 |
Стоимостная оценка и суждения
|
|
|
|
1. Применение принципов настоящих стандартов к конкретным ситуациям потребует выработки суждений. Эти суждения должны делаться объективно и не должны использоваться для завышения или занижения результатов оценки. Выработка суждений происходит с учетом назначения (цели) оценки и принятой базы оценки, а также любых других допущений, применимых к оценке.
Объективность
2. Процесс оценки требует от оценщика формирования беспристрастных суждений в отношении того, в какой степени следует полагаться на различные фактические данные или допущения при выработке оценочного заключения. Для обеспечения достоверно оценок важно продемонстрировать, что соответствующие суждения вырабатывались в условиях, способствующих прозрачности и минимизации влияния любых субъективных факторов на процесс оценки.
3. Принципы МСО устанавливают механизмы обеспечения необходимой степени контроля и процедур, позволяющие обеспечить необходимую степень независимости и объективности, благодаря чему результаты оценки можно будет рассматривать как свободные от давления. Кодекс этики является надлежащей основой правил поведения оценщиков. В соответствии с целью оценки может предусматриваться наличие у оценщика определенного статуса или требоваться раскрытие информации, подтверждающей его статус. Конкретные требования по этим вопросам излагаются в соответствующем стандарте.
Компетентность
4. Поскольку оценка требует определенных навыков и суждений, фундаментальная предпосылка стандартов состоит в том, что оценки будут подготавливаться лицом или фирмой, обладающими соответствующими техническими навыками, знаниями объекта оценки, рынка, на котором он обращается, и цели оценки.
|
|
|
5. В случае комплексных оценок или оценок, связанных с большим количеством активов, вполне приемлемо, если оценщик обращается за помощью к специалистам по частным вопросам общей работы — при условии, что в задании на оценку будет сделана соответствующая оговорка в этом отношении (см. МСО 101 «Задание на оценку»).
Цена, затраты и стоимость
6. Цена — это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая за актив. В силу конкретных финансовых возможностей, мотивов или особых интересов данного покупателя или продавца уплаченная цена может отличаться от стоимости, которую другие лица могут приписывать активу.
7. Затраты представляют собой сумму, необходимую для приобретения или создания актива. Когда актив уже был приобретен или создан, затраты на него становятся фактически понесенными. Цена взаимосвязана с затратами, поскольку уплаченная за актив цена становится затратами покупателя на него.
8. Стоимость не является фактом, а мнением:
(a) о наиболее вероятной цене, которая была бы заплачена за актив при его обмене, или
(b) об экономических выгодах от владения активом.
Стоимость в обмене представляет собой гипотетическую цену, при этом гипотеза, на основании которой рассчитывается стоимость, определяется целью оценки. Стоимость для собственника представляет собой расчетную оценку выгод, которые могут быть получены определенной стороной от владения активом.
9. Слово «оценка» может использоваться для обозначения расчетной стоимости (итоговая оценка) или относиться к процессу получения расчетной стоимости (к акту оценки). Как правило, конкретный смысл употребления этого слова в настоящих стандартах виден из контекста. Если возникает риск спутать смысл или необходимо провести четкое различие между альтернативными значениями слов, в стандартах используются дополнительные уточняющие слова.
|
|
|
Рынок
10. Рынок — это среда, в которой происходит обмен товарами и услугами
в форме торговли между покупателями и продавцами посредством механизма цен. Концепция рынка предполагает, что товары или услуги могут оборачиваться между покупателями и продавцами без неоправданных ограничений на их деятельность. Каждая сторона будет реагировать на соотношения спроса и предложения и другие ценообразующие факторы, а также учитывать свое собственное понимание относительной полезности товара или услуги и индивидуальные потребности и желания.
