 |
Особенности процедуры межевания садового земельного участка
|
|
|
|
МЕЖЕВОЙ ПЛАН САДОВОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
МЕЖЕВАНИЕ земельного участка -
это комплекс инженерно-геодезических работ, проводимых с целью установления, восстановления и закрепления на местности границ земельного участка (определения местоположения его границ и площади), а также юридическому оформлению полученных в ходе работ сведений в Государственному кадастре недвижимости (с 01.01.2017 г. в Едином государственном реестре недвижимости - ЕГРН).
МЕЖЕВОЙ ПЛАН земельного участка -
представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории (далее -- КПТ) или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определённые сведения, внесённые в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках (п. 1 Ст.22 "Требования к межевому плану" ФЗ-218 от 15.07.2015 г.)
Цель всех мероприятий: получить на руки межевой план, внести все данные о согласованных с соседями границах в Единый государственный реестр недвижимости (до 01.01.17 г. - ГКН), и привязать границы участка координатами согласованных поворотных точек к земле. После этого можно смело ставить новый забор и строить жилой дом.
" Декларативный участок ": 
это земельный участок, предоставленный гражданину ранее на основании Постановления администрации (Госакта), владелец которого не проводил межевания (уточнения границ).
Сведения по такому участку будут содержать записи: "Границы участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства", либо "С ведения о границах объекта отсутствуют. Местоположение указано ориентировочно".
|
|
|
В строке таблички вместо " Уточнённой площади " будет написано " Декларированная площадь ". Можно проверить любой расположенный рядом участок, набрав вместо кадастрового номера указанного вверху снимка с экрана другой видимый номер участка. И вы увидите совсем другую табличку без настораживающих записей об участке. Все эти сведения доступны на официальном сайте Управления Росреестра, в разделе "Публичная кадастровая карта".
При наличии подобных слов о вашем любимом участке следует насторожиться, видимо, поднять... с дивана, чтобы предпринять меры по срочному исправлению ситуации.
Встречаются случаи, когда в СНТ имеется постановление о свершившемся государственном акте - передаче земли в собственность садоводческого товарищества. У нас это Постановление Тосненской администрации № 1774 от 29.11.1994 г. с прилвожением - списком садоводов товарищества, которым были предоставлены земельные участки. Подлинный экземпляр этого постановления хранится в архиве администрации. Это - наш главный правоустанавливающий документ. Но при этом, в ГКН (ЕГРН) нет никаких сведений.
Как такое может быть? Оказывается может. СНТ по факту получает выдел земли, нарезает участки, и люди начинают на них хозяйствовать. А формально постановление не исполнено: СНТ не сделало официального размежевания земли на землю общего пользования и индивидуальные земельные участки. ЭТО ИМЕННГ ТО, ЧТО МЫ СДЕЛАЛИ В 2014-2016 ГГ., и завершим (Бог даст), наконец, в 2017.
У части нашего населения может появиться раздражённый вопрос: "А какая разница? У меня есть документы о праве собственности на объект и никто не сможет его отобрать согласно нормам Конституции и законодательства". Такие люди настолько самоуверены в своих убеждениях, что не подозревают о своих заблуждениях. Почему? К сожалению, есть нюансы, которые легко позволяют другому законно отобрать у вас вашу собственность. Пусть и не так прямо, но смысл однозначно такой: у вас именно законно отбирают объект недвижимости. При этом, вы узнаёте о свершившемся факте случайно и последним, как муж об измене жены или наоборот. Бывает и так, что уже поздно кричать: "Караул! Грабят!"
|
|
|
Проблема заключается в том, что если гражданин никогда не делал межевания границ участка, то в сведениях ГКН его участок не имеет привязки к земле, т.е. как бы существует виртуально, в воздухе. Следовательно, при таких обстоятельствах любой др. гражданин вполне может (теоретически) оформить понравившийся ему участок на себя, осуществив межевание. При таких действиях новый (он же старый участок) может получить другой кадастровый номер и, соответственно, нового хозяина. А виртуальный участок старого собственника перемещается в другое место. Какое место? А любое! И так будет до тех пор, пока на него не оформят межевой план, привязав к конкретному участку земной поверхности.
Аналогично решаются вопросы захвата земельных участков в любом СНТ, где никто или многие не проводили межевание своих участков. Схема простая: захватчик выясняет адреса собственников, имеющих кадастровый номер, привязанный к земле данными межевания, внесёнными в ГКН (ЕГРН). Затем он предлагает собственникам выкупить их участки по цене выше рыночной в 2 - 3 раза. Естественно, что собственники идут на такую сделку. Затем приходят бульдозеры, и всё сравнивается с землёй. Все, не имеющие привязки к земле, земельные участки переносятся в другое место, хорошо, если не в болото (там в болоте они тоже будут виртуальными). Людей никто собственности не лишает, но и заниматься садоводством по прежнему месту расположения участка новый хозяин не даст. В определённых обстоятельствах при должной юридической защите, долгом судебном процессе можно отыграть такой "сравнительно честный отъём собственности" назад. межевой план на участок и технический план на здание, если оно присутствует. А получив документы, внести сведения о них в Государственный кадастр недвижимости (ЕГРН) и спать спокойно.
|
|
|
По стране упорно ходят слухи о проведении межевания земель силами органов власти. Народ ссылается на некий нормативный правовой акт и продолжает сидеть в кустах, надеясь, ничтоже сумняшеся, на государственную халяву. Люди, опомнитесь! Халява закончилась с момента обретения вами права собственности на объект недвижимости. Теперь за свою недвижимость отвечаете только вы сами в полном соответствии с гражданским законодательством (Раздел II Право собственности и другие вещные права ГК РФ). А вот что написано в искомом нормативном акте правительства Распоряжение Правительства РФ от 01.12.2012 N 2236-р (ред. от 20.08.2015) «Об утверждении плана мероприятий ("дорожной карты") "Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учёта недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»:
21.3. установление порядка и проведение за счёт средств федерального и региональных бюджетов работ по определению в массовом порядке координат зданий и сооружений, сведения о которых включены в государственный кадастр недвижимости в порядке переноса сведений из архивов органов, осуществлявших технический учёт и техническую инвентаризацию этих объектов.
Как видите про межевание - молчок. Даже выезжать никуда не нужно. Однако предположим, что органы, обязанные осуществить инвентаризацию, всё же выехали на местность. Для нас важно понимать сам термин "инвентаризация" и что в него включено в любом случае. На одном из сайтов местной администрации найдена следующая информация о целях:
Цели инвентаризации объектов недвижимости:
o выявление использования земельных участков не по целевому назначению в соответствии с их принадлежностью к той или иной категории земель и разрешённым использованием;
o выявление объектов самовольной постройки и объектов незавершённого строительства, фактически готовых и эксплуатируемых;
|
|
|
o координация деятельности органов местного самоуправления... муниципального района, направленной на стимулирование оформления юридическими и физическими лицами правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на объекты самовольной постройки и объекты незавершённого строительства, фактически готовых и эксплуатируемых.
Инвентаризация осуществляется по месту нахождения объектов инвентаризации рабочей группой. В состав рабочих групп входят сотрудники администрации района и сельских поселений, по согласованию: сотрудники органов технической инвентаризации, представители заинтересованных федеральных органов, налоговой службы, Росреестра и др.
Не стоит ругать органы власти и правительство. Они делают всё правильно и логично. Напоминаем о том, что " халява" закончилась с обретением гражданами права собственности на объект недвижимости. Из этого посыла вытекает правило:
Правило: Имея в собственности земельный участок, следует: зарегистрировать его в установленном порядке, включая межевание границ и тогда никто не воспрепятствует пользоваться, владеть и распоряжаться этим участком в своё удовольствие. Также не следуеь забывать платить налоги и содержать участок в соответствии с видом разрешённого использования и его целевым назначением.
Как можно заметить, никаких намёков на межевание вашего участка в процессе инвентаризации тоже нет: "Спасение утопающих - дело рук самих утопающих". Не следует ждать, когда кто-то придёт и сделает за собственника межевание границ его участка. Государство не уполномочено законом выполнять за собственника его обязанности. А налоги с вас будут брать в любом случае, есть межевание или его нет, привязан ваш участок к земле или он декларативный. Главное, что в ГКН (ЕГРН) есть хоть какие-то сведения о вашей недвижимости, в том числе, в результате инвентаризации.
Исходя из вышеизложенного, хочется надеяться на то, что необходимость межевания границ участка (определение координат дома на участке с привязкой их к земле) сомнений у вас уже не вызывает.
Двигаемся дальше. Исследуем проблему межевания ещё с одной неприглядной стороны.
