 |
Глава 3. Общая характеристика ограниченных вещных прав на земельные участки
|
|
|
|
Право пожизненного наследуемого владения возникло в законодательстве СССР. Правовое содержание этой конструкции не вписывалось в прежние правовые формулировки и находилось как бы между правом собственности и правом бессрочного пользования, не отождествляясь ни с тем, ни с другим. Согласно ст. 265 ГК РФ, введенной в действие с 28 апреля 2001 г., основания и порядок приобретения гражданами права пожизненного наследуемого владения земельным участком должны быть предусмотрены земельным законодательством. Таким образом, законодатель при разработке и принятии ГК РФ (а это 1994 год) не исключал возможности существования рассматриваемого вида землевладения, в том числе его возникновения в соответствии с новым земельным законодательством. Согласно же п. 1 ст. 21 ЗК РФ предоставление земельного участка гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса не допускается. Но, если право пожизненного наследуемого владения земельным участком было приобретено гражданином до введения Кодекса в действие, оно сохраняется. Право пожизненного наследуемого владения устанавливается в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Субъектом этого права может быть только гражданин, которому участок предоставляется для садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства и других целей. Основаниями возникновения права пожизненного наследуемого владения являются: 1) принятие гражданином наследства, когда в наследственную массу входит и земельный участок, принадлежавший наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения; 2) договор купли-продажи недвижимости или иное основание перехода права собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на земельном участке, принадлежащем на праве пожизненного наследуемого владения бывшему собственнику недвижимости. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения, создавать иное недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Помимо правомочий владения и пользования землевладельцу принадлежит и право распоряжения в пределах, установленных законом. Определить на основании действующих норм объем правомочия распоряжения землевладельца затруднительно. Дело в том, что согласно ЗК РФ распоряжение земельным участком, находящемся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству, тогда как ГК РФ помимо передачи по наследству закрепляет (ст. 267) право землевладельца передавать участок другим лицам в аренду или безвременное срочное пользование. Современное земельное законодательство предоставляет даже арендатору право передавать участок в субаренду без согласия собственника; почему же правомочие распоряжения Пожизненного наследуемого владения оказалось настолько ограничено, не совсем понятно. Безусловно, землевладелец вправе передать принадлежащий ему земельный участок по наследству, а также отказаться от принадлежащего ему права. Продажа, залог земельного участка и совершение других сделок его владельцем, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.
|
|
|
Так же как и собственники земельного участка, владельцы участком обязаны платить земельный налог. В тех случаях, когда земельный участок был предоставлен в пожизненное наследуемое владение для обслуживания здания, строения, сооружения, но в результате пожара, стихийных бедствий, ветхости эти объекты недвижимости были разрушены, право на земельный участок сохраняется за владельцем при условии начала их восстановления (в установленном порядке) в течение трех лет. Компетентные органы вправе этот срок продлить.
|
|
|
В чем интерес и преимущества для владельца в приобретении земли на праве пожизненного наследуемого владения, сказать сложно. Законодательство ответа на этот вопрос не дает. Но во многие регионах местные органы исполнительной власти на основе этого права более охотно, чем на основании права собственности, предоставляют земли гражданам, поскольку земли остаются в муниципальной собственности. Сейчас законодательство закрепило возможность перехода от формы пожизненного наследуемого владения к праву собственности или аренде по желанию тех, кто получил землю на основании этого права. Право пожизненного наследуемого владения прекращается либо со смертью владельца, либо с отказом владельца от земельного участка, и тогда земельный участок переходит в распоряжение местной администрации. В принципе для владельцев существует возможность обмена земельными участками — при посредничестве местной администрации. Тогда у владельца прекращается право на один земельный участок и возникает право на другой.
Законодательством в качестве одного из видов вещного права на земельный участок называется право постоянного (бессрочного) пользования. Чаще всего, сравнивая право пользования с другими правами на землю, ищут сходства с правом аренды. Однако обнаружить разницу не так трудно. И дело не столько в том, что право пользования носит безвозмездный характер, т. е. пользователь в отличие от арендатора использует землю собственника бесплатно. Основное отличие этого права от права аренды заключается в том, что по гражданскому праву арендные отношения имеют обязательственный характер, и это отражается на их правовом регулировании, а право постоянного пользования является одним из видов вещных прав, как право собственности и право пожизненного наследуемого владения.