11. Для того чтобы рассчитать наиболее вероятную цену, которая может быть уплачена за актив, необходимо сформировать представление о границах рынка, на котором может обращаться данный актив. Это связано с тем, что цена, которую можно получить за актив, будет зависеть от числа покупателей и продавцов на определенном рынке на дату оценки. Чтобы они обладали влиянием на цену, покупатели и продавцы должны иметь доступ к соответствующему рынку. Рынок может определяться по различным критериям, к числу которых относятся:
(a) товары или услуги, которые торгуются на рынке (например, рынок
транспортных средств отличается от рынка золота);
(b) ограничения на объем торговли или распространение (например, производитель товара может не иметь инфраструктуры для проведения маркетинга или доступа к конечным пользователям, а конечные пользователи могут и не иметь потребности в товаре в том объеме, в каком он производится изготовителем);
(c) географические особенности (например, рынок аналогичных товаров или услуг может быть местным, региональным, национальным или международным).
12. Хотя в каждый конкретный момент времени рынок может быть замкнутым на себе и мало зависеть от деятельности на других рынках, на протяжении периода времени рынки будут влиять друг на друга. Например, в любой момент времени цена актива в одном государстве может оказаться выше, чем цена, которая может быть получена за идентичный актив в другом государстве. Если исключить влияние искажающих факторов, вызванных торговыми ограничениями или финансовой политикой правительства, поставщики будут со временем увеличивать поставки актива в ту страну, в которой можно будет получить более высокую цену, и сокращать поставки в те государства, где цены ниже, таким образом достигая сближения цен.
|
|
|
13. Если иное не вытекает из контекста, ссылки на «рынок» в МСО означают рынок, на котором на дату оценки обычно совершается обмен с оцениваемым активом или обязательством и к которому большинство участников этого рынка, в том числе текущий собственник актива, обычно имеют доступ.
14. В силу различных несовершенств рынки редко когда функционируют совершенным образом, поддерживая постоянное равновесие между спросом и предложением и равномерный уровень рыночной активности. Характерные несовершенства рынка включают нарушение предложения, внезапное увеличение или уменьшение спроса и асимметрию между знаниями участников рынка. Поскольку рыночные участники склонны реагировать на такие несовершенства, в каждый конкретный момент времени рынок, скорее всего, приспосабливаться к тем или иным изменениям, вызвавшим дисбаланс. Оценка, целью которой является определение наиболее вероятной цены на рынке, должна отражать условия на соответствующем рынке, как они сложились на дату оценки, а не какую-либо скорректированную или сглаженную цену, основанную на предполагаемом восстановлении равновесия.
Рыночная активность
15. Степень активности на любом рынке колеблется. Хотя с течением времени появляется возможность определить нормальный уровень активности на рынке, на большинстве рынков будут иметься периоды, в течение которых торговая активность будет значительно, выше или ниже этой нормы. Уровни активности могут определяться; только в относительном выражении, например, можно сказать, рынок в настоящее время является более или менее активным, чем на предыдущую дату. Не существует какой-либо четкой границы между активным и неактивным рынками.
|
|
|
16. Когда спрос велик по отношению к предложению, цены, ожидается, будут возрастать, что обычно будет привлекать боль число продавцов к выходу на рынок и, следовательно, приведет росту торговой активности. Когда спрос низкий, а цены падают, будет наблюдаться обратная ситуация.
Тем не менее разные уровни активности могут являться реакцией на движение цен, а не служить его причиной. Сделки могут происходить и на рынках, которые в данное время менее активны, чем обычно, и, что не менее важно, потенциальные покупатели, скорее всего, имеют представление о цене, при которой они будут готовы выйти на рынок.
17. Информация о цене, полученная на основе данных неактивного рынка, все же может служить доказательством рыночной стоимости. Период падения цен, скорее всего, будет характеризоваться снижением уровня активности и увеличением продаж, которые могут быть названы «вынужденными» (см. пп. 52-54 ниже). Однако и на падающих рынках существуют продавцы, которые действуют не по принуждению, и игнорирование ценовых свидетельств, связанных с такими продавцами, будет являться игнорированием реалий рынка.
