Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!

Поняття та види земельних сервітутів

ЛЕКЦІЯ 7.

ТЕМА: ЗЕМЕЛЬНІ СЕРВІТУТИ ТА ОБМЕЖЕННЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

Постановка питань: Поняття та види земельних сервітутів. Поняття і зміст добросусідства в земельному праві. Поняття і види обмежень прав на землю. Правовий режим зон, які підлягають спеціальній охороні.

Поняття та види земельних сервітутів

Сервітут згідно положень Земельного кодексу України є правом обмеженого користування чужою земельною ділянкою. Підґрунтям концепції земельного сервітуту в сучасному земельному праві служить модель сервітуту за римським правом. Відповідно до римсько-правової традиції сервітут – речове право на чужу річ, що забезпечує повне чи часткове користування річчю і нерозривно пов'язані з певною земельною ділянкою чи певною особою. В даний час відбувається процес відродження інституту сервітуту після більш ніж восьмидесятирічної перерви у його розвитку, оскільки вся система прав на чужі речі, що існувала раніше, не знайшла свого місця, була далека всій системі радянського права.

Сервітут є одним з видів прав на чужі речі, який може бути визначений як право обмеженого користування чужими речами (майном), встановлене в інтересах певної особи. Сервітут належить до таких прав, що підпорядковує річ уповноваженій особі (сервітуарію) для використання з певною метою і у певному напрямку. Сервітут дозволяє суб'єкту сервітутного права користатися природними властивостями речі, щодо якої встановлений сервітут.

У першу чергу, слід застерегти, що сервітут згідно положень Земельного кодексу за своєю природою відрізняється від концепції сервітутів у цивільному праві. У науці цивільного права відповідно до римської правової традиції прийнято сервітути підрозділяти на земельні (предіальні) і особисті (персональні). Різниця між предіальними і персональними сервітутами лежить не в площині об'єкта сервітутного права, а винятково в способі визначення суб'єкта сервітутного права, тобто в способі визначення тієї уповноваженої особи, якій належить право обмеженого користування чужою річчю. При визначенні особи сервітуарія необхідно враховувати, що сервітути встановлюються в інтересах певної особи. Така визначеність особи встановлюється або її найменуванням, або пов'язується з наявністю у цієї особи іншого права (права власності, зокрема): сервітут належить, відповідно, або відомій особі як такій (персональний сервітут), або як власнику (володільцю) певної нерухомості (предіальний сервітут).

Суб'єктом предіального сервітуту є власник (володілець), так званої, пануючої земельної ділянки чи іншого нерухомого майна, для задоволення потреб користування яким встановлений сервітут (надалі - пануюча річ або пануюча земельна ділянка), за рахунок встановлення обмежень у користуванні іншим майном – так званої слугуючої земельної ділянки чи іншого нерухомого майна (надалі слугуюча річ або слугуюча ділянка). Існування предіального сервітуту пов'язується з існуванням двох земельних ділянок, які, за загальним правилом, повинні бути сусідніми, але можуть і не бути такими, якщо неможливо задовольнити потреби особи іншим способом. Причому сусідні - не значить неодмінно суміжні (що межують), сусідніми можуть бути визнані земельні ділянки, що можуть не мати спільної межі.

Суб'єктом персонального сервітуту є певна особа, інтересам якої служить слугуюча річ. Права, що випливають з особистого сервітуту, належать тільки цій конкретно визначеній особі і не можуть бути передані навіть її спадкоємцям. Таким чином, можна дійти висновку, що земельний сервітут згідно положень Земельного кодексу – це такий предіальний сервітут, що може бути встановлений за вимогою власника чи землекористувача земельної ділянки для її обслуговування шляхом використання корисних властивостей сусідньої ділянки згідно домовленості між власниками цих сусідніх ділянок.

У порівнянні з предіальним сервітутом у цивільному праві для сервітуту за Земельним кодексом обмеженим є коло предметів, щодо яких може бути встановлено сервітутне право: у Земельному кодексі прямо вказується можливість встановлення сервітуту винятково щодо земельної ділянки, у Земельному кодексі прямо не передбачається можливість встановлення сервітуту щодо іншого нерухомого майна. Хоча в результаті встановлення такого сервітуту як право прокладки й експлуатації лінійних комунікацій може бути обмежена не тільки реалізація права власності на земельну ділянку, але й у відповідних випадках, право власності на розташовані на цій ділянці будівлі, спорудження.

