 |
Оценка объекта методом сравнения продаж.
|
|
|
|
КУРСОВАЯ
По дисциплине
ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НА РЫНКЕ
ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
«Определение стоимость коттеджа расположенного на 23 км от МКАД по Дмитровскому шоссе»
Руководитель:
Севостьянов А.В.
Выполнил (а):
Студент(ка) 4 курса,
Олейникова Н. Н.,
гр.№7462-б
Москва, 2012 г.
Содержание
Введение…………………………………………………………………………..……….3
1.Анализ рынка недвижимости………………………………………………………..4
2.Оценка объекта методом сравнения продаж………………………………………13
3.Оценка объекта оценки методами затратного подхода…………………………..17
3.1 Оценка земельного участка……………………………………………………….17
3.2 Определение восстановительной стоимость объекта недвижимости………..18
3.3 Определение физического износа…………………………………………………23
4.Оценка объекта недвижимости методом доходного подхода……………………27
4.1. Определение чистого операционного дохода…………………………………...28
5. Согласование результатов оценки и получение ………………………..………..30
итоговой величины стоимости объекта недвижимости………………………..…..33
Заключение…………………………………………………………………………...…..34
Введение
Целью выполнения данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний полученных в рамках курса «Экономика и управление на рынке городской недвижимости», получение практических навыков оценочной деятельности.
Оцениваемым объектом недвижимости в курсовом проекте выступает коттедж общей площадью 167 м2, расположенный на 23 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Целевым рынком для оценки является вторичный рынок загородных домов.
Первоочередным шагом к выполнению курсового проекта является анализ рынка недвижимости. Выполнение курсового проекта базируется на трех методах оценки недвижимости:
|
|
|
· Метод сравнения продаж
· Затратный метод
· Доходный метод
Полученный результаты по трем методам оценки объекта недвижимости предстоит свести к конечному результату, который и будет конечной оценкой данного объекта.
Анализ рынка недвижимости.
Объектом оценки, выбранной мной для курсовой работы, является двухэтажный индивидуальный жилой дом общей площадью 167 кв.м. на земельном участке площадью 0,10 га, расположенный на 23 километре Дмитровского шоссе. Целью оценки является определение рыночной стоимости данного дома, на базе которой будет рассчитана арендная ставка, по которой дом будет сдаваться в круглогодичную аренду. Исходя из этого, будем выполнять анализ ценовой ситуации на 2-х рынках: рынке продаж и рынке ставок аренды индивидуальных жилых домов.
Источником информации для анализа рынков служит перечень объектов, предлагаемых к продаже и сдаваемых в аренду за определенный период времени, с указанием их качественных характеристик, размеров, местоположения, цен предложения, даты выставления на продажу/сдачу в аренду. Разнообразие качества, размеров, расположения объектов недвижимости, приводит к большому различию в цене предложения объектов. Поэтому, чтобы избежать большого разброса цен, будем сразу отбирать для анализа объекты, похожие и расположенные в зоне размещения объекта оценки.
Первый этап.
Для анализа выбираются двухэтажные дома общей площадью от 100 до 200 кв.м., располагающиеся на расстоянии 20 – 25 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Время экспозиции равно, например, одному месяцу. Поэтому в выборку данных заносятся предложения, опубликованные в соответствующих электронных базах в течение 1 месяца до даты оценки.