Участники рынка
18. Ссылки МСО на «участников рынка» распространяются на всю совокупность физических лиц, компаний или других организаций, которые участвуют в реальных сделках или которые планируют вступить в сделки, относящиеся к конкретному виду активов. Готовность к сделке и любые взгляды, распространяемые на участников рынка, принимаются типичными для фактических или потенциальных покупателей и продавцов, действующих на рынке на дату оценки, и не должны восприниматься как относящиеся к конкретному физическому или юридическому лицу.
19. При проведении основанной на рынке оценки обстоятельства, которые специфичны для текущего собственника или одного конкретного потенциального покупателя, не имеют значения, поскольку как заинтересованный продавец, так и заинтересованный покупатель являются гипотетическими физическими или юридическими лицами с признаками типичных участников рынка. Соответствующие признаки рассматриваются в разделе, посвященном концептуальным основам рыночной стоимости (см. пп. 30 (d); 30 (е).Концептуальные основы рыночной стоимости также требуют игнорирования любого элемента специальной стоимости или любого элемента стоимости, который не будет доступным для участников рынка в целом (см.
пп. 30 (а), 30 (f).
Специфичные факторы
20. Факторы, специфичные для конкретного покупателя или продавца и не характерные для участников рынка в целом, не должны включаться в состав входных переменных, используемых в рыночной оценке. Следующие факторы служат примерами специфичных факторов, которые могут и не быть характерными для участников рынка:
|
|
|
(a) дополнительная стоимость, возникающая за счет создания портфеля схожих активов;
(b) уникальные синергии между оцениваемым активом и другими активами, принадлежащими его собственнику;
(c) юридические права или ограничения;
(d) налоговые льготы или налоговые обязательства;
(е) способность использовать актив уникальным и доступным лишь данному субъекту образом.
21. Являются ли такие факторы специфичными для субъекта или они также будут доступны и другим участникам на рынке, как правило, определяется в каждом конкретном случае индивидуальном порядке. Например, бывают активы, сделки с которыми совершаются не по отдельности, а совместно с другими активами. Любые синергии, образующиеся за счет сочетания с сопутствующими активами, в результате будут также переходить участникам рынка вместе с передачей всей группы активов, поэтому эти синергии нельзя будет считать специфичными для конкретного лица.
22. Если целью оценки является определение стоимости для конкретного собственника, то субъектно-специфичные факторы должны находить свое отражение при оценке актива. Ситуации, в которых может потребоваться определение стоимости для конкретного собственника, могут возникать:
(a) при обосновании инвестиционных решений;
(b) при анализе производительности активов.
Агрегация
23. Стоимость отдельных активов часто зависит от их сочетания с другими сопутствующими активами. Примерами этого являются:
(a) взаимозачет активов и обязательств в портфеле финансовых инструментов;
(b) портфель объектов имущества, которые дополняют друг друга за счет обеспечения потенциального покупателя критической массой активов или присутствием в стратегически важных местах;
(c) группа станков в составе производственной линии или программное обеспечение, необходимое для функционирования станка или станков;
(d) формулы (recipes) и патенты, которые поддерживают бренд;
(e) взаимозависимость земельных участков, зданий, машин и другого оборудования, задействованных в бизнесе.
24. В ситуациях, когда требуется проведение оценки активов, которыми владеют в сочетании с дополнительными или сопутствующими активами, важно четко определить, подлежит ли оценке вся группа или портфель активов или же каждый из активов должен быть оценен по отдельности. В последнем случае также важно определить, предполагается ли оценивать каждый актив:
(a) как отдельный объект, но в предположении, что остальные активы также будут доступны покупателю, или;
(b) как отдельный объект, но в предположении, что остальные активы не будут доступны покупателю.
Базы оценки
25. База оценки представляет собой заявление об основных допущениях измерения в стоимостной оценке.
