Поняття і зміст добросусідства в земельному праві

Право власності як найбільш повне за змістом речове право дає своєму суб'єкту безпосереднє панування над майном. Суб'єкт права власності може здійснювати стосовно належного йому майна в принципі будь-які дії, можливі з урахуванням природи майна і змісту права.

Право власності, хоча є найбільш повним за обсягом речовим правом, має певні межі. Закріплене в законодавстві право власності (особливо на нерухоме майно і, зокрема, земельні ділянки) зазнає різних обмежень. Воно майже ніколи не здійснюється в тому обсязі правомочностей, що можливі з урахуванням природи і призначення майна.

Згідно ст. 4 Закону «Про власність» власник на свій розсуд володіє, користається і розпоряджається належним йому майном; власник вправі здійснювати стосовно свого майна будь-які дії, що не суперечать закону. Однак власник, здійснюючи свої права, зобов'язаний не заподіювати шкоди довкіллю, не порушувати права й охоронювані законом інтереси громадян, юридичних осіб і держави (п. 5 ст. 4 Закону про власність). Таким чином, при здійсненні своїх повноважень власник повинен дотримуватись наступних вимог: не здійснювати дій, що прямо суперечать закону, не порушувати права й охоронювані законом інтереси інших осіб і держави.

Зазначені вимоги при реалізації конкретного суб'єктивного права повинні розглядатися як обмеження права власності, які являють собою утиски власника у здійсненні ним суб'єктивного права на конкретне майно з метою забезпечення прав і охоронюваних законом інтересів інших осіб. Обмеження права власності в залежності від своєї природи можуть бути об'єднані в групи. Виходячи з цих міркувань до першої групи обмежень можуть бути віднесені обмеження права власності, викликані сервітутом, до другої – обмеження, викликувані дією норм, що у російському дореволюційному праві складали сусідське право, до третьої – обмеження, що являють собою інститут, створений для забезпечення суспільних інтересів. Відмінною рисою таких обмежень є перевага в них публічних засад над приватними, встановлення їх законом не в інтересах окремих приватних осіб, а в інтересах всього суспільства^[1].

Таким чином, другу групу законних обмежень складають норми, що охоплюють дореволюційне сусідське право. Згідно дореволюційного цивільного законодавства інститут, що викликає такі обмеження, одержав найменування права участі приватного, яке встановлювало обмеження права власності в інтересах певних осіб, саме сусідів. Сукупність цих норм, що також відноситься і до сучасного інституту добросусідства в Земельному кодексі, на противагу сервітутам, не дає сусідам ніяких самостійних прав на чужій землі, а тільки утискує власника ділянки в здійсненні свого права^[2].

Законні обмеження, що складають це право, можливі тільки між власниками сусідніх ділянок. Обов'язкова вимога до таких ділянок полягає в тому, щоб одна ділянка могла представляти певну користь для іншої ділянки. Ці обмеження призначені для забезпечення права на чужу річ з метою забезпечення приватних інтересів власників сусідніх ділянок. В якості суб'єктів даних правовідносин виступають приватні особи (володільці сусідніх ділянок). Сюди ж можна включити й обмеження, пов'язані з речовим сервітутом, встановленим за згодою власників сусідніх ділянок. Цей правовий акт надає право обмеженого користування чужим майном власникам сусідніх ділянок.

Правила і норми, що раніше були об'єднані в рамках так званого сусідського права знайшли своє відображення в новому Земельному кодексі в правилах про добросусідство. Основна мета цих правил полягає в сприянні і забезпеченні такому використанню земельних ділянок, при якому власникам сусідніх земельних ділянок і землекористувачам заподіюється менша кількість незручностей. У п. 1 ст. 103 Земельного кодексу поняття незручностей конкретизується в такий спосіб – це затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення, перелік таких незручностей є невичерпним. Вимога обирати такі способи використання ділянок (при яких заподіюється менша кількість незручностей) варто розглядати як зобов'язання при здійсненні своїх повноважень для всіх власників і землекористувачів.

