 |
Лекция 8 . Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости
|
|
|
|
На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные предпринимательские структуры, способствующие эффективности его оборота. Покупатель - главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо. Именно для покупателей и работает вся структура рынка недвижимости,
Ввиду, того, что права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, приобретение и другие операции с объектами недвижимости (дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами - государственной регистрацией прав на недвижимое имущество призванными обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.
Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физические лицо, принимающее инвестиционные решения. Он осуществляет вложение собственных или заемных денежных, а также иных привлеченных имущественных или интеллектуальных ценностей в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование.
Инвесторы, владеющие современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом. В качестве инвестора могут выступать органы, уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами; физические лица - граждане, в том числе и иностранные; юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели и Др.).
Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут использовать разные пути: кредитование под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.
|
|
|
Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель — застройщик (девелопмент).
Застройщик, как субъект первичного рынка недвижимости выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием «управление инвестициями».
К ним относятся:
• выбор экономически эффективного проекта;
• создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);
• получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;
• поиск инвесторов;
• определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;
• разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;
• отбор и привлечение подрядчиков;
• контроль над осуществлением работ.
Осуществление операций по развитию проекта недвижимости застройщиком (девелопером) можно разделить на три стадии.
1. Определение экономической целесообразности и возможности реализации проекта.
Применительно к строительству объектов жилой недвижимости на территории муниципального образования это означает:
- прогноз динамики населения и его семейной структуры;
- оценку состояния платежеспособного спроса на жилье в различных социально-демографических группах населения;
- определение экономических параметров градостроительной ситуации (выбор выгодных мест застройки, состояние территории застройки и т.д.).
2. Определение наилучших условий реализации проекта и разработка детального плана его осуществления.
|
|
|
На этой стадии определяются границы конкретных земельных участков, необходимых для реализации проекта и конкретное состояние их инфраструктурной обеспеченности В конце этого этапа деятельности застройщик получает права на застройку, необходимую проектно-сметную документацию, полный набор разрешений и согласовании, комплект договоров на получение привлекаемых финансовых ресурсов и переходит к подготовке практической реализации проекта.
3. Практической реализации проекта.
На этой стадии привлекаются строительные фирмы, организуется финансирование осуществляемых работ, проводится приемка законченного строительством объекта недвижимости и его продажа.
Таким образом, застройщик (девелопер) - центральная и системообразующая фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.
Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик - физическое или юридическое лицо (специализированная фирма), которое выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.
Активно развивающимся в настоящее время видом предпринимательской деятельности на рынке недвижимости является оценка обьектов недвижимости. Институт профессиональной оценки недвижимости развивается по нижеприведенным направлениям.
1.Государственная оценка обьектов недвижимости и контроль за ее осуществлением. 2.деятельность общественных саморегулируемых организации оценщиков.3.Деятельность независимых оценщиков и оценщиков, действующих в рамках специализированных юридических организаций.
Становление предпринимательской деятельности в сфере недвижимости относится к первой половине 90-х гг., когда начал формироваться отечественный рынок недвижимости. Характерными особенностями развития рынка недвижимости в этот период являются:
потребительские мотивации, формирующие спрос на рынке недвижимости, недвижимость начинает рассматриваться финансовыми институтами как объект инвестиций с целью извлечения прибыли лишь на завершающем этапе;
неурегулированность прав на недвижимость и слабость нормативно-правовой базы рынка, что позволило быстро наращивать количество сделок в начале периода и стало тормозом на этапе его завершения;
|
|
|
преобладание перераспределительных тенденций между различными по уровню доходов слоями населения, между старыми и новыми капиталами.
В современных предпринимательских фирмах создаются профессионально-предпринимательские группы, такие, как ипотечные, страховые компании по страхованию титула, консультанты по операциям с недвижимостью и т.д. каждая из этих групп выполняет свои функции, а в рамках одной фирмы могут быть разные направления деятельности. Например, девелоперская деятельность и деятельность по управлению недвижимостью достаточно часто пересекаются, особенно на рынке коммерческой недвижимости.
Ключевую роль среди профессионалов, работающих на рынке недвижимости, играют риэлторы. Риэлтерская деятельность на данный момент является постоянно развивающейся сферой услуг, которые оказываются риэлтерскими фирмами (т.е. юридические лицами различных форм собственности Риэлтерская деятельность — деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.
В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов
Законодательно определено, какие виды работ и услуг, связанных с риэлтерской деятельностью, подлежат лицензированию, например:
- посредничество в сделках купли-продажи, мене, аренде объектов недвижимости;
- управление объектами недвижимости по договору с собственником этих объектов;
- заключение договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, предусматривающих отчуждение объектов недвижимости.
|
|
|
Главными лицензионными требованиями к претендентам на осуществление риэлтерской деятельности являются:
- сведения о помещениях, предназначенных для осуществления лицензируемой деятельности, и правах на них;
- сведения, характеризующие профессиональную квалификацию лица, которое намерено осуществлять лицензируемую деятельность;
- сведения о платежеспособности (наличии достаточных финансовых ресурсов) для возмещения возможных убытков, причиненных по вине лицензиата заказчиком его услуг.
Основные направления деятельности риэлтеров.
1. Риэлтер выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риэлтер осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтера-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. 2. Риэлтер выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтера обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.
3. Риэлтер выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтером заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтер принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:
- выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;
- анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих сделке;
- разработка оптимальной программы проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.
4. Риэлтерская фирма выступает как дилер. Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтера (был приобретен ранее с целью последующей продажи).
5. Посредническая деятельность риэлтера. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтер не является непосредственной стороной.
6. Торговая деятельность риэлтера. При таком статусе риэлтер выполняет следующие функции:
|
|
|
- предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки;
- предоставляет консультационные услуги и услуги по оформлению документов;
- предоставляет услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.
7. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями.
8. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса).
9. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтера направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.
10. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.
11. Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании:
а) агентских договоров и договоров подряда;
б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;
в) доверительного управления объектов недвижимости.
|
|
|