26. Она описывает основные допущения, на которых будет основываться определяемая стоимость, например, характер гипотетической сделки, отношения и мотивацию сторон и степень экспозиции актива на рынке. Приемлемая база оценки будет зависеть от целей оценки. Следует проводить четкое различие между базой оценки и:
(a) подходами или методами, используемыми для получения оценок стоимости;
(b) типами оцениваемых активов;
(c) фактическим или предполагаемым состоянием актива на момент оценки;
(d) какими-либо дополнительными допущениями или специальными допущениями,которые модифицируют основные допущения оценки при учетеконкретных обстоятельств.
27. База оценки может относиться к одной из трех основных категорий:
(a) в первую категорию входят базы, указывающие на наиболее вероятную
цену, которая могла бы быть получена в гипотетическом обмене, происходящем на свободном и открытом рынке. Рыночная стоимость, согласно ее определению в настоящих стандартах, входит именно в эту категорию;
(b) вторая категория содержит базы, указывающие на выгоды, которые физическое или юридическое лицо может получить от владения активом. Получаемые стоимости соотносятся с соответствующим физическом или юридическом лицом и, возможно, не имеют никакого отношения к участникам рынка в целом. Инвестиционная стоимость и специальная стоимость, в соответствии с их определениями в настоящих стандартах,входят в данную категорию:
(с) третья категория содержит базы, указывающие на цены которые на разумных основаниях могли бы быть согласованы в отношении актива при его обмене между двумя конкретными сторонами. Хотя такие стороны могут быть не связанными между собой и вести независимые коммерческие переговоры, актив не обязательны: подвергается экспозиции на рынке, и согласованная цена может отражать особые преимущества или отрицательные стороны от владения активом вовлеченными в сделку сторонами, а не с позиции рынка в целом. Справедливая стоимость в том виде, в каком она определена в настоящих стандартах, попадает в данную категорию.
28. Стоимостные оценки могут потребовать применения различных баз оценки, которые определяются законодательством,правилами,в рамкахчастного договора или в ином документе. Хотя такие базы могут показаться аналогичными базам оценки, определенным в настоящих стандартах, их применение может потребовать подходов, отличающихся от описываемых в МСО, если в соответствующих документах не делается однозначная ссылка на МСО. Подобные базы должны истолковываться и применяться в соответствии с положениями исходного документа. Примерами баз оценки, определяемых в прочих нормативных документах, служат различные базы оценочных измерений, содержащиеся в МСФО и других стандартах бухгалтерского учета.
ВИДЫ СТОИМОСТИ
Рыночная стоимость
29. Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива или обязательств на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.
30. Определение рыночной стоимости следует трактовать в соответствии со следующими концептуальными рамками:
(а) «Расчетная денежная сумма...» относится к выраженной в деньгах цене, которая может быть уплачена за актив при коммерческой рыночной сделке. Рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой,которая,поразумным соображениям, может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена — наилучшая из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма финансирования, продажа с получением объекта обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент специальной стоимости;
(b) «...за которую состоялся бы обмен актива...» указывает на то обстоятельство, что стоимость актива является предполагаемой расчетной величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Она представляет собой цену в сделке на дату оценки, при осуществлении которой выполняются всех прочие условия, содержащиеся в определении
рыночной стоимости;
(c) «...на дату оценки...» выражает требование, чтобы стоимость относилась
к конкретной дате. В силу того что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки стоимости отражает текущее состояние и условия рынка на дату оценки, а не на любую другую дату;
(d) «...между заинтересованным покупателем...» — относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний собственник актива также входит в число тех, кто составляет этот «рынок»;
(e) «...и заинтересованным продавцом...» — подразумевается продавец, который не горит желанием продать, не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене,которая не считается разумной на рынке в данный момент. Мотивом заинтересованного продавца является продажа актива на рыночных условиях по максимально возможной цене на открытом рынке проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактическое положение реального собственника имущества во внимание не принимается, так как «заинтересованный продавец» - это гипотетический собственник;
(f) «...в результате коммерческой сделки...» означает, что между сторонами нет никаких особых или специальных взаимоотношений например, отношений между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и арендатором, которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или завышенным по причине наличия элемента
