 |
Информационное письмо Президиума высшего арбитражного Суда РФ от 23октября 2000 Г. N 57
|
|
|
|
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ СТАТЬИ 183 ГК РФ
Статьей 183 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
В связи с этим при рассмотрении арбитражными судами исков к представляемому (в частности, об исполнении обязательства, о применении ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства), основанных на сделке, заключенной неуполномоченным лицом, следует принимать во внимание, что установление в судебном заседании факта заключения упомянутой сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункт 2 статьи 183 ГК РФ).
2. В случаях превышения полномочий органом юридического лица (статья 53 ГК РФ) при заключении сделки пункт 1 статьи 183 ГК РФ применяться не может. В данном случае в зависимости от обстоятельств конкретного дела суду необходимо руководствоваться статьями 168, 174 ГК РФ, с учетом положений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.05.98 N 9 "О некоторых вопросах практики применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации".
3. Поскольку к публично - правовым образованиям (пункт 1 статьи 124 ГК) применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством (пункт 2 статьи 124 ГК РФ), в случае заключения сделки от имени публично - правового образования его органом с превышением компетенции, такая сделка признается ничтожной (статья 168 ГК РФ). Статья 183 ГК РФ к данным правоотношениям не применяется.
|
|
|
4. Пункт 1 статьи 183 ГК РФ применяется независимо от того, знала ли другая сторона о том, что представитель действует с превышением полномочий или при отсутствии таковых.
5. При разрешении споров, связанных с применением пункта 2 статьи 183 ГК РФ, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.
При оценке судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым - юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.
Действия работников представляемого по исполнению обязательства, исходя из конкретных обстоятельств дела, могут свидетельствовать об одобрении, при условии, что эти действия входили в круг их служебных (трудовых) обязанностей, или основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абзац 2 пункта 1 статьи 182 ГК РФ).
|
|
|
6.!!!! При рассмотрении дел следует иметь в виду, что суд не может на основании пункта 1 статьи 183 ГК РФ признать представителя стороной по соглашению, заключенному во изменение или дополнение основного договора. Такое соглашение признается ничтожным (статья 168 ГК РФ), поскольку по своей природе является неотъемлемой частью упомянутого договора и не может существовать и исполняться отдельно от него.
Полномочия лица, подписавшего договор, подтверждаются: уставом, выпиской из решения учредителя, приказом, выпиской из ЕГРЮЛ, копией банковской карточки, иногда, когда имеем дело с организацией т.н. малого бизнеса, да и не только, не помешает и копия паспорта. Разумеется, все эти документы, точнее, их надлежаще заверенные копии, предоставляются в добровольном порядке. Кроме выписки из ЕГРЮЛ, которую можно получить самостоятельно. ФЗ 98-фз от 29.07.2004г. в ст. 5 указал на учредительные документы как на сведения не подпадающие под понятие коммерческой тайны. Если возникнет необходимость составить нотариально удостоверенную сделку (Статья 163. Нотариально удостоверенные сделки: 1. Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 настоящего Кодекса, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.), то нотариус потребует еще кучу справок: об отсутствии зарегистрированных изменений и дополнений в учредительные документы (из ЕГРЮЛ), справки о соответствии сделки статьям 77-79 и 83 ФЗ «Об АО».
Статья 186. Срок доверенности
1. Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.
|
|
|
Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
Статья 187. Передоверие
1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью либо вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность.
2. Передавший полномочия другому лицу должен известить об этом выдавшего доверенность и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшего полномочия ответственность за действия лица, которому он передал полномочия, как за свои собственные.
3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверен а, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 статьи 185 настоящего Кодекса.
4. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.
Статья 188. Прекращение доверенности
1. Действие доверенности прекращается вследствие:
1) истечения срока доверенности;
2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее;
3) отказа лица, которому выдана доверенность;
4) прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;
5) прекращения юридического лица, которому выдана доверенность;
6) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
7) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
2. Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, - отказаться от нее. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно.
|
|
|
3. С прекращением доверенности теряет силу передоверие.
