Вопрос 8.Доходный подход в оценке бизнеса. Достоинства и недостатки. Метод дисконтированных денежных потоков.

Доходный подход считается наиболее надежным. Основным его преимуществом является то, что он единственный подход который учитывает будущие ожидания отн-ьно цен, затрат, инвестиций, т.е. данный метод оценивает будущие выгоды от владения бизнесом. Отрицательной же его характеристикой является то, что очень сложно определить обоснованный денежный поток и ставку дисконта. Существует 2 метода определение стоимости доходным подходом: 1) Метод, основанный на пересчете будущих ежегодных доходов предприятия в текущую ст-ть – МДДП. 2) Метод, базирующийся на накоплении сред.величины дохода - метод прямой капитализации. МДДП – это метод опр-я капитализированной стоимости доходов, при котором последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей. Метод основан на том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. В тоже время собственник не продаст свой бизнес ниже текущей стоимости прогнозных будущих доходов. МДДП используется в следующих случаях, когда ожидаемые денежные потоки в будущих периодах нестабильны.

Этапы оценки предприятия МДДП: 1) Проведение анализа фин.показателей бух.отчетности предприятия, которые выявляют среднегодовые темпы роста выручки от реализации продукции, расходов предприятия, прирост оборотного капитала и капитальных вложений. 2) Определение длительности прогнозного периода. В качестве прогнозного периода принимается период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста предприятия не стабилизируются. Предполагается, что в постпргнозный период должны быть долгосрочные. Стабильные темпы роста или бесконечный поток доходов. В РФ в качестве прогнозного периода принимается 3 года, т.к. долгосрочные прогнозы могут оказаться нереальными. 3) Выбор моделей денежного потока. Денежный поток – разница между притоками и оттоками средств на предприятии. Выделяют следующие виды денежного потока: а) денежный поток для собственного капитала=чистая прибыль+амортизационные отчисления+(-) уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала (СОК)+(-) увеличение (уменьшение) долгосрочной задолженности-Капитальные вложения (КВ). б) денежный поток для инвестиционного капитала= чистая прибыль+амортизационные отчисления+(-) уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала (СОК) -Капитальные вложения (КВ). В обех моделях денежный поток может быть рассчитан как в текущих ценах, так и с учетом фактора инфляции. 4) Проведение ретроспективного анализа и прогноз валовой выручки от реализации. Следует придерживаться общего правила, гласящего. Что прогноз валовой выручки должен быть логически совместим с ретроспективными показателями деятельности предприятия и отрасли в целом. Оценки, основанные на прогнозах, которые заметно расходятся с историческими тенденциями, представляются неточными. Анализ валовой выручки и ее прогноз требуют детального рассмотрения и учета целого ряда факторов, среди которых: номенклатура выпускаемой продукции; объемы производства и цены на продукцию; ретроспективные темпы роста предприятия; спрос на продукцию; темпы инфляции; имеющиеся производственные мощности; перспективы и возможные последствия капитальных вложений; общая ситуация в экономике, определяющая перспективы спроса; ситуация в конкретной отрасли с учетом существующего уровня конкуренции; доля оцениваемого предприятия на рынке; долгосрочные темпы роста в постпрогнозный период; планы менеджера данного предприятия.5) Анализ и прогноз расходов предприятия. На этом этапе необходимо: - изучить структуру расходов предприятия, в особ-ти соответствия пост.и перем.затрат; - убрать единоврем.и чрезвыч.статьи в фин. отчетности за прошлые годы и в будущих прогнозных периодах они не встретятся; - определить амортизационные отчисления, исходя из наличия активов, их будущего прироста и выбытия; - рассчитать затраты на выплату %-ов на основе прогнозируемых уровней задолженности. 6) Анализ и прогноз инвестиций. Он состоит из: а) Определения излишка или недостатка собственного оборотного капитала. Излишек увеличивает рыночную стоимость собственного капитала предприятия, а недостаток д.б. восполнен, поэтому он уменьшает рыночную стоимость предприятия; б0 Анализа Капитальных Вложений с целью замены основного капитала по мере его износа и расширение производственных мощностей; в) Расчета изменения (увеличения или уменьшения) долгосрочной задолженности. 7) Определение ставки дисконта. В зависимости от выбора моделей денежного потока выбирается ставка дисконта, либо для собственного капитала (при расчете применяются: модель оценки капитальных активов и метод кумулятивного построения), либо для инвестиц.кап-ла (при расчете прим-ся модель средневзвеш. сто-ти кап-ла). 8) Расчет величины стоимости в постпрогнозный период. Предполагается, что после прогнозного периода доходы стабилизируются и будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста. Модель Гордона: С = СF/(K-g); где CF- денежный поток доходов за 1 год постпрогнозного периода, К – ставка дисконта, g – долгосрочные темпы роста денежного потока, С – стоимость в постпрогнозный период или стоимость реверсии. 90 Расчет текущей стоимости предприятия – сумма текущей стоимости денежного потока. 10) Внесение поправок: - на величину нефункцианирующих активов. Она основывается на том, что при рассчете стоимости учитываются активы предприятия, участвавашие в производстве. Но есть и такие активы, которые не участвуют в формировании денежного потока (законсервированные ОФ), но они имеют свою стоимость, поэтому их можно продать, а затем суммировать со стоимостью. Полученной при ДДП. – Корректировка величины собственного оборотного капитала (СОК). В модель ДДП включается требуемая величина СОК. Фактическая величина может не совпадать с требуемой, поэтому необходима корретировка: избыток СОК прибавляется, а недостаток вычитается из предварительной стоимости.