специальной стоимости. Предполагается,что сделка по рыночной стоимости
должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями, и каждая из сторон действует независимо;
(g) «...после проведения надлежащего маркетинга...» означает, что актив должен быть выставлен на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, цене в соответствии с определением рыночной стоимости. Метод продажи должен обеспечивать получение наилучшей цены на рынке, к которому у продавца имеется доступ. Продолжительность периода выставления может быть разной в зависимости от типа актива и рыночных условий. Единственным условием является то, что цена должна быть такой, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа рыночных участников. Период выставления предшествует дате оценки;
(h) «...при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо...» означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого актива, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них использует соответствующую информацию расчетливо, стремясь достичь наиболее выгодной с точки зрения своей позиции в сделке цены. Имеется в виду расчетливость в отношении состояния рынка на дату оценки, а не в отношении ретроспективных суждений, выражаемых на более позднюю дату. Например, случай, когда продавец продает активы в условиях рынка с падающими ценами по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен, необязательно считается проявлением нерасчетливости. При этом, как и в других ситуациях при сделках в условиях меняющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действуют в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на данный момент;
(i) «...и без принуждения...» означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но ни одну из сторон не заставляют совершить сделку.
31. Понятие рыночной стоимости подразумевает, что цены устанавливаются на открытом и конкурентном рынке, участники которого наделены свободой действий. Рынок актива может быть как международным, так и местным. Рынок может состоять из множества покупателей и продавцов или характеризоваться ограниченным числом участников рынка. Подразумевается, что рынок, где актив предлагается для продажи, является рынком, на котором, как правило, происходит обмен с данными активами (см.
пп. 16-20 выше).
32. Рыночная стоимость активов будет отражать их наиболее эффективное использование. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование актива, которое максимизирует его продуктивность и которое физически возможно, юридически допустимо и финансово реализуемо. Наиболее эффективное использование может подразумевать продолжение существующего использования актива или соответствовать его альтернативному использованию. Оно определяется таким использованием актива, которое участник рынка будет иметь в виду при формировании цены, которую он будет готов предложить за актив.
33. Наиболее эффективное использование актива, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования
в составе группы активов, когда необходимо учитывать вклад актива в общую стоимость.
34. Определение наиболее эффективного использования предусматривает анализ следующего:
(а) при рассмотрении того, является ли то или иное использование возможным, следует обращать внимание на то, какие виды использования представляются разумными с позиции участников рынка;
(b) при проверке условия юридической допустимости необходимо учитывать любые юридические ограничения на использование актива, например, выделенное зонирование территории;
(c) условие финансовой реализуемости предполагает рассмотрение любых имеющихся физически возможных и юридически допустимых альтернативных видов использований актива, которые способны принести достаточную отдачу типичному участнику рынка, превышающую отдачу в существующем использовании, с учетом затрат на переход к такому использованию.
Транзакционные издержки
35. Рыночная стоимость является расчетной обменной ценой актива безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателя на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки.
Инвестиционная стоимость
Инвестиционная стоимость — это стоимость актива, рассматриваемого в качестве отдельной инвестиции или предназначающегося для использования в операционных целях, для его собственника или будущего собственника.
37. Она является базой оценки, специфичной для конкретного субъекта. Хотя стоимость актива для собственника, т. е. инвестиционная стоимость, может оказаться такой же, как и сумма, которая может быть выручена от его продажи другому лицу, эта база оценки отражает выгоды, получаемые тем или иным лицом от владения активом, и, таким образом, не обязательно предполагает совершение гипотетического обмена.
Инвестиционная стоимость отражает обстоятельства и финансовые целитого субъекта, для которого будет проводиться оценка, и очень часто она используется для измерения эффективности инвестиций. Различия между инвестиционной стоимостью активов и их рыночной стоимостью мотивируют покупателей и продавцов выходить на рынок.
Справедливая стоимость
38. Справедливая стоимость —это расчетная цена при передаче активовили обязательств между конкретными осведомленными и заинтересованными сторонами, отражающая соответствующие интересы каждой из сторон.
