Глава 3. Рыночное окружение объекта.

3.1. Анализ внешней среды

Декларируемая до кризиса стоимость земельных участков Подмосковья была значительно завышена. Многие известные компании покупали по достаточно низкой цене крупные земельные массивы, затем при помощи PR раздували их стоимость и таким образом в несколько раз увеличивали капитализацию своих компаний. Реальная же цена рыночных сделок была существенно ниже. Следствием кризиса на финансовых рынках мира и России явилась нехватка финансовых ресурсов и затруднения в получении кредитов. Нехватка денег в свою очередь привела с одной стороны к падению спроса на землю, а с другой стороны вынуждает крупных землевладельцев, работавших на кредитных деньгах, продавать часть активов. Поэтому основной тенденцией на оптовом рынке земельных участков Подмосковья в настоящее время является тенденция снижения цены предложения и падения спроса.С сентября 2008 по январь 2009 года цена предложения на крупные земельные участки Подмосковья уменьшилась на 30-50%. Причем даже те компании, которые декларировали повышение цены предложения на свои земли с начала 2009 года, в действительности опустили цены еще на 25-30%.

Кроме того, многие крупные игроки на земельном рынке осуществили изменение категории и вида разрешенного использования части своих земельных участков. При этом кадастровая стоимость земельных участков категории земли поселений с разрешенным использованием для жилищного строительства может в сотни раз превышать кадастровую стоимость тех же участков в категории земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства. Соответственно также увеличилось и налоговое бремя на владельцев этих участков. Наиболее сильно подешевели те земли, которые были более переоценены до кризиса. В первую очередь это касается отдаленных от Москвы участков. Так в настоящее время можно найти предложения земельных участков с разрешенным использованием для дачного строительства на расстояниях около 70-80 км от МКАД по цене 200-300 долларов за сотку. Но в то же время, если хозяева участков испытывают большие финансовые затруднения, они готовы существенно опускать цены и на очень перспективные участки, находящиеся в пределах 10-20 километровой зоны от МКАД. Так в 10 километровой зоне МКАД появляются предложения участков категории земли поселений с разрешенным использованием для жилищного строительства по цене от 5-7 тыс. долларов за сотку.В сложившейся ситуации, когда спрос на большие (от нескольких гектаров) участки упал почти до нуля, и их владельцы не могут найти покупателя даже по демпинговой цене со скидкой в 50% и более, ряд крупных землевладельцев осуществляет межевание своих участков с целью дальнейшей продажи. Для этого берутся участки площадью 25-50 га, имеющие соответствующий вид разрешенного использования (для ИЖС или для дачного строительства) и межуются в соответствии с утвержденным проектом планировки на мелкие участки средней площадью 10-20 соток.

В дальнейшем владельцы планируют выставить эти участки на розничный рынок (просто как земельные участки или участки с подведенными коммуникациями), не без оснований надеясь, что такой продукт найдет своего покупателя. По мере увеличения предложения спрос будет падать, и покупатель будет выбирать лучшие по совокупности показателей (расположение, видовые характеристики, подъезд, планировка территории, качество дорог и коммуникаций, адекватная цена) предложения на рынке.

3.2. Темпы инфляции.

По данным Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования, на повышении инфляционного графика в начале 2011-го сказались последствия прошлогоднего укрепления рубля и разгона цен на продовольствие в России и мире. Но затем, в середине года, если летом, в том числе обошлось без новых катаклизмов, инфляционная кривая пойдет вниз, достигнув, по результатам года 8 - 8,2. А в следующем году инфляция может уменьшиться до 7,5%, надолго задержавшись далее в пределах 6,5-7,0%.

