 |
Оценка Объекта оценки сравнительным подходом
|
|
|
|
В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не больше той суммы, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Сравнительный подход к оценке стоимости имущества включает следующие этапы:
1. Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) земельных участков, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
2. Сбор и проверка информации по каждому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).
3. Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).
4. Корректировка листинговых стоимостей по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.
5. Согласование скорректированных стоимостей сопоставимых объектов и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.
|
|
|
Выбор единицы сравнения
Можно выделить три основных критерия выбора единицы сравнения:
1. Данная единица сравнения используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами на конкретном сегменте рынка.
2. Данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов («общий знаменатель»).
3. Данная единица сравнения является удельной характеристикой (удельной ценой), что существенно ослабляет зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующего фактора.
Исходя из вышеизложенного в качестве единицы сравнения Оценщиком выбрана цена за 1 м2 площади участка. Этим же объясняется отказ [ЛМ7] от использования других единиц сравнения.
Подбор аналогов
Для расчета стоимости 1 м2 земельного участка Оценщиками использованы данные городского каталога недвижимости «Ярмарка», «Ладога» а также Интернет сайты:
· https://www.avito.ru/
· http://sortavala.spravka-region.ru/agentstva-nedvizhimosti
· https://kareliya.move.ru/sortavala/
[ЛМ8] Для проведения ретроспективной оценки Оценщиком были проанализированы предложения на дату проведения оценки по выставленным на продажу земельных участкам. Ниже представлено описание всех земельных участков, которые были выставлены на продажу на открытом рынке и наиболее близки Объекту оценки по своим характеристикам.
| Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | |
| Адрес | г.Сортавала ул.Восточно-Железнодорожная | г. Сортавала ул. Западная | г.Сортавала ул.Выборгское шоссе 83б | Г.Сортавала ул.Кайманова |
| Общая площадь, м2 | 76+/-3 кв.м | 24кв.м | 30кв.м | 30кв.м |
| Вид права | Собственность | собственность | собственность | собственность[СД9] |
| Категория земель | Земли населенных пунктов | земли населенных пунктов | земли населенных пунктов | земли населенных пунктов |
| Вид разрешенного использования | Для строительства гаража и территории обслуживания | Для личного пользования | Для личного пользования | Для личного пользованя |
| Наличие построек | условно свободный | свободный | свободный | свободный |
| Наличие коммуникаций | Есть возможность подключения | Есть электричество | Коммуникации по границе, есть возможность подключения | Коммуникации по границе, есть возможность подключения |
| Особенности местоположения | Расположен в промышленно-коммунальной зоне, высокие транспортные и пешеходные потоки, улица с двухсторонним движением | Расположен в коммунальной зоне, средние транспортные, улица с двухсторонним движением | Расположен в промышленно-коммунальной зоне, средние транспортные и пешеходные потоки, улица с двухсторонним движением | Расположен в жилой зоне, высокие транспортные и пешеходные потоки, улица с двухсторонним движением |
| Вид информации | предложение | предложение | предложение | предложение |
| Дата предложения | 7 Ноября 2016 г. | 2 Ноября 2016 г. | 23 Октября 2016 г. | 21 октября 2016г. |
| Цена, руб. | 20473.64 руб. | 90000 руб. | 1000000 руб. | 150000 руб. |
| Источник информации | ГК. РФ. | https://www.avito.ru/sortavala/garazhi_i_mashinomesta/garazh_24_m_329617677 | https://www.avito.ru/sortavala/garazhi_i_mashinomesta/garazh_30_m_858651116 | https://www.avito.ru/sortavala/garazhi_i_mashinomesta/garazh_30_m_801533457 |
|
|
|
Рисунок 3. Схема местоположения объектов-аналогов на карте города
Обоснование корректировок[ЛМ10]
Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и оцениваемого Объекта цены аналогов необходимо проанализировать и при необходимости скорректировать по следующим элементам сравнения:
· на дату продажи;
· на уторгование (снижение цены в процессе торгов);
· на объем передаваемых прав;
· на финансовые условия;
· на условия продажи;
· на состояние рынка;
· на местоположение;
· на масштаб (размер);
· на категорию и разрешенное использование земель;
· на наличие коммуникаций.
Поправка на дату продажи
Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости.Объекта оценки информация, корректировка по данному фактору не проводилась.