Основной категорией лиц, использующих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, являются юридические лица. В ряде специальных нормативных актов было прямо предусмотрено, что земельные участки за отдельными видами юридических лиц должны закрепляться на праве постоянного (бессрочного) пользования. Право постоянного (бессрочного) пользования может возникнуть только в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. ЗК РФ вернулся к существовавшему в ЗК РСФСР положению о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования исключительно юридическим лицам, но ограничил их круг государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями, а также органами государственной власти и местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование вообще не предоставляются. При этом право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. В целом же можно отметить, что законодатель стремится установить в отношении прав на земельные участки нормы, существующие во многих зарубежных странах, законодательство которых определяет два основных вида прав на землю: право собственности и аренду. Указанная тенденция проявляется и в том, что граждане, имеющие земельные участки в постоянном (бессрочном) пользовании, также как и землевладельцы, наделены правом приобретения их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается[17].
|
|
|
Основаниями приобретения рассматриваемого права являются:
1. Административный правовой акт - решение уполномоченного государственного или муниципального органа о предоставлении земельного участка указанным в законе лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования.
|
|
|
2. Правопреемство при реорганизации юридического лица.
3. Переход к гражданину права собственности на здания, сооружения, находящиеся на чужом земельном участке, если прежний собственник указанных объектов недвижимости является гражданином и использовал передаваемый участок на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке здания, сооружения и другого недвижимого имущества. Здание, сооружение, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью. Если нормы ГК РФ закрепляли право лица, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, ограниченно распоряжаться участком (передавать его с согласия собственника участка в аренду или безвозмездное срочное пользование), то ЗК РФ определил, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не могут распоряжаться этими земельными участками. Более того, в п. 6 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ подчеркнуто, что не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное, в том числе право аренды земельных участков, в установленном федеральными законами порядке. Землепользователь может добровольно отказаться от принадлежащего ему права. Право постоянного (бессрочного) пользования может быть принудительно прекращено по основаниям, предусмотренным в ст. 45 ЗК РФ.
Сервитут — право ограниченного пользования земельным участком. Сервитут является одним из видов ограничений (обременении), под которыми понимаются установленные законом или уполномоченными органами условия, запрещения, стесняющие правообладателя при реализации права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника, землевладельца, землепользователя принадлежащих им прав по владению, пользованию и распоряжению участком.
Право ограниченного пользования чужим земельным участком представляет своего рода «право безысходности, невозможности не затрагивать интересы соседних землепользователей». В любом случае осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Субъектами сервитута следует считать собственников имущества, обремененного сервитутом, с одной стороны, и лиц, осуществляющих право сервитута, — с другой. По существующему законодательству это должны быть граждане или юридические лица — собственники, либо владельцы, либо пользователи земельного участка или иной недвижимости. Можно сказать, что, как и вещный сервитут римского права, сервитут российского права устанавливается в пользу определенного земельного участка или иной недвижимости. В зависимости от оснований возникновения и целей установления сервитуты делятся на публичные и частные. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, ее субъектов, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, без изъятия земельных участков. Например, публичные сервитуты могут устанавливаться нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с градостроительной документацией и правилами застройки в случаях, если это определяется государственными или общественными интересами. Публичный сервитут вводится с учетом результатов общественных слушаний.
|
|
|
Публичные сервитуты могут устанавливаться для: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещение на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора воды и водопоя; прогона скота через земельный участок; других целей.
Отличие публичного сервитута от частного заключается: а) в основаниях возникновения; б) в том, что публичный сервитут вызывается интересами не отдельного лица, а государства, муниципального образования или местного населения, т.е. пользу от него получает неопределенное число лиц.
В тех случаях, когда установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь землевладелец вправе требовать изъятия у него, в том числе и путем выкупа, данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившим публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного участка с возмещением убытков. По общему правилу, публичный сервитут имеет безвозмездный характер. Собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установившего сервитут, соразмерную плату, если установление публичного сервитута существенно затрудняет использование земельного участка. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются публичным сервитутом, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.
