 |
Определение чистого операционного дохода.
|
|
|
|
Исходные данные для оценки объекта доходным методом:
1. Площадь земельного участка – 10 соток.
2. Улучшения – 167 м2.
3. Эффективный возраст – 3 года.
4. Срок экономической жизни – 100 лет.
5. Восстановительная стоимость улучшений – 8 000 000 рублей.
6. Стоимость аренды двухэтажного коттеджа расположенного в 23 км от МКАД по Дмитровскому шоссе согласно нашему анализу арендных ставок, наиболее вероятная арендная плата является 135 000 рублей/месяц
7. Потенциальный валовой доход – представляет собой ожидаемую суммарную величину дохода от основного вида деятельности и прочих видов деятельности, базирующихся на оцениваемом объекте недвижимости.
ПВД = 12 месяцев * 135 000 рублей = 1 620 000 рублей в год.
8. Действительный валовой доход – ПВД с учетом возможных потерь от недоиспользования объекта на полную мощность и потерь при сборе платежей. Примем данные потери в размере 15 %.
ДВД = ПВД – ПВД*15 % = 1 377 000 рублей.
9. Чистый операционный доход – равен ДВД за вычетом операционных расходов и резерва на замещение.
ЧОД = ДВД – ОР = 1 377 000 - 140 400 = 1 236 600 рублей.
Таблица 8
Расчет чистого операционного дохода
| № п/п | Наименование | Сумма, руб |
| Потенциальный валовой доход, в т.ч. | ||
| Валовая выручка от основного вида деятельности | 1 620 000 | |
| Валовая выручка от дополнительных видов услуг (дополнительная выручка): | - | |
| Потери от смены арендаторов(15%) | 243 000 | |
| Действительный валовой доход | 1 377 000 | |
| Операционные расходы | 140 400 (390$) | |
| Чистый операционный доход | 1 236 600 |
4.2. Определение общего коэффициента капитализации.
Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.
|
|
|
Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов оценки. В данном отчете коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и норма возврата на инвестированный капитал.
В условиях российского рынка обычно представляется в виде:
i = io + iс + iл + iin + nк
где i o – безрисковая ставка, %;
iс – общерыночный риск, %;
iл – поправка на низкую ликвидность, %;
iin – поправка на управление инвестициями, %;
nк – норма возврата капитала, %.
Расчет показателя:
1. Безрисковая ставка. io – 7,2 % (Информация сайта Минфина РФ).
2. Общерыночный риск. iс – 0,56 %;
На основе данных об инвестиционном риске в российских регионах в 2010-2011гг., из которого следует, что инвестиционный риск Московской области превышает инвестиционный риск Краснодарского края (субъекта Федерации с наименьшим риском, который может быть приравнен к суверенному риску РФ) в 1,08 раз. Следовательно, региональный риск для Московской области будет равен 7,2 * 1,08 - 7,2 = 0,56 %.
3. Поправка на низкую ликвидность. iл – 2,4 %
Поправка на низкую ликвидность. Данная поправка вычисляется по формуле:
|
|
|
· П - поправка на низкую ликвидность;
· Rб - безрисковая ставка;
· L - период экспозиции (в месяцах);
· Q - общее количество месяцев в году.
П=7,2*4/12 = 2,4%
4. Поправка на управление инвестициями. iin – 0 %.
Премия за инвестиционный менеджмент – чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск с учетом недозагрузки и потерь может составлять от 2 до 5%.Данная поправка не применяется в данном курсовом проекте.
5. Норма возврата капитала. nк – 2 %.
Т.к. жизненный цикл проекта исчисляется 50 годами, то норма возврата капитала берется на уровне 2% в год по методу Ринга, как 1/50.
Тогда коэффициент капитализации будет равен:
i =7,2+0,56+2,4+0+2 = 11,86 %
Таблица 9
Определение общего коэффициента капитализации
| Наименование | Показатель |
| Безрисковая ставка | 7,2 % |
| Общерыночный риск | 0,56 % |
| Поправка на низкую ликвидность | 2,4 % |
| Поправка на управление инвестициями | 0 % |
| Норма возврата капитала | 2% |
| Итого | 11,86 % |
Определение рыночной стоимости объекта оценки следующим образом: величина чистого операционного дохода делится на общий коэффициент капитализации, то есть, происходит капитализация дохода в текущую стоимость объекта оценки.
Рыночная стоимость = Операционный доход / Коэффициент капитализации.
Рыночная стоимость = 1 236 000 / 0,1186 = 10 422 000 рублей.
|
|
|
