Проблемы землеустроительного проектирования (землеустройства) в условиях рыночных отношений

Сугубо аграрная ориентация земельных преобразований в Росси свела реформирование к вопросам установления частной собственности на землю, денационализации государственных сельскохозяйственных земель, их приватизации на основе давно отвергнутого в мире уравнительного перераспределения в собственность десятков миллионов индивидуальных владельцев мелких земельных участков. Это привело к быстрому развитию кризиса в аграрном секторе. Последствия первого этапа земельных преобразований подтверждают то, что он прошёл мимо земель городов, мимо земель с богатейшими полезными ископаемыми и, прежде всего с нефтью и газом, мимо формирования единой системы недвижимости, мимо пригородных зон и курортных территорий, мимо федеральных земель, минуя проблемы создания нормального земельного законодательства, перехода на рентные земельные платежи.

Сегодня, как никогда ранее, необходима система долговременных государственных мероприятий, имеющих своими стратегическими целями: территориальную стабилизацию общества на основе создания гарантированной защиты прав более 45 млн. собственников, пользователей и арендаторов земли, обеспечение охраны земель от деградации и уничтожения плодородия почв, включение земли как ресурса в активный экономический и имущественный оборот, создание предпосылок для существенного увеличения производства продовольствия.

Земельно-имущественные преобразования в России, вызвали ряд землеустроительных действий, утверждённых законодательно («В зависимости от задач и законов государства в области землеустройства состав землеустроительных действий может изменяться»).

За землеустроительными действиями последовал комплекс и проектных разработок. Первый этап реформирования связан с разработкой и реализацией землеустроительных проектов по перераспределению земель. Основной задачей этих проектов являлось разграничение земель, находящихся в постоянном пользовании сельскохозяйственных предприятий, с установлением площадей и местоположения земельных массивов, подлежащих передаче гражданам в частную и коллективно-долевую собственность бесплатно и остающихся в государственной собственности (передаче земель в ведение сельской администрации, формированию земельных долей, К(Ф)Х и фондов перераспределения земель (специальных фондов).

Сложившееся состояние использования земельных долей коллективно-долевой собственности сельскохозяйственного назначения в сельских поселениях муниципальных образований в России, включая Тюменскую область, явилось результатом проведенных землеустроительных работ и разработанных проектов:

1. Для подавляющего большинства крестьян земельные доли не стали средством избавления от бедности.

2. Превышение предложения над спросом на земельные доли из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных вдалеке от городов и райцентров, обусловило их обесценивание.

3. Повышенный спрос на земельные доли и земельные участки, расположенные вблизи городов, со стороны лиц, не занимающихся сельскохозяйственным производством, создаёт предпосылки для совершения преступлений в сфере экономической деятельности, преступлений против собственности.

4. Нежелание сельскохозяйственных организаций, использующих земельный участок, находящийся в долевой собственности, заключать с собственниками договоры аренды земельной доли, при отсутствии иных покупателей, желающих приобрести по разумной цене земельные доли и при невозможности по состоянию здоровья самому создать и вести семейное фермерское хозяйство, собственники земельных долей попадают в группу лиц, которые могут быть лишены права собственности на земельную долю, как не распорядившиеся ими в течение трех и более лет.

5. Дефицит активного трудоспособного сельского населения, желающего непосредственно заниматься сельскохозяйственным производством.

6. Низкий уровень занятости и благосостояния на селе, особенно на фоне мирового экономического кризиса, ведет к падению популярности органов власти, создает угрозу перерастания экономических требований крестьянства в политические.

7. Невозможность оформления прав собственности на земельные участки из-за высокой стоимости проведения кадастровых работ, незаконной скупки, рейдерства, также мошенничества.

