Индикаторы рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы (30 сентября - 6 октября 2013 г.)

Основные результаты недели:

Объем рынка предложений

Объем новых предложений

За неделю с 30 сентября по 6 октября показатели объема предложения на рынке коммерческой недвижимости понизились. Всего было предложено на продажу 558 объектов общей площадью 0,825 млн кв. м общей стоимостью $3,64 млрд. Доля объектов, впервые появившихся на рынке, находится на высоком уровне - 6,6% по количеству объектов (37), 3,3% по площади (27 тыс. кв. м) и 3,8% по общей стоимости ($139 млн).

Что касается средневзвешенной и очищенной цены, то эти показатели понизились на -2,8% и -5,5% соответственно и составили $4419 и $4142. В структуре рынка по общей площади лидирующее положение по-прежнему занимают офисные помещения, доля которых на рынке составляет 49,2%. На втором месте ПСП, их доля - 19,3%, доля торговых помещений - 13,7%. В структуре рынка по общей стоимости также лидируют офисные помещения. Их доля составляет 54,0%. За ними следуют торговые помещения − 18,5%, доля ПСП − 8,9%.

В течение сентября на московском рынке недвижимости наметился разворот вверх после незначительного летнего сползания цен вниз. Отчасти на это повлиял сезонный фактор, отчасти - отсутствие новых потрясений макроэкономического характера. Подогретые в процессе сирийского конфликта цены на нефть позволили укрепиться рублю взамен обещанной девальвации, что постепенно будет сказываться и на рынке недвижимости.

В течение сентября на московском рынке недвижимости наметился разворот вверх после незначительного летнего сползания цен вниз. Отчасти на это повлиял сезонный фактор, отчасти - отсутствие новых потрясений макроэкономического характера. Подогретые в процессе сирийского конфликта цены на нефть позволили укрепиться рублю взамен обещанной девальвации, что постепенно будет сказываться и на рынке недвижимости.

По данным аналитического центра www.irn.ru, средний уровень цен на квартиры в Москве снизился за сентябрь на 0,7%, с 5.062 $ до 5.026 $ за квадратный метр. Но сразу следует отметить, что динамика среднемесячных показателей отражает по сути изменение цен с середины августа по середину сентября. Однако за последние две недели сентября более динамичный еженедельный индекс стоимости жилья показал на укреплении рубля хороший плюс, что, по сути, и развернуло динамику этого показателя вверх. Поэтому по итогам октября мы, очевидно, увидим уже положительный ценовой прирост.

Распределение динамики цен по типам жилья приводит к аналогичным выводам. Несмотря на формальный минус, в сентябре лучше рынка чувствовали себя наиболее недорогие московские квартиры, а также народные районы и округа. А более дорогое жилье и престижные округа и районы оказались хуже рынка. Как уже не раз отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», ситуация, в которой более ликвидные недорогие сегменты жилья опережают дорогой сектор, обычно соответствует развороту рынка в рост. Дорогое жилье более инертно, в то время как самые дешевые квартиры и недорогие новостройки начинают первыми вымываться с рынка в условиях его активизации.

Так, лучше рынка в сентябре оказались сегменты современных панельных домов, а также панель советского периода и кирпичные пятиэтажки. Однако панельные пятиэтажки показали динамику хуже рынка. В дорогом сегменте динамика цен также несколько разделилась: современные монолитно-кирпичные дома оказались лучше рынка, а сталинки и дома ЦК - хуже.

Это обстоятельство показывает, что для людей, намеренных купить квартиру в Москве, умеренная цена хоть и имеет определяющее значение, но и вопрос качества далеко не последний. Поэтому при довольно близких ценах более качественные кирпичные пятиэтажки показывают лучшую динамику, нежели панельные пятиэтажки. Также относительно недорогая панель советского времени, но не пятиэтажки (дома 9-12-14 этажей типовых серий) также оказываются заметно лучше рынка.

В дорогом сегменте современные монолитно-кирпичные дома, как правило, недавние новостройки, хоть и довольно дороги, но представляют собой наиболее качественное жилье. Пи этом элитное жилье советской эпохи - сталинки и дома ЦК нередко бывают достаточно дорогими, но порой уже не соответствуют требованию времени. Поэтому правило оптимального соотношения цены и качества проявляется здесь так же, как и в дешевом сегменте. В целом же сегмент 20% самых дорогих квартир показал минус существенно больше, чем рынок в среднем, а сегмент 20% самых дешевых квартир, напротив, в сентябре лучше рынка, что и позволяет говорить об общей тенденции.

Перевес сегмента дешевого жилья над дорогим также хорошо виден и на примере географии. В тройку аутсайдеров в сентябре попали три самых дорогих и престижных округа: Центральный округ, Западный округ и Юго-Западный округ. А вот Восточный округ показал в сентябре плюс, также лучше рынка оказались Юго-Восточный округ и Северо-Восточный округ.

Офисы в районе Кремля дороже, чем в центре Парижа; но по обеспеченности офисными площадями Москва занимает только пятое место среди европейских городов. Центр Москвы занимает шестое место в рейтинге самых дорогих офисных районов мира по версии компании Jones Lang LaSalle, предоставляющей финансовые услуги в области недвижимости. По состоянию на III квартал 2013 г. стоимость офисного помещения в районе московского Кремля составляет $1150 за квадратный метр в год. То есть арендовать офис в районе Кремля дороже, чем в районе «Золотой треугольник» на Елисейских Полях в Париже, где квадратный метр обойдется арендодателю в $1066 в год. Как объясняет Jones Lang LaSalle, офисы в районе Кремля популярны среди крупных российских и международных финансовых и юридических компаний, но строительство новых зданий здесь ограничено, что влияет на высокую стоимость аренды. Офисы на Елисейских Полях выбирают крупные банки и корпорации, чтобы быть ближе к туристическому центру Парижа.

Самый дорогой офисный район мира - Сент-Джеймс в Лондоне, там квадратный метр стоит $2088 в год. Здесь располагаются крупнейшие в мире хедж-фонды и фонды национального благосостояния, компании, занимающиеся управлением инвестициями и частными активами. На втором месте центральный район Гонконга, где квадратный метр стоит $1744 в год. Третья строчка рейтинга у Финансовой улицы Пекина ($1475 за квадратный метр в год).

На четвертом месте - улица Рю-дю-Рон в Женеве ($1249 за квадратный метр). На пятом - район Менло-парк в Кремниевой долине в штате Калифорния ($1195 за квадратный метр в год). На седьмой позиции - Пятая авеню в Нью-Йорке ($1119), на восьмой - Раффлз-плейс / Марина-бэй в Сингапуре ($1109). Десятку замыкает Маруночи в Токио ($1055).

«Судя по всему, многие участники нашего рейтинга задержатся в нем на долгие годы. Вместе с тем появление новых и рост существующих рынков могут изменить расстановку мест в этом списке. Например, Токио может вернуть утраченные за последние годы позиции. Кроме того, венчурные и технологические компании сегодня на подъеме, поэтому не исключено, что благодаря созданию новых кластеров в будущем в этом рейтинге мы увидим и другие районы», - комментирует результаты рейтинга президент и исполнительный директор Jones Lang LaSalleКолин Дайер.

Несмотря на то что офисы в центре Москвы дороже, чем на Елисейских Полях, по обеспеченности офисными площадями российская столица заметно отстает от европейских городов. По данным Jones Lang LaSalle, по абсолютному объему качественных офисных площадей Москва занимает пятое место среди европейских городов с показателем 15 млн кв. м. На первом месте - Лондон (20,4 млн кв. м), на втором - Берлин (17 млн кв. м), на третьем - Париж (16,7 млн кв. м), на четвертом - Мюнхен (15,7 млн кв. м). Другой крупный офисный рынок России - Санкт-Петербург - вовсе не входит в двадцатку крупнейших.

«На одного москвича приходится в 10 раз меньше офисов, чем на жителя Цюриха и Женевы, и в 5 раз меньше, чем на жителя Парижа или Лондона. Обеспеченность Санкт-Петербурга втрое ниже показателя Москвы - всего 0,4 кв. м на жителя. Такое отставание является сигналом для девелоперов о необходимости строительства качественных площадей, которых так не хватает рынку. Особенно важно, чтобы эти площади постепенно распространялись по всему городу, а не сосредотачивались исключительно в центре», - говорит заместитель директора отдела исследований Jones Lang LaSalle Олеся Дзюба.