 |
Единый государственный реестр недвижимости
|
|
|
|
Эта часть статьи будет отвечать на все вопросы государственного учёта недвижимости. Естественно, что речь, как и раньше, идёт о садовых земельных участках и объектах, расположенных на таких участках с опорой на нормы законодательства. Под объектами мы, прежде всего, должны понимать жилые дома, садовые дома, капитальные хозяйственные постройки с фундаментом. Безусловно и то, что для других объектов недвижимости, включая земельные участки с другими видами разрешённого использования, всё изложенное ниже также актуально.
Отметим для себя, что российское законодательство использует термин "садовый дом", но не отвечает на вопрос: А что такое есть - садовый дом для отдыха? Нет ответа и на вопрос: А что такое жилое строение?
Есть мнение, что в рамках статьи сайта пересказывать закон нет смысла. Ведь каждый может найти закон в Интернете и прочитать его сам. Верно, но и рассказывать про закон вокруг и около тоже неблагодарное дело, потому что очень часто для общения с нашими чиновниками, юристами, судьями нужны знания не вокруг и около закона, а точные формулировки и точные определения, упоминание конкретных статей и глав нормативных правовых актов. Иначе ставить на место названных лиц не получается.
Для создавшихся в СНТ условий знание садоводом того, как построен государственный учёт недвижимости, какие сведения в нём должны содержаться, поможет исправить ошибки и добавить недостающие сведения в ручном режиме благодаря вмешательству собственника, самого физического лица. Но тут есть два противоположных подхода к проблеме каждым садоводом:
1. Вы стремитесь к оформлению всех установленных законодательством документов на свой земельный участок и др. объекты недвижимости, расположенные на таком участке. Это с одной стороны позволяет не волноваться о своей недвижимости в будущем и позволяет использовать весь круг прав в отношении владения, пользования и распоряжения недвижимостью. С другой стороны правильно и достоверно оформленные документы накладывают на владельца обязанности по содержанию и оплате налогов (ст. 209 "Содержание права собственности" и ст. 210 "Бремя содержания имущества" ГК).
|
|
|
2. Вы не стремитесь к оформлению всех документов на земельный участок и др. объекты, расположенные на нём. Цели такого отношения к недвижимости легко объяснимы:
o незнание норм законодательства;
o уверование в то, что недвижимость, к-й вы пользуетесь, и так вам принадлежит по праву;
o банальный уход от обязанностей по содержанию и от налогообложения;
o нежелание оформлять недвижимость документально в связи с её ненужностью в будущем;
o надежда на то, что ваши дети (внуки, родственники, юридические конторы и др.) сделают это за вас в будущем.
С одной стороны вы за 5 лет лихо сумеете сберечь примерно от 5 до 10 тысяч рублей на налогах (по меркам налогов в Калининграде, в вашем регионе размеры налогов могут быть другими), а с другой стороны в течение этого же срока можно лишиться своей недвижимости причём без выплаты компенсации, даже минимальной. Помните песенку Винни Пуха из мультфильма: "А мёд я никак не пойму в чём секрет: мёд если есть, то его сразу нет". Другими словами, просто сегодня у вас ещё есть участок, а завтра его уже нет. Если вы не согласны с "честным" отъёмом, то вы получите полную перспективу многомесячных судебных разборок с неясным концом и потерей денег потраченных на юристов, экспертизы, запросы, поиск документов и прочую тягомотину. Флаг в руки и по главной улице с оркестром! 10 тысяч на одной чашке весов - и... на другой чашке. Считайте свои денежки сегодня. Это поможет их сберечь в будущем.
|
|
|
Почему 5 лет? Да потому что, все мероприятия по наведению порядка в сфере государственного кадастрового учёта и прав на недвижимость уже начались, протекают порой незаметно для садовода, и закончатся примерно в течение ближайших 5 лет. Однако ближе к теме. Что же нас всех ждёт с датой вступления в силу ФЗ-218 от 13.07.2015 г.?
