 |
Схема реализации ИСП «под ключ»
|
|
|
|
Управленческий подряд при реализации ИСП
Инвестиционно-строительным проект (ИСП) – проект, целью которого является получение прибыли (или иной выгоды) за счет создания нового или модернизации существующего объекта недвижимости, а содержанием которого является выполнение инвестиционного цикла – от обоснования инвестиций в объект недвижимости до его продажи или утилизации.
Рассмотрим типичную схему взаимодействия участников ИСП в рамках управленческо-ориентированной модели, которая имеет целью повысить эффективность выполнения проектов за счет реализации специфических подходов к управлению проектом и его частями. Наиболее часто в рамках указанной модели применяется схема управленческо-строительного подряда (managment contracting), предусматривающая назначение (выбор) подрядчика для выполнения двух функций – управляющего проектом и генерального подрядчика, при этом сам генеральный подрядчик строительных работ не выполняет. Характеристика схемы:
- генеральный подрядчик назначается на прединвестиционной стадии проекта и участвует в проектировании в качестве консультанта по строительству;
- все строительные работы (100%) ведутся строительными подрядчиками, нанятыми генеральным подрядчиком и под его управлением;
- все риски, связанные с выполнением работ подрядчиками, ложатся на генерального подрядчика;
- вознаграждение генерального подрядчика – фиксированная плата за консультации, плюс цена строительного контракта.
Управленческо-строительный подряд наиболее часто применяется при использовании пакетного метода производства строительных работ, для выполнения каждого из которых назначается отдельный подрядчик. Главным преимуществом управленческо-строительного подряда является осуществление управления строительством профессиональной строительной организацией, поэтому он применяется для проектов, предусматривающих большие объемы строительных работ. В российской практике строительства управленческо-строительный подряд не получил распространения.
|
|
|
Управленческо-ориентированная модель включает также схему управления строительством, когда для управления строительными работами (но не всем проектом) заказчик назначает профессионального управляющего. При этом строительство выполняется подрядчиками, назначенными самим заказчиком.
Характеристика схемы:
- управляющий строительством назначается в качестве консультанта на максимально ранней стадии и входит в группу проектирования;
- вознаграждение – фиксированная сумма или процент от стоимости контракта;
- собственно строительство выполняется подрядчиками, нанятыми заказчиком, а управляющий строительством руководит проведением строительных работ.
Данная схема применяется для выполнения проектов, строительная часть которых характеризуется высокой сложностью и большим объемом работ.
Схема реализации ИСП «под ключ»
Инвестиционно-строительным проект (ИСП) – проект, целью которого является получение прибыли (или иной выгоды) за счет создания нового или модернизации существующего объекта недвижимости, а содержанием которого является выполнение инвестиционного цикла – от обоснования инвестиций в объект недвижимости до его продажи или утилизации.
Интегрированная модель включает схемы, предусматривающие передачу функций проектирования и строительства одному исполнителю. Наиболее часто применяющимися вариантами такой модели являются «подряд на проектирование и строительство», схема «ИПС» («инжиниринг-прокьюримент-строительство»), или в другом варианте перевода – «проектирование, материально-техническое обеспечение, строительство», и схема строительства объектов «под ключ». Подряд на проектирование и строительство широко применяется заказчиками, возводящими типовые, или повторяющиеся,объекты (торговые павильоны, типовые административные здания, гостиницы, общежития и.т.д.) либо объекты, где собственно строительные работы имеют меньшую сложность и важность,чем, скажем, инженерное оборудование здания или подбор, закупка и монтаж технологического оборудования. Применение указанного подхода к выполнению строительных проектов обеспечивает следующие преимущества:
|
|
|
- достижение параллельности выполнения работ и сокращение сроков выполнения контракта;
- уменьшение степени вовлеченности заказчика в осуществление текущего управления проектом в части проектирования и строительства;
- уменьшение рисков заказчика (прежде всего, за счет рисков, связанных с осуществлением и результатами проектирования).
К недостаткам указанного подхода можно отнести недостаточную «прозрачность» и контролируемость процесса и результатов проектирования, а также более высокую общую стоимость объекта по сравнению со стоимостью такого же объекта, построенного традиционным методом, в связи с тем, что подрядчик, взяв на себя дополнительные риски, связанные с проектированием объекта, будет стремиться компенсировать их путем увеличения цены контракта. В проекте типа «ИПС» подрядчику и может вменяться ввод построенного объекта в эксплуатацию, но не в тех объемах, как в проектах, выполняемых «под ключ», для которых передача заказчику уже эксплуатирующегося объекта является важнейшим отличительным признаком.
