Тема № 8. Продажа недвижимости

Основные вопросы

1.Договор купли-продажи недвижимости: понятие, особенности.

2.Объект, предмет и стороны в договоре купли-продажи недвижимости. Понятие и виды недвижимого имущества. Купля-продажа будущей недвижимой вещи. Правовые последствия заключения договора купли-продажи недвижимости несобственником.

3.Форма договора купли-продажи недвижимости. Проблема государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости и ее решение действующим ГК РФ.

4.Момент перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи. Правовая природа и значение государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. «Дачная амнистия».

5.Цена как условие договора купли-продажи недвижимости.

6.Передача недвижимости по договору купли-продажи: понятие, способы, юридическое значение передачи. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества.

7.Особенности купли-продажи зданий, сооружений и другой недвижимости, находящейся на земельном участке.

8.Купля-продажа земельных участков.

9.Особенности купли-продажи жилых помещений.

Задача № 1

Коржиков по договору купли-продажи передал Ненашеву в соб­ственность четырехкомнатный бревенчатый дом с земельным участ­ком в поселке Хотьково под г. Сергиев-Посадом. В договоре было указано, что дом выстроен из новых сосновых бревен. При обустрой­стве дома Ненашев обнаружил, что бревна нижних венцов в подвале требуют замены, поскольку сгнили. А через несколько дней приехала Савина, 80 лет, бывшая собственница этого дома, и заявила свои права на проживание в одной из комнат дома в соответствии с договором пожизненного содержания с иждивением, заключенного с Коржиковым за два года до продажи им дома. Ненашев не возражал про­тив проживания Савиной. Но подал в суд иск к Коржикову, в кото­ром потребовал уменьшить стоимость дома в два раза в связи с тем, что он нуждается в дорогостоящем ремонте по замене бревен нижних венцов, и к тому же в нем имеет право проживать Савина. Одно­временно Савина подала в суд иск к Коржикову с требованием выплаты ей выкупной цены дома, переданного ему бесплатно по дого­вору пожизненного содержания с иждивением, в связи с продажей дома без согласования с ней.

Вопросы к задаче

1. Правомерно ли требование Ненашева к Коржикову об уменьшении стоимости дома?

2. Ограничен ли законом срок подачи искового требования Ненашевым в суд о снижении покупной цены дома из-за повреждения части бревен гнилью?

3. Обязан ли был Коржиков предупредить Ненашева о правах Савиной до заключения договора?

4. В какой форме заключается договор продажи дома с участком земли?

5. Как устанавливается продажная цена дома с земельным участком?

6. Как осуществляется передача дома продавцом и принятие его поку­пателем?

7. Правомерно ли требование Савиной к Коржикову о выплате ей вы­купной цены дома?

8. Будет ли действовать договор Ненашева с Коржиковым в случае рас­торжения договора Савиной с Коржиковым?

9. Какое решение должен вынести суд по искам Ненашева и Савиной?

Задача № 2

Дворников по договору купли-продажи обязался передать при­надлежащий ему земельный участок площадью десять соток, распо­ложенный в поселке Абрамцево, в собственность Валентинова. Дого­вор был заключен в письменной форме. 12 мая Дворников передал земельный участок по передаточному акту Валентинову, а также и документы на него, а последний вручил Дворникову деньги. После чего они оформили государственную регистрацию договора продажи земли. 15 сентября Дворников обратился в суд с заявлением, в кото­ром указал, что страдает периодическими запоями. Пользуясь этим, Валентинов отобрал у него документы на земельный участок и при­нудил подписать договор продажи земли и передаточный акт о пере­даче земли. Дворников просил суд отобрать у Валентинова земельный участок и передать ему как законному собственнику.

Вопросы к задаче

1 Что могло бы послужить основанием для удовлетворения иска Двор­никова?

2. Как Валентинов может доказать, что Дворников передал земельный участок ему добровольно?

3. Может ли договор продажи земли Дворниковым считаться заключен­ным?

4. Может ли Валентинов получить деньги, уплаченные им за земельный участок, от Дворникова в случае признания судом сделки недействительной, как совершенной под влиянием насилия?

Задача № 3

Лютиков по договору купли-продажи обязался передать в собст­венность Ягудина один из двух домов, находящихся на одном и том же земельном участке в г. Сергиевом Посаде. Поскольку проданный дом находился в конце земельного участка, стороны указали в дого­воре о предоставлении Ягудину права аренды той части земли, по которой проходит дорожка от калитки к купленному дому. Одновре­менно с договором продажи дома был заключен договор аренды ука­занного участка земли. Арендная плата Ягудиным должны была вы­плачиваться ежемесячно. Договор продажи дома прошел государст­венную регистрацию. В первый месяц Ягудин заплатил арендную плату, а потом не платил ее в течение полугода. В этот период времени Ягудин постоянно требовал от Лютикова оформить государственную регистрацию перехода права собственности на дом по договору его продажи к нему. Лютиков не возражал и обещал это требование вы­полнить как только получит от него арендную плату за землю, по которой он ходит.