Поправка на уторгование
Следует отметить, что в текущих экономических условиях России метод сравнительных продаж имеет ряд ограничений. Так, например, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании информации о ценах зарегистрированных сделок. Однако информация о реальных сделках является «закрытой» информацией. Наиболее доступными являются данные о ценах предложений на аналогичные оцениваемому объекты, выставленные на свободную продажу.
|
|
|
По мнению Оценщиков, использование подобных данных правомерно, но объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов.
Величина поправки на уторгование определена на основе аналитической информации, полученной ООО «Русская Служба Оценки», г. Москва - А.А. Марчук, Е.А. Бутова [ЛМ11] (опубликовано на 23.03.2009 г)[1], при анализе рынков недвижимости 14 городов Российской Федерации с различной численностью населения.
| Численность населенного пункта, тыс.чел. | Жилая | Торговая | Офисная | Производственная и складская недвижимость | Земельные участки | |||||
| при продаже | при аренде | при продаже | при аренде | при продаже | при аренде | при продаже | при аренде | при продаже | ||
| более 500 | 11% | 8% | 15% | 13% | 15% | 14% | 15% | 13% | 15% | |
| 250-500 | 9% | 6% | 13% | 11% | 13% | 12% | 13% | 11% | 13% | |
| менее 250 | 9% | 6% | 13% | 11% | 13% | 12% | 13% | 11% | 13% |
Как было указано в описании г. Сортавала, численность его населения составляет 400 тыс. человек, таким образом, величина корректировки цен предложения для объектов–аналогов составляет -13%.
Поправка на объем передаваемых прав
Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.
Исходя из допущения и ограничений (см. соответствующий раздел) земельный участок оценивается без учета прав и обременений. Целью данной оценки является определение рыночной стоимости Объекта оценки. Поскольку под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена отчуждения (то есть продажи) объекта оценки, а при продаже покупатель получит право собственности на Объект оценки, то Объект оценки должен быть оценен «на уровне» права собственности. Следовательно, если объекты-аналоги находятся в собственности, корректировка не требуется, а если объекты-аналоги предлагаются к продаже на праве аренды, необходимо введение корректировки.[ЛМ12]
|
|
|
В данном случае все объекты-аналоги предлагаются на праве собственности, поэтому поправка не требуется.
Поправка на финансовые условия
Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.
Поправка на условия продажи
Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим, корректировка по данному фактору не проводилась.
Поправка на состояние рынка
Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости информация, корректировка по данному фактору не проводилась.
Поправка на местоположение
При анализе месторасположения следует учитывать удаленность от наиболее привлекательных районов, характер окружающего типа землепользования, социальную инфраструктуру, экологическое состояние района, принимать во внимание фактор транспортной доступности.
В населенных пунктах земельные участки различаются по стоимости в зависимости от следующих факторов влияния (Источник информации К.т.н. Яскевич Е.Е. Подходы к концепции стоимости земельных участков):
Доступности населения к центру города, объектам культуры и т.д.;
Обеспеченности инженерными сетями, благоустройством;
Уровня развития сферы культурно – бытового обслуживания;
Исторической ценности застройки, эстетической и ландшафтной ценности территории;
Состояния окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий;
Инженерно – геологических условий строительства и степени подверженности территории разрушительным воздействиям природы;
Рекреационной ценности территории.
Информация по процентному изменению стоимости объекта в зависимости от факторов предоставлена следующими специалистами:[ЛМ13]
| № п/п | Эксперт | Квалификация[ЛМ14], стаж работы | Степень участия[ЛМ15] | Контактные данные |
| Захарова Кристина Валерьевна | оценщик 1 категории, стаж работы в оценочной деятельности 5 лет | ООО «», тел. | ||
| Хилько Игорь Андреевич | оценщик 1 категории, стаж работы в оценочной деятельности 6 лет | ООО «», тел. | ||
| Королева Алина Олеговна | оценщик 1 категории, стаж работы в оценочной деятельности 7 года | ООО «» тел |
Вышеуказанные специалисты привлекались с целью[ЛМ16] повысить точность оценки и ее соответствие текущей рыночной ситуации.
|
|
|
В зависимости от характеристики отличий Объекта оценки и объектов-аналогов вышеперечисленные признаки могут учитываться в том или ином составе.
| № п/п | Эксперт | Аналог 1 Поправка, % | Аналог 2 Поправка, % | Аналог 3 Поправка, % |
| Захарова Кристина Валерьевна | 1% | 2% | 3% | |
| Хилько Игорь Андреевич | 4% | 5% | 6% | |
| Королева Алина Олеговна | 7% | 8% | 9% |
Нижние значения величин поправок достигаются при…[ЛМ17]
Верхние – при…
Поправка на масштаб
Как правило, большие по размеру земельные участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки, поэтому в цены аналогов вносились корректировки.