Напоминаю, что никто не может передать прав больше, чем имеет сам.
Постановление Президиума ВАС РФ № 3259/07 от 24.07.2007г. Влияние недействительности решения об избрании генерального директора на совершенные им сделки. Раньше до появления указанного выше постановления судебная практика по данному вопросу была противоречива. В этом постановлении ВАС сформулировал некое общее правило, согласно которому «признание арбитражным судом недействительным решения совета директоров общества об избрании или назначении генерального директора общества не является основанием для признания договора недействительным или незаключенным, если сделка совершена до вступления в законную силу решения суда». Это толкование безусловно направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота. (Последний случай-постановление президиума ВАС №9035/09 от 03.11.09: подтвердение полномочий генерального директора).
Место нахождения организации.
Статья 54. Наименование и место нахождения юридического лица
2. Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 21.03.2002 N 31-ФЗ)
Такое понятие как «юридический адрес» не имеет определения ни в одном нормативном акте, хотя ссылки на это понятие есть, например, в законе об исполнительном производстве (место исполнения). В Постановлении правительства РФ № 725 от 26.09.2002г. «Об утверждении правил оказания услуг почтовой связи» указывается, что почтовый адрес – это место нахождения пользователя.
Претензионный порядок урегулирования спора по иску о расторжении договора считается соблюденным в случае возвращения органом почтовой связи истцу претензии с отметкой об отсутствии ответчика по соответствующему адресу. По материалам постановления ФАС МО от 03.07.2006г. по делу № КГ-А40\5673-06, но там в мотивировочной части была в т.ч. одна интересная формулировка: «… сведения об иных адресах ответчика отсутствовали в т.ч. и в ЕГРЮЛ».
Рекомендуется включать в договор следующий текст. «Любая корреспонденция считается надлежащим образом доставленной и полученной адресатом в случае ее направления заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, указанному в настоящем договоре как «…», причем датой получения корреспонденции адресатом будет дата, указанная в уведомлении или на почтовом штемпеле на этом уведомлении. В случае, если уведомление отсутствует или не содержит указания на дату вручения или доставки, датой получения корреспонденции будет считаться 7-й календарный день с даты ее отправки.
|
|
|
Обо всех возникших изменениях (адрес, банковские реквизиты …) стороны обязаны ставить в известность друг друга не менее чем за 7 рабочих дней до возникновения указанных изменений. При отсутствии такого извещения любая корреспонденция направляется по известному стороне адресу и считается доставленной надлежащим образом, хотя бы адресат по этому адресу и не находится.
Осмотрительность при выборе контрагента.
/Вестник ВАС №7-2010 стр. 74-76/
Постановление Президиума ВАС от 20.04.2010 № 18162/09 затрагивает интересы налогоплательщиков, использующих общую систему налогообложения. Речь идет именно об осмотрительности при выборе контрагента. Вывод суда: нарушения, допущенные контрагентом, не являются основанием для признания налоговой выгоды необоснованной в случае добросовестности налогоплательщика. Т.е. он не лишается права на получение налоговой выгоды.
В этом деле ФНС доначислила налог на прибыль, НДС, пени, штрафы на основании вывода о том, что ОАО «Муромский стрелочный завод» неправомерно воспользовался вычетом по НДС и неправомерно заявил расходы при исчислении налога на прибыль по сделкам с поставщиками.
Договора и др. документы отправлялись почтой или с водителями.
ФНС установила, что ООО-поставщики созданы лицами, которые отрицают свою причастность к их созданию (всего лишь потеряли паспорта), генеральные директора тоже заявили о своей непричастности к этим должностям. Подписи на товарных накладных и счетах-фактурах поставлены неустановленными лицами. Поставщик, обороты которого составляли десятки млн руб. уплачивал налоги в несколько тысяч рублей, зарплаты не платил.