39. Определение справедливой стоимости в МСФО отличается от приведенного выше определения. Комитет по стандартам считает, что определения справедливой стоимости, содержащиеся в МСФО, в целом соответствуют рыночной стоимости. Определение и применение справедливой стоимости в соответствии с МСФО рассматриваются в стандарте МСО 300 «Оценки для финансовой отчетности».
40. Кроме как для использования в целях финансовой отчетности, справедливую стоимость следует отличать от рыночной стоимости в
остальных случаях. Справедливая стоимость предполагает определение цены, которая бы оказалась справедливой для двух конкретных сторон сделки, учетом соответствующих преимуществ или негативных последствий, которые каждая из сторон получит от сделки. Она широко применяется в судебном контексте. Напротив, рыночная стоимость требует, чтобы при ее определении во внимание не принимались какие бы то ни было преимущества, которые не будут доступными для участников рынка в целом.
41. Справедливая стоимость представляет собой более широкое понятие,чем рыночная стоимость. Хотя во многих случаях цена, которая является справедливой в сделке между двумя сторонами, будет равна цене, которую можно получить на рынке, могут возникнуть ситуации, когда определение справедливой стоимости потребует учета вопросов, которые не должны приниматься во внимание при оценке рыночной стоимости, к примеру, учет элементов специальной стоимости, возникающих при объединении прав.
42. 42. Примеры использования справедливой стоимости:
(а) определение цены, которая является справедливой в контексте владения акциями в непубличном бизнесе, когда доли участия в бизнесе у двух конкретных сторон таковы, что цена, справедливая для них, отличается от цен на рынке;
(b) определение цены, которая являлась бы справедливой как для арендодателя, так и арендатора в рамках либо постоянной передачи объекта аренды, либо погашения обязательств по аренде.
Специальная стоимость
43. Специальная стоимость —это сумма,которая отражает определенныехарактеристики активов, имеющие стоимость только для специального покупателя.
44. Специальный покупатель —конкретный покупатель,для которогоконкретный актив обладает специальной стоимостью благодаря преимуществам, возникающим в результате обладания им, но не доступных другим покупателям на рынке.
45. Специальная стоимость может возникнуть,когда актив обладаетхарактеристиками, которые делают его более привлекательным для конкретного покупателя, чем для любого другого покупателя на рынке. Соответствующие характеристики могут быть как физическими, так и географическими, экономическими или юридическими характеристиками. Рыночная стоимость требует исключать из рассмотрения любые элементы специальной стоимости, поскольку в ее определении всегда предполагаетсясуществование некоего заинтересованного покупателя, а не конкретного заинтересованного покупателя.
46. Всякий раз, когда выявляется специальная стоимость, о ней следует сообщать в отчете, указывая на ее четкое отличие от рыночной стоимости.
Синергетическая стоимость
47. Синергетическая стоимость — это дополнительный элемент стоимости, создаваемый в результате сочетания двух или более активов или имущественных прав, когда объединенная стоимость выше, чем сумма стоимостей, взятых по отдельности. Если синергетические эффекты оказываются доступными только для одного конкретного покупателя, такая стоимость является примером специальной стоимости.
ДОПУЩЕНИЯ
48. Дополнительно к указанию базы оценки часто бывает необходимым вводить одно или несколько уточняющих допущений, проясняющих состояние активов в гипотетической обменной сделке или обстоятельства, при которых предполагается обмен активом. Такие допущения могут существенно влиять на стоимость.
• К примерам дополнительных допущений, находящихся в широком использовании, относятся:
• допущение о том, что бизнес передается в сделке как полноценное действующее предприятие;
• допущение о том, что в сделке передаются активы, незадействованные в бизнесе, либо по отдельности, либо в совокупности;
• допущение, что отдельно оцениваемый актив передается совместно с другими дополнительными активами (см. п.п. 24 и 25 выше);
• допущение, что определенное количество акций передается либо как пакет акций, либо по отдельности;
• допущение о том, что занятое собственником имущество освобождено им в гипотетической сделке.