При цьому необхідно враховувати, що користування власниками і землекористувачами своїми земельними ділянками не повинно виключати можливості використання власниками, землекористувачами сусідніх земельних ділянок. При цьому така діяльність не повинна виключати не будь-яке використання сусідньої земельної ділянки, а лише використання, що відповідає його цільовому призначенню (п. 2 ст. 103 Земельного кодексу).

У випадку виникнення шкідливого впливу на сусідню земельну ділянку, передбаченого в ст. 103 Земельного кодексу, власник і землекористувач вправі вимагати припинення діяльності на сусідній земельній ділянці, здійснення якої може призвести до шкідливого впливу на здоров'я людей, тварин, на повітря, стан земельної ділянки, водних ресурсів, розташованих у межах сусідньої ділянки тощо.

Такий шкідливий вплив може бути викликаний як в результаті правомірної діяльності власника сусідньої ділянки, так і у випадку відступу його від порядку проведення тих чи інших заходів на території сусідньої ділянки, використання не відповідно до її цільового призначення. Таким чином, шкідливий вплив може мати місце в результаті побутової, сільськогосподарської, виробничої діяльності. У випадку недосягнення угоди між власниками сусідніх ділянок щодо усунення шкідливого впливу діяльності одного власника ділянки на стан іншої ділянки, власник останньої вправі звернутися до суду з позовом про захист свого права.

Якщо у правилах ст. 104 Земельного кодексу розглядаються ситуації хімічного, бактеріологічного та іншого впливу з боку однієї ділянки на іншу, то в ст. 105 Земельного кодексу містяться правила на випадок виникнення фізичного впливу, а саме: при проникненні гілок і коренів дерев, чагарників з однієї ділянки на іншу. Якщо таке проникнення стане перешкодою у використанні земельної ділянки за її цільовим призначенням, володілець ділянки наділений правом самостійно усунути таке проникнення на територію його ділянки шляхом відсікання коренів, гілок дерев і чагарників, що проникнули на сусідню ділянку.

При цьому таке пошкодження гілок, коренів дерев і чагарників не буде розглядатися як екологічне правопорушення, оскільки згідно положення ст. 105 Земельного кодексу воно віднесено до правомірних, дозволених дій будь-якого власника і землекористувача у випадку створення подібної перешкоди в здійсненні його права. Обмеження в даному випадку в здійсненні права власності полягає у виснаженні сусідньої земельної ділянки, її затіненні, у перешкоді виростанню рослинності на іншій ділянці.

Передумовою добросусідських відносин між володільцями суміжних земельних ділянок і запобігання можливих у майбутньому конфліктів між ними є чітке, виразне визначення меж ділянок. Це досягається шляхом реалізації декількох правил. Власник суміжної земельної ділянки не тільки не вправі створювати перешкоди іншому власнику у встановленні твердих границь, а, навпаки, зобов’язаний сприяти йому в здійсненні установки межових знаків, відновленні їх при їхньому зникненні, переміщенні або приведенні в невиразний стан, тобто в такий стан, при якому такі знаки не можуть слугувати меті свого встановлення.

Згідно п. 3 ст. 106 межові знаки відносяться до таких об'єктів, витрати на встановлення яких несуть власники суміжних ділянок у рівних частках. Письмовою угодою сторін може бути встановлений інший порядок розподілу витрат на установку межових знаків. У такій угоді може бути також закріплений порядок розподілу обов'язків (витрат) щодо підтримки в робочому стані або в разі потреби їх відновленню. При відсутності такої домовленості витрати на підтримку робочого стану межових знаків і їхнє відновлення підлягають розподілу між власниками суміжних ділянок у рівних частках.