В процессе переговоров с представителем агентства недвижимости «» (тел.:), оценщиками было выявлено, что стоимость, в расчете на 1 сотку площади, сопоставимой с Объектом оценки может отличаться как в большую так и меньшую сторону.
Данная тенденция характерна для рынка земельных участков г. Сортавала(https://www.avito.ru/ что подтверждается мнением экспертов указанных в таблице ниже).
Размер корректировки был рассчитан на основе статистического исследования [ЛМ18] зависимости цены на земельные участки от размера участка[2][3].
| № п/п | Площадь участка, м2 | Коэффициент поправки (Ks) |
| до 5 000 включительно | 1,35 | |
| от 5 000 до 10 000 включительно | 1,25 | |
| от 10 000 до 50 000 включительно | 1,06 |
Эта зависимость отражена на графике, представленном ниже.
Рисунок 4. Зависимость цены на земельные участки от размера участка
Наиболее точно (коэффициент корреляции 0,9922) эту зависимость описывает следующее уравнение:
, где:
КS – коэффициент поправки;
S – площадь земельного участка, соток.
Расчет величины корректировок на площадь по данной формуле приведен в следующей таблице.
| Наименование Объекта | Площадь земельного участка, м2 | Коэффициент корректировки (КS) | Корректировка на площадь, % |
| Объект оценки | 76+/- 3 кв.м | 1,480071165 | |
| Объект-аналог №1 | 24 кв.м | 1,508512877 | -1,89% |
| Объект-аналог №2 | 30 кв.м | 1,529570812 | -3,24% |
| Объект-аналог №3 | 30 кв.м | 1,457231121 | 0,00% |
Поправка на категорию и вид разрешенного использования земель
Объект оценки, также как и все объекты-аналоги, имеет категорию земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – (для размещения производственных или складских объектов).
Корректировка на категорию и разрешенное использование земель не проводилась.
Поправка на наличие коммуникаций
Корректировка по данному фактору для объектов-аналогов не применялась т.к. Объект оценки оценивается в предположении об отсутствии любых улучшений, в т.ч. коммуникаций, а объекты-аналоги не имеют подключенных коммуникаций, но так же, как и объект оценки, могут быть подключены к тем же коммуникациям, при этом возможности подключения к инденерным коммуникациям – равные.
Схема согласования [СВ19] скорректированных цен объектов-аналогов
Здесь должно быть:
а. описание схемы согласования, позволяющее проверить результаты согласования
б. ее обоснование
Характеристики объектов-аналогов и расчет методом сравнительного анализа представлены в таблице ниже.