Частный сервитут устанавливается соглашением сторон или по судебному решению. Частный сервитут распространяется на соседний земельный участок (имеющий общую границу), а в отдельных случаях — и на другой участок (например, чтобы пройти к колодцу, требуется пересечь несколько земельных участков). Он может устанавливаться для обеспечении прохода и проезда через земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимости (земельного участка или другой недвижимости), которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Соглашение о сервитуте заключается между собственником земельного участка и лицом, требующим его установления. К числу последних могут относиться собственники недвижимого имущества, пожизненные наследующие владельцы или постоянные пользователи. Договор об установлении сервитута может быть самостоятельным (например, договор об установлении права прохода через участок) или входить в иной договор (например, в договор об аренде административного здания включается условие о размере, границах земельного участка, предоставляемого для прохода к дому). По общему правилу частный сервитут имеет возмездный характер; установление бесплатного частного сервитута может быть предусмотрено только федеральным законом, поэтому собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых он установлен. Поскольку сервитут неотделим от недвижимости, он сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу и не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен[18].
Аренда является наиболее распространенным правом на земельные участки, расположенные в черте городских и сельских поселений. С учетом того что законодатель отказывается от предоставления государственных и муниципальных земель в пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование (за исключением незначительного количества случаев, предусмотренных ЗК РФ), арендные отношения, как, впрочем, и правоотношения частной собственности на земельные участки, получают все большее развитие. Эти отношения возникают на основе договора аренды. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно ст. 22 ЗК РФ в качестве арендодателей могут выступать собственники земельных участков, а также законные представители лиц, не достигших совершеннолетия, при получении последними земельных участков в порядке наследования (в аренду такой участок может быть сдан на срок до достижения наследником совершеннолетия). На стороне арендаторов могут быть любые физические и юридические лица, включая иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц (за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ). В ряде случаев установлены дополнительные требования к арендаторам. Возможно заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Такой договор может быть заключен: а) если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим — на праве хозяйственного ведения или всем — на праве хозяйственного ведения (при этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в него иных правообладателей помещений в этом здании); б) если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности. Для приобретения прав на земельный участок обладатели прав на недвижимое имущество (граждане или юридические лица) сообща обращаются в орган местного самоуправления или орган государственной власти в соответствии с его компетенцией.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
По договору безвозмездного пользования земельным участком одна сторона обязуется передать или передает его в безвозмездное временное пользование другой стороне, а последняя обязуется вернуть этот участок в том состоянии, в котором получила или в состоянии, обусловленном договором. Основное отличие этого договора от аренды заключается в его безвозмездном характере. Но следует оговориться, что безвозмездный пользователь муниципальных или государственных земель не освобождается от уплаты налога на недвижимость, а до его введения — земельного налога (если он не отнесён к льготной категории), поскольку одним из принципов земельного права и законодательства является платность использования земель.
В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться участки: а) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с его компетенцией) — государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления; б) гражданам в виде служебного надела; в) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам или юридическим лицам на основании договора.
Срок этого договора ограничен одним годом только в отношении земельных участков, предоставляемых государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям; пользование служебным наделом ограничено сроком существования трудового договора. Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков. Категории работников таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и ее субъектов. Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений по заявлениям работников на основе решения соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков. По общему правилу право безвозмездного срочного пользования на служебный надел прекращается с прекращением работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен. Прекращение права оформляется решением организации, предоставившей такой надел. Работник, прекративший соответствующие трудовые отношения, имеет право использовать этот надел в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ. ЗК РСФСР 1991 г. содержал более четкую формулировку; «В случае, когда на служебном наделе произведен посев сельскохозяйственных культур, право пользования уволенного работника служебным наделом прекращается после снятия урожая».
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведя исследование на тему «Вещные права на земельные участки», сделаем выводы.
Земельный участок как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. По нормам действующего конституционного, гражданского и земельного законодательства ее правовой режим описан неоднозначно. Земля олицетворяет и природный экономический ресурс, и экологическую среду. Эта особенность предопределяет два естественных права на землю: право каждого человека на природопользование в местах своего проживания и хозяйственной деятельности и право на благоприятную окружающую среду, которое закреплено в ст. 42 Конституции РФ.