Встановлення сервітутного права спричинює обмеження в реалізації права власності на земельну ділянку. Підставою виникнення такого обмеження є домовленість між власниками сусідніх земельних ділянок. При цьому необхідно врахувати, що кожен власник земельної ділянки (а також землекористувач) згідно п. 1 ст. 100 Земельного кодексу наділений правом вимагати встановлення земельного сервітуту для обслуговування своєї земельної ділянки.

У Земельному кодексі закріплений вичерпний перелік підстав встановлення земельного сервітуту – такими підставами є договір і рішення суду. Якщо між сторонами – власником земельної ділянки й особою, що вимагає встановлення сервітуту, - буде досягнута домовленість щодо всіх умов стосовно сервітуту, виникнення цього права можливе на підставі договору.

Істотними умовами для такого договору є предмет сервітутного права і, згідно змісту п. 3 ст. 101 Земельного кодексу, плата за його встановлення. Предмет сервітуту визначає те, що сервітутне право надає його суб'єкту право обмеженого користування чужою земельною ділянкою, яке може мати різний обсяг в залежності від конкретного виду встановленого сервітуту. Сервітут передбачає завжди обмежене, часткове користування, притому користування ділянкою лише в тому чи іншому певному відношенні. Користування чужою ділянкою має бути узгодженим з її цільовим призначенням і вона не може бути використана з іншою метою. У Земельному кодексі не установлена форма такого договору, однак потрібно виходити з концепції Кодексу в частині обов'язкової державної реєстрації прав на земельну ділянку, у тому числі і сервітуту, для його виникнення згідно п. 3 ст. 100 Земельного кодексу.

У випадку недосягнення домовленості щодо встановлення сервітуту, у цілому, або окремих його умов, сервітутне право може виникнути на підставі відповідного судового рішення. Особа, зацікавлена у встановленні сервітуту вправі пред'явити до власника сусідньої земельної ділянки до суду позовну заяву, пред'явлення якої ґрунтується на його праві вимагати встановлення земельного сервітуту для обслуговування своєї земельної ділянки згідно п. 1 ст. 100 Земельного кодексу. Позивач у даному випадку повинен довести в суді, що нормальне господарське використання його земельної ділянки неможливе без обтяження сервітутом чужого майна (земельної ділянки), та при цьому задоволення потреб сервітуарія неможливо яким-небудь іншим способом.

Можна не погодитися з тим, що ці дві підстави (договір і рішення суду) складають вичерпний перелік підстав установлення сервітуту. Оскільки положеннями Земельного кодексу не виключається можливість існування права власності на будівлі, розташовані на земельній ділянці, яка не належить на праві власності власнику будівлі. З метою забезпечення належної реалізації права власності на будівлю, власнику в силу природи відносин, що виникають в такій ситуації, належить право проходу до своєї будівлі, перешкода в реалізації цього права буде перешкодою в реалізації і самого права власності.

Змістом сервітуту є обсяг прав і обов'язків сервітуарія щодо обмеженого користування чужою земельною ділянкою. Зміст сервітуту в залежності від конкретного його виду складають повноваження щодо проходу, проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладки лінійних комунікацій тощо. Правомочності сервітуарія можуть складатися з: можливості здійснення певних дій (прохід, проїзд, прокладка комунікацій тощо); або в можливості жадати від власника сусідньої ділянки утримуватися від певних видів її використання (не протидіяти відводу води із сусідньої земельної ділянки, навіть якщо цим буде обмежене право власності. Відповідно цьому праву сервітуарія кореспондує обов’язок власника слугуючої земельної ділянки.).