| Параметр | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Адрес | г.Сортавала ул.Восточно-Железнодорожная | г. Сортавала ул. Западная | г.Сортавала ул.Выборгское шоссе 83б | Г.Сортавала ул.Кайманова |
| Общая площадь, м2 | 76+/-3 кв.м | 24кв.м | 30кв.м | 30кв.м |
| Вид права | собственность | собственность | собственность | собственность |
| Категория земель | Земли населенных пунктов | земли населенных пунктов | земли населенных пунктов | земли населенных пунктов |
| Разрешенное использование | Для личного пользования | Для личного пользования | Для личного пользования | |
| Наличие построек | условно свободный | свободный | свободный | свободный |
| Наличие коммуникаций | Электро-, водо-, тепло, газоснабжение, канализация | Коммуникации по границе, есть возможность подключения | Коммуникации по границе, есть возможность подключения | Коммуникации по границе, есть возможность подключения |
| Особенности местоположения | Расположен в промышленно-коммунальной зоне, высокие транспортные и пешеходные потоки, улица с двухсторонним движением | Расположен в промышленно-коммунальной зоне, средние транспортные и пешеходные потоки, улица с двухсторонним движением | Расположен в промышленно-коммунальной зоне, средние транспортные и пешеходные потоки, улица с двухсторонним движением | Расположен в промышленно-коммунальной зоне, высокие транспортные и пешеходные потоки, улица с двухсторонним движением |
| Вид информации | предложение | предложение | предложение | предложение |
| Дата предложения | 7 Ноября 2016 г. | 2 Ноября 2016 г. | 23 Октября 2016 г. | 21 октября 2016г. |
| Цена, руб. | 20473.64 руб. | 90000 руб. | 1000000 руб. | 150000 руб. |
| Источник информации | ГК. РФ. | https://www.avito.ru/sortavala/garazhi_i_mashinomesta/garazh_24_m_329617677 | https://www.avito.ru/sortavala/garazhi_i_mashinomesta/garazh_30_m_858651116 | https://www.avito.ru/sortavala/garazhi_i_mashinomesta/garazh_30_m_801533457 |
| Скорректированная цена, руб. | ||||
| Скорректированная цена, руб.м2 | 1 000,00 | 1 000,00 | 1 000,00 | |
| Поправка на уторгование | 9% | 9% | 9% | |
| Скорректированная цена | 999.91 | 999.91 | 999.91 | |
| Поправка на объем передаваемых прав, руб. | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена, руб./м2 | 999.91 | 999.91 | 999.91 | |
| Поправка на финансовые условия | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена, руб./м2 | 999.91 | 999.91 | 999.91 | |
| Поправка на условия продажи | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена, руб./м2 | 999.91 | 999.91 | 999.91 | |
| Поправка на состояние рынка | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена, руб/м2 | 999.91 | 999.91 | 999.91 | |
| Поправка на местоположение | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена, руб./м2 | 999.91 | 999.91 | 999.91 | |
| Поправка на масштаб | -1,89% | -3,24% | 0% | |
| Скорректированная цена, руб/м2 | 999.9289 | 999.9424 | 999.91 | |
| Поправка на категорию и разрешенное использование земель | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена, руб/м2 | 999.9289 | 999.9424 | 999.91 | |
| Поправка на наличие коммуникаций | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена, руб/м2 | 999.9289 | 999.9424 | 999.91 | |
| Присвоенный вес | ||||
| Итого рыночная стоимость, руб./м2 | 999.91 | |||
| Итого рыночная стоимость Объекта оценки, руб. | 2333.18 | |||
| Итого рыночная стоимость Объекта оценки (с учетом округления), руб. | 2333.18 |
Проведенный анализ рынка, а также произведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что по состоянию на дату оценки 10 Ноября 2016г. итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки (НДС не облагается) составляет: 2333.18 руб.
Согласование результатов
Общеизвестно, что каждый из подходов к оценке рыночной стоимости имеет свои особенности, касающиеся, в частности, области применения. Сравнительный подход, например, дает наиболее обоснованные результаты в случаях, когда имеются достоверные данные для сопоставления объекта оценки с аналогичными объектами недавно совершенных сделок купли-продажи. Доходный подход дает наиболее обоснованные результаты в случае, если рынок аренды для аналогичных объектов дает возможность максимально реализовать доходный потенциал, арендная стоимость растет и есть все основания для того, чтобы делать прогнозы на будущее. Затратный подход в большей степени применим в случаях, когда объект оценки либо имеет ограниченный рынок, либо не имеет рынка совсем.
В рамках данного отчета был использован один подход – его результатам присвоен вес в размере единицы. Согласование результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки представлено в таблице ниже.
| Наименование Объекта | Адрес Объекта | Затратный подход, руб. | Сравнительный подход, руб. | Доходный подход, руб. | Итоговая величина рыночной стоимости, руб. | |
| Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: Для эксплуатации мастерской. Площадь: 1500 кв.м. Кадастровый (или условный) номер: | Г.Сортавала | - | - | 2333.18 | ||
Проведенный анализ рынка, а также произведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что по состоянию на дату оценки 01.01.2010 г. итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки (НДС не облагается) округленно составляет: 2333.18 руб.
Оценщик, директор __________/ФИО
Источники информации
1.https://www.avito.ru/
2.http://sortavala.spravka-region.ru/agentstva-nedvizhimosti
3 https://kareliya.move.ru/sortavala/
Приложения
|
|
|