Таблица 1
Группировка объектов, аналогов объекту оценки, продаваемых по Дмитровскому шоссе в течение марта месяца 2012 года
|
|
|
| №№ пп. | Адрес | Расстояние от МКАД, км | Площадь дома, кв.м | Площадь земельного участка, га | Требуемая (или фактическая) арендная плата (цена предложения) |
| Первая группа – 20 км. | |||||
| Московская область, Мытищинский район, село Федоскино | 0,1 | 11 000 000 руб. | |||
| Россия, Московская область, Лобня | 0,1 | 9 000 000 руб. | |||
| Среднее значение | 10 000 000 | ||||
| Россия, Московская область, Лобня | 0,1 | 14 000 000 руб. | |||
| Россия, Московская область, Мытищинский район, деревня Сухарево | 0,1 | 8 500 000 руб. | |||
| Среднее значение | 11 500 000 | ||||
| Московская область, ш. Дмитровское, Федоскино с | 0,1 | 12 350 000 руб. | |||
| Московская область, Лобня, ул. Рябиновая, 14А | 0,1 | 14 750 000 руб. | |||
| Среднее значение | 13 550 000 |
| №№ пп. | Адрес | Расстояние от МКАД, км | Площадь дома, кв.м | Площадь земельного участка, га | Требуемая (или фактическая) арендная плата (цена предложения) | ||||
| Вторая группа – 22 км. | |||||||||
| Россия, Московская область, Мытищинский район, деревня Аксаково | 0,1 | 11 000 000 руб. | |||||||
| Россия, Московская область, Мытищинский район, село Марфино | 0,1 | 7 000 000 руб | |||||||
| Среднее значение | 9 000 000 | ||||||||
| Московская область, ш. Дмитровское, Аксаково д. | 0,1 | 15 700 000 руб. | |||||||
| Московская область, Мытищинский район, Горки д. | 0,1 | 12 000 000 руб | |||||||
| Среднее значение | 13 850 000 | ||||||||
| Московская область, ш. Дмитровское, Аксаково д. | 0,1 | 18 000 000 руб | |||||||
| Московская область, Мытищинский район, деревня Аксаково | 0,1 | 18 700 000 | |||||||
| Среднее значение | 18 350 000 | ||||||||
| Третья группа – 23 км. | |||||||||
| Московская область, Дмитровский район, поселок городского типа Некрасовский | 0,1 | 9 200 000 | |||||||
| Дмитровский район, пгт. Некрасовский | 0,1 | 9 700 000 | |||||||
| Среднее значение | 9 450 000 | ||||||||
| Россия, Московская область, Мытищинский район, село Марфино, ул. Зеленая | 0,1 | 10 700 000 | |||||||
| Московская область, Горки Сухаревские д. | 0,1 | 13 450 000 | |||||||
| Среднее значение | 12 075 000 | ||||||||
| Московская область, Мытищинский район, село Марфино | 0,1 | 9 900 000 | |||||||
| Дмитровский район, пгт Некрасовский | 0,1 | 11 200 000 | |||||||
| Среднее значение | 10 550 000 | ||||||||
| №№ пп. | Адрес | Расстояние от МКАД, км | Площадь дома, кв.м | Площадь земельного участка, га | Требуемая (или фактическая) арендная плата (цена предложения) | |||
| Четвертая группа – 24 км. | ||||||||
| Московская область, Дмитровское ш., д. Юрьево | 0,1 | 5 900 000 руб. | ||||||
| Россия, Московская область, Мытищинский район, деревня Фелисово | 0,1 | 7 800 000 руб. | ||||||
| Среднее значение | 6 850 000 | |||||||
| Московская область, Дмитровское ш., Трудовая Северная | 0,1 | 7 600 000 руб. | ||||||
| Россия, Московская область, Мытищинский район, деревня Лысково | 0,1 | 8 900 000 руб. | ||||||
| Среднее значение | 8 250 000 | |||||||
| Московская область, Дмитровский район, деревня Горки Сухаревские | 0,1 | 12 600 000 | ||||||
| Россия, Московская область, Дмитровский район, деревня Горки Сухаревские, ул. Центральная | 0,1 | 12 600 000 | ||||||
| Среднее значение | 12 600 000 | |||||||
| Пятая группа – 25 км. | ||||||||
| Московская область, Дмитровское ш., Марфино | 0,1 | 10 000 000 | ||||||
| Россия, Московская область, Мытищинский район, деревня Подольниха | 0,1 | 11 500 000 | ||||||
| Среднее значение | 10 750 000 | |||||||
| Россия, Московская область, Дмитровский район, деревня Агафониха | 0,1 | 10 500 000 | ||||||
| Россия, Московская область, Дмитровский район, садовое товарищество Озерецкое | 0,1 | 9 250 000 | ||||||
| Среднее значение | 9 875 000 | |||||||
| Московская область, Мытищинский р., пос. Трудовая | 0,1 | 10 300 000 | ||||||
| Россия, Московская область, Мытищинский район, поселок Трудовая, Городок 1 п. | 0,1 | 10 300 000 | ||||||
| Среднее значение | 10 300 000 | |||||||
|
|
|
Рис 1.Цена продажи в зависимости от площади дома и удаленности от МКАД.
Рис. 2 Цена продажи дома площадью 150 м2 в зависимоти от удаленности от МКАД.
|
|
|
Четвёртый этап. Выводы по результатам анализа.
На основе полученных данных можно сделать следующие выводы:
1) Дома площадью 150 и 200 кв. метров стабильно растут до 22 км и достигают на этом километре своего максимума за рассматриваемый промежуток 20-25 км от МКАД.