Вопросы к задаче

1. Что вправе предпринять Ягудин, чтобы принудить Лютикова совер­шить государственную регистрацию перехода права собственности на дом, купленный им к нему?

2. Что вправе предпринять Лютиков, чтобы принудить Ягудина к регу­лярной уплате арендной платы за землю?

3. Считается ли договор продажи дома в указанном случае заключенным?

Задача № 4

Супруги Розанова и Адамов купили земельный участок площадью 10 соток в г. Калуге и оформили его на имя Адамова. Через два года они выстроили на этом земельном участке дом и оформили его на имя Розановой. Через десять лет после этого Адамов был помещен на длительное лечение от алкоголизма в психиатрическую больницу. Во время отсутствия Адамова без его согласия Розанова продала дом Пахомову и купила однокомнатную квартиру в многоквартирном доме. Выйдя из больницы, Адамов подал в суд иск к Розановой, в котором просил суд признать сделку последней недействительной.

Вопросы к задаче

1. Требовалось ли согласие Адамова на продажу дома Розановой? Если да, то как оно должно было быть оформлено?

2. Требовалось ли согласие Адамова — собственника земельного участка, на котором стоит дом, являющийся собственностью Розановой, на продажу этого дома в том случае, если бы вход в него осуществлялся непосредственно с улицы?

5. Какой срок исковой давности для иска о признании сделки Розановой по продаже дома недействительной?

4. По какому основанию суд может удовлетворить иск Адамова?

Задача № 5

Титова продала квартиру в г. Москве Маликову и переехала к своему близкому другу Кедрову. В квартире, проданной Титовой, вместе с ней в течение 15 лет проживал ее муж Титов, прописанный в квартире родителей по другому адресу. Супруги Титовы во время совместного проживания часто ссорились и неделями не разговари­вали друг с другом. В момент продажи квартиры Титов находился в командировке и не смог этому воспрепятствовать.

Вопросы к задаче

1. Имела ли право Титова без согласия своего мужа Титова продать квар­тиру, в которой они вместе прожили 15 лет?

2. Какие права на проданную квартиру есть у Титова?

3. Вправе ли Титов оспорить в судебном порядке продажу 'квартиры Ти­товой без его согласия?

Задача № 6

Супруги Никитины продали бревенчатый дом в поселке Иванте­евка супругам Печатниковым. Факт государственной регистрации до­говора продажи дома и подписания акта о передаче дома Печатни­ковым обе семьи решили отметить наскоро. Во время поджаривания колбасы и яиц на электроплите, произошло короткое замыкание в электропроводке дома. Вспыхнул пожар, который присутствующие лица не смогли погасить своими силами. К моменту приезда пожар­ной команды дом уже сгорел. Дом был застрахован на имя супругов Никитиных.

Супруги Печатниковы подали в суд заявление, в котором указали, что дом, купленный ими у супругов Никитиных, сгорел, и просили суд считать эту сделку незаключенной, так как регистрции перехода права собственности на дом не было. На суде супруги Никитины ут­верждали, что договор считается заключенным, так как он прошел государственную регистрацию. Передаточный акт о передаче дома подписан сторонами, и поэтому риск случайной его гибели перешел на супругов Печатниковых.

Вопросы к задаче

1. Можно ли считать договор продажи дома Никитиных Печатниковым заключенным?

2. Для чего необходим передаточный акт о передаче дома Никитиных Печатниковым?

3. Перешел ли риск случайной гибели дома к супругам Печатниковым с подписанием ими передаточного акта?

4. Для чего необходима регистрация перехода права собственности на дом по договору продажи дома к супругам Печатниковым?

5. Кому должно быть выплачено страховое возмещение и в чью пользу оно должно пойти?

6. Какое решение должен вынести суд по иску Печатниковых?

Задание 1

Составьте перечень документов, необходимых Звонареву для продажи его дачи: бревенчатого четырехкомнатного дома на земельном участке площадью тридцать соток, расположенной в поселке Семхоз Сергиев-Посадского района Московской области.

Задание 2

Определите органы, в которых можно осуществить продажу дачи, указанной в задании 1, и последовательность действий при этом Звонарева.

Задание 3

Составьте проект договора купли-продажи дачи Звонаревым по­купателю Лавочкину, проживающему в поселке Семхоз по улице Лес­ная, дом 1.

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: