений, требовало дополнительного регулирования этих вопросов ведомственными инструкциями и положениями. Теперь же основной алгоритм действий закреплен непосредственно в законе.
В новом Жилищном кодексе РФ при этом нашли отражение и известные ЖК РСФСР нормы относительно переустройства (перепланировки) жилых помещений:
- во-первых, эти действия могут проводиться по-прежнему только с согласия уполномоченного органа. Изменились только формулировки: в ЖК РСФСР переустройство (перепланировка) могло проводиться с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов (позднее - с разрешения органов местного самоуправления), а в ЖК РФ речь идет о согласовании с органами местного самоуправления переустройства (перепланировки) жилых помещений. По своей сути согласование, предусмотренное ст. 26 ЖК РФ, полностью аналогично разрешению, предусмотренному ст. 84 ЖК РСФСР;
- во-вторых, сохранилась норма о необходимости получения согласия всех членов семьи, проживающих с нанимателем по договору социального найма, на проведение переустройства (перепланировки) жилого помещения.
Переустройство и перепланировка жилого помещения представляют собой определенные виды работ, после выполнения которых требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения <1>. Такие работы проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, являющимся органом, осуществляющим согласование. В главе 4 Жилищного кодекса РФ на федеральном уровне урегулированы основные вопросы, относящиеся к переустройству и перепланировке жилых помещений.
--------------------------------
<1> См.: Мухаметзянова Л.М. Актуальные вопросы оформления самовольных переустройств и перепланировок жилых помещений // Юрист. 2010. N 3. С. 38.
В г. Волгограде переустройство и перепланировка регулируется Постановлением администрации Волгограда от 12 сентября 2012 г. N 2700 "Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги "Выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений".
В г. Оренбург - Положением о порядке согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений, приемке работ по завершению переустройства и (или) перепланировки помещений в городе Оренбурге (далее - Положение о порядке согласования переустройства в городе Оренбурге), утвержденным Постановлением администрации города Оренбурга от 21 марта 2012 г. N 495-п.
Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В соответствии с Положением о порядке согласования переустройства... в городе Оренбурге перечень мероприятий по переустройству помещений включает в себя следующие виды работ:
- перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь;
- устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь;
- перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов;
- установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
- замена и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (в том числе устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления).
Перепланировка жилого помещения - изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилых помещений в соответствии с Положением о порядке согласования переустройства в городе Оренбурге может включать в себя следующие виды работ <1>:
- разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные);
- устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные);
- устройство проемов в ненесущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали);
- заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах;
- устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
- изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок);
- ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов;
- устройство балконов;
- изменение формы (пластики) существующих лестниц (крылец), в том числе с устройством пандусов.
--------------------------------
<1> Об утверждении Положения о порядке согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений, приемке работ по завершению переустройства и (или) перепланировки помещений в городе Оренбурге: Постановление администрации города Оренбурга от 4 октября 2011 г. N 6538-п // СПС КонсультантПлюс. Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения 22.04.2016).
Важно учитывать, что не любое изменение в оборудовании жилого помещения признается его переустройством. Основным критерием, в соответствии с которым изменение оборудования жилого помещения может быть признано переустройством, является необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Аналогично с переустройством перепланировкой является не любое изменение конфигурации жилого помещения, а лишь то, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений, переоборудование проводится для приспособления помещений к новому функциональному назначению, реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания. При этом не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов.
Жилищный кодекс РФ не является единственным нормативным актом, который формулирует данные понятия. Детализация понятий "переустройство" и "перепланировка" изложена в подзаконном нормативном акте - Постановлении Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". Следует отметить, что данный нормативный акт, наряду с понятиями "переустройство" и "перепланировка", использует термин "переоборудование". Данной понятие не фигурирует в ЖК РФ, а в рассматриваемом Постановлении используется в качестве синонима термина "переустройство" <1>.
--------------------------------
<1> См.: Карпухин Д.В. Проблемы правового регулирования переустройства и перепланировки жилого помещения // Жилищное право. 2009. N 5. С. 99.
Согласно п. 1.6 Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" <1> собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации перепланировки и повышения благоустройства, с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.
--------------------------------
<1> Российская газета. 2003. 23 октября (дополнительный выпуск).
В соответствии с п. 1.7.1 рассматриваемого Постановления переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Статья 29 ЖК РФ предусматривает последствия, иными словами, определенные меры ответственности собственника или иного владельца жилого помещения, который произвел переустройство (перепланировку) этого помещения без согласования с соответствующим органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном ст. 26 ЖК РФ.
Пункт 1 ст. 29 ЖК РФ, в отличие от ЖК РСФСР, содержит юридическое определение самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения.
Самовольное переустройство или перепланировка имеют место всего в двух случаях:
1) если отсутствует основание перепланировки (переустройства), т.е. документ, подтверждающий принятие органом местного самоуправления решения о согласовании этих действий. Иными словами, собственник или владелец жилого помещения попросту не прошел процедуру согласования переустройства (перепланировки) жилого помещения;
2) если переустройство (перепланировка) проведено с нарушением проекта, который изначально представлялся в орган местного самоуправления вместе с заявлением о переустройстве (перепланировке).
При наличии хотя бы одного из указанных обстоятельств переустройство (перепланировка) признается самовольным.
Правовое регулирование вопросов самовольного переустройства и перепланировки необходимо рассматривать вкупе с положениями ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке. В правовом смысле разница между самовольной постройкой и самовольной перепланировкой состоит в конечном результате незаконных действий, а именно в создании нового объекта недвижимости. При самовольной перепланировке (переустройстве) жилого помещения новый объект недвижимости не создается, изменяются лишь технические характеристики жилого помещения, однако это не исключает возможность появления качественно нового жилого помещения. Таким образом, нормы ст. 222 ГК РФ напрямую применимы в случаях, когда уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления требует привести нежилое помещение в прежнее состояние, а собственник - в судебном порядке заявит о признании за ним права на самовольно перепланированное помещение. К жилым помещениям такой подход неприменим.
Рассматриваемая проблема нашла отражение и в правоприменительной практике. В частности, в п. 29 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано: "Положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости". При этом суды высших инстанций определили, что лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут написать заявление в суд об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). В случаях когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни или здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта <1>.
--------------------------------
<1> См.: Захаров Е.В. Практические аспекты реализации органами МСУ норм ЖК РФ о переустройстве и перепланировке жилого помещения // Современное право. 2012. N 3. С. 59.
Выводы:
- перепланировка жилого помещения представляет собой изменение конфигурации помещения при сохранении функционального назначения объекта, требующее соответствующего согласования и внесения изменений в технический паспорт объекта недвижимости;
- переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения;
- самовольное переустройство (самовольная перепланировка) - такое переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, которые произведены при отсутствии документа о согласовании этих действий, выданного уполномоченным органом и
|
|
|
