 |
Глава 5. Оценка рыночной стоимости объекта оценки.
|
|
|
|
5.1. Сравнительный подход.
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стои-мости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта - с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения. Методы сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными. Тем не менее, именно методы сравнительного подхода дают представление о действительно рыночной стоимости объекта.
5.1.1. Выбор метода оценки
Для оценки объекта сравнительным подходом был использован метод сравнения продаж, так как он оптимально подходит для оценки незастроенных земельных участков.
5.1.2. Поиск объектов-аналогов
Оцениваемый объект расположен по адресу: Дмитровское шоссе, 10 км от МКАД и представляет собой незастроенный земельный участок.
С учетом вышеизложенного, поиск информации по объектам недвижимости, аналогичным оцениваемым, проводился с использованием следующих баз данных:
· www.miel.ru;
· www.orsn.ru;
· www.mian.ru;
· www.appartment.ru;
· www.irr.ru;
· www.domailudi.ru;
· www.realty.ru;
· www.newinfo.ru;
· http://an-estate.ru/
· прочие сайты глобальной сети Internet.
5.1.3. Выбор критериев сравнения
При расчете рыночной стоимости объекта оценки были введены следующие поправки:
· поправка на права в отношении земельного участка;
· поправка на условия продажи;
· поправка на время продажи;
|
|
|
· поправка на местоположение;
· поправка на общую площадь земельного участка;
· поправка на инфраструктуру;
Информация об объектах-аналогах представлена в таблице 6.
Таблица 6. Информация об объектах-аналогах
| Объект | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 |
| Разрешенное использование | гаражи и автостоянки, производственно-складские объекты, производственные объекты, благоустройство территории, автозаправочные станции и комплексы, моечные посты, предприятия автотехобслуживания | гаражи и автостоянки, производственно-складские объекты, производственные объекты, благоустройство территории, автозаправочные станции и комплексы, моечные посты, предприятия автотехобслуживания | гаражи и автостоянки, производственно-складские объекты, производственные объекты, благоустройство территории, автозаправочные станции и комплексы, моечные посты, предприятия автотехобслуживания | гаражи и автостоянки, производственно-складские объекты, производственные объекты, благоустройство территории, автозаправочные станции и комплексы, моечные посты, предприятия автотехобслуживания |
| Местоположение | Дмитровское шоссе, 20 км от МКАД | Дмитровское шоссе, 30 км от МКАД | Ленинградское шоссе, 10 км от МКАД | Ленинградское шоссе, 20 км от МКАД |
| Общая площадь земельного участка, га | 0,8 | 0,8 | ||
| Инфраструктура | все коммуникации, охраняемая территория | все коммуникации, охраняемая территория | все коммуникации, охраняемая территория | все коммуникации, охраняемая территория |
| Состояние | хорошее | хорошее | хорошее | хорошее |
| Стоимость земельного участка, руб | 27 200 000 | 29 000 000 | 48 000 000 | 56 000 000 |
| Стоимость 1 м2 земельного участка, руб | ||||
| Источник информации | http://an-estate.ru/ | http://an-estate.ru/ | http://an-estate.ru/ | http://an-estate.ru/ |
| Дата публикации | 20 ноября 2011 | 20 ноября 2011 | 20 ноября 2011 | 20 ноября 2011 |
.
Поправки определялись экспертным путем на основании данных, полученных с сайтов www.irr.ru, www.dmrealty.ru, www.orsn.ru, www.domailudi.ru, www.miel.ru, www.mian.ru и др.
|
|
|
Поправка на права в отношении объектов недвижимости принята равной 1,00 для всех объектов-аналогов в силу совпадения данных прав с правами на оцениваемый объект недвижимости.
Поправка на условия продажи также принята равной 1,00 для всех объектов-аналогов в силу рыночности данных сделок, отсутствия каких-либо специфических особенностей или препятствий; все объекты-аналоги выставлены на продажу в форме публичной оферты.
Принятые для оценки три объекта-аналога были выставлены на продажу в ноябре 2011 г., поэтому принимаем величину поправки на время продажи в размере 1,00 для всех объектов-аналогов.
Два объекта-аналога расположены в ином от объекта оценки направлении. По данным риэлторов и аналитиков рынка недвижимости, корректировка на местоположение в данном случае может составлять примерно 50% для земельных участков. Объекты-аналоги также имеют различную с объектом оценки удаленность от МКАД, при этом удаление от МКАД на каждые 10 км изменяет цену на 7%. Учитывая сказанное, вносим соответствующие поправки на местоположение.
