Понятие «девелопмент». Основные задачи девелопмента

 

Понятие «девелопмент» (от англ.develop - развивать, разрабатывать, раскрывать) в самом широком смысле используют для определения деятельности, предусматривающей качественные изменения в объекте и обеспечивающей, как правило, повышение его стоимости.

Необходимо знать следующие определения, которые помогут более или менее представить суть «нового веяния - девелопмент»:

. Девелопеский проект - инвестиционный проект, предполагающий комплексный подход к управлению его реализацией. Данное понятие используют также как альтернативу так называемому собственному проекту, то есть проекту, осуществляемому силами самого заказчика.

. Девелоперская (управляющая) компания - компания (фирма, предприятие), комплексно осуществляющая по поручению заказчика-титуло-держателя (генерального заказчика, инвестора) функции застройщика (заказчика) на всех фазах проектного цикла: от исследования рынка и прединвестиционных исследований до завершения проекта (ввода в эксплуатацию, вывода на проектную мощность и т.д.).

. Девелопмент (инвестиционный девелопмент) - метод организации инвестиционного процесса, подразумевающий: организацию финансирования и осуществления проекта по развитию недвижимости так называемым девелопером (в том числе на основе собственных средств) в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческих выгод.

Основными преимуществами девелопмента по сравнению с традиционными формами организации инвестиционной деятельности являются:

·   полная (в том числе финансовая) ответственность за конечные результаты инвестиционной деятельности;

·   максимальное комплексирование услуг/ продукции;

·   наработка в силу специфической организационной структуры устойчивых деловых связей как на производственном, так и на управленческом уровне;

·   улучшение финансовых результатов за счет снижения финансовых и других рисков, а также перехода от затратного (сметного) подхода к бюджетированию проектов. Объективно такой подход означает значительную заинтересованность девелоперской компании в снижении себестоимости проекта (как единственного средства увеличения собственной прибыли);

·   обеспечение высокого качества работ за счет повышения профессионализма работников (и как вследствие снижение непроизводительных затрат) путем обязательного обучения современным методам управления и технологии строительства. Работники девелоперских компаний «вынуждены» разрабатывать и внедрять современные системы менеджмента качества - в первую очередь базирующиеся на требованиях ИСО - 9000:2000;

·   реальное управление стоимостью строительства осуществляется на основе современной системы управленческого учета;

·   объективно обусловленная необходимость реального перехода к конкурсной системе выбора участников строительства.

Для того чтобы реализовать потенциальные преимущества новой концепции, девелоперские компании используют новую стратегию, суть которой сводится к следующим положениям:

ü консолидация производственного, управленческого и финансово-экономического потенциалов компаний - партнеров с соответствующим повышением ответственности за консолидированные финансовые результаты проекта;

ü системное пользование методологии управления проектами;

ü переход к проектной (проектно-матричной, дивизиональной) структуре с созданием института проект-менеджеров, обеспечивающих результат в виде законченных объектов;

ü развитие горизонтальных систем управления с уменьшением иерархичности и упрощением процесса принятия решений;

ü консолидация прибыли как основного источника инвестиций на перспективу;

ü привлечение недорогих акционерных и заемных средств;

ü обеспечение достаточного высокого уровня доходности на вложенный капитал;

ü реализация программы приобретений (поглощений и слияний);

ü развитие системы проектного управления и финансирования.

На ряду с зарубежными странами, где девелопмент на несколько ступеней понимания выше, чем в Российской Федерации, мы до сих пор представляем девелопера как застройщика, но это не так.

Девелопер - предприниматель, получающий прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:

.   Автора идеи проекта;

.   Покупателя прав на земельный участок под застройку;

.   Организатора проектирования объекта, нанимателя заказчика, генподрядчика, брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью. Все участники проекта должны обладать соответствующими лицензиями;

.   Финансирует сам или привлекает необходимые инвестиции.

Соответственно понятие девелопер можно более широко трактовать как юридическое лицо или физическое лицо, обеспечивающее продвижение (реализацию) проекта.

Принципы девелоперской деятельности:

v Предпроектная стадия.

1. Анализ рынка недвижимости.

. Подбор объекта недвижимости.

. Формирование стратегии проекта.

. Инвестиционный анализ.

. Оформление исходно-разрешительной документации.

. Привлечение кредитных и инвестиционных средств.

v Стадия проектирования

1. Разработка финансовой схемы, организация финансирования

. Формирование архитектурно-инженерной группы.

. Привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади.

. Руководство проектированием.

. Проведение тендера на строительные работы.

v Стадия строительства.

1. Координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ).

. Контроль качества строительства и сметных расходов.

v Стадия реализации.

1. Маркетинг, реализация площадей.

. Контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

Одной из важных особенностей девелопмента по сравнению с традиционной системой управления проектами является значение, которое уделяется прединвестиционной фазе девелоперского проекта. Если в случае классического управления проектами в распоряжении заказчика имеется, как правило концепция проекта или хотя бы видение того, что он хочет реализовать (жилой дом, офисное здание, промышленное предприятие), то в случае девелоперского проекта в широком смысле заказчик чаще всего ждет от девелопера предложений - какой проект реализовать с тем, чтобы максимизировать будущие прибыли и минимизировать затраты. Именно поэтому анализ рынка недвижимости, подбор объекта, а в широком смысле проекта является значимым этапом.

Российские реалии таковы, что становление и развитие девелопмента происходит в тесной связи с развитием рынком недвижимости и определяются процессами его функционирования (создание, использование и оборот недвижимости, и управление рисками).

Виды девелопмента:

)   Девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре; в зарубежной практике такой вид девелопмента называют fee-development (русского аналога названия пока нет). При рассматриваемой схеме инвестор нанимает девелопера, чтобы последний, например, на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проектом в особо сложных ситуациях может достигать 10% стоимости проекта;

)   Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы. Этот вид девелопмента в зарубежной практике называется speculative development (русского аналога нет). Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем объекте недвижимости. При вложении на раннем этапе 10% стоимости проекта девелопер претендует в будущем на 50% построенной недвижимости. Высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет девелопер. В связи с этим большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции.

Смысл перехода к новой системе управления инвестиционной деятельности состоит в том, что в соответствии с мировым опытом реальное повышение эффективности инвестиций возможно лишь на основе использования системного пакета мероприятий структурно-функционального, финансово-экономического, конструктивно-технологического и кадрового характера. Система девелопмента является именно тем сплавом решений, совокупной воздействие которых на инвестиционный процесс и приводит к существенному повышению его эффективности.

Иначе говоря, эффективность системы девелопмента обусловлена следующими факторами:

·   максимальная ответственность за экономические результаты проекты;

·   реальная возможность сосредоточения на ключевых задачах компании;

·   реальное влияние на успешность проекта;

·   нацеленность на конечный результат.

Основными элементами (этапами) девелопмента, определяющими его структуры являются:

·   разработка идеи девелоперского проекта;

·   разработка концепции проекта;

·   разработка обоснования инвестиций;

·   организация финансирования;

·   разработка ТЭО строительства;

·   формирование команды проекта;

·   приобретение юридических прав на объект недвижимости;

·   контрактинг;

·   проектные работы;

·   подготовка к строительству;

·   строительные - монтажные работы;

·   сдача - приемка в эксплуатацию;

·   управление проектом;

·   - продажа объекта, как конечный этап девелопмента.

⇐ Предыдущая1234Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: