Общие виды собственности на земельные участки

К 1999 г. только 6% земель в городах и поселках городского типа (из 7,5 млн. га) было передано в собственность граждан и юридических лиц. Учитывая общую тенденцию земельного законодательства можно прогнозировать значительное увеличение этой собственности. Субъектами права частной собственности на земельные участки являются граждане и юридические лица. Право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю закреплено в ч. 1 ст. 36 Конституции РФ в гл. 2 «Права и свободы человека и гражданина». Как известно, положения этой главы Конституции РФ не могут быть пересмотрены Федеральным собранием; для их пересмотра необходим созыв Конституционного собрания. Таким образом, установлена дополнительная гарантия обеспечения стабильности права частной собственности. Чтобы быть собственниками земельных участков, граждане и юридические лица должны обладать право- и дееспособностью. В целом правоспособность и дееспособность граждан и юридических лиц определяются нормами гражданского законодательства, но иногда применяются и земельно-правовые нормы. Например, право на создание крестьянского (фермерского) хозяйства и на получение земельного участка для этих целей имеют дееспособные граждане России, достигшие 18-летнего возраста; имеющие опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию либо прошедшие специальную подготовку, В Российской Федерации с 1993 г. существовала неопределенность в правовом положении иностранцев и лиц без гражданства: в законодательстве не был четко решен вопрос о том, могут ли они приобретать и иметь земельные участки на праве собственности. Современное законодательство достаточно подробно регулирует этот вопрос. Согласно п. 2 ст. 5 ЗК РФ права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ и федеральными законами. Анализ действующего законодательства позволяет выделить несколько ограничений: • получить земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства могут исключительно граждане России; членом садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения может быть только российский гражданин; иностранные граждане и лица без гражданства становятся членами такого объединения, только если земельные участки предоставляются им на праве аренды и срочного пользования иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе РФ, и на иных особо установленных территориях РФ в соответствии с федеральными законами. До установления Президентом РФ перечня приграничных территорий предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам не допускается; иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на частных земельных участках, по общему правилу имеют, как и граждане России, преимущественное право покупки или аренды земельного участка, но Президент РФ может устанавливать перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это право не распространяется; до введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды. Объектом права частной собственности является индивидуально-определенный земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Путем межевания земель определяются границы земельного участка в натуре (на местности) и составляется план (чертеж границ) земельного участка. Если земельный участок не был огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику. Объектом частной собственности может быть только оборотоспособный земельный участок. Участки, которые отнесены к землям, изъятым из оборота, вообще не могут предоставляться в частную собственность и быть предметом сделок, а участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, предоставляются в частную собственность только в случаях, установленных федеральными законами. Перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков содержится в ст. 27 ЗК РФ.

Существует два вида частной собственности на земельные участки: индивидуальная (собственность граждан и собственность юридических лиц); общая (общая совместная и общая долевая). Содержание частной собственности на земельные участки включает три правомочия: владение; пользование; распоряжение. Правомочия владения и пользования неразрывно связаны между собой. На частного собственника возложена обязанность использовать земельный участок. Поэтому физическое или юридическое лицо, владея земельным участком, обязано и пользоваться им. Неиспользование земельного участка в течение определенного в законе срока является основанием для привлечения лица к ответственности за нарушение земельного законодательства и может служить основанием изъятия такого участка.

Общая собственность на земельные участки — это собственность двух или нескольких лиц. Земельный участок может принадлежать лицам на праве общей собственности с определением доли каждого из собственников (общая долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на земельные участки является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование общей совместной собственности на этот участок. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц неделимого земельного участка. Общая собственность на делимый участок возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Так, в соответствии с нормами ЗК РФ общая долевая собственность домовладельцев возникает на земельный участок, на котором находится сооружение, входящее в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения в порядке и на условиях, предусмотренных ФЗ «О товариществах собственников жилья». Размер долей участников общей долевой собственности считается равным, если иное не предусмотрено законом или соглашением всех ее участников[16].

Как уже отмечалось, общая совместная собственность возникает в случаях, определенных законом. Согласно действующему законодательству установлена совместная собственность: в отношении земель крестьянского (фермерского) хозяйства; в отношении общего имущества супругов (в том числе земельных участков), если иной правовой режим не установлен брачным договором; в садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществах на имущество общего пользования, приобретенное таким товариществом за счет целевых взносов; согласно п. 4 ст. 14 ФЗ «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан» после государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, если такому объединению земельный участок передается за плату, то первоначально участок предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельного участка в собственность каждого члена объединения. Наличие двух и более собственников на один участок предопределяет закрепление в законодательстве особых правил по реализации правомочий общей собственности. Порядок осуществления правомочий долевыми и совместными сособственниками устанавливается нормами гражданского законодательства.