Для начала ответим на вопрос: а что такое Единый государственный реестр недвижимости и где это написано?
Статья 1. "Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения", ФЗ-218 от 13.07.2015 г.
2. Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
В настоящее время по состоянию на 01.01.2016 г. существует две системы осуществляющие государственный учёт недвижимости:
- Государственный кадастр недвижимости (ГКН);
- Единый государственный реестр прав (ЕГРП).
С 01.01.2017 г. согласно нормам ФЗ-218 от 13.07.2015 г. "О государственной регистрации недвижимости" будет существовать
ЕДИНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ, объединяющий обе системы учёта.
По кадастровому учёту и сведениям, содержащимся в таком учёте, в сети гуляет несколько мнений. Одно из них высказывается экспертом, считающим себя докой в данных вопросах. Критикой заниматься не будем. Выводы сделайте сами.
Итак, государственный кадастровый учёт недвижимости по мнению эксперта призван отвечать на 4 главных вопроса:
1. Что это за недвижимость? (участок, строение, дом...)
2. Чья эта недвижимость (кому принадлежит вещное право на недвижимость)?
3. Где находится недвижимость (местонахождение, адрес)?
4. Сколько стоит недвижимость?
А теперь обратимся к нормам закона. Сведения, к-е вносятся в государственный кадастр недвижимости, определены в двух федеральных законах:
- ФЗ-221 от 24.07.2007 г., ред. от 13.07.2015 г. "О государственном кадастре недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.12.2015) - нас интересует Статья 7. "Состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости" и
- ФЗ-218 от 13.07.2015 г. "О государственной регистрации недвижимости" - нас интересует Статья 8. "Кадастр недвижимости".
|
|
|
Нужен ли нам разбор норм закона так, как он прописан в нормативном акте. Полагаю нужен, чтобы знать, как и что должно вноситься в государственный кадастр недвижимости, какие сведения о вашем участке (объекте недвижимости) сейчас имеются в ГКН, и как это можно проверить. Разберём более свежие нормы нового закона ФЗ-218 от 13.07.2015 г. в части, касающейся садовых земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на таких участках (здесь полный текст статьи 8 "Кадастр недвижимости"):
Статья 8 "Кадастр недвижимости", ФЗ-218 от 13.07.2015 г.
1. В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.
2. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений и помещений, перепланировки помещений.
Основные сведения об объекте недвижимости и их изменение зависят от действий собственника. К примеру, собственник может объединить два смежных участка в один или разделить участок на два разных участка, может уточнить местоположение границ с выносом их в натуру, может пристроить к своему дому веранду или зимний сад и т.д. После завершения названных и др. подобных процедур на основании проведённых кадастровых работ или изменений технического паспорта (технического плана здания) в орган кадастрового учёта вносятся все актуальные изменения.
3. К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке.
|
|
|
Фактически дополнительные данные об объекте недвижимости не зависят от воли собственника. Но собственник может оспорить в судебном порядке внесённые сведения, если он с ними не согласен или, если такие сведения, отсутствуют в ГКН, или, если они по каким-то причинам не внесены в ГКН (полная версия статьи 38 "Правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости отдельных записей о правообладателе, а также отдельных дополнительных сведений об объекте недвижимости").
4. В кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости:
1. вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид);
2. кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;
Условный номер, присвоенный зданию
Далеко не все объекты недвижимости имеют кадастровый номер. Часто вместо кадастрового номера объекту присвоен условный номер или устаревший кадастровый номер. По таким номерам вы никогда не сможете найти свой дом или участок там, где он находится на самом деле.
