 |
Оценка объекта оценки методами затратного подхода
|
|
|
|
Оценка земельного участка.
Стоимость земельного участка определяется методом сравнительного подхода, который описан в данной курсовой работе ранее.
На основании отличия объектов только по размеру земельного участка, на котором они находятся можно составить следующую таблицу:
Таблица 3
| Характеристики (элементы сравнения) | Объект оценки | Объекты - аналоги | ||
| Цена объекта недвижимости | - | 7 650 000 | 4 550 000 | 7 500 000 |
| Месторасположение | ||||
| Расстояние от МКАД | ||||
| Площадь земельного участка | 0,1 | 0,15 | 0,07 | 0,15 |
| Транспортная инфраструктура | + | + | + | + |
| Охрана | + | + | + | + |
| Коммуникации (электроснабжение, канализация, канализация, водопровод, отопление) | + | + | + | + |
| Водоемы (местоположение) | - | - | + | - |
| Лес (местоположение) | - | + | - | - |
Корректировка на местоположение:
· Близость водоемов влияет следующим образом
4 550 000/7 * 15 – 7 500 000 = 2 250 000 рублей
· Расположение леса рядом с участком:
7 650 000 – 7 500 000 = 150 000 рублей
С учетом всех поправок составим таблицу, позволяющую определить стоимость участка.
| Характеристики (элементы сравнения) | Объекты - аналоги | |||
| Цена объекта недвижимости | 7 650 000 | 4 550 000 | 7 500 000 | |
| Корректировка на месторасположение | ||||
| Корректировка на Расстояние от МКАД | ||||
| Корректировка на Площадь земельного участка Скорректированная цена | -2 550 000 5 100 000 | +1 950 000 6 500 000 | -2 500 000 5 000 000 | |
| Корректировка на Транспортная инфраструктуру | ||||
| Корректировка на Охрану | ||||
| Корректировка на Коммуникации (электроснабжение, канализация, канализация, водопровод, отопление) | ||||
| Корректировка на Водоемы (местоположение) Скорректированная цена | -2 250 000 4 250 000 | |||
| Корректировка на Лес (местоположение) Скорректированная цена | -150 000 4 950 000 | |||
| Итоговая цена | 4 950 000 | 4 250 000 | 5 000 000 |
|
|
|
Рассчитаем среднюю арифметическую, чтобы определить рыночную цену земельного участка площадью 10 соток на расстоянии 23 км от МКАД:
(4 950 000 + 4 250 000 + 5 000 000)/3 = 4 730 000 рублей
Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости.
Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.
В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. В процессе оценки может возникнуть ситуация, при которой строение включает устаревшие строительные материалы, технологии или дизайн, которые нельзя в данное время оценить. Кроме того, некоторые элементы здания могут не соответствовать действующим Строительным нормам и правилам (СНиПам). В таком случае принято рассчитывать сметную стоимость строительства здания, аналогичного по полезности. В последнем случае оценщик получает смету затрат по стоимости замещения. Указанные сметы могут существенно различаться по итоговой величине полной восстановительной стоимости зданий, а также составу и степени учтенного в них износа.
Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного задания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.
|
|
|
Стоимость воспроизводства представляет смету затрат на строительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.
Теоретически стоимость воспроизводства более удобна, поскольку ее легче рассчитывать. Однако на практике затраты на воспроизводство иногда сложно определить, поскольку здания могут быть построены из материалов, снятых в настоящее время с производства и на имеющих расценок на нужную дату.
Вместе с тем, стоимость воспроизводства более удобна для определения всех видов износа.
Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в области проектно-сметного дела, позволяющих убедиться в надежности используемых источников.
Стоимость замещения представляет собой смету затрат на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом, при этом предусмотрено использование современных строительных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта.
В таблице представлены конструктивные решения оцениваемого объекта: Таблица 4.
| Наименование конструкции | Материал конструкции |
| Фундамент Материалы внешних стен | сборный железобетонный, ленточный Легкобетонные блоки с утеплителем пенополиуретаном |
| Внутренние стены | Кирпичные |
| Междуэтажные перекрытия | 1 этаж: Железобетонные плиты перекрытия. 2 этаж: Деревянные перекрытия |
| Крыша | Двухскатная крыша из металлочерепицы |
| Оконные проемы | Оконные блоки с четвертями, дерево |
| Двери | Деревянные |
| Полы | Паркетные полы |
Определение восстановительной стоимости для оцениваемого объекта будем производить на основе существующей объектной сметы составленной в сентябре 2011 года и индексации ее на март 2012 марта.
3626101,02 рублей * 1,02264 = 3708227,32 рублей.
Индекс равный 1,02264 взят с учетом удорожания строительства в период сентября 2011 – март 2012 года по данным Росстата.
Таблица 5 Объектный сметный расчет
|
|
|