Если имеется нарушение границ земельного участка, то оно может быть нейтрализовано в суде. В силу Земельного кодекса РФ и Гражданско-процессуального кодекса РФ, земельный спор подлежит рассмотрению в суде в порядке искового производства. Из наиболее общих предметов иска можно выделить:
- иск об установлении границ земельного участка в соответствии с кадастровым планом или по факту;
- иск об определении границ земельного участка в соответствии с кадастровым планом или по факту;
|
|
|
- иск о признании права собственности на земельный участок или на его часть в соответствии с долей в доме или по факту;
- иск о нечинении препятствий в пользовании земельным участком;
- иск об истребовании земельного участка или его части из чужого незаконного владения.
Рассмотрим две ситуации, когда существует конфликт по границам земельных участков:
1-я ситуация, когда границы земельного участка установлены в процессе межевания, но кто-либо из сторон считает, что по факту сосед захватил часть его территории. В этом случае в кадастровом паспорте (ранее выдавались кадастровые планы) указано, что границы соответствуют результатам межевания. Следовательно, спор между соседями о границах связан с противоречием между документами на земельный участок (кадастровый паспорт, материалы межевания) и представлениями соседей о фактическом прохождении границы. В этом случае, для разрешения конфликта необходимо осуществить следующие действия: Произвести «вынос точек на местности». Данная работа может быть выполнена только лицензированной организацией (в нашей ситуации - МУТГП г.Тосно, выполнявшей работы по межеванию СНТ "Университет": стоимость работ здесь будет значительно ниже, чем в сторонней организации и будут исключены возможные ошибки и неточности). Суть заключается в установлении на местности специалистами, осуществляющими геодезическую съёмку, поворотных точек, которые зафиксированы в Едином государственном реестре недвижимости и официально являются границами земельного участка. Данные поворотные точки рекомендуется закрепить установлением специальных межевых знаков. Это позволит наглядно показать, как проходит граница земельных участков. После получения фактических данных – закрепление границ на местности – наступает стадия переговоров с соседом. На этой стадии уже визуально определяется, где проходит граница, было ли её нарушение и с чьей стороны, и возможно ли разрешить спор путём устного соглашения об устранении нарушений границ. В случае, если все же конфликт не исчерпан, спор необходимо решать в судебном порядке. Обращение в судебные органы за защитой своих интересов. В частности, это может быть иск об устранении нарушения третьими лицами права пользования земельным участком.
2-я ситуация, когда точные границы земельного участка не установлены, межевание земельного участка не проводилось, собственники соседних земельных участков имеют разное представление о месте прохождения границ. В этом случае соседние земельные участки стоят на кадастровом учёте условно и их границы определены декларативно или не стоят на кадастровом учёте вовсе. Следовательно, спор между соседями связан с фактическим отсутствием установленных границ. Для разрешения конфликта также необходимо осуществить следующие действия:
Выполнить межевой план земельного участка, для чего обратиться в МУТГП г.Тосно. Ввиду того, что именно эта организация выполняла съемку всего СНТ "Университет", на основании их гарантийного письма стоимость оформления документов для владельцев земельных участков СНТ "Университет" составляет 6 000 рублей, а не 12-15 000, как в сторонних (иных) организациях. Измерение площадей земельных участков, окружающих спорные, было произведено при межевании всего садоводства в целом. Это дает возможность сравнить фактические площади земельных участков и площади, указанные в документах на землю. При сопоставлении полученных данных можно установить излишки фактически используемых участков и недостающие площади. Более того, путём сопоставления данных измерений площадей окружающих земельных участков может быть выявлено, где конкретно произошел захват территории.
Границы земельного участка устанавливаются на основе геодезической съемки земельного участка и существующих документов на землю. При геодезической съёмке важным аспектом является также определение местоположения зданий и их расположение относительно границ земельного участка. Эти данные могут быть использованы при защите своих интересов, если сосед построил здание на границе земельных участков в нарушение существующих строительных норм.
На основании полученных объективных данных необходимо провести переговоры с соседями по установлению и согласованию границ земельного участка. Важным документом межевого дела является акт согласования границ земельного участка с собственниками смежных земельных участков, который подтверждает согласие соседей с установлением именно таких границ. Однако в случае недостижения соглашения по данному вопросу, конфликт разрешается на следующей стадии, а именно - в суде. В этом случае судом будет рассматриваться комплекс факторов, в том числе, фактическое землепользование, результаты геодезической съёмки, существующие документы на землю, сопоставление площадей земельных участков, экспертные заключения.