Поправка на общую площадь земельного участка рассчитана с учетом особенностей рынка, таким образом различие площади объектов оценки (2000 м2) меняет стоимость объектов-аналогов примерно на 5%.
Состояние как оцениваемого объекта, так и всех объектов-аналогов хорошее, т.е. в целом состояние оцениваемого объекта и всех объектов-аналогов примерно совпадает. Следовательно, учитывая сказанное, принимаем величину поправки на состояние в размере 1,00 для всех объектов-аналогов.
Согласно данным, представленным Заказчиком и результатам фактического осмотра, как оцениваемый объект, так и объекты-аналоги имеют все необходимые коммуникации и охраняемую территорию. Следовательно, учитывая небольшие погрешности в отклонениях данных параметров, принимаем все же величину поправки на инфраструктуру в размере 1,00 для всех объектов-аналогов.
Результатом оценки методом прямого сравнения продаж является средняя (среднеарифметическая) стоимость 1 м2 оцениваемого объекта. Далее, путем умножения общей площади оцениваемого объекта на полученную среднюю стоимость 1 м2, определяем рыночную стоимость права аренды оцениваемого земельного участка.
|
|
|
Результаты расчета рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода приведены в таблице 7.
Таблица 7. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта
| № п/п | Параметры сравнения | Оценивае-мый объект | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 | |
| Поправка на права в отношении земельного участка | |||||||
| Цена 1 м2 площади | 3400руб | 2900руб | 6000руб | 5600руб | |||
| Права в отношении объекта недвижимости | собственность | собственность | собственность | собственность | собственность | ||
| Величина поправки | |||||||
| Цена, скорректированная на права в отношении объекта недвижимости | 3400руб | 2900руб | 6000руб | 5600руб | |||
| Поправка на условия продажи | |||||||
| Условия продажи | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | ||
| Величина поправки | |||||||
| Цена, скорректированная на условия продажи | 3400руб | 2900руб | 6000руб | 5600руб | |||
| Поправка на время продажи | |||||||
| Время продажи | 20 ноября 2011 | 20 ноября 2011 | 20 ноября 2011 | 20 ноября 2011 | 20 ноября 2011 | ||
| Величина поправки | |||||||
| Цена, скорректированная на время продажи | 3400руб | 2900руб | 6000руб | 5600руб | |||
| Поправка на местоположение | |||||||
| Местоположение | Дмитровское шоссе, 10 км от МКАД | Дмитровское шоссе, 20 км от МКАД | Дмитровское шоссе, 30 км от МКАД | Ленинградское шоссе, 10 км от МКАД | Ленинградское шоссе, 20 км от МКАД | ||
| Величина поправки | 1,7 | 1,14 | 0,5 | 0,43 | |||
| Цена, скорректированная на местоположение | 5780руб | 3306руб | 3000руб | 2408руб | |||
| Поправка на общую площадь земельного участка | |||||||
| Общая площадь здания, м2 | 8 000 | 8 000 | 10 000 | 8 000 | 10 000 | ||
| Величина поправки | 0,95 | 0,95 | |||||
| Цена, скорректированная на общую площадь здания | 5780руб | 3140,7руб | 3000руб | 2287,6руб | |||
| Поправка на инфраструктуру | |||||||
| Инфраструктура | все коммуникации, охраняемая территория | все коммуникации, охраняемая территория | все коммуникации, охраняемая территория | все коммуникации, охраняемая территория | все коммуникации, охраняемая территория | ||
| Величина поправки | |||||||
| Цена, скорректи-рованная на инфраструктуру | 5780руб | 3140,7руб | 3000руб | 2287,6руб | |||
| Средняя стоимость 1 м2, руб/год | |||||||
| Стоимость оцениваемого объекта недвижимости, руб/год | 28 424 000 |
Таким образом, величина рыночной стоимости права аренды оцениваемого земельного участка, расположенного по адресу: Дмитровское шоссе, 10 км от МКАД, полученная с помощью сравнительного подхода (метода прямого сравнения продаж), составляет
|
|
|
28 424 000
(Двадцать восемь миллионов четыреста двадцать четыре тысячи) рублей.
5.2. Доходный подход.