Зміст сервітуту також визначається певними обов'язками сервітуарія, а саме: використовувати об'єкт сервітуту з певною метою, що повинна відповідати меті слугуючої ділянки на момент встановлення сервітуту, з огляду при цьому на інтереси її власника і діючи в межах, необхідних для задоволення своїх господарських потреб; вносити власнику слугуючої земельної ділянки адекватну плату за її використання; використовувати сервітут способом, найменш обтяжним для власника слугуючої ділянки згідно п. 4 ст. 98 Земельного кодексу. Оскільки повинна зберігатися підстава встановлення сервітуту і та обставина, що потреби інших осіб (зацікавлених у встановленні сервітуту) не можуть бути задоволені іншим способом без встановлення сервітуту. В іншому випадку власник слугуючої ділянки вправі висунути вимогу про припинення сервітуту в зв'язку з наявністю обставин, що мають істотне значення або в зв'язку з тим, що сервітут перешкоджає використанню земельної ділянки згідно її цільового призначення.

Зобов’язання власника земельної ділянки, обтяженої сервітутом, завжди носить пасивний характер, складається в зобов'язанні або терпіти дії третьої особи, або не вчиняти певних дій. Повноваженню сервітуарія не може відповідати зобов'язання будь-якої особи що-небудь зробити на користь третьої особи. При цьому, зміст сервітуту завжди визначають права користування і ніколи його зміст не поширюється на право розпорядження. За своїм змістом сервітутні права завжди є вужчими права власності.

Строк, на який встановлюється сервітут, також визначає зміст сервітуту і повинен бути обумовлений при його встановленні. Земельний сервітут, встановлений без визначення строку, згідно п. 2 ст. 98 Земельного кодексу є постійним, тобто безстроковим. Строк сервітуту може бути визначений шляхом встановлення кінцевої дати його дії або позначення проміжку часу. Також сервітут може бути встановлений на період дії певних обставин, що були підставою виникнення сервітуту, і у випадку припинення таких обставин сервітут також припиняється.

Плата за користування сервітутом. Згідно п. 3 ст. 101 Земельного кодексу власник слугуючої земельної ділянки вправі вимагати плати за встановлення сервітуту від осіб, в інтересах яких він був встановлений, тобто загальним є платний режим користування ділянкою, обтяженою сервітутом. Власник не вправі вимагати такої плати лише в тому випадку, якщо це прямо закріплено в законі. Компетенція визначення плати за користування сервітутом віднесена до відання суб'єктів сервітутних відносин. При визначенні розміру плати сторони повинні виходити з того, що плата повинна носити адекватний характер і відповідати тим обмеженням, які буде терпіти власник при реалізації свого права на обтяжене сервітутом майно.

Сервітут є самостійним речовим правом на земельну ділянку, однак він не підлягає самостійному відчуженню окремо від ділянки, для забезпечення користування якою він був встановлений. Тому сервітут не може бути самостійним предметом договору купівлі-продажу, застави, не може передаватися яким-небудь іншим способом особам, що не є власниками ділянки, для забезпечення користування якою сервітут був встановлений. У цьому змісті сервітут носить акцесорний характер відносного того права, в інтересах реалізації якого він був установлений.

При вирішенні питання про можливість переносу сервітутного права на іншу особу варто виходити з того, що при земельному сервітуті особа власника слугуючої ділянки не має значення для існування самого сервітутного права, оскільки земельний сервітут встановлюється не на користь конкретної особи як такої, а на користь, так би мовити, сусідньої земельної ділянки, тобто її власника як такого. У результаті цього заміна власника слугуючої ділянки, так само як і власника пануючої ділянки, не впливає на долю встановленого сервітуту. У п. 1 ст. 101 Земельного кодексу стосовно сервітуту як речового права закріплене право слідування: сервітут зберігається у випадку переходу права власності на ділянку, обтяжену сервітутом, до іншої особи.

У зміст сервітуту як речового права також входять повноваження сторін щодо захисту своїх прав і інтересів. Особа, що вимагає встановлення сервітуту має право на захист своїх прав і інтересів шляхом застосування засобів правового захисту на стадії ведення переговорів з контрагентом із приводу укладення договору про встановлення сервітуту, тобто така особа має право на спеціальний позов про примусове встановлення сервітуту.

У Земельному кодексі не передбачений спеціальний позов для захисту вже встановленого сервітутного права від зазіхань як третіх осіб, так і власника слугуючої ділянки. Право на пред'явлення подібного позову повинне ґрунтуватися на положеннях цивільного права. У ст. 102 Земельного кодексу міститься примірний перелік підстав припинення земельного сервітуту. Цей перелік повинен бути доповнений загальними підставами припинення речових прав, а також тими, які випливають із природи сервітутних правовідносин. При цьому необхідно враховувати, що окремі з перерахованих у ст. 102 підстав можуть бути застосовані лише до окремих видів сервітутів, зокрема, закінчення терміну, на який був установлений земельний сервітут, є підставою припинення винятково строкового сервітуту.

Загальними підставами припинення речових прав, що підлягають застосуванню до припинення земельних сервітутів, є наступні: загибель об'єкта сервітутного права (слугуючої ділянки), що може мати як юридичний (вилучення земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності або для суспільних потреб), так і фактичний характер (поглинання слугуючої ділянки рікою); відмова особи, в інтересах якої встановлений земельний сервітут, від права – дерелікція. З огляду на те, що сервітутне право виникає з моменту державної реєстрації, то припинення його також варто пов'язувати з такими ж обставинами; визнання недійсною угоди або розірвання договору, що є підставою встановлення сервітуту, а також визнання неправомірною державну реєстрацію сервітуту, з якою пов'язується виникнення права земельного сервітуту, також є підставами припинення сервітуту.

Загальні підстави припинення прав на чужі речі, що можуть бути застосовані для припинення земельних сервітутів – це поєднання в одній особі суб'єкта права земельного сервітуту, в інтересах якого він установлений, і власника слугуючої земельної ділянки. Це випливає з того положення, що сервітут не може бути встановлений на власне майно. Тому особа, що є власником двох сусідніх земельних ділянок, не може встановити сервітут щодо однієї з них, обтяживши іншу.

Загальними для всіх видів сервітутів є наступні підстави їх припинення, а саме: припинення обставин, що були підставами для встановлення сервітуту. Як вказувалося вище, сервітут може бути встановлений для задоволення потреб, що не можуть бути задоволені іншим способом, тому припинення цих обставин може служити підставою для припинення самого сервітуту; невикористання земельного сервітуту протягом трьох років. Кваліфікація такого невикористання носить факультативний характер, оскільки слугуюча земельна ділянка повинна використовуватися відповідно до цілей згідно певного виду встановленого земельного сервітуту; в разі, коли використання права, що випливає з земельного сервітуту, унеможливлює використання земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, за її цільовим призначенням; порушення сервітуарієм умов користування сервітутом. Використання земельної ділянки, обтяженої сервітутом, не для тих цілей, для задоволення яких був установлений сервітут, зловживання своїм правом, а рівно використання свого права винятково з метою порушити права власника слугуючої земельної ділянки тощо; загибель пануючої земельної ділянки – фактичне припинення існування земельної ділянки, для задоволення потреб користування якою встановлювався спочатку земельний сервітут.

У Земельному кодексі передбачені також спеціальні підстави припинення сервітутів, характерні для окремих їх видів, так для строкових сервітутів – закінчення терміну, на який його було встановлено. Підстави припинення сервітутів необхідно відрізняти від способів припинення, хоча таке змішування понять було допущено в ст. 102 Земельного кодексу. До способів припинення сервітуту можуть бути віднесені наступні: сервітут припиняється домовленістю сторін, у судовому порядку або автоматично, при настанні обставин, з якими право пов'язує припинення сервітуту. Так, автоматично сервітут припиняється поєднанням в одній особі сервітуарія і власника слугуючої земельної ділянки, закінченням терміну, на який був установлений земельний сервітут.

За вимогою власника слугуючої земельної ділянки у судовому порядку може бути припинений сервітут у випадках припинення підстав його встановлення, а також при наявності ситуації, коли встановлення земельного сервітуту унеможливлює використання земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, за її цільовим призначенням. Тому необхідно враховувати, що ухвалення рішення суду про припинення земельного сервітуту не є окремою підставою (як це зазначено в п. 1 ст. 102 Земельного кодексу), а порядком припинення сервітуту; тобто суд вправі припинити сервітутне право не за власною ініціативою, а лише в разі наявності названих вище підстав.

12 3 Следующая ⇒