3. описание местоположения объекта недвижимости;
Сведения вносятся, если участок или др. объект недвижимости имеют адрес присвоенный в соответствии с нормами Постановления Правительства РФ № 1221 от 19.11.2014 г. "Об утверждении правил присвоения, изменения и аннулирования адресов". Если такого адреса нет, то адрес местоположения должен выглядеть вот так: г. Калининград, с/т "Пищевик", ул. Нагорная, уч. 334. Почему? Потому что в нормах постановления в общих понятиях "Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов" написано: "элемент планировочной структуры" - зона (массив), район (в том числе жилой район, микрорайон, квартал, промышленный район), территории размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений;. Однако подход нашего правительства к СНТ довольно странный: с одной стороны Московский район г. Калининграда - это элемент планировочной структуры, с этой же стороны и садоводческое товарищество - тоже такой же элемент планировочной структуры. Остаётся вопрос: а что разве с/т "Пищевик", а главное садовые участки, не расположены в пределах Московского района г. Калининграда? Расположены. А тогда как можно найти гражданина, проживающего по адресу, к-й указан в паспорте: г. Калининград, ул. Волоколамская, с/т "Пищевик"? Ведь с/т - это юридическое лицо. Адрес равнозначен: "на деревню, к дедушке". Вот такие чудеса в стране.
|
|
|
4. ранее присвоенный государственный учётный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастрового номера, дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством Российской Федерации порядке;
Как раз такой условный номер присвоен объекту недвижимости - зданию (см. справа снимок с документа). О кадастровом номере объекта недвижимости будет идти речь ниже. И по такому номеру на публичной кадастровой карте ваш объект недвижимости найти невозможно.
5. кадастровый номер объекта недвижимости, из которого в результате раздела, выдела или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектом недвижимости (далее - исходный объект недвижимости) образован новый объект недвижимости (далее - образованный объект недвижимости);
Это могут быть действия по разделу участка, объединению двух разных участков и т.п., в результате к-х образуется новый объект недвижимости.
8. кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости;
Это может быть сам участок, на к-м расположено здание и другие капитальные строения, имеющие свои кадастровые номера в пределах этого земельного участка.
9. площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение;
Одна из основных характеристик любого объекта недвижимости, как то участок, здание и др. капитальные строения.
14. количество этажей, в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения);
Ещё одна из основных характеристик здания. Необходимо помнить, что в случае возведения на садовом земельном участке жилого дома высотой более 3-х этажей вы рискуете никогда не получить соответствующие документы, т.к. законом не допускается на таких участках этажность более 3. Запрещает закон и возведение многоквартирного дома на садовом земельном участке. А на участке с разрешённым использованием: огородничество запрет распространяется на возведение любых капитальных строений.
17. материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание;
Сведения о материалах орган государственного кадастра берёт из технического паспорта здания.
18. год ввода в эксплуатацию здания или сооружения, если объектом недвижимости является здание или сооружение, либо год завершения строительства таких объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предусматривается;
Обратите внимание на то, что для жилого дома построенного на садовом земельном участке не обязательна процедура ввода дома в эксплуатацию. Поэтому вместо этого орган кадастрового учёта вставляет в данный пункт год завершения строительства дома. Сведения берутся из технического паспорта здания. В свою очередь, технический паспорт заказывается собственником в кадастровых конторах, но лучше всего, по опыту, доверить изготовление технического паспорта дома филиалу Федерального БТИ. Деньги те же, а проблем меньше.
23. вид жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством;
В соответствии с требованиями действующего законодательства и несмотря на встречающиеся несистемные понятия, например: садовый дом для отдыха, жилое строение и др. Жилищный кодекс в статье 16 "Виды жилых помещений" чётко определяет то, что "К жилым помещениям относятся:
- жилой дом, часть жилого дома;
- квартира, часть квартиры;
- комната".
Следовательно, в данном пункте может содержаться только две записи: жилой дом или нежилое строение (хозяйственная постройка). Другие записи от лукавого, несмотря на то, что они есть и существуют. Можно на это не обращать внимание, если вы не озабочены приближением Новой Москвы или тем, что это единственное ваше жильё. В последнем случае нужно обязательно добиваться формулировки "жилой дом".
26. кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;
Это могут быть кадастровые номера дома, строений. сооружений, расположенных на земельном участке: капитальная баня, гараж, теплица на фундаменте и др.
27. номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости.
Приведём для примера полный кадастровый номер участка: 39:15:141605:40 в СНТ "Пищевик", где 39 - кадастровый округ (он же 39-й регион), 15 - кадастровый район, 141605 - кадастровый квартал, 40 - кадастровый номер земельного участка. Такое деление территории РФ установлено согласно нормам статьи 5 "Идентификаторы, используемые при ведении Единого государственного реестра недвижимости" ФЗ-218 от 13.07.2015 г. Для ФЗ-221 от 24.07.2007 г. эти же нормы в несколько сокращённом виде содержатся в статье 5 "Кадастровый номер объекта недвижимости и кадастровое деление территории Российской Федерации".
5. В кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества:
26. сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
Стоимость объекта недвижимости определяется согласно рыночной оценке и изменяется не чаще, чем один раз в 3 года (2 года - в городах федерального значения) и не реже 1 раза в 5 лет согласно ст. 24.12 "Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки" ФЗ-135 от 29.07.1998 г. (с изм. и доп. вступившими с силу с 01.01.2016 г.) Более полная информация вот здесь на официальном сайте Росреестра: https://rosreestr.ru/site/fiz/info/kadastrovaya-stoimost/.
Важный совет: В обязательном порядке следите за изменениями кадастровой стоимости вашей недвижимости каждые 3 года (2 года).
- Если стоимость недвижимости вдруг резко понизилась, а окружающие земельные участки в пределах кадастрового квартала (рядом расположенных смежных кварталов) в цене не выросли, то это может быть предвестником процедуры "честного" отъёма вашей собственности.
- Если стоимость повысилась ненамного, то это скорее всего связано с инфляцией или ростом цен на недвижимость в вашем регионе (городе). Проверьте стоимость др. объектов недвижимости.
- Если стоимость резко повысилась, то следует искать причины такого повышения в письменных объяснениях органа кадастрового учёта (Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по... области) и далее действовать исходя из результата, т.к. резкое увеличение стоимости точно в такой же пропорции увеличивает и ваш налог на недвижимость.
- Уменьшение или увеличение кадастровой стоимости недвижимости можно оспорить, обратившись в комиссию по оценке недвижимости или в судебном порядке, согласно нормам Главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" ФЗ-135 от 29.07.98 г.
27. сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;
Необходимо помнить о том, что в пределах участка может протекать, к примеру, мелиоративный ручей федерального значения. А это значит, что у такого объекта есть охранная зона 5 метров от среза воды. Вы можете использовать эти 5 метров для выращивания редиски, но не можете построить в этом месте капитальный дом, строение. Это правило следует соблюдать несмотря на то, что граница участка проходит по срезу воды, а сам участок в собственности.
28. категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;
В отношении садового земельного участка применяются, как правило, категории земель сельскохозяйственного назначения или земель населённых пунктов. Увидеть категорию земли, на которой находится ваш садовый земельный участок можно, заглянув в свидетельство о праве собственности раздел "Объект права".
29. вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения;
Вид разрешённого использования земельного участка сохраняется в том виде, к-й был у данного участка изначально, т.е. "для садоводства". При изменении участка (объединении, разделе) вид разрешённого использования должен определяться в соответствии с классификатором, утверждённым приказом Минэкономразвития № 509 от 01.09.2014 г. и приказом № 709 (дополнение) от 30.09.2015 г. Для садоводов больше подходит последний приказ (код 13.2), хотя изменённый код 2.1 тоже не отвергает садоводства и соответствует садовому участку с жилым домом. Пока это правило не работает и применяется только для вновь образуемых участков из государственной или муниципальной собственности.
30. сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны или территории;
Как правило такие земельные участки заняты под огородническими объединениями. Именно на таких участках запрещается возводить капитальные строения. И именно такие участки у людей в пресловутом московском "Речнике". Не садовые, а огородные. Мало того, в Речнике ничего не было оформлено в собственность. Отсюда и шум. А ведь власти Москвы правы. Чего шуметь?
9. назначение здания (нежилое, жилое), если объектом недвижимости является здание;
Ещё раз обратите внимание на то, что согласно нормам Жилищного кодекса, статья 16, нет ни дачных, ни садовых, ни каких-то ещё домов. А есть жилые дома и нежилые. И отсюда будет плясать тот, кто задумает на месте вашего дома строить Новую Москву. Жилой дом - это одна стоимость, а садовый дом - совсем другая. От этого зависит и кадастровая оценка здания.
16. сведения о расположении земельного участка в границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания территории;
Т.е. в сведениях кадастра есть запись о том, что в пределах земельного участка первоначально выделенного СНТ имеется проект межевания территории или Генеральный план застройки. В настоящее время согласно нормам ст. 32 ФЗ-66 от 15.04.98 г. для вновь образуемых садоводческих объединений предусмотрены проект межевания или проект застройки территории.
19. условный номер земельного участка, образованного в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, проектом межевания земельного участка или земельных участков либо схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, и реквизиты решения об утверждении этого проекта межевания территории или решения, которым предусматривается утверждение данной схемы;
Данные сведения вносятся в кадастр до выноса проекта межевания в натуру и закрепления границ расположения земельных участков на местности межевыми знаками.
20. сведения о наличии земельного спора о местоположении границ земельных участков в предусмотренном частью 5 статьи 43 настоящего Федерального закона случае;
В случае проведения межевания, уточнения границ земельного участка на местности возникают споры о границах, выявляются кадастровые ошибки и т.п. такие сведения вносятся в государственный кадастр до разрешения проблемы (полная версия статьи 43 "Особенности осуществления государственного кадастрового учета при уточнении границ земельных участков").
21. адрес объекта недвижимости (при его наличии);
Если адрес объекту недвижимости согласно нормам Постановления Правительства № 1221 от 19.11.2014 г. присвоить невозможно, то в государственный кадастр вносится адрес местоположения участка, др. объекта недвижимости привязанного к местным ориентирам (населенный пункт, район, улица и др.) Обратите внимание, что адрес присваивается местными органами самоуправления граждан согласно требованиям норм Постановления Правительства № 1221 от 19.11.2014 г. Адрес, если он присвоен вашей недвижимости, можно найти в Федеральной информационной адресной системе вот здесь: http://fias.nalog.ru/Public/NewsPage.aspx(поле для ввода поискового запроса расположено внизу страницы).
Для примера приведём официальный адрес улицы в садоводческом объединении, где находятся жилые дома и садовые участки граждан, внесённые в ФИАС в установленном порядке в 2014 году: Калининградская обл., г. Калининград, ул. Волоколамская, СНТ Пищевик, ул. 2-я Нагорная. В адресе не хватает только номеров домов и участков.
Кроме Государственного кадастра недвижимости (ГКН), сведения о недвижимости заносятся в Единый госудаственный реестр прав (ЕГРП). В отличие от ГКН, сведения к-го ограничены к бесплатному доступу, но не ограничены за определённую плату, получить полные сведения из ГКН можно и нужно, если вы не уверены, что с вашей недвижимостью всё в порядке. Плата за сведения в настоящий момент не обременительна и составляет 150 руб. или бесплатна (ниже мы разберём этот вопрос в 3-й части статьи). А вот сведения из ЕГРП почти один в один повторяют то, что уже записано в вашем свидетельстве о праве собственности на объект недвижимости. Перечень таких сведений содержится в нормах того же 218-фз от 13.07.2015 г. или в 122-фз от 21.07.97 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Статья 12 "Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Смотрим более свежую версию из нового закона. Тем более, что к 01.01.2017 года должен появиться Единый государственный реестр недвижимости.
|
|
|