ФНС решила, что раз документы предоставленные контрагентами содержат недостоверную информацию, то ОАО «Муромский стрелочный завод» не имеет право на получение налоговой выгоды
Приведенный выше пример является типичным. Т.н. «технические компании» или по-простому однодневки - распространенное явление. Борьба с ними на законодательном уровне ведется вяло. Правоприменительная практика не сформировалась. Так из определения Кс РФ от 28.05.2009 №865-О-О (заявитель полагал, что на него, как налогоплательщика, не должна возлагаться обязанность по доказыванию своей осмотрительности при выборе контрагента) следует, что этот вопрос не относится к компетенции КС. Проще говоря дистанцировался.
А в данном случае Президиум ВАС признал, что ОАО обоснованно приняло НДС к вычету поскольку:
1. Имела место реальная поставка.
2. Реквизиты счетов-фактур формально соответствовали требованию закона (ст. 169 НК обязанность по их составлению возлагает на продавца).
3. Налогоплательщик лишается прав на вычет только если он должен был знать …
4. Осмотрительность находит выражение в виде получения выписки из ЕГРЮЛ.
Эта же позиция просматривается в Постановлении Вас РФ №17684/09 от 08.06.2010г. Обоснованность получения налоговой выгоды. Осмотрительность при выборе контрагента. Налоговому органу не удалось доказать, что предприниматель действовал без должной осмотрительности при выборе контрагента. А именно: не доказано, что он знал или должен был знать об указании контрагентами недостоверных сведений или предоставлении подложных документов. Были сведения в ЕГРЮЛ, однодневка стояла на налоговом учете.
А вот другой пример. Постановление Президиума ВАС №1604/09 от 01.06.2010. Налицо были признаки ничтожности сделки согласно статьи 169 НК РФ. Доначисление налогов было признано обоснованным. Оно не было обусловлено изменением юридической квалификации сделки (п.п.3 п.2.ст. 45 НК: если бы так, то только в судебном порядке).
Особенности некоторых видов обеспечения выполнения договорных обязательств
Банковская гарантия.
Банк (ГАРАНТ) дает по просьбе ПРИНЦИПАЛА письменное обязательство уплатить кредитору принципала, БЕНЕФИЦИАРУ, денежную сумму (в соответствии с условиями обязательства гаранта) по представлении бенефициаром письменного требования об уплате. За выдачу банковской гарантии банк получает от принципала вознаграждение.
Банковская гарантия обладает значительным и для неспециалистов малопонятным своеобразием: объявлена законодателем независимой от обеспечиваемого ею основного обязательства;
Это последнее означает, что бенефициар, уже получивший надлежащее исполнение по обязательству, желая неосновательно обогатиться, обращается к гаранту с требованием о выплате: п.2 Статьи 376. (Отказ гаранта удовлетворить требование бенефициара: «Если гаранту до удовлетворения требования бенефициара стало известно, что основное обязательство, обеспеченное банковской гарантией, полностью или в соответствующей части уже исполнено, прекратилось по иным основаниям либо недействительно, он должен немедленно сообщить об этом бенефициару и принципалу. Полученное гарантом после такого уведомления повторное требование бенефициара подлежит удовлетворению гарантом».
Гарант не вправе требовать от принципала возмещения сумм, уплаченных бенефициару не в соответствии с условиями гарантии, если соглашением о банковской гарантии не предусмотрено иное.
Суды ориентированы на то, чтобы отказывать при таких обстоятельствах в иске бенефициара на основании ст. 10 ГК (информационное письмо Президиума ВАС от15.01.98г. № 27 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм ГК РФ о банковской гарантии» п.4)
Постановление Пленума ВАС РФ №81 от 22 декабря 2011г. О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации внесло существенные изменения в правоприменительную практику по неустойке и по задатку.
. Изменение и расторжение договоров.
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Право одностороннего отказа от договора.
Статья 715. Права заказчика во время выполнения работы подрядчиком
2. Если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.
Постановление Президиума ВАС №9387 от 25.10.2011: государственный заказчик вправе отказаться по правилам ч2 ст.715 ГК.
Статья 717. Отказ заказчика от исполнения договора подряда
Если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора. Заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу.