2) Дома площадью 100 кв. метров наоборот немного теряют в цене при движении от 20 км к 22 км от МКАД.
Причиной тому может служить наличие престижного поселка класса премиум «Пестово» в сочетании с уникальными экологическими и природными условиями: Пестовское водохранилище и лесные массивы.
3) Дома площадью 100 кв. метров расположены не в удобных местах – рядом Дмитровское шоссе, железнодорожные пути.
4) 24 км от МКАД по Дмитровскому шоссе характеризуется как неблагоприятное место для расположения жилого дома, в силу близкого расположения сразу 2-ух пересекающихся железнодорожных линий московско-смоленского направления «Трудовая» и «Белый Раст».
5) От 24 км к 25 км динамично растут цены на дома площадью 100 кв. м и 150 кв. м., причем наиболее весомый рост наблюдается у домов 100 кв. м
6) Цена на дом площадью 100 кв. м превышает цену на дом площадью 200 кв м на 25 км в силу класса эконом и ориентации потребителей на дома с меньшей площадью и соответственно стоимостью, но повышенный спрос толкает цены необоснованно верх на данный тип домов.
7) Далее будем исходить из расчета рыночной цены на оцениваемый дом площадью 167 кв. м. в размере 11 000 000 рублей.
Группировка объектов, аналогов объекту оценки, сдаваемых
в аренду по Дмитровскому шоссе в течение марта 2012.
| №№ пп. | Адрес | Расстояние от МКАД, км | Площадь дома, кв.м | Площадь земельного участка, га | Требуемая (или фактическая) арендная плата | |
| Первая группа – 20 км. | ||||||
| Катуар | 0,2 | 120 000 | ||||
| Трудовая | 0,08 | 60 000 | ||||
| Среднее значение | 90 000 | |||||
| Вторая группа – 22 км. | ||||||
| Трудовая | 0,2 | 130 000 | ||||
| Круглое озеро | 0,1 | 100 000 | ||||
| Среднее значение | 115 000 | |||||
| Третья группа – 23 км. | ||||||
| Мечта | 0,2 | 150 000 | ||||
| Форест Вилль | 0,1 | 120 000 | ||||
| Среднее значение | 135 000 | |||||
| Четвертая группа – 24 км. | ||||||
| Витенево | 0,15 | 120 000 | ||||
| Круглое | 0,1 | 90 000 | ||||
| Среднее значение | 105 000 | |||||
| Пятая группа – 25 км. | ||||||
| Ермолино | 0,2 | 85 000 | ||||
| Николо-прозорово | 0,1 | 75 000 | ||||
| Среднее значение | 80 000 | |||||
Для дальнейших расчётов при оценке рыночной стоимости оцениваемого жилого дома принята величина арендной ставки равная 1 600 000 руб/год или 135 000 за месяц за дом.
|
|
|
График изменения арендных ставок в зависимости от удаленности от МКАД (месячные ставки)
График изменения арендных ставок в зависимости от удаленности от МКАД (годовые ставки)
Оценка объекта методом сравнения продаж.
Метод сравнения продаж относится к методам сравнительного подхода. Основан на принципе замещения, который гласит, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем минимальная цена, по которой был приобретен другой сходный объект собственности, обладающий эквивалентной полезностью. В наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например, к рынку жилья.
Подбираются объекты-аналоги, сопоставимые по своим характеристикам с объектом оценки, проданные или выставленные на продажу на соответствующем рынке. Затем определяются параметры (элементы сравнения), по которым объекты сравнения отличаются от объекта оценки. Далее рассчитываются поправки в цены продаж (предложений) объектов-аналогов по элементам сравнения. Поправки вносятся в цены продаж (предложений) объектов-аналогов, то есть определяется скорректированная цена продажи (предложения) каждого сопоставимого объекта. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют оценщику сделать вывод о возможной стоимости оцениваемого объекта на рынке (например, как средняя арифметическая из скорректированных цен объектов-аналогов).
Используется следующая последовательность расчётов:
Этап 1. Выявление недавних продаж (предложений) сопоставимых объектов на рынке жилья. Количество объектов-аналогов – не менее трёх. В таблице 2 приводятся характеристики оцениваемого объекта и объектов-аналогов (описание оцениваемого объекта может быть представлено в отдельной таблице). В качестве характеристик (элементов сравнения) принимаются показатели выставленных на продажу объектов, взятые из печатных рекламных изданий.