Схема «под ключ» характеризуется следующими особенностями:
- заказчик хочет «купить» готовый функционирующий объект как покупают товар;
- заказчик готов заплатить высокую цену за то, что срок ввода объекта и его цена останутся неизменными (фактическая цена не превысит акцептованную, а срок выполнения не изменится);
- строительство является лишь частью (и не самой сложной) работ по контракту;
- все риски, связанные с проектированием, строительством, вводом в эксплуатацию и выведением на проектную мощность, возлагаются на подрядчика.
|
|
|
Наиболее часто метод строительства «под ключ» применяется при строительстве высокотехнологичных объектов, таких как научные лаборатории и клиники, промышленные предприятия, а также типовых объектов, таких как студенческие общежития.
9 Управление строительством при реализации ИСП Инвестиционно-строительным проект (ИСП) – проект, целью которого является получение прибыли (или иной выгоды) за счет создания нового или модернизации существующего объекта недвижимости, а содержанием которого является выполнение инвестиционного цикла – от обоснования инвестиций в объект недвижимости до его продажи или утилизации.
Состав участников реализации ИСП Применительно к сфере строительства выделяют следующих участников инвестиционно-строительного процесса:
- Инвестор – это юридическое или физическое лицо, объединения юридических лиц, органы государственной и муниципальной власти, иностранные субъекты предпринимательской деятельности, которые осуществляют капитальные вложения на
территории Российской Федерации с использованием собственных и привлеченных средств. Инвестор осуществляет финансирование строительства объекта.
- Заказчик – юридическое лицо, государственная или частная организация, которые по поручению инвестора (или будучи инвестором) берут на себя функции организатора исполнения инвестиционного проекта, поручая права распоряжения предоставленными ресурсами с целью обеспечения наибольшей эффективности их использования, а также взаимодействующие с другими участниками в процессе реализации инвестиционного проекта с позиции основного, заинтересованного в результатах лица. С целью непосредственной организации выполнения проекта заказчик может назначить специализированную организацию – «технического заказчика» или (в соответствии с российской практикой) «заказчика-застройщика».
Проектировщик – предприятие, организация, осуществляющие, на основании лицензии, проектно-изыскательские, конструкторские и иные разработки, формирующие проектную документацию и обеспечивающие ее соответствие строительным, экологическим и иным нормам, принятым в соответствующем регионе. Проектировщик несет ответственность за свои разработки и обычно осуществляет авторский надзор за соответствием объекта проектным решениям.
|
|
|
- Инженер – лицо, назначаемое заказчиком, действующее от его имени и в его интересах при выполнении возложенных на него функций управления строительством, таких как проектирование объекта строительства или управление проектными работами, включая выбор проектировщика; организация и проведение тендеров на проектные работы; технический и авторский надзор; роль арбитра при разрешении споров.
Управление проектом, услуги инженера, а также услуги консультантов по частным вопросам относятся к консультационным услугам и выполняются консультантами по договорам оказания возмездных услуг. Консультант. В соответствии терминологией международной профессиональной организации ФИДИК (Международная федерация инженеров-консультантов) все услуги по проекту оказываются консультантами.
Услуги по выполнению функций технического заказчика.
Под техническим заказчиком или заказчиком-застройщиком понимается организация (или подразделение внутри структуры самого заказчика), которой делегируется часть функций заказчика строительства, связанная с непосредственным управление инвестиционно-строительным проектом в части проектирования и строительства. Привлечение консультанта для выполнения функций технического заказчика может быть обосновано в следующем случае:
работы по проекту характеризуются повышенной сложностью и (или) объект является уникальным;
Услуги по управлению строительством. Управляющий строительством – это консультант, назначаемый для управления инвестиционно-строительным проектом в части организации и проведении строительных работ. Назначение управляющего строительством считается целесообразным при следующих условиях: строительные работы отличаются повышенной сложностью; к выполнению строительных работ привлекается несколько или много подрядчиков (например, по методу пакетных контрактов); заказчик не имеет опыта управления строительством объектов. Услуги инженера-консультанта (инженерной организации). Инженер-консультант – это лицо (юридическое или физическое), нанимаемое заказчиком для организации или непосредственного осуществления проектирования объекта строительства, организации всех видов закупок по проекту и обеспечению выполнения строительных работ. Отличие функций инженера-консультанта от функций управляющего проектом или строительством заключается в следующем:
|
|
|
- инженер-консультант, как правило, отвечает за проектирование объекта строительства (либо выполняет проектирование своими силами, либо нанимает проектную организацию);
- инженер-консультант самостоятельно осуществляет технический и авторский надзор за строительством.