У випадку, якщо в ролі межового спорудження служить рослинна смуга, доріжка, рівчак, канал, стіна, паркан, інше подібне спорудження, то встановлене загальне правило в ст. 108 Земельного кодексу, згідно якого власники цих ділянок (розділених зазначеними межовими спорудженнями) мають право на їх спільне використання. Зміст такого спільного використання розкривається, приміром, у ст. 109 Земельного кодексу, відповідно до якої плоди дерев, які слугують межовими знаками, належать власникам розділених цими знаками ділянок. Таке спільне використання повинно відповідати природі самого межового знака, не вести до його руйнування чи ушкодження. Тому при обранні одним із власників (землекористувачів) способу використання межових споруджень, ним повинні бути враховані інтереси іншого з власників шляхом узгодження способів такого використання; це продиктовано вказівкою в ст. 108 Земельного кодексу на те, що використання носить характер спільного.

Наведене правило про порядок спільного використання межових споруджень не застосовується у випадку, якщо зовнішні ознаки вказують на те, що межове спорудження належить винятково одному із сусідів. Але й у цьому випадку при наявності відповідної домовленості між сусідами власники сусідніх земельних ділянок можуть спільно використовувати такі межові спорудження. Межове спорудження не є обов'язковим елементом землеустрою. Доля межового спорудження залежить від волі суміжних землекористувачів (власників земельних ділянок); якщо хоча б один із власників (землекористувачів) зацікавлений в існуванні межового спорудження, межове спорудження не може бути ліквідоване або замінено без його згоди.

У Земельному кодексі встановлені спеціальні правила щодо експлуатації таких межових споруджень як зростаючі на спільній межі дерева. Згідно ст. 109 кожний із сусідів вправі вимагати ліквідації таких дерев, крім випадків, коли вони служать межовими знаками й у залежності від обставин не можуть бути замінені іншими межовими знаками.

У випадку пошкодження чи знищення, тобто приведення межових знаків у такий стан, у якому вони не можуть виконувати своєї функції, виникає питання не тільки про порядок їх відновлення, але і про визначення меж земельної ділянки. Норми, спрямовані на запобігання можливих конфліктів між власниками суміжних ділянок, а у випадку їх виникнення – на їх вирішення, містяться в ст. 107 Земельного кодексу.

Підставою для відновлення меж ділянки є дані земельно-кадастрової документації. Згідно Положення про порядок ведення державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 січня 1993 року^[3], до земельно-кадастрової документації відносяться кадастрові карти і плани (графічні і цифрові), схеми, графіки, текстові й інші матеріали, що містять відомості про межі адміністративно-територіальних утворень, межі земельних ділянок власників землі і землекористувачів, у тому числі орендарів, правовий режим земель, що знаходяться в державній, комунальній і приватній власності, їх кількість, якість, народногосподарську цінність і продуктивність по власниках землі і землекористувачам, населеним пунктам, територіям сільських, селищних, міських, районних Рад, областям, Республіці Крим і Україні в цілому. Земельно-кадастрова документація включає книги реєстрації державних актів на право власності на землю, право постійного користування землею, договорів оренди землі.

Загальним правилом при визначенні меж ділянки є дійсні межі. При їх відсутності межі ділянки визначаються виходячи з фактичного використання земельної ділянки, тобто межі земельних ділянок визначаються з урахуванням тих частин, що експлуатуються їх власниками чи землекористувачами. Якщо ж таке фактичне використання земельної ділянки встановити неможливо, пунктом 2 статті 107 Земельного кодексу вводиться правило, згідно якого кожному із суміжних землеволодільців виділяється однакова за розміром частина спірної ділянки.

Таке вирішення питання про розподіл земельних ділянок є неприйнятним, якщо такий розподіл не буде відповідати встановленим розмірам земельних ділянок, а також іншим виявленим обставинам, що дають підстави думати про дійсні межі ділянок. У випадку недосягнення сторонами домовленості щодо визначення меж земельних ділянок у межах населених пунктів, спори, що виникають, підлягають вирішенню органами місцевого самоврядування; в інших випадках, а також при незгоді власників і землекористувачів з рішеннями органів місцевого самоврядування, спори вирішуються судом згідно положень ст. 158 Земельного кодексу.