Лекция 1. Нормативно-правовые основы оценки имущества.

Имущество – юридическое понятие - это совокупность подлежа­щих денежной оценке юридических отношений, в которых находится дан­ное лицо. Юридические отношения, подлежащие денежной оценке, в свою оче­редь достаточно часто называют имущественными отношениями. Содержание имущества, принадлежащего какому-либо лицу, представ­ляет собой:

1) Актив:

а) совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права;

б) совокупность прав на чужие действия (долговое имущество).

2) Пассив:

а) совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица;

б) совокупность обязательств, существующих у данного лица. Таким образом, каждое лицо обладает имуществом, и каждое лицо обладает только одним имуществом.

Понятие об имуществе как совокупности юридических отношений недолжно быть сравнимо с совокупностью вещей, физически не связанных, но объединенных общим именем и выступающих как целое (музей, магазин, библиотека и т.п.), поскольку рассматриваемое поня­тие - не набор вещей вообще, а система юридических и экономических отношений, возникающих в отношении прав на определенное лидерство, набор вещей или отдельную вещь.

В настоящее время оценка стоимости имущества и другие виды оценки в основном базируются на требованиях меж­дународных стандартов, ориентированных на условия традицион­ной рыночной экономики. Они предусматривают достоверную и достаточную информационную базу, четко действующую систему ограничений и определенных условий, жесткие процедуры оцен­ки в рамках трех обязательных методов определения стоимости.

Отечественная нормативно-правовая база, регулирующая про­фессиональную деятельность по оценке собственности, нача­ла складываться с принятием в 1991 г. Закона «О собственности». В настоящее время нормативно-правовая база оценки стоимости имущества предприятий включает Гражданский кодекс РФ, Фе­деральные законы «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г., «Об акционерных обществах», «О несостоятельности (банкротстве)», Постановление Правитель­ства РФ «Об уполномоченном органе по контролю за осущест­влением оценочной деятельности в Российской Федерации» от 20 августа 1999 г.; Постановление Правительства РФ «О лицен­зировании оценочной деятельности» от 11 апреля 2001 г., Поста­новление Министерства труда и социального развития РФ «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «Оценщик (эксперт по оценке имущества)» от 27 ноября 1996 г.; Постановление Правительства РФ «Об утверждении «Стандар­тов оценки, обязательных к применению субъектами оценоч­ной деятельности» от 6 июля 2001 г.; государственный стандарт РФ «Единая система оценки имущества. Основные положе­ния», ГОСТ 51195.0.01-98; государственный стандарт РФ «Еди­ная система оценки имущества. Термины и определения», ГОСТ 51195.0.02-98 (действие двух последних стандартов при­остановлено); международные стандарты оценочной деятельно­сти и стандарты РОО.

В настоящее время разработка и ввод государственных стан­дартов в систему оценки объектов имущества находится в начальной стадии. В 1998 г. были утверждены два государствен­ных стандарта — «Единая система оценки имущества. Общие по­ложения» и «Единая система оценки имущества. Термины и опре­деления». В соответствии с этими ГОСТами должна быть разра­ботана Единая система оценки имущества (ЕСОИ), т. е. комплекс взаимоувязанных государственных стандартов, устанавливающих

положения, правила и требования, обеспечивающие норматив­ное и организационное единство при выполнении работ по оцен­ке имущества, а также взаимодействие заинтересованных сторон в области оценочной деятельности. Цель ЕСОИ — формирова­ние организационно-методической основы обеспечения качества услуг по оценке имущества, оказываемых юридическими и физи­ческими лицами в интересах наиболее полного удовлетворения интересов государства и потребителей. Положения, правила и тре­бования ЕСОИ должны обеспечивать взаимопонимание и кон­структивное взаимодействие между сторонами — участниками оценки; установление оптимальных требований к важнейшим со­ставляющим процесса оценки; унификацию требований к соста­ву и формам представления.