Схемы реализации ИСП
Инвестиционно-строительным проект (ИСП) – проект, целью которого является получение прибыли (или иной выгоды) за счет создания нового или модернизации существующего объекта недвижимости, а содержанием которого является выполнение инвестиционного цикла – от обоснования инвестиций в объект недвижимости до его продажи или утилизации. В российской и иностранной литературе описаны три основные модели организации выполнения инвестиционностроительных объектов.
1. Дезинтегрированная (частично интегрированная), для которой характерны схемы закупок, построенные на индивидуальных закупках работ и услуг, осуществляемых независимо друг от друга или во взаимодействии друг с другом.
2. Интегрированная, в основе которой лежит интеграция закупок основных работ и услуг.
3. Управленческо-ориентированная, в основе которой лежат специфические подходы к управлению организацией и осуществлением закупок и производством работ.
Дезинтегрированной модели соответствует традиционная схема организации закупок и взаимодействия участников ИСП, в соответствии с которой строительные и проектные работы выполняются разными организациями (в первом случае – это подрядная компания, а во втором – проектная организация). Главным преимуществом традиционного подхода считаются следующие:
- обеспечивается возможность достижения максимальной экономии средств инвестора;
- выполнение каждого вида работ специализированной организацией
Недостатки:
- более длительные, чем при применении других схем, сроки выполнения строительных объектов;
- значительная вероятность превышения фактической стоимости строительства над акцептованной (приятной заказчиком стоимостью, предложенной победителем конкурса);
При выполнении проекта по традиционной схеме заказчик оказывается в значительной степени вовлеченным в текущее планирование и выполнение проекта. Традиционная схема организации ИСП и взаимодействия участников проекта, как правило, используется в проектах следующего типа:
- в проектах строительства объектов транспортной инфраструктуры
- в проектах по сооружению крупных промышленных объектов
Интегрированная модель включает схемы, предусматривающие передачу функций проектирования и строительства одному исполнителю. Наиболее часто применяющимися вариантами такой модели являются «подряд на проектирование и строительство», схема «ИПС» («инжиниринг-прокьюримент-строительство»), или в другом варианте перевода – «проектирование, материально-техническое обеспечение, строительство», и схема строительства объектов «под ключ». Подряд на проектирование и строительство широко применяется заказчиками, возводящими типовые, или повторяющиеся, объекты (торговые павильоны, типовые административные здания, гостиницы, общежития и.т.д.) либо объекты, где собственно строительные работы имеют меньшую сложность.
Преимущества:
- достижение параллельности выполнения работ и сокращение сроков выполнения контракта;
- уменьшение степени вовлеченности заказчика в осуществление ткущего управления проектом в части проектирования и строительства;
К недостаткам указанного подхода можно отнести недостаточную «прозрачность» и контролируемость процесса и результатов проектирования, а также более высокую общую стоимость объекта.
В основе концессионной модели реализации ИСП лежат схемы взаимоотношений участников проекта, отработанные в ходе реализации проектов государственно-частного партнерства в странах, наиболее широко применяющих метод ГЧП, таких как Великобритания, Франция, Канада и т.п. К таким схемам относятся следующие:
- схема СЭП («строительство-эксплуатация-передача») (ВОТ – Build-Operate-Transfer) – в соответствии с контрактом объект строится и эксплуатируется подрядчиком и в установленный в контракте срок переходит в собственность заказчика;
- схема СВЭП «строительство-владение (по праву собственности)-эксплуатация-передача» (ВООТ – Build–Own–Operate Transfer) – в соответствии с контрактом объект строится и эксплуатируется подрядчиком и переходит в собственность заказчика после окончания контракта;
- схема СПЭ («строительство-передача-эксплуатация) (ВТО – Build-Transfer -Operate) – в соответствии с контрактом объект строится и эксплуатируется подрядчиком, при этом он принимается заказчиком в собственность по завершению строительства;
- схема СВЭ («строительство-владение (по праву собственности)-эксплуатация») (ВОО – Build-Own-Operate) – в соответствии с контрактом объект строится и эксплуатируется концессионером, при этом он остается в собственности подрядчика, который связан с заказчиком обязательством, эксплуатируя объект, оказывать определенный комплекс услуг в соответствии с установленными стандартами.
- ПСЭ («проектирование-строительство-эксплуатация») (DBO – Design-Build-Operate) и ее частный вариант для использования в проектах реконструкции, а не строительства – ЭПС («эксплуатация-проектирование-строительство») (ODB – Operate-Design-Build). В качестве важного практического вывода из приведенного анализа необходимо указать следующее: выбирая схему взаимоотношений (закупок) для конкретного проекта, заказчик должен учитывать, что чем больше полномочий он передает подрядчику, тем меньше рисков несет сам заказчик, но тем дороже обойдется ему строительство объекта.
|
|
|