Таблица 2
Характеристики объекта оценки и объектов-аналогов
| Характеристики (элементы сравнения) | Объект оценки | Объекты - аналоги | ||
| Дата продажи | ||||
| Месторасположение (расстояние до МКАД) | ||||
| Площадь земельного участка | 0,1 | 0,08 | 0,15 | 0,08 |
| Общая площадь | 167 м2 | 150 м2 | 174,8 м2 | 160.6 м2 |
| Этажность | ||||
| Фундамент | ленточ-ный | ленточ-ный | ленточный | ленточный |
| Кровля | металлочерепица | металлочерепица | металлочерепица | металлочерепица |
| Стеновой материал | блоки | блоки | блоки | блоки |
| Коммуникации | ||||
| - электроснабжение | есть | есть | есть | есть |
| - газоснабжение | нет | есть | нет | есть |
| - канализация | есть | нет | есть | есть |
| - водопровод | есть | есть | есть | есть |
| - отопление | есть | есть | есть | есть |
| И т. д. |
Этап 2. Проверка информации о сделках. Подозрение должны вызывать поспешные продажи, сделки между тесно связанными сторонами (дети и родители, муж и жена и т. п.).
Этап 3. Выявление элементов сравнения и внесение поправок в цену продажи (предложения) объектов-аналогов.
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении. Они заносятся в корректировочную таблицу (таблица 3):
Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:
- попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения;
Таблица 3
Корректировки цен продажи объектов-аналогов по элементам сравнения
| №№ | Элементы сравнения | Объекты-аналоги | ||
| Цена продажи, руб | 9 900 000 | 10 100 000 | 8 700 000 | |
| Корректировка на время продажи Скорректированная цена, руб | ||||
| Корректировка на месторасположение Скорректированная цена, руб | ||||
| Корректировка на общую площадь Скорректированная цена, руб | + 850000 10 700 000 | - 400 000 9 700 000 | +350 000 9 050 000 | |
| Корректировка на этажность Скорректированная цена, руб | ||||
| Корректировка на коммуникации Скорректированная цена, руб | +400 000 10 100 000 | |||
| Корректировка на расстояние от МКАД Скорректированная цена, руб | +2 700 000 12 800 000 | + 3 700 000 12 750 000 | ||
| Корректировка на фундамент Скорректированная цена, руб | ||||
| Корректировка на кровлю Скорректированная цена, руб | ||||
| Корректировка на стеновой материал Скорректированная цена, руб | ||||
| Количество внесенных поправок | ||||
| Скорректированная стоимость объекта оценки | 10 700 000 | 12 800 000 | 12 750 000 |
Описание вносимых поправок:
1) Корректировка на площадь производиться из расчета цены 1 кв. м. в 50 000 рублей. Тогда получаем:
1 объект-аналог: (167 кв. м. -150 кв. м.)*50 000 рублей = 850 000 рублей.
2 объект-аналог: (175 кв. м. -167 кв. м.)*50 000 рублей = 400 000 рублей.
3 объект-аналог: (167 кв. м. -160 кв. м.)*50 000 рублей = 350 000 рублей.
2) Корректировка на коммуникации:
2 объект-аналог: средняя стоимость подключения к газоснабжению в данном районе составляет около 400 000 рублей.
3) Корректировка на расстояние от МКАД
3 объект-аналог: Сопоставим стоимость дома площадью 170 кв. м. с участком 0,1 га, находящимся на 40 км от МКАД, со стоимостью дома использованного в анализе рынка по адресу Московская область, Мытищинский район, село Марфино, 23 км от МКАД, с аналогичными показателями величины земельного участка и площадью дома. Получим, что разница составила 10 700 000 – 8 000 000 = 2 700 000 рублей.
2 объект-аналог: Сопоставим стоимость дома площадью 170 кв. м. с участком 0,1 га, находящимся на 45 км от МКАД, со стоимостью дома использованного в анализе рынка по адресу Московская область, Мытищинский район, село Марфино,, 23 км от МКАД с аналогичными показателями величины земельного участка и площадью дома. Получим, что разница составила 10 700 000 -7 000 000 = 3 700 000 рублей.
В результате корректировок цены продажи (предложения) объектов-аналогов получаются отличными друг от друга. Для того чтобы найти стоимость оцениваемого объекта можно рассчитать одну из средних (например, среднюю арифметическую). Возможно иное обоснование итоговой величины стоимости объекта оценки, определённой сравнительным подходом.
Рассчитаем среднюю арифметическую по полученным результатам объектов-аналогов:
(10 700 000 + 12 800 000 + 12 750 000)/3 = 12 083 000 рублей.
|
|
|