Выбор метода оценки
В данном отчете при расчете стоимости объекта оценки был использован метод остатка. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. В данном случае в соответствии с результатами анализа наилучшего и наиболее эффективного использования будет рассмотрен вариант постройки АЗС.
5.2.3. расчет рыночной стоимости объекта оценки.
В соответствии с планом предполагается построить АЗС на 5 колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 1 100 000 руб, возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции – 16%, срок экономической жизни – 9 лет, При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:
• в течение одного часа с одной колонки в среднем продают 28л бензина;
• средний доход от продажи 1 л бензина составляет 4 рубля;
• с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЭС работает 300 дней в году.
5.2.4. Расчет ставки капитализации
В расчетах при определении ставки капитализации для земельного участка использовался метод кумулятивного построения. Расчет ставки капитализации для земельного участка приведены в таблице 8.
Таблица 8. Расчет ставки капитализации для земельного участка.
| Составляющие коэффициента капитализации | Ставка | Обоснование |
| Безрисковая ставка | 7,25 | Наибольший процент депозита в банке высокой надежности |
| Премия за риск | 7,25 | Премия за риск принята на уровне безрисковой ставки - 7,25%, при этом подразумевается, что двукратное превышение доходности над безрисковой ставкой будет надлежащей компенсаций за риск инвестирования средств в покупку земельного участка. |
| Премия за низкую ликвидность | 1,8 | Расчеты приведены ниже. |
| Коэффициент капитализации для земельного участка | 16,3 |
|
|
|
Формула расчета ставки капитализации для земельного участка:
Ставки капитализации= Безрисковая ставка+ Премия за риск+ Премия за низкую ликвидность.
Определение премии за низкую ликвидность
Данная премия вычисляется по формуле:
где:
П – премия за низкую ликвидность;
Rб - безрисковая ставка;
L- период экспозиции (в месяцах);
Q- общее количество месяцев в году.
П=7,25*3/12=1,8
На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 1,80%, что соответствует трем месяцам экспонирования объекта.
Расчет ставки капитализации для АЗС приведены в таблице 9.
Таблица 9. Расчет ставки капитализации для АЗС.
| Составляющие коэффициента капитализации | Ставка | Обоснование |
| Безрисковая ставка | 7,25 | Наибольший процент депозита в банке высокой надежности |
| Премия за риск | Средний уровень: риск, связанный с вложением в недвижимость подобного рода, находится на среднем уровне | |
| Премия за низкую ликвидность | 1,8 | Расчет произведен ранее. |
| Премия за инвестиционный менеджмент | Средний уровень: риск, связанный с управлением подобным зданием, находится на среднем уровне; для полноценного использования подобного зданий требуется опытный собственник и/или менеджер. | |
| Норма возврата | Расчеты приведены ниже. | |
| Коэффициент капитализации для АЗС | 23,05 |
Формула расчета ставки капитализации для АЗС:
Стафка капитализации= Безрисковая ставка+ Премия за риск+ Премия за низкую ликвидность+ Премия за инвестиционный менеджмент+ Норма возврата.
В данной оценке используется метод Инвуда.
Расчет производится по формуле:
Rвозвр - норма возврата капитала;
R - ставка реинвестирования (ставка дисконтирования);
k - срок экономической жизни, принимается равным 9 лет, в соответствии с планом.
R= 0,0725/(1+0,0725)9-1=0,08
Расчет стоимости постройки АЗС:
5*1 100 000=5 500 000 рублей
Расчет Чистого операционного дохода от общего объекта недвижимости:
5*300*24*28*4=4 032 000
Расчет Чистого операционного дохода от АЗС:
5 500 000*0,2305=1 267 750
Расчет остатка чистого операционного дохода, приходящегося на земельный участок:
4 032 000-1 267 750=2 764 250
Расчет стоимости земельного участка:
2 764 250/0,163=16 958 589
Таким образом, величина рыночной стоимости права аренды, полученная с использованием доходного подхода, при условии наилучшего и наиболее эффективного использования составляет:
16 958 589
(Шестнадцать миллионов девятьсот пятьдесят восемь тысяч пятьсот восемьдесят девять) рублей.
5.3. Затратный подход.
Элементы затратного подхода в части расчета стоимости создания улучшений земельного участка использовались в методе остатка.
В целом, применение затратного подхода в данном случае невозможно, так как затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений. В данном случае объектом оценки является земельный участок без улучшении, следовательно, затратный поход неприменим.
|
|
|
