Користування жилими приміщеннями в будинках (квартирах) приватного житлового фонду

Жилі приміщення власник може здавати. До­говір найму є двостороннім. Він належить до числа консенсуальних договорів, тобто таких, що створюють права і обов'язки з моменту досягнення згоди сторін. Сторонами виступають наймодавець (влас­ник жилого будинку) і наймач. До жилих приміщень, які можна зда­вати в найом, крім ізольованих належать і неізольовані — прохідні кімнати та їхні частини. За ЦК такі приміщення можуть передаватися у найм тільки за короткостроковим договором найму, до 1 року (ст. 869). У будинках, що належать громадянам, жилі приміщення можуть здаватися в найом на визначений термін або без його визначення. За наявності потреби в житлі власник бу­динку (квартири) повинен попередити наймача про передбачуване розірвання договору за три місяці (у разі укладення договору найму без визначення терміну). Це попередження є юридичним фактом, що виступає як необхідна умова розірвання договору найму жилого приміщення. Для забезпечення прав власника (наймодавця), воно може здійснюватися через нотаріальну контору, а разі її відсутності — через виконавчий орган відповідної місцевої ради. У цьому випад­ку воно підтверджується свідоцтвом про його передачу і є попере­дженням наймачу.

З припиненням договору найму жилого приміщення припиня­ються права і обов'язки сторін, у тому числі й право наймача та чле­нів його сім'ї користування жилим приміщенням. Наймач зобов'яза­ний звільнити приміщення, яке він займав. У разі відмови він підля­гає виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого при­міщення. Припинення договору найму тягне за собою виселення не тільки наймача, а й осіб, що з ним проживають.

Відсутність передбаченого ст. 168 ЖК попередження про розір­вання договору житлового найму є підставою для відмови у позові, а не у прийнятті позовної заяви. Правовідносини, що виникають між власником житла у приватному житловому фонді та наймачем регу­люються в цілому нормами Цивільного кодексу. Разом з тим цивіль­не законодавство застосовується з урахуванням вимог Житлового кодексу.

При розгляді спорів, пов'язаних з користуванням жилими примі­щеннями в будинках і квартирах, належних громадянам на праві приватної власності (про виселення, право користування тощо), слід виходити з норм гл. 6 розд. III ЖК про користування жилими примі­щеннями в будинках (квартирах) приватного житлового фонду.

Норми гл. 2 цього розділу ЖК про користування жилими примі­щеннями в будинках державного і громадського житлового фонду до житлових відносин у приватному житловому фонді застосовуються у випадках, коли в гл. 6 ЖК є посилання на них (наприклад, ст. 116 ЖК застосовується щодо виселення членів сім'ї власника, які не є учасниками спільної власності на дане житло) або коли схожі жит­лові відносини не врегульовані нормами гл. 6 і застосування до них норм гл. 2 не суперечить змісту (прикладом може бути ст. 98 ЖК, яка встановлює судовий порядок виселення тимчасових жильців).

Передбачені ст. 168 ЖК обмеження щодо розірвання договору найму жилого приміщення у приватному житловому фонді на вимо­гу власника (наймодавця) не є порушенням закону про захист права власності. Власник не може бути протиправно позбавлений права власності або обмежений у цьому праві. Він сам розпоряджається майном на умовах, встановлених законом. Таке здійснення власни­ком свого права відповідає ЦКУ. Тому при виселенні посилатися лише на те, що позивач є власником жилого приміщення, який має охоронюване законом право володіння, користування і розпорядження належним йому майном, не може бути єдиною підставою для виселення наймача.

Не є підставою для виселення членів сім'ї (в тому числі колиш­ніх) власника жилого будинку (квартири) сам факт переходу права власності на це майно до іншої особи (осіб), оскільки їх право корис­тування жилим приміщенням урегульовано житловим законодав­ством, згідно з яким ніхто не може бути виселений із займаного жи­лого приміщення або обмежений у праві користування ним інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом (ч. З ст. 9 ЖК).

Дострокове припинення договору та виселення наймача — це цивільно-правова санкція, що застосовується до останнього за пору­шення відповідних договірних зобов'язань. Дострокове розірвання договору найму у разі виникнення спору може бути проведено тіль­ки в судовому порядку. Основою для припинення договору та висе­лення наймача є руйнування, перебудова жилого приміщення, вико­ристання його не за призначенням тощо. Переобладнання і перепла­нування жилих і підсобних приміщень, балконів і лоджій власника­ми квартир, наймачами і орендарями може провадитися лише з метою поліпшення благоустрою квартири за відповідними проекта­ми і без ущемлення інтересів інших громадян, які проживають у цьому будинку. Наймачі та орендарі квартир можуть виконувати вказані роботи тільки з дозволу власника будинку (квартири).

У п. З Постанови Пленуму Верховного суду України "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" від 12 квітня 1985 р. за № 2 зазначено, що укла­дений з власником будинку на певний строк договір найму жилого приміщення може бути достроково розірваний за вимогою наймо­давця лише тоді, коли наймач або спільно проживаючі з ним особи систематично руйнують, псують жиле приміщення чи використову­ють його не за призначенням або систематичним порушенням пра­вил співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку, або наймач систематично (не менше трьох місяців підряд) не вносить квартирної плати і плати за комунальні послуги (ст. 168 ЖК), або коли відповідно до затвердже­ного виконавчим органом місцевої ради проекту переобладнання чи перепланування будинку при капітальному ремонті жиле приміщен­ня, що займає наймач, не може бути збережено (ст. 165 ЖК).

Для розірвання договору найму жилого приміщення за вимогою наймодавця з мотиву систематичного порушення наймачем або чле­нами його сім'ї правил співжиття (ч. 4 ст. 168 ЖК) не потрібно, щоб у відношенні до відповідачів попередньо застосовувалися заходи по­передження та громадського впливу, зазначені в ч. 1 ст. 116 ЖК.

Укладений на невизначений строк договір найму жилого примі­щення може бути розірваний за вимогою наимодавця із зазначених вище підстав, а також, якщо жиле приміщення, яке займає наймач, необхідне для проживання йому і членам його сім'ї, і наймач був по­переджений про наступне розірвання договору не менше ніж за три місяці (ст. 168 ЖК).

Правила ч. З ст. 168 ЖК про можливість розірвання за вимогою наимодавця укладеного на невизначений строк договору найму жи­лого приміщення в будинку, що належить громадянину, лише за умови, що займане наймачем приміщення необхідне для проживан­ня наимодавця та членів його сім'ї (з попередженням про розірван­ня договору за три місяці) не суперечать положенням Закону "Про власність" щодо здійснення громадянином права приватної власнос­ті. В даному разі йдеться не про встановлення обмежень власнику розпоряджатися своїм майном, а про виконання зобов'язань, котрі виникли внаслідок розпорядження власником своїм майном.

Закон гарантує наймачу продовження дії договору найму жилого приміщення і користування жилим приміщенням, яке він займає, після переходу права власності на жилий будинок до іншої особи в силу купівлі-продажу, дарування, успадкування.