3.3. Природно-экологическая ситуация Дмитровского района Московской области.Природные условия. Природные условия Дмитровского района во многом определяются физико-географическим расположением всего Московского региона, обуславливающим его климатические условия, ландшафтное разнообразие, гидрологический режим, геоморфологическую структуру и множество других природных показателей. Согласно эколого-экономическому районированию, Дмитровский район входит в состав Клинско-Дмитровской зоны, расположенной на северо-востоке Московской области. По степени преобразования естественных природных ландшафтов эта территория относится к природно-техногенной со средней степенью восстановления ресурсного потенциала. На большей части территории преобладают ландшафты с глубиной преобразования до 5 метров. Территория района обладает значительным запасом водных и лесных рекреационных ресурсов, благоприятных для отдыха. Ландшафты Дмитровского района приурочены к Смоленско-Московской моренно-эрозионной возвышенности, имеющей крутой северный склон (до 80 м), расчлененный глубокими речными долинами. Рельеф, как правило, слабоволнистый и мелковолнистый с небольшими пологими возвышенностями. Хорошо развита эрозионная овражно-балочная сеть. Абсолютные отметки высот междуречий изменяются от 200 м до 270 м. В геологическом строении выделяются два горизонта московских и днепровских моренных суглинков, местами разделенных флювиогляциальными песками. На поверхности находится слой покровных суглинков. Практически повсеместно развиты юрские глины, на северо-востоке сохранились песчаные и песчано-глинистые породы мелового возраста. Каменноугольные водоносные горизонты здесь надежно защищены. Территория района относится к слабому (на севере) и среднему (на юге) проявлению карстовых и оползневых процессов.В гидрогеологическом отношении район относится к Московскому артезианскому бассейну. На данной территории достаточно широкое развитие получили верховодка и воды, спорадически распространенные на разной глубине в песчаных линзах и прослоях морен. Эти воды местами обладают напором, в связи с чем возможна гидравлическая связь их с водами каменноугольных отложений. Грунты, слагающие разрез, здесь отличаются достаточно высокой надежностью в основании сооружений, за исключением пойменных и болотных отложений. Согласно почвенной оценке, Дмитровский район входит в округ дерново-подзолистых суглинистых почв Смоленско-Московской возвышенности, иногда различной степени смытости. По степени оподзоленности почв в Смоленском округе преобладают среднеоподзоленные (на поверхности водоразделов и верхних частях склонов) и сильнооподзоленные (в микропонижениях водоразделов и нижних частях склонов). Для района характерны земли со средним показателем увлажнения почв и их заболоченности (от 25 до 50 % от общей площади), отмечается достаточно высокая подверженность почв эрозии (от 10 до 25 %). Процессы эрозии получили широкое распространение на сельскохозяйственных землях, что приводит к потере плодородия почвы. Содержание гумуса в почвах невысокое (2,5 %). Лесистость района составляет более 50 %. Зеленые массивы представлены преимущественно еловыми лесами, которые на западе сменяются смешанными елово-широколиственными, мелколиственными березовыми и осиновыми, на востоке – дубовыми. Значительные площади их принадлежат к охраняемым территориям. В гидрографическом отношении район принадлежит к бассейну реки Москвы. В северо-южном направлении района проходит канал имени Москвы, соединенный на юге с Пестовским водохранилищем. Канал Москва-Волга (канал имени Москвы) сооружен в 1932 – 1937 г.г. Длина канала составляет 128 км. Канал снабжает столицу питьевой водой. Ежегодно Москва получает из Волги с помощью канала им. Москвы 1 млрд. м3 воды. В систему входит шесть водохранилищ, имеющих судоходное значение. Канал является одним из величайших сооружений такого рода в мире. Волжская вода с помощью насосов и системы шлюзов поднимается на 38-метровую высоту Клинско-Дмитровской гряды и затем в сторону Москвы-реки идет самотеком. Ширина судоходного канала 85 м, глубина – 5,5 м. Наиболее крупным водотоком района, протекающим в направлении с юго-востока на северо-запад, является река Яхрома (приток реки Москва). Основными притоками реки Яхрома на территории района являются река Волгушка, река Дятлинка и река Камариха (левые притоки). Основная доля речной сети района приходится на малые реки, длиною менее 25 м. Температурный режим поверхностных вод находится в тесной зависимости от сезонных температур воздуха. Климат района формируется под влиянием переноса воздушных масс западных и юго-западных циклонов, а также выноса арктического воздуха с севера и трансформацией воздушных масс разного происхождения. Рассматриваемая территория относится ко II-му поясу умеренно-континентального климата (с относительно холодной зимой и теплым летом). Самый холодный месяц - январь. Средняя месячная температура от -10°С до -11°С. Понижение температуры соответствует антициклональному состоянию погоды. Арктические антициклоны могут вызывать сильные похолодания, редко достигающие -40°С. При вхождении антициклонов и их устойчивом пребывании устанавливается морозная, солнечная, безветренная погода. Приход циклонов сопровождается оттепелями и снегопадами. Весна - переходный сезон, погода очень неустойчива и переменчива. Ветры часто меняют направление, северные ветры приносят резкие похолодания. Примерно с середины июня и до середины августа, 60 - 70 дней, средняя суточная температура не опускается ниже 15°С. Самый теплый месяц - июль, средняя температура 18°С, самые высокие температуры превышают 30°С. Самая высокая температура в городе Дмитров за время наблюдений была +36°С. Ветры преобладают западные. Воздух, приходящий с Атлантики быстро нагревается и дополнительно насыщается влагой за счет испарения с поверхности земли и растений. Осадков выпадает больше, чем в любой другой сезон года, в среднем за месяц по 80 - 90 мм. Часто бывают ливни с грозами. Дожди приходят не только с циклонами, но часто образуются и за счет местного прогревания поверхности земли и быстрого подъема воздуха.

