Поняття і види обмежень прав на землю

Конституція України визначає, що право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Але Конституція також фіксує, що власність зобов'язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству. У ст. 41 Конституції України, крім того, закріплено, що використання власності не може завдавати шкоди правам, волям і достоїнству громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі. Тобто суб'єктивне право необхідно розглядати не тільки як установлену законом міру можливого, але й обов'язкового поводження самого власника.

Таким чином, певні обмеження при здійсненні суб'єктивних прав земельної власності є проявом меж реалізації права власності на земельні ділянки з урахуванням тих чи інших обставин, які можуть мати як публічний, так і приватний інтерес. Такі обмеження можуть бути встановлені як у силу розпоряджень, прямо передбачених законодавством, так і на підставі відповідних договорів, однією із сторін якого є власник земельної ділянки. Обмеження, встановлені для попереднього власника ділянки, поширюється і на наступного, якщо не втратили дії обставини їх договірного встановлення[4].

Наявність обмежень повинна поєднуватися з відповідною системою принципів, які були б певною гарантією для власників у плані забезпечення для себе максимального права розпорядження земельними ділянками. Серед таких принципів доцільно назвати: допустимість обмеження права власності лише в суспільних інтересах; справедлива компенсація власнику збитків; законність у встановленні обмежень – на підставі й у межах закону; рівність усіх власників перед такими обмеженнями; судовий захист права власності. При цьому в регулюванні земельних відносин головним принципом повинне бути забезпечення паритету приватних і суспільних інтересів.

Обмеження прав власників земельних ділянок являє собою встановлення в адміністративному порядку заборон на окремі види господарської діяльності по використанню землі або вимоги про утримування від здійснення певних дій чи надання обмеженої можливості використовувати для строго визначених цілей чужу земельну ділянку. Обмеженням також необхідно вважати будь-які заборони і вимоги про утримування від здійснення певних дій, які передбачені законодавством для відповідних видів земельних ділянок при наявності певних умов, і які не застосовуються у відношенні інших земельних ділянок аналогічного цільового призначення.

Встановлення обмежень прав на земельні ділянки являє собою форму закріплення в законодавстві меж здійснення суб'єктивних земельних прав. Межі реалізації суб'єктивних прав являють собою невід'ємний елемент будь-якого правовідношення з приводу використання й охорони земель. Обмеженням прав на використання земельних ділянок присвячена відповідна глава 18 Земельного кодексу. До них віднесені: заборони на продаж або інше відчуження певнім особам земельної ділянки протягом встановленого терміну; заборони на передачу в оренду (суборенду); права на переважну купівлю у разі її продажу; умови прийняття спадщини тільки визначеним спадкоємцем; умови розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених термінів; заборони на провадження окремих видів діяльності; заборони на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту та зовнішнього виду нерухомого майна; умови здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги; умови додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт; умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку; інші зобов'язання, обмеження або умови. Обмеження використання земельної ділянки, як і право земельного сервітуту, підлягає державної реєстрації. Термін дії обмежень встановлюється законом або договором.

Викликає сумнів можливість розширеного тлумачення обмежень права власності: “інші зобов'язання, обмеження або умови”. При цьому гарантій у відношенні встановлення обмежень, не передбачених законом і таких, які не ущемляють права власника земельної ділянки немає. Тому перелік обмежень прав земельного власника в земельному законодавстві повинний бути вичерпним. Застосування видів обмежень прав на земельну ділянку, закріплених у ст. 111 Земельного кодексу, здійснюється шляхом використання норм різних правових актів, які конкретизують зазначені положення.

Аналіз наслідків встановлення обмежень для власників земельних ділянок дозволяє підрозділити всі обмеження на два основних види: обмеження без відшкодування власнику землі заподіяних збитків і обмеження з відшкодуванням власнику заподіяних збитків. Основою для такої класифікації є зміст ст. 156 Земельного кодексу, у якій говориться, що власникам землі і землекористувачам відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок встановлення обмежень по використанню земельних ділянок. Те саме стосується і відшкодування втрат сільськогосподарського виробництва. У відповідності зі ст. 207 Земельного кодексу втрати сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва включають втрати сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників, а також втрати, завдані обмеженням у землекористуванні та погіршенням якості земель. Відшкодуванню також підлягають втрати, завдані обмеженням прав власників землі і землекористувачів, у тому числі орендарів.

Право власника також може бути обмежено (обтяжено) встановленням земельного сервітуту за вимогою іншого власника або землекористувача. Соціальна ж функція права власності виявляється в дотриманні власниками земельних ділянок правил добросусідства. Усі зазначені вище обмеження конкретно виявляються при регулюванні здійснення “тріади” правомочностей, які складають зміст права власності (володіння, користування і розпорядження) на земельні ділянки.

Обмеження права володіння полягає в тому, що земельне законодавство строго регламентує граничні розміри земель, у першу чергу сільськогосподарського призначення, які можуть знаходитися в приватній власності. Однак такі обмеження можуть мати місце і володіння іншими категоріями земель, що складають земельний фонд країни.

