 |
Договор аренды. Понятие, виды.
|
|
|
|
Договор аренды (имущественного найма) - соглашение, в силу которого одна сторона - арендодатель (наймодатель), обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю), имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату.
Договор аренды - консенсуальный, взаимный и возмездный (п. 1 ст. 606 ГК РФ).
Существенным условием договора аренды является его предмет. Предметом могут быть только индивидуально-определенные, непотребляемые и незаменимые вещи, т. к. по окончании срока договора арендатор должен возвратить имущество в том же виде и состоянии, в котором он его получил, с учетом износа.
Стороны договора: арендодатель - собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду; арендатор - лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование (граждане и юридические лица, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования).
Форма договора - договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме.
Если в договоре предусмотрен переход в последующем права собственности на арендованное имущество к арендатору, то он заключается в форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества.
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации в учреждении юстиции.
Цена и срок договора аренды не относятся к существенным условиям. Срок определяется соглашением сторон, если арендная плата не установлена договором, применяется обычная арендная плата.
|
|
|
Виды договора аренды:
1) договор проката;
2) аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа;
3) аренды зданий и сооружений;
4) аренды жилого помещения;
5) аренды предприятия;
6) договор финансовой аренды (лизинга).
Обязанности арендодателя и арендатора установлены законом.
Арендатор не имеет права без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ.
Каждая из сторон договора аренды вправе требовать его досрочного расторжения в судебном порядке по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором. Перечень оснований расторжения договора не является исчерпывающим. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе одной из сторон.
Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В том случае, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним, т. к. улучшения проводятся фактически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчисляемыми на восстановление соответствующих объектов.
|
|
|
Договор проката
По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п.1 ст. 626 ГК РФ).
Договор проката является разновидностью договора аренды - двусторонний, возмездный, консенсуальный и публичный.
Стороны:
- арендатор - как правило, выступает гражданин.
- арендодатель - коммерческие организации, для крторых сдача имущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельностью, т. е. осуществляется в виде промысла, доход от которого становится основным или дополнительным источником существования.
Предметом может быть только движимое имущество, которое используется в потребительских целях: в основном предметы бытовой техники, радио- и телевизионная аппаратура и пр.
Срок не может быть больше 1 года.
Форма договора - письменная, без каких-либо условий.
Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, которые вносятся периодически или единовременно.
Договор аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа
По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.
Этот договор является разновидностью договора аренды отдельных видов имущества.
Договор должен быть заключен только в письменной форме независимо от его срока, путем составления одного документа, подписанного сторонами, или обмена документами посредствам связи (почта, телеграф, телетайп). К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды.
Объект договора - транспортное средство и услуги по управлению им и его технической эксплуатации.
Предмет - транспортное средство любого вида транспорта, т. е. сложное техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, движущееся в пространстве.
По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель представляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.
|
|
|
Цель договора - получение во владение и пользование транспортного средства и самостоятельное осуществление его технической и коммерческой эксплуатации.
Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором.
Понятие договора займа
По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества (ст. 807 ГК РФ).
Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории Российской Федерации с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 Кодекса.
Основные черты (признаки) договора займа:
·
1. объектом договора займа являются деньги или иные вещи, определяемые родовыми признаками (заменимые вещи);
2. предмет договора займа - действия заемщика по возврату займодавцу соответствующей денежной суммы или равного полученному количества вещей;
3. пользование деньгами и иными вещами, определяемыми родовыми признаками, которое возможно только в форме их потребления, предполагает наличие у заемщика правомочия по распоряжению объектом договора займа;
4. договор займа носит реальный характер: он считается заключенным лишь с момента фактической передачи займодавцем заемщику денег или вещей, определяемых родовыми признаками и служащих объектом договора займа;
5. договор займа является односторонним договором (после его заключения, в процедуру которого входит и передача заемных средств, все обязанности по договору несет заемщик, а займодавец всегда получает право требования).
|
|
|
Содержание договора займа
Как известно, существенными условиями всякого гражданско-правового договора признаются условия:
1.