В практике оценки широко используются требования между­народных стандартов Международного комитета по стандартам оценки имущества. В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. были при­няты «Стандарты оценки, обязательные к применению субъекта­ми оценочной деятельности». Эти стандарты регламентируют определение видов стоимости объекта оценки, подходы к оценке и ее методы. Они содержат требования к проведению оценки.

Действующее законодательство содержит перечень случаев обязательной оценки имущества предприятия, краткий обзор ко­торых показан в табл. 1.

Таблица 1.

Общие законодательные основы оценки имущества

Законодательные основы оценки имущества

Федеральный закон «Об обществах с огра­ниченной ответственностью» при купле-продаже доли (вклада) Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» при продаже предприятия на аукционе или по конкурсу Федеральный закон «Об акционерных рбществах» при продаже акций

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Окончание табл. 1.

Правовая основа деятельности оценщика определена в Феде­ральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Фе­дерации». Данный закон является основным документом, кото­рый регламентирует оценочную деятельность в России. Закон определяет понятия «оценочная деятельность», «рыночная стои­мость объекта оценки», «субъекты оценочной деятельности» и «объекты оценки». Он предполагает обязательность оценки с при­влечением профессиональных оценщиков в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частич­но государству, субъектам Федерации либо муниципальным об­разованиям, а также при возникновении спора о стоимости иму­щества. Закон определяет, что основанием возникновения отно­шений по поводу оценки имущества является договор, который заключается в письменной форме и фиксирует условия проведе­ния оценки. По ее результатам составляется отчет профессиональ­ного оценщика об оценке объекта. Закон устанавливает незави­симость оценщика. В соответствии с этим оценка имущества не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридиче­ского лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указан­ными лицами в близком родстве или свойстве.

Согласно закону, оценщик имеет право применять самостоя­тельно методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки; требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта обеспечения доступа в полном объеме к докумен­тации, необходимой для осуществления этой оценки; получать

разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осу­ществления данной оценки; запрашивать в письменной или уст­ной форме у третьих лиц информацию, необходимую для прове­дения оценки имущества (за исключением информации, являю­щейся государственной или коммерческой тайной); в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки имущества, оценщик указывает это в отчете; привлекать по мере необходимости на до­говорной основе к участию в проведении оценки имущества иных оценщиков либо других специалистов; отказаться от проведения оценки имущества в случаях, если заказчик нарушил условия до­говора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

Основными обязанностями оценщика являются: соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законо­дательства РФ об оценочной деятельности, а также принятых на его основе нормативно-правовых актов РФ и субъектов Федера­ции; сообщать заказчику о невозможности своего участия в про­ведении оценки имущества вследствие возникновения обстоя­тельств, препятствующих проведению объективной оценки; обес­печивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки; предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, уставе и этике соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете, а также документов, отражающих результаты оценки.

В соответствии с квалификационной характеристикой, утвержденной Постановлением Министерства труда и социаль­ного развития РФ от 27 ноября 1996 г., оценщик обязан устанав­ливать рыночную или иную стоимость; выявлять потребности в услугах по оценке объектов; устанавливать деловые контакты и проводить переговоры с заказчиками; заключать и оформлять до­говоры по установленной форме; составлять отчет о выполнен­ной работе в письменной форме; обеспечивать сохранность со­ставленного отчета в течение трех лет; предоставлять по требова­нию правоохранительных органов информацию из своего отчета об оценке; использовать все известные методы оценки имуще­ственных комплексов. К. общим требованиям, которые предъяв­ляются к оценщику, относятся: высшее базовое образование,

профессиональная переподготовка, обширные познания в различ­ных областях знаний (экономика, право, бухгалтерский учет, ана­лиз и диагностика финансово-хозяйственной деятельности, цено­образование, налогообложение, строительство); постоянная ра­бота по совершенствованию своих знаний и формированию баз рыночных данных; опыт работы; независимость, объективность, беспристрастность; пунктуальность в соблюдении сроков выпол­нения оценочных работ. Важным основанием нормативно-пра­вового обеспечения профессиональной оценочной деятельности являются ведомственные нормативные акты.