Обмеження права користування земельними ділянками знайшли своє відображення в нормах глав 16, 17 і 18 Земельного кодексу, які регламентують право земельного сервітуту, правила добросусідства і встановлення обмежень прав на землю. При цьому необхідно розрізняти поняття «сервітут» і «обмеження прав». Як вже вказувалося вище, сервітут – це право обмеженого користування чужою ділянкою. Обмеження ж права – це встановлення заборони або вимога утримуватися від здійснення дій або право обмеженого користування чужою земельною ділянкою. Сервітут встановлюється або за згодою сторін, або за рішенням суду (ст. 100). За використання ділянки, обтяженої сервітутом, може стягуватися плата (ст. 98). На відміну від сервітуту обмеження прав носить адміністративний характер і є невід'ємним елементом правового режиму тієї чи іншої земельної ділянки завдяки особливостям його місця розташування. У випадку встановлення обмеження законодавець не передбачає стягування за це плати. Може мати місце тільки відшкодування заподіяних встановленням обмежень збитків.

У теорії земельного права прийнято вважати, що учасниками сервітутних відносин можуть бути тільки власники земельних ділянок, землевласники і землекористувачі, у той час як обмеження можуть бути встановлені у відношенні земельних ділянок, які використовуються на будь-яких передбачених законом титулах. Тому в літературі існує думка, що стосовно до сервітуту повинний використовуватися термін «обтяження» земельної ділянки, який не може застосовуватися до випадків встановлення обмежень прав на земельні ділянки[5].

Обмеження права розпорядження за чинним законодавством стосується обігу земельних ділянок, який здійснюється відповідно до Цивільного кодексу, але з урахуванням вимог Земельного кодексу (ст. 131). Воно полягає, по-перше, у встановленні земельним законодавством переліку видів земель, повністю виключених із цивільного обігу, тобто тих, котрі не можуть бути об'єктами права приватної власності. Наприклад, техногенно забруднені землі сільськогосподарського призначення, на яких не забезпечується одержання продукції, яка відповідає встановленим вимогам (нормам, правилам, нормативам), а також деградовані і малопродуктивні землі вилучаються із цивільного обігу (ст. ст. 170, 172 Земельного кодексу). По-друге, стосовно до земель, які знаходяться в приватній власності, земельне законодавство може встановлювати особливі правила здійснення угод. Ці правила лише доповнюють цивільне законодавство, але аж ніяк не суперечать йому. Наприклад, переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають громадяни України, які постійно проживають на території відповідного місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки (ст. 130 Земельного кодексу).

Існують різні підстави обмеження права власності на землю. Так, за термінами обмеження поділяються на постійні і тимчасові[6]. До постійних можуть бути віднесені обов'язки: своєчасно сплачувати земельний податок; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон, тощо. Тимчасовими є обмеження щодо цільового використання земельних ділянок; купівлі-продажу земельних ділянок, зайнятих у сільськогосподарському виробництві; обмеження загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення; заборона на внесення права на земельну частку (пай) у статутний фонд господарських товариств; особливі умови оренди.

Обмеження права власностіможна також класифікувати за об'єктом, суб'єктом та змістом. До обмежень за об'єктом можна віднести обмеження загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення до 100 гектарів. Збільшення цієї площі можливо лише у випадку спадкування земельних ділянок за законом. Обмеження за суб'єктом характеризується тією специфікою, що однією стороною в даному випадку виступає власник, друга сторона - в інтересах якої встановлюються обмеження: інший власник або землекористувач. До таких обмежень можна віднести обов'язки власника не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних із встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; додержуватися вимог про охорону довкілля; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем; своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом тощо.

Обмеження за змістомправовідносин можна розділити на три групи: які забороняють здійснення певних дій на земельній ділянці (використання її не за цільовим призначенням; підвищення родючість ґрунтів та зберігання інших корисних властивостей землі); які надають право сусідньому власнику або землекористувачу так чи інакше користуватися земельною ділянкою власника (встановлення земельних сервітутів і дотримання правил добросусідства); 3) які поєднують перші дві групи обмежень[7].

Своєрідним обмеженням права приватної власності громадянина є також право держави в особі його компетентних органів на викуп земельної ділянки для суспільних потреб і примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності. У цьому зв'язку законодавець визначив, що викуп земельних ділянок, які знаходяться у власності громадян та юридичних осіб, для суспільних потреб проводиться органами державної влади та органами місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень тільки для таких потреб, які визначені чинним Земельним кодексом (ст. 146). Примусове відчуження (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності може мати місце у разі введення воєнного або надзвичайного стану у порядку, встановленому законом (ст. 147).

Таким чином, обмеження прав не землю повинні забезпечувати вирішення головних завдань, які стоять перед суб'єктом права: здійснювати раціональне та ефективне використання земель і одночасно забезпечувати їх охорону. Характер обмежень повинний бути таким, щоб внаслідок реалізації суб'єктивного права у встановлених межах не був нанесений збиток природному об'єкту, природному комплексу або іншому об'єкту і споруді, в інтересах яких встановлені обмеження. У той же час характер встановленого обмеження не повинний перешкоджати користуванню земельною ділянкою відповідно до її основного цільового призначення.