 |
О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем
|
|
|
|
В связи с вопросами, возникающими у арбитражных судов (далее - суды) при рассмотрении споров из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, руководствуясь статьёй 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации», Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановляет дать следующие разъяснения:
1. В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
|
|
|
В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.
2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта не движимости (при его наличии).
Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).
Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).
В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости,
однако они имеются, например, в акте приёма-передачи, составленном сторонами во исполнение заключённого ими договора, то такой договор не может быть признан незаключённым. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключённым, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
|
|
|
3. В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Если суд на основе представленных доказательств придёт к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключённым.
При этом судам надлежит иметь в виду, что в случаях когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нём данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причинённого вследствие признания договора незаключённым, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 ГК РФ.
4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т. д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счёт недвижимое имущество.
|
|
|
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
5. При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определённой вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учётом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта постановления.
|
|
|
Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на неё (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причинённых ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
6. В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).
При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причинённых убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьёй 712 Кодекса.
Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведённом здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учётом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.
7. В случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передаёт земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.
|
|
|
В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.
Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесённое товарищами в качестве вклада, а также произведённое в результате совместной деятельности, признаётся их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьёй 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесённое ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.
Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведён на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.
В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.
Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статья 131 ГК РФ, статья 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причинённых неисполнением договора.
8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учётом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.
9. Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключён договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.
10. Судам необходимо исходить из того, что разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключённого между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора ещё не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава I.1 Земельного кодекса Российской Федерации).
11. Положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.
Разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.
На основании изложенного судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.
| Председатель Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации | А.А. Иванов |
| Секретарь Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации | Т.В. Завьялова |
________________________________________________________________
Понятия «заказчик» и «застройщик».
Гражданский кодекс в главе «Подряд» оперирует привычными понятиями «заказчик», «генеральный подрядчик» и «субподрядчик». Однако разработчики Градостроительного кодекса первоначально почему-то использовали понятия «застройщик», «заказчик», «лицо, осуществляющее строительство», имевшие иное смысловое содержание, не совпадающее с контекстом Гражданского кодекса. Образовался разнобой в терминах, который вредит делу, вызывая лишние споры в договорной, претензионной, судебной практике. С вступлением в силу закона №337-фз от 28.11.2011 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» официальный статус приобрел термин ТЕХНИЧЕСКИЙ ЗАКАЗЧИК (п.22 ст1 ГрсК) примерно соответствующий понятию инженерная организация в соответствии с ст. 749 ГК РФ. Хотя разнобой в терминах продолжает частично сохраняться. Это надо учитыватья, принимая во внимание, что продолжают действовать договоры, заключенные до вступления в силу 337-фз.
| Термин по Гражданскому кодексу | Соответствие термину Градостроительного кодекса |
| Заказчик | Застройщик |
| Инженерная организация, привлеченная заказчиком в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решения во взаимоотношениях с подрядчиком (технический надзор) | Технический заказчик. |
| Генеральный подрядчик | Лицо, осуществляющее строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком |
| Субподрядчик | Соответствия нет |
Признание права собственности на самовольно взведенное строение.
Понятие самовольной постройки См. в связке ст. 222 ГК РФ и ст. 51, 55 ГсК РФ. Короче: указанные статьи ГсК называют два необходимых документа, это
- отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию), досрочного прекращения (временного приостановления) разрешения.
- объект, созданный с нарушениями обязательных положений, утвержденных проектной документацией, а также объекты, характеристики которых не соответствуют градостроительным нормам и стандартам;
- отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию.
Т.о. капитальное строение, возведенное без этих разрешений, и будет самовольной постройкой. По букве законодательства (ст. 222 ГК) в понятие самовольной постройки включен признак недвижимого имущества. В связи с нечеткостью формулировки ст. 222 ГК РФ и нечеткостью понятия «объект КС» в п.10 ст.1 ГрК, на уровне субъектов РФ принимаются различные нормативные акты, в которых дается более детальное определение понятию самовольной постройки. Так ст.25 Закона г. Москвы от 09.07.03 №50 «О порядке подготовки и получении разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в г. Москве» дает следующее определение градостроительного объекта (который может быть возведен и самовольно): это отдельное здание, строение, сооружение, в т.ч. объект транспортной, инженерной инфраструктур, парк, сад, бульвар, сквер, а также градостроительный комплекс, включающий два и более компактно расположенных градостроительных объекта, объединенных общим архитектурно-градостроительным решением.
ПРЕДИСТОРИЯ. Т.н. закон о дачной амнистии 93-фз от 30.06.2006г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросам оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимости» внес в т.ч изменения и в ст. 222 ГК РФ (самовольная постройка). Из п. 3 был исключен абз. 1, согласно которому право собственности на самовольную постройку м.б. признано судом за лицом ее осуществившим на не принадлежащем ему ЗУ при условии, что данный участок будет в установленном порядке будет предоставлен ему под застройку. Коррупционная норма, суды принимали даже письменные обещание уполномоченных органов исполнительной власти выделить участок.