Статья 719. Неисполнение заказчиком встречных обязанностей по договору подряда
1. Подрядчик вправе не приступать к работе, а начатую работу приостановить в случаях, когда нарушение заказчиком своих обязанностей по договору подряда, в частности непредоставление материала, оборудования, технической документации или подлежащей переработке (обработке) вещи, препятствует исполнению договора подрядчиком, а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что исполнение указанных обязанностей не будет произведено в установленный срок (статья 328).
2. Если иное не предусмотрено договором подряда, подрядчик при наличии обстоятельств, указанных в пункте 1 настоящей статьи, вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.
Статья 745. Обеспечение строительства материалами и оборудованием
3. В случае обнаружившейся невозможности использования предоставленных заказчиком материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ и отказа заказчика от их замены подрядчик вправе отказаться от договора строительного подряда и потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально выполненной части работ.
Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статья 744. Внесение изменений в техническую документацию
1. Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ.
2. Внесение в техническую документацию изменений в большем против указанного в пункте 1 настоящей статьи объеме осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.
3. Подрядчик вправе требовать в соответствии со статьей 450 настоящего Кодекса пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов.
4. Подрядчик вправе требовать возмещения разумных расходов, которые понесены им в связи с установлением и устранением дефектов в технической документации.
Инвестирование ив строительство.
Типовая форма инвестиционного договора в отношении находящейся в федеральной собственности недвижимости, утверждена приказом МЭРТ от 06.03.08 №61. При этом необходимо иметь в виду, что существенные условия договора инвестирования могут устанавливаться еще и субъектам РФ и органами МСУ. Например, «Положения об инвестициях в муниципальные объекты». Региональные власти могут принять своими распоряжениями примерные формы инвестиционных договоров. По такому договору муниципалитет, как правило, обязан произвести за счет застройщика (инвестора) формирование земельных участков, выдать разрешение на разработку проектной документации и на строительство, предоставить земельный участок в аренду, осуществить мероприятия по приемке в эксплуатацию готового объекта и.т.д. А застройщик (инвестор), как правило, должен финансировать реконструкцию инженерных сетей, возвести и передать в собственность МО объекты соцкультбыта и доли площадей в объекте недвижимости.
Разграничение отношений инвестирования в строительство от договора строительного подряда. Строительный подряд не предусматривает денежного участия подрядчика в строительстве. Если речь идет о возведении нового объекта недвижимости, то по договору подряда, заказчик должен своевременно предоставить для строительства земельный участок, а в инвестиционном договоре (или смешанном) обязанность по предоставлению земельного участка может нести любая из сторон. Застройщиком может выступать сторона договора инвестирования, владеющая земельным участком на праве собственности или аренды. Предоставление земельного участка можно считать инвестицией, т.к. имущественное право на земельный участок подлежит денежной оценке.
Что касается смешанных договоров, то в качестве примера – постановление ФАС ВВО от 20.12.07 №А29-1414/2006-4э. Суд квалифицировал в качестве смешанного договора (подряд и инвестирование) договор «об инвестировании реконструкции фасадной части жилого дома». Здесь инвестор не только вложил денежные средства, но и сам выполнял ряд работ, а по итогу ТСЖ обязалось передать ему под торговую точку нежилое помещение. Кстати, договор был признан незаключенным, т.к. не были указаны существенные условия договора инвестирования.
Инвестиционный договор отличается от строительного подряда и тем, как стороны распределяют право на результат работы. Строительный подряд предполагает, что право на созданный объект принадлежит заказчику, а при инвестировании инвесторы своим договором должны установить, какая доля в праве на объект будет принадлежать каждому из них после завершения строительства.
Механизм распределения долей инвесторов. По результатам реализации инвестиционного договора составляется акт, подтверждающий исполнение соответствующих обязательств. /Определение настоящего акта дано в типовой форме инвестиционного договора в отношении находящейся в федеральной собственности недвижимости, утвержденной приказом МЭРТ от 06.03.08 №61/. Могут составляться отдельные акты об исполнении договоров соинвестирования, об уступках (другим соинвесторам, цессионариям), заключенных на базе инвестиционного контракта.