1. о предмете договора,
2. условия, которые названы в законе как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также
3. все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК).
Предмет договора займа составляют действия заемщика по возврату (передаче) займодавцу того же количества вещей того же рода и качества, что были получены от последнего, а договора денежного займа - по погашению денежного долга.
В случаях, когда объектом займа являются вещи, определяемые родовыми признаками, согласование сторонами условия о предмете договора означает, что договором должны быть установлены:
·
· количество и наименование возвращаемых вещей,
· их ассортимент, качество и комплектность,
· порядок проверки указанных вещей на соответствие тем вещам, которые были получены от займодавца,
· способ доставки указанных вещей займодавцу (доставка в место нахождения займодавца и вручение последнему; выборка вещей займодавцем в месте нахождения заемщика; отгрузка соответствующих вещей железнодорожным или иным транспортом),
· порядок и сроки обнаружения недостатков возвращенных вещей, их фиксации и предъявления соответствующих требований заемщику.
В § 1 гл. 42 ГК, содержащем нормы о договоре займа, не предусмотрены диспозитивные правила, которые могли бы восполнить отсутствующие в договоре названные условия.
Следовательно, договор займа вещей, определенных родовыми признаками, должен включать в себя названные условия о порядке исполнения заемщиком обязательства по возврату займодавцу того же количества вещей под страхом признания договора займа незаключенным в связи с недостижением сторонами соглашения о предмете договора.
В случаях, когда объектом займа являются денежные средства, на стороне заемщика возникает денежное долговое обязательство, предметом которого являются действия заемщика по уплате займодавцу денежной суммы, равной полученной от займодавца, а также (если иное не установлено договором займа) процентов годовых за пользование денежными средствами.
Таким образом, договор денежного займа представляет собой классический образец денежного обязательства. Предметом этого договора являются действия заемщика по уплате денег займодавцу в сумме, полученной от последнего, т.е. по погашению денежного долга, а также (как правило) процентов годовых за пользование денежными средствами.
|
|
|
Согласование сторонами условия о предмете договора денежного займа предполагает определение в их письменном соглашении (если требуется соблюдение простой письменной формы договора займа) суммы займа, срока ее использования и порядка возврата займодавцу, размера и порядка уплаты заемщиком процентов за пользование денежными средствами.
Договор денежного займа может считаться заключенным лишь в том случае, если сторонами достигнуто соглашение по всем названным условиям, составляющим предмет договора (существенное условие договора займа), и согласованная денежная сумма передана заемщику. Вместе с тем отсутствие в тексте договора каких-либо из названных условий или даже отсутствие самого письменного соглашения о займе (если письменная форма требуется по закону) могут служить основанием для признания договора денежного займа незаключенным далеко не во всех случаях. Дело в том, что в ГК имеются диспозитивные нормы, позволяющие определить практически все из названных условий договора займа на случай их отсутствия в тексте договора либо отсутствия самого текста договора в форме письменного соглашения сторон. Данное обстоятельство нисколько не влияет на существенный характер указанных условий договора займа (они составляют предмет договора и поэтому, бесспорно, относятся к числу существенных), а лишь свидетельствует о том, что эти условия договора, оставаясь его существенными условиями, в то же время относятся к категории определимых условий договора займа, и это означает, что, несмотря на отсутствие соответствующих пунктов в тексте последнего (в аспекте "договор - сделка" и "договор - форма правоотношения"), в договоре, понимаемом как само правоотношение, обязательство, эти условия присутствуют в силу действия диспозитивных норм. Об этом свидетельствует положение, содержащееся в п. 4 ст. 421 ГК, согласно которому в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней; при отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Из приведенных рассуждений следует также, что в определенных случаях недостижение сторонами соглашения по какому-либо из названных условий, составляющих предмет договора займа, может служить основанием для признания договора займа незаключенным. Это возможно, например, в ситуации, когда стороны своим соглашением исключают применение к их правоотношениям соответствующих диспозитивных норм, однако при выработке собственных условий договора не приходят к соглашению.
|
|
|