8. Образование невостребованных земельных долей (доли собственников, которыми они не распоряжались в течение трех и более лет с момента приобретения, брошенные земли, чаще всего возникают большие трудности нахождения таких собственников). Неиспользуемые земли зарастают сорняками, теряют свое качество, а использовать их сельскохозяйственными организациями без правоустанавливающих документов признается незаконным. И, чтобы признать право на использование таких земель сельскохозяйственными организациями, до востребования собственником, необходимо пройти процедуру установления такого права судом - это еще несколько лет».

К основными препятствиям в реализации права собственности граждан на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения можно отнести следующие: техническую сложность процедуры межевания земельных участков; невозможность на практике указать месторасположение выделяемого земельного участка конкретному собственнику; высокую стоимость землеустроительных работ; сложность и длительность оформления документов, подтверждающих право собственности на земельные доли, на выделенные земельные участки; недостаточное законодательное урегулирование процедуры информирования собственников невостребованных земельных долей при образовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; финансовые затраты для собственников земельных долей (паев) по уплате земельного налога даже при отсутствии межевания и государственного кадастрового учета земельных участков, то есть при фактическом неиспользовании земельного участка.

Наряду с вышеуказанными проблемами необходимо отметить, что социально значимой проблемой для граждан стала утрата контроля над земельными долями.

Предполагаемое создание системы мобильных, ориентированных на рынок, частных (базирующихся как на индивидуальной, так и на коллективной собственности) производителей сельскохозяйственной продукции получило сбой по ряду причин, в том числе и землеустроительного характера.

К основным причинам следует отнести:

1. Отступление от принятой (единой) методики по разработке «Проекта перераспределения земель сельскохозяйственного назначения»: не определено экологическое состояние сельскохозяйственных угодий (упущен факт консервации деградируемых земель); не учтено качественное состояние сельскохозяйственных угодий при расчете земельной доли, что привело к ее обезличке и несоответствию параметров сельскохозяйственного землепользования; нарушен принцип права граждан на получение земельной доли (землеустроительное проектирование).

2. Отсутствие актуальной планово-картографической продукции при осуществлении землеустроительных работ, что вызвало неточность в определении площадей сельскохозяйственных угодий и их расположении на территории сельскохозяйственных землепользований (картографо-геодезическое обеспечение).

Приоритетность пилотного землеустроительного проекта по перераспределению земель привели к нарушению принципа рациональной организации использования земель сельскохозяйственного назначения. Охват обширных территорий под данный вид землеустроительных работ практически исключил работы по планированию и зонированию земель. На тот период резко сократились объемы работ по внутрихозяйственному землеустройству, не разрабатывались проекты организации рационального использования и охраны земель.

Из-за недостаточного финансирования земельные преобразования проводились бессистемно, без необходимого правового, экономического и экологического обоснования, соблюдений требований землеустройства. Осуществление земельной реформы не сопровождалось бережным отношением к земле, повышением плодородия почв, ростом производства сельскохозяйственной продукции. В процессе реформирования разрушалась производственная и социальная инфраструктуры. Система землеустройства в России подверглась существенному разрушению.

Второй вид землеустроительных работ в период реформирования был связан с инвентаризацией (комплексом работ по использованию) земельных долей. Но и данный вид работ не решил задач землеустроительного характера.

На сегодняшний день при государственном масштабе участников проектных землеустроительных разработок по выделу земельных долей, вопрос так и не решён. Причина заключается не в отсутствии землеустроительных методов и способов проектирования, а в несостоятельности самих действий. Несостоятельность самого процесса перераспределения земель, связанного с реорганизацией сельскохозяйственных организаций.

А землеустроительное проектирование всегда, на протяжении целого века (начиная с конца 19 в.) является центральным звеном землеустройства. Это основная стадия землеустроительного процесса и его итог, так как именно на основе проектов землеустройства осуществляется переход к новым формам землевладения и землепользования, организации территории, порядку использования земли.

Переход землепользователей от экстенсивного к интенсивному использованию земельных ресурсов исключил из своих правил проведение внутрихозяйственного или участкового землеустройства по причине собственного безденежья, исключения государственного финансирования и полного игнорирования требований охраны и сбережения природных ресурсов.