50. Если вводится допущение, предполагающее обстоятельства, которые отличаются от существующих на дату оценки фактов, такое допущение становится специальным допущением (см. МСО 101 «Задание на оценку»). Специальные допущения часто используются для иллюстрации возможноговлияния дополнительных факторов на изменение стоимости активов. Прилагательное «специальные» при этом необходимо для того, чтобы обратить внимание пользователей оценки на тот факт, что результат оценки зависит от изменения существующих условий или он отражает мнение, которое в целом не будет разделяться рыночными участниками на дату оценки.
51. Допущения и. специальные допущения должны быть разумными и соответствовать целям, для которых потребовалась оценка.
Вынужденные продажи
52. Термин «вынужденная продажа» часто используется в тех ситуациях, когда продавец вынужден продать актив и, как следствие, не представляется возможным обеспечить активу надлежащий маркетинговый период. Цена, которую можно получить в данных условиях, будет зависеть от характера давления на продавца, и причин, в силу которых не удается обеспечить надлежащий маркетинг. Эта цена может также отражать возможные последствия для продавца, если ему не удастся продать актив в течение отведенного срока. Если не известны ни характер, ни причины ограничений продавца по сделке, то цена при вынужденной продаже не может быть реалистично определена. Цена, на которую продавец согласится в вынужденной продаже, отразит его особые обстоятельства, а не обстоятельства гипотетического заинтересованного продавца, подразумеваемого в определении рыночной стоимости. Цена, получаемая в результате вынужденной продажи, имеет только случайное отношение к рыночной стоимости или любой другой базе оценки,определенной в данном стандарте.«Вынужденная продажа» — это описание ситуации, при которой происходит обмен имуществом, а не отдельная база оценки.
53. Если необходимо определить показатель цены, которую можно получить в обстоятельствах вынужденной продажи, потребуется также четко определить причины имеющихся у продавца ограничений, в том числе последствия срыва продажи в отведенный срок с изложением соответствующих допущений. Если данные обстоятельства отсутствуют на дату оценки, то они должны быть четко обозначены как специальные допущения.
54. Продажи, происходящие на неактивных или падающих рынках, не должны автоматически признаваться «вынужденными продажи» просто потому, что продавец смог бы надеяться получить на лучшую цену при улучшении условий. За исключением случаев, когда продавец действительно вынужден совершить продажу к установленному крайнему сроку, который препятствует надлежащему маркетингу, продавец будет считаться заинтересованным продавцом в рамках определения рыночной стоимости (см.п.п. 17 и 30 (е) выше).
ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ
55. Для получения результатов оценок, проводимых на той или иной базе оценки (см. п.п. 25-28 выше), могут применяться один или несколько подходов к оценке. Далее в данном разделе описываются три основных подхода, используемых в оценке. Все они основываются на экономических принципах равновесной цены, ожидания выгод или замещения. Особенно рекомендуется использование для оценки более чем одного подхода или метода, где есть недостаточно фактической или наблюдаемой информации для получения надежного заключение с использованием одного метода.
Сравнительный подход
56. Сравнительный подход обеспечивает получение показателя стоимости путем сравнения оцениваемого актива с идентичными или аналогичными активами, в отношении которых доступна информация о ценах.
57. В рамках данного подхода первым шагом является рассмотрение цен по сделкам с идентичными или аналогичными активами, которые недавно произошли на рынке. Если наблюдается недостаточное количество недавних сделок, также может оказаться целесообразным рассмотреть цены предложения по идентичным или схожим активам, которые были выставлены на продажу, при условии, что уместность такой информации четко определена и была подвергнута критическому анализу. Для отражения различий между условиями фактической сделки и допущениями, лежащими в основе используемой базы оценки, или прочими допущениями,сделанными в процессе проводимойоценки, может оказаться необходимым ввести в ценовую информацию по
|
|
|