Здесь следует отметить, что ДО ИЗГОТОВЛЕНИЯ МЕЖЕВЫХ ПЛАНОВ НЕТ НИ МАЛЕЙШЕГО СМЫСЛА ОБРАЩАТЬСЯ В СУД, поскольку судом будет назначена строительно-техническая экспертиза. Стоимость этой экспертизы оплачивает сторона, настаивающая на нарушении своих прав (то есть, истец). Если в ходе этой экспертизы выяснится, что истец неправ, то он потеряет эти деньги - тысяч 40 Российских рублей (плюс-минус). Но экспертиза - не панацея от всех бед: эксперты не пользуются геодезическими приборами, в отличие от кадастровых инженеров, и, к сожалению, нам известны случаи, когда неверные выводы экспертизы, сделанные на основании съемки фотоаппаратом-"мыльницей" легли в основу решения суда.
Здесь также хочется выразить надежду, что на основании вышеизложенного, конечная прямая с принятием решения о необходимости межевания видна невооруженным глазом.
Теперь подведём промежуточные итоги, но не путём выводов, а выстраиванием списка положительных и отрицательных сторон:
Что же дает владельцу земельного участка процедура межевания? ( Положительные стороны процедуры межевания):
1. Есть возможность на законных основаниях увеличить существующий земельный участок на несколько соток (до 10% от площади), если указанная в документах площадь меньше действительной.
2. Границы участка защищены от намеренного либо невольного посягательства соседей.
3. При строительстве объектов на участке есть возможность соблюсти нормы и регламенты строительных правил и Градостроительного кодекса, например, отступ от границ.
Совет: Скупой платит дважды. Помните об этом всегда. Если вы не проводили межевание границ, то:
- не нужно ставить новый забор,
-начинать строить жилой дом,
-возводить рядом с границей беседку.
Вы рискуете нарушить СП 53.13330.2011 и тем самым затронуть интересы соседа. Мало того, что это приведёт к ссоре. Иск соседа в суд реально может закончиться сносом вашего незаконно построенного дома, строения и пр. А это вам разве нужно? С соседями нужно жить дружно и поддерживать мирное взаимоприемлемое решение по любой возникающей проблеме.
4. При условии неопределённой формы участка будут установлены его точные границы.
5. В случае принадлежности участка нескольким владельцам, межевание позволит избежать конфликтных ситуаций при его разделе.
Особенности процедуры межевания садового земельного участка
Для любого собственника земельного участка рано или поздно, а лучше рано, встанет вопрос о проведении межевания. До какого-то момента мы отбрасываем непонятную и незнакомую нам процедуру в сторону. А ну её! Бегать по чиновникам, узнавать, платить, ругаться. Лень. А вопрос-то уже назрел. На дворе конец 2016 года. До заветных, установленных государством дат (01.01.2017 г. и 01.01.2018 г.) осталось немного времени. Конечно, можно и дальше ничего не делать, если бы не следующие за датами неприятности. Для кого-то они начнутся уже скоро, а для кого-то не скоро. Но в том, что неприятности с вашей недвижимостью, не прошедшей межевание границ, будут - не сомневайтесь. А может у вас есть межевание? Может и есть. Ниже разберёмся с ещё несколькими признаками присутствия межевания, к-е можно найти в недрах ГКН (ЕГРН), не вставая с дивана. Но, к сожалению, 100% гарантии и они не дают. А пока разберём причинно-следственную связь имеющую место быть между земельным участком, собственником, межеванием и Государственным кадастром недвижимости (ЕГРН).
Причины, по которым собственнику необходимо провести процедуру межевания садового земельного участка:
1) В 90-х годах система координат и точность определения поворотных точек границ земельных участков была с погрешностью, которая достигала ±30 см. Согласно требованиям земельного законодательства в 2016 г. координаты поворотных точек границ имеют допуск в погрешности не более ±10 см для земельных участков в пределах земель муниципального образования, то бишь города. А для земельных участков, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения эта погрешность может достигать пределов ±20 см.
Во-вторых, ни в чём нельзя быть уверенным до тех пор, пока у вас в сундуке не будут лежать два документа: межевой план вашего садового земельного участка и технический план дома (при его наличии на участке), а сведения из этих документов вами лично с заявкой не поданы в подразделение управления государственной регистрации, кадастра и картографии.
|
|
|