Земельный участок, пожалуй, самый «проблемный» объект вещных прав. Его индивидуализация и порядок детального описания и определения наиболее сложны и регламентируются на уровне закона. Специфика заключается и в том, что земельные участки не обладают признаком дискретности в полном его смысле. В природные объекты не вложен человеческий труд, а потому и цена их определяется главным образом экономическими и политическими соображениями, спросом и предложением на них. Так, начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы при проведении торгов в форме аукциона определяется на основании отчета независимого оценщика и варьируется в зависимости от градостроительной ценности земельного участка, ситуации на рынке и уровня затрат на развитие инженерной инфраструктуры. Формально нормы ст. 9 и 36 Конституции РФ и ст. 129 и 130 ГК РФ признают возможность нахождения земли в собственности, земельный участок обладает всеми гражданско-правовыми признаками вещи. С другой стороны, земля в естественном состоянии не обладает свойствами объекта вещного права собственности, как в узком смысле слова, так и в широкой его интерпретации как полной власти над имуществом. Все правомочия субъекта права на землю специфичны и условны. ГК РФ допускает только ограниченное право распоряжения – с отсылкой на ст. 129 ГК РФ. Положение п. 3 ст. 209 ГК РФ определяет, что земля может находиться в обороте в той мере, в какой это допускается земельным законодательством. Ограничивается право распоряжения землей и запретом произвольного изменения категории земель ее правообладателем, что предопределяет ограничение вариантов ее использования.
В отношении ограниченных вещных прав отсутствует ясность в формулировках в плане распространения на них положений об ограничении оборотоспособности земли. Пункт 2 ст. 27 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. К таковым относятся исключительно земли, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, главным образом стратегического, военного и административного значения. При этом именно предприятиям ВПК и организациям управления стратегически важными объектами изъятые из оборота земли и предоставляются. В то же время вряд ли возможно обременение таких земель сервитутом либо предоставление их в пользование частным лицам, не говоря уже об ипотеке, в отношении которой законом однозначно установлен запрет (п.1 ст.336 ГК РФ).
Ограниченные в обороте земли определены в законе исчерпывающим образом.
По содержанию дееспособность субъектов ограниченных вещных прав на землю есть совокупность соответствующих прав и обязательств, налагаемых на них в силу специфики объекта прав – земли, поэтому то или иное ограниченное вещное право на землю нельзя назвать просто правом в полном смысле этого понятия. Будучи по отношению к третьим лицам абсолютными правами, ограниченные вещные права на землю всегда относительны в отношениях правообладателя с государством или муниципалитетом. Реализация ограниченных вещных прав на землю обусловлена не только пределами осуществления гражданских прав, но и обязанностями совершать определенные действия и принимать требуемые в силу закона меры в процессе землепользования. Парадокс заключается в том, что активная обязанность субъекта вещного права зависит не от соглашения, а от закона. С точки зрения сторонников существования правоотношения между лицом и вещью обязательства налагаются законом в отношении земельного участка. Однако поскольку вещное правоотношение всегда носит межсубъектный характер решение вопроса сведется к обязанности исполнять закон, установленный властным органом – представителем государства или муниципального образования. Специфика ограниченного вещного права определяется и в соотношении с правом собственности – обладающим наибольшей полнотой вещным правом. Содержание права собственности охватывает все допустимые имущественные правомочия в отношении объекта прав. Ограниченное вещное право допускает одновременное с правом собственности хозяина существование чужого права на ту же вещь, как бы «сжимая» его право, поскольку собственник в этом случае лишается возможностей свободной реализации всех своих правомочий в отношении собственного имущества. При прекращении ограниченных вещных прав право собственности «восстанавливается» в первоначальном объеме без каких-либо дополнительных условий. Возникшее одним из первых еще в древнем римском праве такое ограниченное вещное право, как эмфитевзис (наследственная аренда земли), по своему содержанию, объему правомочий, вытекающим из него искам было наиболее близким праву собственности. На примере эмфитевзиса можно выявить как сходства, так и различия права собственности и ограниченного вещного права.
С учетом приведенных положений, ограниченное вещное право на землю рассматривается как устанавливаемое и определяемое на уровне закона и подлежащее государственной регистрации, не ограниченное конкретным сроком действия субъективированное право на чужой индивидуально-определенный земельный участок, открыто и самостоятельно используемое субъектом для удовлетворения своих интересов, носящее абсолютный характер, обременяющее право собственности и производное от него, но в то же время привязанное не к личности собственника, а к земельному участку.
|
|
|