Экологическая ситуация.При оценке современного состояния окружающей среды в Дмитровском районе, помимо природных особенностей, следует учитывать значительное антропогенное влияние, обусловленное различными видами хозяйственной деятельности. Для Клинско-Дмитровской зоны характерны лесохозяйственная деятельность, пригородное садоводство, коллективное садоводство и огородничество. Разрабатываются месторождения глины и песчано-гравийного материала. На юге территории достаточно сильно развито крупное промышленное производство.В Дмитровском районе экологическая ситуация по многим показателям считается удовлетворительной. Определенное антропогенное влияние на качественные показатели экосистем в Дмитровском районе (особенно по его границе) может оказывать хозяйственная деятельность соседних районов (Клинского и Солнечногорского – на северо-западе, Сергиево-Посадского – на востоке). Влияние города Москва не столь существенно и может быть связано лишь с выносом воздушными массами загрязняющих веществ при соответствующем ветровом режиме. По степени преобразования природной среды территория относится к природно-техногенной, с высокой и средней степенью устойчивости к техногенным нагрузкам. Большая часть земель района занята лесным фондом и сельхозпредприятиями, доля земель индустрии в районе составляет всего 4 - 6 %. Учитывая наличие лесопарковой зоны, выполняющей защитные функции, район относится к достаточно благополучным районам Подмосковья. Лесные массивы Дмитровского района отнесены к I-ой группе (высокий класс бонитета - 1-2) и выполняют водоохранные, санитарно-гигиенические и оздоровительные функции. По результатам геохимической оценки, состояние почв в целом по области остается напряженным, что связано с техногенными выбросами промышленных предприятий и энергетических объектов, увеличением численности автотранспорта, применением в агрохозяйствах средств химизации. Так, придорожные территории загрязнены сверх уровней ПДК свинцом, медью, цинком, марганцем. Вблизи автодорог в пределах 10 м наблюдается также высокое содержание хлоридов. Наибольшее загрязнение (свыше ПДК) наблюдается от автомобильного транспорта и фиксируется на расстоянии 100 м от автодорог. В Дмитровском районе в течение нескольких лет наблюдаются максимальные пестицидные нагрузки, превышающие среднеобластные в 1,2 - 2,2 раза. Одним из видов физической деградации почв, характерной для отдельных территорий, является переуплотнение, связанное с достаточно быстрым освоением новых территорий под дачную и усадебную застройку.Дмитровский район относится к районам с удовлетворительными гидрохимическими показателями водоисточников. Поверхностные водные объекты, расположенные на территории района, относятся к достаточно благополучным водным объектам. Средние концентрации загрязняющих веществ в них не превышают ПДК. Дмитровский район не относится к промышленным (доля земель индустрии составляет 4 - 6 %, это достаточно низкий показатель в Подмосковье). Среднегодовой уровень загрязнения воздушной среды по району основными вредными веществами (диоксид серы, взвешенные вещества, оксид углерода) не превышает допустимых величин ПДК. Радиационное загрязнение атмосферы на рассматриваемой территории находится на уровне фонового содержания радиоактивных элементов в воздухе (9-17 мкр/час), что не представляет угрозы для здоровья населения. По степени преобразования природы территория района относится к полуприродной с допустимым уровнем техногенных воздействий, природные ландшафты еще не утратили способности к самовосстановлению.