Т.е. распределение долей не заканчивается подписанием акта к основному договору, а продолжается путем подписания 2-х сторонних актов к сделкам с лицами, которые по последующим цепочкам инвестировали договор. Ну и конечным результатом является итоговый протокол распределения имущественных прав, который составляется, чтобы на стадии регистрации прав на недвижимое имущество и в дальнейшем не было споров, какое имущество кому принадлежит. Но при заключении инвестиционного договора его стороны не могут определить точную площадь еще не построенных объектов (помещений). Поэтому в основных договорах его стороны определяют ориентировочные параметры долей и механизм их распределения. По мере подготовки строительной документации стороны подписывают протоколы предварительного распределения помещений, и только после ввода объекта в эксплуатацию и обмеров БТИ подписывается окончательный акт. Вышеуказанный порядок, который раньше нигде не был четко формализован, теперь предусмотрен нормой ст. 242 закона 122-фз «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции закона 427-фз от 12.12.2011. На основании изложенного акт о результатах реализации инвестиционного договора признается судебной практикой как сделка (!).
При этом обращает на себя внимание то обстоятельство, что инвесторы, осуществляющие строительство нежилых зданий, торговых центров и пр. не всегда могут однозначно решить вопрос общей долевой собственности на места общего пользования. Судебно-арбитражная практика до недавнего времени исходила из того, что отсутствуют основания для применения по аналогии закона, прямо не регулирующего спорные правоотношения (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ) о праве собственности на объекты общего пользования в многоквартирных жилых домах. (Закон считалось, говорит исключительно о специфике многоквартирных жилых домов). Это, конечно, недоработка законодателя. Теперь после постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009г. № 64 позиция арбитражных судей переменилась на противоположную.
Очень часто инвестирование осуществляется в совместное предприятие, а это регулируется договором простого товарищества.
Статья 1043. Общее имущество товарищей
1. Внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.
Внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.
Отсутствие единой позиции арбитражных судов. Так в постановлении ФАС сев-зап округа от 3.14.2004г. по делу А56-14985/04 указывается, что заключенный юридическими лицами (истцом и ответчиком) договор о долевом строительстве гаражей содержит признаки договора простого товарищества: общая цель, совместная деятельность для ее достижения (одна сторона вкладывает, другая строит). И прямо противоположное постановление ФАС сев-зап округа от 09.07.2004г. № А42-8749/03-13.
В этом контексте представляет интерес постановление Президиума ВАС от 19.02.2008г. № 12913/07. Называется «Доказательство факта заключения договора». Да, действительно, указывается на то, что в подтверждение сделки и ее условий (договор 1997г. уже был утрачен) сторона может ссылаться на письменные и др. доказательства, кроме показания свидетелей, поскольку. Но по большому счету речь шла о признании за истцом права собственности на нежилые помещения ответчика и о госрегистрации соответствующего перехода права собственности. Иск удовлетворен.
Можно еще привести пример договора СПбГУ – РСУ-25 «генерального инвестирования и выполнения функции заказчика».
Как вариант, одна сторона (инвестор) должна передать др. стороне (заказчику, организатору инвестирования) средства для вложения в строительство, а заказчик обязуется за вознаграждение организовать и осуществить строительство, а по завершении инвестиционного проекта в обусловленный договором срок передать инвестору интересующий его объект недвижимого имущества. Но, опять же, и здесь можно допустить ошибки.
К этому необходимо добавить, что совместная деятельность невыгодна не только с точки зрения правовых рисков, но и сточки зрения налогообложения. НДС выделяем на 19-м счете и предъявляем к возмещению. Совместная деятельность предполагает совместный баланс, совместные вложения (58-й счет). Т.о. м.б. потеряно право на возмещение НДС. Подробнее см. гл. 21 НК РФ. Короче, совместная деятельность с точки зрения налогообложения целесообразна, если товарищи потом будут совместно эксплуатировать объект, что опять же чревато возникновением разногласий в будущем.
Новое в судебной практике.
___________________________________________________________________________
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
| Москва | №54 | 11 июля 2011 г. |
|
|
|