Абз.2 того же п. 3 был дополнен указанием на то, что право собственности на самовольную постройку м.б. признано за лицом, в собственности которого (пожизненно наследуемом владении, постоянном пользовании) находится ЗУ, где осуществлена эта постройка, не только судом, но в предусмотренных законом случаях в ином (т.е. в административном) порядке, предусмотренным 122-фз от 21.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». И ни слова о самовольной постройке на арендуемом участке. Ничего не сказано также, кто правомочен осуществлять этот иной порядок признания собственности на самовольную постройку. Если Росрегистрация, то, какие надо представить документы? Есть случаи, когда учреждения ФРС вносят в ЕГРП записи о правах на самовольную постройку без судебного решения по правилам регистрации прав на новое строение по п.1 ст. 25 122-фз, но это когда в представленных документах не просматривается основание порочности (или «не замечаются»).
Упомянутый выше 93-фз вступил в силу 01 сентября 2006г. Сразу возник вопрос: как быть с теми, кто постройку осуществил до этой даты, а в суд обратился после? Вроде бы закон обратной силы не имеет, а старая редакция нормы ст. 222 утратила силу именно с этой даты. Тем не менее судебная практика, хотя и противоречива, но в целом исходит из того, что не имеет значения, когда было возведено самовольное строение (до или после 01.09.06). Суд принимает во внимание момент, когда возникла необходимость признать за «застройщиком» право собственности или когда возник спор самовольная постройка или нет. Пример – постановление ФАС МО от 16.09.08 № КГ-А40/8053-08; «застройщик» пытался сослаться на то, что постройка самовольно возведена в 2003-2004г.г.
Второй не менее важный вопрос: признание права собственности на самовольную постройку, расположенную на ЗУ, находящемся у истца в аренде. Судебная практика была разнообразна. Суды общей юрисдикции на стороне арендатора, см. обзор законодательства и судебной практики за 2-й квартал 2007г. утвержденный постановлением Президиума ВС РФ от 01.08.2007г. Лишь бы не нарушались права третьих лиц. А некоторые арбитражные суды отказывают в признании права, мотивируя тем, что про аренду в ст. 222 не сказано. Эту позицию надо оспаривать в вышестоящих судебных инстанциях, мотивируя положениями ст. 263 ГК (собственник может разрешить постройку), п. 2 ст. 264 ГК (лицо, не являющееся собственником, осуществляет право владения и пользования на условиях и в пределах, установленных законом и договором с собственником), то же самое указано в п.п. 2 п.1 ст.40 ЗК и ст. 41 ЗК (эта статья закрепляет за лицами, не являющимися собственникам ЗУ, те же права, что и за собственником. Ну и что касается пределов, установленных законом, то в п.4 ст.37 ГсК (разрешенное использование) предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования правообладателем (кроме органов государственной власти, МСУ, ГУП, МУП) выбираются самостоятельно без дополнительных согласований и разрешений.
В НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ. Руководствуемся:
1. Пунктами 22 - 31 (споры, связанные с самовольными постройками) совместного Постановления Пленумов ВАС и ВС от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также, в некоторой степени, пунктами 15 – 21 этого постановления (споры, связанные с применением правил о приобретательской давности).
2. Информационным письмом Президиума ВАС №143 от 09.12.2010 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами стать 222 ГК РФ».
Споры с собственниками земельного участка (участие органов МСУ).
Судебная практика исходит из того, что обещание собственника о предоставлении земельного участка под строительство должно быть явным (Постановление Президиума ВАС от 20.0508 №17527/07).
Основной способ защиты прав собственника - требование о сносе самовольно возведенного строения. Суды до настоящего времени полагали, что в основе лежит негаторный иск (п. 1 ст.304 ГК). Но в Постановлении №10/22 ярко выраженной позиции о применении негаторного иска нет (см. п. 22 постановления, в проекте была позиция о признании такого иска негаторным, а на выходе стоит идея об административном характере исходящего от публичного органа требования, причем без срока исковой давности). В п.29 постановления говорится о предъявлении негаторного иска только в отношении чужих движимых вещей на чужом земельном участке. В п.29 Постановления отмечено, что ст.222 ГК не распространяется на перепланировку, переустройство объекта недвижимого имущества, в результате которой не создан новый объект недвижимости. В этом случае иск подается по правилам ст.304 ГК.
Т.е. суд может принять решение об отказе в иске, если снос постройки не обоснован ссылкой на статью 222 ГК. А что касается палаток, павильонов и.т.п., то только в соответствии с нормой ст.304 ГК (п.29 Постановления).
В случае полного захвата земельного участка, подается виндикационный иск (ст. 301 и 302 ГК), а также дополнительный иск о сносе (ст.222 ГК). Срок исковой давности 3 года.
Согласно ст.222 правом на подачу иска о сносе самовольной постройки обладает ИНОЕ лицо, не имеющее прав на земельный участок, но настаивающее на опасности для него от возведенного строения (по ст.304 ГК). Собственник земельного участка привлекается в качестве 3-го лица на стороне ответчика. Но если он сам одобрил постройку, то в качестве соответчика.
В случае даже незначительного несоблюдения градостроительных норм и правил, подеется негаторный иск (см. раздел Постановления 10/22 «Споры об устранении нарушений права, не связанные с лишением владения), но при этом обязательна ссылка на ст.222 ГК и п.22 Постановления 10/22.
Незавершенное строительство.
Незавершенное строительство – не введенное в эксплуатацию капитальное строение. Хотя, если придерживаться не духа, а буквы закона, определение объекта незавершенного строительства законодательством не установлено. Тем не менее, этот объект отнесен к недвижимому имуществу (ст.130 ГК) и до государственной регистрации права собственности (ст. 25 122-фз от 21.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») представляет собой совокупность стройматериалов и стоимость вложенного труда. Т.е., если регистрация в установленном порядке не произведена, то также возможно отчуждение по договору купли-продажи стройматериалов. Формально, в этом случае право собственности подтверждается всеми договорами, накладными и прочими документами на приобретение стройматериалов. Но дополнительно рекомендуется приложить и проектно-сметную документацию, все согласования-разрешения и обязательно - оценки недостроя, выполненные специализированной организацией. И все это надо обозначить в договоре купли-продажи.
Право собственности на объект незавершенного строительства подлежит регистрации, если он не является предметом действующего договора строительного подряда. Если строение является предметом действующего договора подряда, то сделки с таким объектом не допускаются (п.16 Постановления Пленума ВАС от 25.02.98 №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой прав собственника и других вещных прав»). Т.е. тут стороны связаны взаимными обязательствами, что должно исключать передачу объекта третьему лицу. Согласно ст. 130, 219 ГК РФ и ст. 122-фз («О гос. регитр.») права на объект незавершенного строительства возникают с момента госрегистрации. Сделка по отчуждению объекта незавершенного строительства, право собственности продавца на который не зарегистрировано, признается недействительной.
Но при этом иметь в виду, что отсутствие у продавца на момент заключения договора государственной регистрации права собственности не может служить основанием признания сделки недействительной, если такое право возникло до введения в действие 122-фз (определение коллегии по гражданским делам ВС РФ от 25.10.05 №16-В05-22). Этот вывод основан на п.2 ст.6 122-фз.
Для госрегистрации требуется разрешение на строительство, проект, описание объекта, документы, подтверждающие право на земельный участок. В результате госрегистрации объект недостроя приобретает статус недвижимого имущества с зафиксированными в ЕГРП следующими характеристиками: общей площадью застройки и степенью готовности в процентах. Суды, руководствуясь ст. 25 Закона о регистрации отказывают в удовлетворении заявлений о признании права собственности на недвижимое имущество (объект незавершенного строительства), если оно было приобретено без госрегистрации. Речь идет о недостроях, возведенных до вступления в силу закона о регистрации. Например, имущество приватизированных в 90-х годах предприятий, где часто имеют место неточности в правоустанавливающих документах.
Но и сама Госрегистрация права собственности не означает безупречность возникшего права на объект незавершенного строительства. При наличии порока в представленных на регистрацию документах суды признают право собственности недействительным. См. пост. ФАС Уральского округа от 20.04.09 № Ф09-2203/09-с6. Поэтому при приобретении объекта незавершенного строительства недостаточно для правового анализа только свидетельства на право собственности и выписки из ЕГРП. Требуется предметный правовой анализ документов, подтверждающих факт создания объекта незавершенного строительства, градостроительной документации и правоустанавливающих документов на земельный участок.
Само по себе наличие законных прав на ЗУ не гарантирует презумпции правомерности возведения на нем объекта недвижимости. Надо учитывать и назначение ЗУ. Иначе – самовольная постройка: постановление Пр. ВАС от 19.09.2000г. №1288/00. Суд обязан выяснить, имеется ли в натуре объект незавершенного строительства. На момент заключения сделки по отчуждению. Так ФАС МО в постановлении от 9.10.06 КГ-А41/9253-06 указал, что поскольку на месте фундамента возведено административное здание, то фундамент, как самостоятельный объект прав, прекратил существование.
Риск обременения правами третьих лиц:
- существуют договорные обязательства в отношении объекта незавершенного строительства;
- присутствует режим общей долевой собственности;
- наличие залогового обязательства;
Как указывалось выше, право собственности на объект незавершенного строительства подлежит регистрации, если он не является предметом действующего договора строительного подряда. Заказчик до принятия работ – владелец стройматериалов. Но судебная практика может измениться. См. определение ВАС 08.07.2008 №8306/08: правообладатель при наличии действующего договора подряда сумел добиться регистрации права собственности.
Кстати, что касается договора строительного подряда на объект незавершенного строительства, то в этом договоре необходимы следующие заявления и гарантии от заказчика:
- Заказчик является законным, полноправным и единственным собственником (арендатором) ЗУ.
- Объект незавершенного строительства имеет технические характеристики и параметры, указанные в настоящем договоре, а также не является объектом, изменившим свои параметры и технические характеристики в результате реконструкции и/или перепланировки.
- Объект не имеет свойств, в результате которых может произойти его порча, разрушение.
- Объект как в полном объеме, так и частично, свободен от предшествующих залогов, ареста, конфискации, не является результатом спора по другим договорам, не обременен правами третьих лиц, что подтверждается выпиской из ЕГРП
- Заказчик обязуется в любое время предоставлять подрядчику любую документацию, информацию, которую подрядчик затребует для выполнения своих обязательств по настоящему договору.
Проблема наличия режима общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. Когда реализуется инвестиционный проект в соответствии с 214-фз от 30.12.04 «Об участии в долевом строительстве …», выявить участников долевого строительства и их правопритязания не проблема, т.к. такие договоры подлежат госрегистрации. Сложнее, когда инвестиционный проект реализуется в соответствии с вышеупомянутом законом №39-фз от 25.02.99. Правовое последствие инвестирования – возникновение у инвесторов права общей долевой собственности. При этом раздел объекта в натуре осуществляется только после ввода объекта в эксплуатацию. А до этого соинвесторы не несут бремя собственности. См. постановление ФАС МО 22.01.09 №КГ-А-40/12988-08. Данное обстоятельство затрудняет сбор сведений о правах на объект незавершенного строительства.
Другая проблема – наличие залогового обязательства, как в отношении объекта незавершенного строительства, так и земельного участка. Залоговые обязательства возникают, как правило, при привлечении заемных средств на реализацию инвестиционного проекта. Возникают они и при реализации проекта в соответствии с федеральным законом № 214-фз от 30.12.04 «Об участии в долевом строительстве …». В первом случае по мере возведения объекта и сдачи соответствующего этапа объекты незавершенного строительства предоставляются банку как результат соответствующего этапа строительства. Минимизировать такие риски практически невозможно.
Если предметом залога является незавершенное строительство, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является возведенное в результате завершения здание (п.1 Информационного письма Президиума ВАС от 28.04.05г. № 90).
Риск признания договора купли-продажи объекта незавершенного строительства незаключенным в силу неопределенности его предмета. Судебная практика неоднозначна. ФАС УрО в постановлении от 09.08.06 №иФ09-6941/06-с3 признал объектом незавершенного строительства свайное поле жилого дома, состоящее из 4-х ж/б свай. ФАС МО в постановлении от 09.10.06 № КГ А41
9253-06 указал, что фундамент не может выступать в качестве самостоятельного объекта права. Описать объект незавершенного строительства можно с помощью адреса земельного владения, кадастрового паспорта, акта технического состояния объекта. В отсутствие этих документов договор может быть признан незаключенным.
Существует риск сноса объекта при невозможности оформления прав на земельный участок. До 2008г. суды для решения вопроса о праве выкупа земельного участка под объектом незавершенного строительства устанавливали два обстоятельства:
-нахождение на спорном участке объекта незавершенного строительства, что подтверждалось паспортом БТИ;
-наличие у заинтересованного лица зарегистрированного в ЕГРП права собственности на объект.
С 2008г. суды стали выяснять, необходим ли спорный земельный участок для использования объекта незавершенного строительства и используется ли он в соответствии с требованиями ЗК РФ и ГсК РФ.
Пост. Пр. ВАС №8985/08 23.12.2008г. Право на выкуп арендованного ЗУ на основании ст. 36 ЗК возникает после ввода объекта КС в эксплуатацию и регистрации права собственности. ООО приобрело объект незавершенного строительства (готовность 52%), переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке. Администрация МО отказала в заявлении о продаже арендованного продавцом ЗУ. Суд, 1-я, апелляционная и кассационная инстанции поддерживают ООО.
Позиция Пр. ВАС: Вывод судов не учитывает необходимость соблюдения публичных и частных интересов при возведении объектов КС. В п.1 ст.36 ЗК (исключительное право на выкуп ЗУ юрлицами, имеющ<
|
|
|