Метод капитализации прибыли.

Доходный подход считается наиболее надежным. Основным его преимуществом является то, что он единственный подход который учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций, т.е. данный метод оценивает будущие выгоды от владения бизнесом. Отрицательной же его характеристикой является то, что очень сложно определить обоснованный денежный поток и ставку дисконта. Существует 2 метода определение стоимости доходным подходом: 1) Метод, основанный на пересчете будущих ежегодных доходов предприятия в текущую стоимость – МДДП. 2) Метод, базирующийся на накоплении средней величины дохода - метод прямой капитализации.

Метод капитализации прибыли заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации: V=I/R, где V - стоимость; I - периодический доход; R – коэффициент капитализации. Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода, доход с недвижимости является стабильным или, по крайней мере. Ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Основное преимущество этого метода – простота расчетов и то, что этот метод в конечном счете непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости. Однако метод не следует применять, когда отсутствует информация о рыночных сделках; если объект еще не построен, а значит, не вышел на режим стабильных доходов; когда объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, т.е. требует серьезной реконструкции. Метод имеет еще один серьезный недостаток. Дело в том, что в формуле расчета текущей стоимости присутствует ежегодный доход. В качестве этого дохода при оценке недвижимости берется так называемый чистый операционный доход. Это такой доход, который получается из потенциального валового дохода после вычитания из него всех возможных потерь и операционных расходов, включая резерв на замещение. Эта информация

очень часто относится к разряду коммерческих тайн, и доступ к ней крайне ограничен. В силу этого задача сбора информации о рыночных сделках и, следовательно, расчет коэффициента капитализации является довольно сложной проблемой. Практическое применение метода капитализации предусматривает следующие основные этапы: 1) Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости); 2) Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована; 3) Расчет адекватной ставки капитализации; 4) определение предварительной величины стоимости; 5) Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются); 6) Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

При применении этого метода возникает целый ряд проблем, во-первых, как определить чистый доход предприятия, во-вторых, как выбрать ставку капитализации.

Для российских условий в большинстве случаев наиболее обоснованной базой метода капитализации может оказаться чистая прибыль. Этот показатель всегда и единообразно отражается в бухгалтерском учете и воспринимается участника рынка бизнеса.

Ставка капитализации - это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости. Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

1) Способ рыночной экстракции для идентичных объектов:

R₀=I/n*∑R_i,

где R_i – коэффициент капитализации i-го объекта; R_i = I_i /V_i

2) Способ рыночной экстракции для разнородных объектов:

R₀ = ∑R_j * V_i²,

где R₀- – коэффициент капитализации оцениваемого объекта; R_j - коэффициент капитализации j-го объекта; V_i – весовой коэффициент объекта –аналога.

