Нотаріальний захист при укладенні угод про відчуження квартири (будинку)

Нотаріальне посвідчення переходу права власності на житло ви­конує насамперед охоронювальну функцію, завдяки фіксації юри­дичного факту набуття чи припинення прав на житло, що має юрис-дикційне значення.

Нотаріат в Україні — це система органів і посадових осіб, на які покладено обов'язок посвідчувати права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняти інші нотаріальні дії, з метою надан­ня їм юридичної вірогідності.

Вчинення нотаріальних дій в Україні покладається на нотаріусів, які працюють у державних нотаріальних конторах, державних нота­ріальних архівах (державні нотаріуси) або займаються приватною нотаріальною діяльністю (приватні нотаріуси). У населених пунк­тах, де не має нотаріусів, нотаріальні дії вчиняються уповноважени­ми на це особами.

Згідно зі ст. 55 Закону України "Про нотаріат" та пунктами 48— 53 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від

-408-

18 червня 1994 р. за № 18/5 визначається порядок посвідчення угод про відчуження майна. У першу чергу нотаріуси посвідчують угоди, відносно яких законодавством встановлено обов'язкову нота­ріальну форму, а також за бажанням сторін і будь-які інші угоди, що не потребують обов'язкової нотаріальної форми. При цьому нотаріу­си та інші посадові особи перевіряють, чи відповідає зміст посвідчу-ваної ними угоди вимогам закону і дійсним намірам сторін.

При нотаріальному посвідченні договорів про відчуження жило­го будинку, що підлягає реєстрації, нотаріус вимагає подання доку­ментів, які підтверджують право власності на вказане майно в осіб, які його відчужують.

Право власності на жилий будинок, квартиру може бути під­тверджено, зокрема, одним із таких документів:

— нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, довічно­го утримання, дарування, міни;

— договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі;

— свідоцтвом про придбання жилого будинку (частини будинку) з прилюдних торгів;

— свідоцтвом про право приватної власності на будинок (части­ну будинку);

— свідоцтвом про право власності, яке видається відповідним органом (у разі приватизації житла);

— свідоцтвом про право на спадщину;

— свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя;

— договором про поділ майна;

— рішенням суду тощо.

Крім правовстановлюючого документа на жилий будинок (квартиру), якщо він підлягає реєстрації, нотаріус вимагає довідку-характеристику бюро технічної інвентаризації, а в населених пунк­тах, де інвентаризація не проведена, — довідку виконавчого коміте­ту відповідної ради, в якій викладена характеристика відчужуваної будівлі.

Коли з довідки-характеристики видно, що власник, наприклад, жилого будинку здійснив або здійснює його перебудову чи прибудо­ву, в тому числі перепланування жилого будинку, переобладнання нежилого приміщення в жиле і навпаки, або звів чи зводить госпо­дарські, побутові будівлі та споруди без встановленого дозволу або без належно затвердженого проекту, чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, нотаріус вимагає подання рішення виконавчого комітету місцевої ради або відповідної місцевої адміністрації про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господар­ські, побутові будівлі та споруди. У разі відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження жилого бу­динку, власником якого здійснено таку перебудову, прибудову, пе­реобладнання чи зведено господарські побутові будівлі та споруди.

При посвідченні договору про відчуження житлового будинку, квартири, перевіряється відсутність заборони на відчуження або арешту за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів не­рухомого майна.

У разі наявності заборони угода про відчуження майна, обтяже-ного боргом, посвідчується за наявністю згоди кредитора і набувача про переведення боргу на набувача. У разі переведення боргу на на­бувача нотаріус вимагає подання відповідної довідки (заяви), вида­ної кредитором.

Посвідчення таких угод про відчуження або заставу житла про­вадиться за місцезнаходженням вказаного майна.

Угоди про відчуження жилого будинку, будівництво якого не за­кінчено, посвідчуються за наявності рішення виконавчого комітету місцевої ради або відповідної місцевої державної адміністрації про згоду на таке відчуження.

Разом з тим необхідно зазначити, що чинне законодавство не пов'язує можливість укладення громадянином договору купівлі-про-дажу, міни, дарування жилого будинку (частини його) залежно від дозволу на це виконавчого органу місцевої ради, наявності у набу­вача прописки за місцем знаходження будинку.

Повнота нотаріального захисту суб'єктів права власності на житло забезпечується правом на оскарження дій нотаріусів, відпо­відно до цього склалася судова практика, яка знайшла своє відобра­ження у Постанові Пленуму Верховного Суду України "Про судову практику в справах за скаргами на нотаріальні дії або відмову в їх вчиненні" від 31 січня 1992 р. за № 2.