Вопрос 9. Принципы оценки предприятий. Основой процесса оценки является система оценочных принципов. В результате многолетнего опыта зарубежных экспертов-оценщиков сформулированы три группы принципов, связанных с: 1) представлением владельца об имуществе;

2) рыночной средой; 3) эксплуатацией имущества. 1) Принципы, связанные с представлением владельца об имуществе. Данная группа включает в себя принципы полезности, замещения и ожидания. Принцип полезности гласит, что предприятие обладает стоимостью. Если оно может быть полезным потенциальному владельцу, т.е. предназначено для производства определенного вида продукции, ее реализации и получения прибыли. Принцип замещения означает,что разумный покупатель не заплатит за предприятие больше. Чем наименьшая цена, запрашиваемая за другое аналогичное предприятие с такой же степенью полезности.Принцип ожидания, т.е. ожидание будущей прибыли или других выгод, которые могут быть получены в будущем от использования имущества предприятия, а также размера денежных средств от его перепродажи. 2) Принципы, связанные с рыночной средой. Эта группа включает следующие принципы: зависимости, соответствия, взаимосвязи между спросом и предложением, конкуренции, изменения стоимости. Зависимость. Стоимость предприятия зависит от множества факторов, но и само оцениваемое предприятие влияет на стоимость окружающих объектов недвижимости и других предприятий, находящихся в данном регионе. Соответствие. Любое предприятие должно соответствовать рыночным и градостроительным стандартам, действующим в данном регионе, а проекты предприятий – общепринятым традициям использования земельных участков в данном регионе. Предложение и спрос. Обычно спрос оказывает на цену предприятия большее влияние, чем предложение, так как он более изменчив. На стоимость предприятий оказывает большое влияние соотношение спроса и предложения. Если спрос превышает предложение, то при постоянстве факторов цены растут; если предложение превышает спрос, цены падают; если же спрос соответствует предложению, цены стабильны. Конкуренция. Это соревнование предпринимателей в получении прибыли; она обостряется в тех сферах экономики, где намечается рост прибыли, ведет к росту предложения и снижению массы прибыли. Изменение. Ситуация на рынке постоянно изменяется: появляются новые предприятия, изменяется профиль действующих; изменяются также экономическая, социальная. Техническая и политическая сферы деятельности предприятия. Объекты собственности изнашиваются, изменяется техника, технология, сырьевая база. Характер использования земли зависит от влияния государства и частного сектора. Экономические условия открывают новые возможности, колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Человеческие вкусы и устремления претерпевают изменения. Поэтому эксперты-оценщики должны проводить оценку стоимости предприятия на конкретную дату. 3) Принципы, связанные с эксплуатацией имущества. Группа принципов, связанных с эксплуатацией имущества, включает: принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономической (оптимальной) величины и экономического разделения и соединения прав собственности. Остаточная продуктивность земельного участка. Любой вид предпринимательской деятельности, как правило, требует наличия четырех факторов производства труда, капитала, управления и земли. Каждый используемый фактор производства должен оплачиваться вновь произведенной стоимостью. Создаваемой данной деятельностью. Земля недвижима, а труд. Капитал и управление «привязаны» к ней. Вначале оплачиваются три «привязанных» фактора производства, а затем собственник земли из остатка прибыли получает ренту (либо налог на землю. Либо арендную плату). Т. о., земля имеет «остаточную стоимость», т.е. компенсируется тогда, когда есть остаток дохода после оплаты воспроизводства всех других факторов производства. Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость предприятия или чистая прибыль, полученная от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо улучшения или дополнения к действующим факторам производства. Некоторые факторы увеличивают стоимость имущественного комплекса предприятия на большую величину, чем связанные с ними затраты, а некоторые уменьшают. Возрастающая или уменьшающая отдача. Данный принцип гласит: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущим растущими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, но замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем прирост затрат на добавленные ресурсы. Сбалансированность (пропорциональность) предприятия. Данный принцип означает, что любому виду производства соответствуют оптимальные сочетания факторов производства, при которых достигается максимальная прибыль, а значит, и максимальная стоимость предприятия. Оптимальный размер (масштаб). Данный принцип гласит: Любой фактор производства должен иметь оптимальные размеры – будь то само предприятие, его отдельные производства либо участок земли., на котором находится предприятие. Экономическое разделение и соединение имущественных прав собственности. Данный принцип означает следующее: имущественные права следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость предприятия. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это основной принцип оценки, означающий разумное и возможное использование предприятия, обеспечивающее ему наивысшую текущую стоимость на эффективную дату оценки, или то использование, выбранное на разумных и возможных альтернативных вариантов, которое приводит к наивысшей стоимости земельного участка, на котором находится предприятие. Перечисленные принципы универсальны и применимы ко всем видам имущества. Их содержание может меняться в зависимости от специфики объекта.